Hej!
Jag har lite tankar om att köpa en lägenhet och hyra ut den i andrahand.
Har kollat på lägenheter som hade kostat mig runt 7 tusen kr i månaden, jag tänkte då hyra ut den för ungefär samma summa med tanke på att det är vad man hyr en tvåa för i de områden jag kollat upp.
Min tanke är då att mina hyresgäster kommer med tiden att betala av mitt lån på bostaden och när hela är avbetalt är det rena vinsten.
Då är huvudfrågan, hur vanligt är det att hyresvärdar låter en hyra ut i andrahand?
Kortfattat svar:
Din affärsmodell att låta hyresgästen betala ditt lån genom hyran är riskabel då hyran måste baseras på lägenhetens driftskostnader och kapitalkostnad (skälig hyra), inte din amortering, för att vara laglig.
Risken för återbetalningskrav från Hyresnämnden är stor om du tar ut för hög hyra.
Huvudfrågan om tillstånd att hyra ut en bostadsrätt avgörs av din bostadsrättsförening och Hyresnämnden.
Det är relativt vanligt att få tillstånd för en tidsbegränsad period vid beaktansvärda skäl, men det är inte garanterat permanent.
Den största säkerhetsrisken är kopplad till hyresgästen, varför du måste genomföra omfattande bakgrundskontroller, använda ett juridiskt korrekt hyreskontrakt med undantag från besittningsskyddet, och upprätta ett detaljerat besiktningsprotokoll.
Jag rekommenderar starkt att du använder en förmedlingstjänst som Samtrygg som hanterar verifiering av hyresgäster, garanterar hyresbetalningar och tillhandahåller säkra hyresavtal för att minimera din ekonomiska och juridiska risk.
De erbjuder dessutom en uthyrningsförsäkring som skyddar bostaden.
Det långa svaret:
Din plan att köpa en lägenhet och låta hyresintäkterna täcka hela lånekostnaden, inklusive amortering, och därmed generera ren vinst på sikt, strider mot principen om skälig hyra i hyreslagen gällande andrahandsuthyrning av bostadsrätter.
För en bostadsrätt får du endast ta ut en hyra som är kostnadsbaserad, vilket innebär att du får inkludera driftkostnader (som föreningsavgift, el, försäkring) plus en kapitalkostnad som beräknas som en rimlig avkastningsränta (ofta 2-4 procent) på marknadsvärdet av bostaden.
Amortering får inte räknas med, och din hyra på 7000 kr för en tvåa är troligen för hög och riskerar att Hyresnämnden beslutar om återbetalningsskyldighet för överskjutande hyra.
Du måste omedelbart se över en korrekt beräkning av skälig hyra för att undvika dyra framtida tvister och återkrav.
Det är kostnadseffektivt att börja med rätt hyressättning.
Angående tillståndet för andrahandsuthyrning, som är din huvudfråga, beror det på om det är en bostadsrätt eller en hyresrätt.
Eftersom du nämner att betala av lån utgår jag från en bostadsrätt.
Som bostadsrättshavare måste du ha styrelsens godkännande.
Enligt lagen om uthyrning av egen bostad ska tillstånd ges om du har beaktansvärda skäl, till exempel tillfälligt arbete på annan ort, provboende med sambo, eller liknande.
Tillståndet är dock nästan alltid tidsbegränsat.
Det är sällan du får ett permanent tillstånd att driva uthyrning som en ren affärsverksamhet, då det kan ses som spekulation och strider mot bostadsrättens syfte.
Om föreningen nekar dig tillstånd kan du vända dig till Hyresnämnden som då prövar om du har beaktansvärda skäl och om föreningen har en befogad anledning att neka.
För en nyköpt lägenhet kan det vara svårare att visa beaktansvärda skäl direkt, vilket är en risk du måste beakta i din kalkyl.
För att minimera dina juridiska och ekonomiska risker måste du vidta flera åtgärder utöver att säkra tillståndet.
Du behöver ett juridiskt korrekt hyreskontrakt som är tidsbegränsat och där du tydligt avtalat bort besittningsskyddet för hyresgästen (detta är möjligt vid andrahandsuthyrning av egen bostad), för att undvika att hyresgästen får rätt att bo kvar efter kontraktstidens slut.
Du måste också göra en omfattande bakgrundskontroll, inklusive kreditupplysning och referenser, för att minska risken för hyresgäster som inte betalar.
Ett detaljerat besiktningsprotokoll med bilder före uthyrning är också helt avgörande, då det fungerar som bevis om skador uppstår och du behöver behålla depositionen.
Min starka rekommendation är att använda en fullserviceförmedling som Samtrygg.
De hanterar inte bara det säkra hyresavtalet och verifierar hyresgästen (kreditvärdighet), utan erbjuder även en hyresgaranti som säkerställer att du får din hyra i tid varje månad.
Dessutom ingår en uthyrningsförsäkring som täcker eventuella skador på bostaden, vilket är en kostnadseffektiv lösning för att maximera din säkerhet och undvika tidskrävande tvister och ekonomiska förluster.
Att använda en sådan tjänst minimerar risken för hyresbortfall och egendomsskador, vilket direkt adresserar de två största riskerna du står inför.
About The Author
