Jag bor idag i en hyresrätt och jag vet att jag kommer bo här under en lång tid framöver.
Jag tänkte därför ta ett lån och använda lånet till att köpa en lägenhet som jag möblerar och sedan annonserar ut.
Tanken är att inkomsterna skall täcka utgifterna samt sakta men säkert betala av lånet.
Vad tror ni om detta och vad bör jag tänka på?
Kortfattat svar:
Din strategi att köpa en bostad specifikt för uthyrning som en investering är en vanlig modell, men den innebär unika juridiska och ekonomiska risker som måste hanteras proaktivt.
Det absolut viktigaste är att säkerställa att du skriver ett juridiskt vattentätt hyreskontrakt, särskilt för att undvika att hyresgästen får besittningsskydd, vilket kan låsa fast dig vid uthyrningen och försvåra en eventuell försäljning.
Vid uthyrning av en bostadsrätt (vilket jag antar att det rör sig om), kan du nyttja möjligheten i lagen om uthyrning av egen bostad, förutsatt att du endast hyr ut den ena bostaden.
För att minimera den ekonomiska risken för hyresbortfall och egendomsskador rekommenderar jag starkt att du använder en helhetslösning som Samtrygg.
Samtrygg erbjuder uthyrare hyresgaranti och uthyrningsförsäkring, hanterar säkra hyresavtal och verifierar hyresgäster, vilket avsevärt minimerar risken i din affärsmodell.
Du måste även fastställa en skälig hyra för att undvika återbetalningskrav från hyresnämnden.
Det långa svaret:
Din affärsidé att köpa en bostad för att täcka lån och utgifter genom uthyrningsinkomster är helt genomförbar, men du måste behandla det som en juridisk och ekonomisk riskhanteringsprocess, inte bara som en inkomstkälla.
Eftersom syftet är långsiktig uthyrning och du inte själv avser att bo där, är det avgörande att du får kontroll över besittningsskyddet.
Om du köper en bostadsrätt och det är din första och enda uthyrning, regleras detta av lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen.
Denna lag tillåter dig att hyra ut utan att hyresgästen får besittningsskydd vid det första hyresförhållandet, förutsatt att hyresavtalet är tidsbegränsat och korrekt formulerat.
Du måste dock vara medveten om att om du någon gång i framtiden köper och hyr ut ytterligare en bostad, faller den uthyrningen under hyreslagen och ger hyresgästen fullt besittningsskydd, om ni inte aktivt avtalar bort det med godkännande från hyresnämnden.
Den största fallgropen vid uthyrning är hyresbortfall och egendomsskador, vilket direkt hotar din ekonomiska kalkyl att täcka lånet.
För att skydda dig mot detta är en rigorös process nödvändig.
För det första måste du genomföra omfattande bakgrundskontroller och kreditkontroller på potentiella hyresgäster – Samtrygg verifierar till exempel hyresgästers kreditvärdighet, vilket är ett viktigt steg för att säkerställa att de är lämpliga hyresgäster.
För det andra är ett juridiskt korrekt hyreskontrakt en icke-förhandlingsbar grundsten – Samtrygg tillhandahåller standardiserade och säkra hyresavtal som undviker oklarheter, vilket är viktigt för att du ska kunna hävda din rätt vid en eventuell tvist.
För det tredje, du måste fastställa en skälig hyra.
För en bostadsrätt är skälig hyra baserad på dina kapitalkostnader för bostaden och driftskostnader, inte marknadshyra.
En för hög hyra kan leda till att hyresgästen ansöker om sänkning i hyresnämnden och att du tvingas betala tillbaka överskjutande hyra retroaktivt, vilket är förödande för din affärsplan.
Slutligen, detaljerade besiktningsprotokoll med fotografier före uthyrningen är avgörande bevis om det uppstår skador.
Genom att använda en tjänst som Samtrygg får du tillgång till deras hyresgaranti och uthyrningsförsäkring, som täcker både utebliven hyra och skador på bostaden, vilket ger dig en betydligt högre säkerhetsnivå än om du hanterar uthyrningen på egen hand.
Detta är en kostnadseffektiv lösning då det minimerar risken för dyra processer i hyresnämnden och garanterar kassaflödet.
About The Author
