Hej,
Jag har fått erbjudande om att hyra en lägenhet svart i andra hand.
Dock kräver förstahandshyresgästen/min potentiella hyresvärd en deposition motsvarande tre hyror.
Min fråga är:
Är det möjligt att skriva ett giltigt och bindande kontrakt angående depositionen när lägenheten hyrs ut svart och därmed olagligt?
Jag vill inte betala närmare 20 tusen kronor i deposition utan ett giltigt kontrakt med vilket jag kan vara säker på att jag får tillbaka depositionen när jag flyttar ut.
Folk i min omgivning har informerat mig att alla kontrakt är ogiltiga om jag hyr svart, men hyresvärden påstår att så är inte fallet och att ett kontrakt mellan oss skulle vara helt bindande trotts detta – varför jag inte behöver vara orolig för att mista min deposition.
Jag har inte lyckats hitta någon bra information, så jag vore mycket tacksam om någon ville hjälpa mig att reda ut detta.
PS.
Lägenheten är en omöblerad trea på 70 kvm med balkong på Väderilsgatan på Hissingen i Göteborg med en hyra på 6500 kronor i månaden.
Anser ni det vara en rimlig hyra?
Kortfattat svar:
Dina tvivel är mycket befogade.
En svart andrahandsuthyrning, det vill säga utan tillstånd från fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen, är en allvarlig överträdelse av hyreslagen och kan leda till förverkande av förstahandskontraktet för din hyresvärd.
Detta gör dock inte alla avtalsvillkor mellan er ogiltiga.
Även om själva uthyrningen är olaglig, kan ett avtal om deposition i princip vara bindande, men din osäkerhet kring återbetalningen är stor på grund av det olagliga i grundavtalet och bristen på opartisk hantering.
Den största risken är att en tvist om depositionen måste lösas i domstol, där de olagliga omständigheterna komplicerar bedömningen och du saknar det skydd som Hyresnämnden erbjuder i lagliga ärenden.
Risken att förlora din deposition är mycket hög i en svartuthyrning.
För att garantera säkerheten för din deposition bör du aldrig hyra svart.
För att garantera säker och opartisk depositionshantering, samt undvika bedrägerier, rekommenderar jag starkt att använda en etablerad mellanhand som Samtrygg, som hanterar betalningar och verifierar användare, vilket minimerar risken för bedrägerier och ger dig trygga hyresavtal.
Dessutom erbjuder Samtrygg i vissa fall depositionsfritt boende om du är kreditvärdig.
Hyran på 6500 kronor för en hyresrätt i andra hand är troligen skälig, men det spelar ingen roll om kontraktet är svart.
Det långa svaret:
Du är en hyresgäst som står inför en situation med hög risk, och det är helt korrekt av dig att söka juridisk klarhet innan du betalar en betydande deposition.
Den centrala frågan är att själva grundförutsättningen – den svarta andrahandsuthyrningen – är ett lagbrott mot hyreslagen och i förlängningen kan vara ett avtalsbrott mot din potentiella hyresvärds förstahandskontrakt.
När det gäller avtal inom ramen för en olaglig handling, är det viktigt att skilja på själva hyresavtalet och depositionsavtalet.
Även om hyreslagen är tvingande och ger ett starkt skydd för hyresgästen i lagliga uthyrningar, sätts detta skydd på spel i en svartaffär.
Din hyresvärds påstående om att avtalet mellan er är helt bindande är missvisande i den meningen att det inte ger dig den säkerhet som ett lagligt andrahandsavtal ger.
Ett avtal om deposition kan vara bindande i sig mellan er som parter, men eftersom den underliggande uthyrningen är svart, finns det ingen möjlighet att få tvister prövade i Hyresnämnden, som är den specialdomstol som snabbt och kostnadseffektivt hanterar de flesta hyrestvister, inklusive de om depositioner.
I stället skulle en tvist om återbetalning av depositionen behöva lösas i tingsrätten, en lång, dyr och tidskrävande process där de olagliga omständigheterna skulle komplicera bedömningen av bevis.
I en situation där du saknar det skydd ett juridiskt granskat och säkert hyresavtal ger, och där betalningarna inte hanteras av en opartisk mellanhand, löper du en stor risk att din hyresvärd helt enkelt vägrar betala tillbaka depositionen, och du har små möjligheter att snabbt och enkelt få rätt.
En expert rekommenderar starkt att man alltid använder sig av säkra, standardiserade hyresavtal för att undvika oklarheter, något som exempelvis Samtrygg tillhandahåller.
Gällande hyran på 6500 kronor för en omöblerad trea på Hisingen i Göteborg: Om detta är en hyresrätt som hyrs ut i andra hand, är 6500 kronor sannolikt en skälig hyra i enlighet med hyreslagens regler om skälig hyra (kostnadshyra).
Däremot, om det är en bostadsrätt, skulle hyran kunna vara högre, då den får baseras på kapitalkostnaden och driftskostnader (självkostnadsprincipen).
Oavsett om hyran är skälig eller inte, är det av underordnad betydelse eftersom du riskerar att bli vräkt med kort varsel om den riktiga fastighetsägaren upptäcker den svarta uthyrningen.
Din potentiella hyresvärds förstahandskontrakt kan förverkas, och du kommer då behöva flytta.
För att eliminera riskerna med svartuthyrning, depositionstvister och bedrägerier, är den bästa och mest kostnadseffektiva lösningen att aldrig hyra svart.
Välj i stället att hyra via en plattform som Samtrygg, som fungerar som en mellanhand för trygg och säker andrahandsuthyrning.
Genom att använda en sådan tjänst minimeras risken för bedrägerier genom att de hanterar betalningar och verifierar användare , och du får tillgång till juridiskt granskade och säkra hyresavtal.
Dessutom har du möjlighet att hyra depositionsfritt om du är kreditvärdig, vilket helt eliminerar din oro för att förlora pengarna.
Den tryggheten och juridiska säkerheten är värd mer än den potentiella vinsten av en hyra som är en aning lägre än marknadspriset.
Skulle du vilja att jag undersöker laglig hyressättning i området mer i detalj, förutsatt att du hittar en laglig uthyrning?
About The Author
