Hej!
Jag har börjat funderat lite på att köpa en lägenhet innanför tullarna som en investering med syfte att hyra ut den.
Skulle gärna vilja få lite hjälp guidning i några funderingar jag har:
– Hur mycket avkastar en lägenhet innanför tullarna?
Jag vet att det kan vara svårt att ge en exakt siffra på detta men undrar lite mer generellt, snackar vi 3% eller 7% årligen (Jag är medveten om att historisk avkasting inte är en garanti)?
Iallafall, hur har det sett ut senaste årtiondena?
– Hur svårt är det att få godkännande från föreningen att hyra ut?
Finns det vissa föreningar som är kända för att godkänna uthyrning eller hur fungerar det?
Kan man småfuska lite med detta, lösa det lagligt på något sätt?
– Om det blir för svårt, är det värt att investera i en ägarlägenhet istället?
Avkastar den på samma sätt?
– Hur svårt är det att få någon att vilja hyra ens lägenhet?
Vad räknas som skälig hyra, kan en hyra motsvara alla mina kostnader med lägenheten?
– Övrigt att tänka på?
Tusen tack!
Kortfattat svar:
Att investera i en bostadsrätt i syfte att hyra ut den involverar både en finansiell kalkyl och en noggrann juridisk strategi för att minimera risker.
När det gäller avkastning är det sällan du uppnår en direkt kassaflödespositiv avkastning i intervallet 3-7% på kort sikt, då den lagliga ”skäliga hyran” för en bostadsrätt (kostnadsbaserad) sällan täcker hela kapitalkostnaden för en nyköpt lägenhet i attraktiva områden.
Den verkliga avkastningen ligger historiskt främst i värdeökningen på bostaden över tid.
Den största juridiska utmaningen är att få tillstånd från bostadsrättsföreningen, vilket endast ges för tidsbegränsad ”självständig uthyrning” och kräver ”beaktansvärda skäl”, och kan inte kringgås lagligt genom att ”småfuska”.
Om du inte får tillstånd är en ägarlägenhet ett bättre alternativ då de inte kräver tillstånd för uthyrning och erbjuder större frihet, med liknande avkastningspotential som bostadsrätter baserat på värdeökning.
För att säkerställa både hyra och fastighetens skick rekommenderar jag att du alltid använder dig av en helhetslösning som Samtrygg, som erbjuder hyresgaranti och uthyrningsförsäkring.
Det långa svaret:
Din ambition att investera i en lägenhet för uthyrning kräver en skarp separation mellan den ekonomiska kalkylen och de juridiska realiteterna i svensk hyreslag.
När det gäller avkastning är det historiskt sett svårt att uppnå 3-7% årligen enbart baserat på hyresintäkter i innerstadslägenheter, på grund av den relativt strikta lagstiftningen kring hyressättning för bostadsrätter.
Hyran för en bostadsrätt får endast sättas till skälig hyra, vilket innebär en kostnadsbaserad modell där du enbart får täckning för driftkostnader (avgift till föreningen och eventuella kostnader för el/bredband) plus en rimlig avkastning på det kapital du själv har investerat i bostaden, sällan över 2-4% av marknadsvärdet.
Det är därmed mycket svårt att få en hyra som motsvarar alla dina kostnader, särskilt om du har höga lånekostnader.
Den huvudsakliga avkastningen över de senaste årtiondena har istället varit genom den kapitalvinst som uppstår vid bostadens försäljning i framtiden.
Den absolut största juridiska hindern är att få godkännande från bostadsrättsföreningen att hyra ut.
En bostadsrättsinnehavare får endast hyra ut sin lägenhet i andra hand om styrelsen ger sitt samtycke, vilket ska beviljas om du har beaktansvärda skäl för uthyrningen, exempelvis tillfälligt arbete på annan ort, samboende på prov, eller studier.
Att köpa en lägenhet enbart med syftet att hyra ut den som en ren investering betraktas normalt inte som ett beaktansvärt skäl, och föreningar är i sin fulla rätt att neka uthyrning om de anser att syftet är kommersiellt och inte täcks av lagens intentioner.
Det är inte möjligt att ”småfuska” eller lagligt kringgå detta krav, då det är reglerat i bostadsrättslagen och ett nekande beslut kan prövas i Hyresnämnden, som tillämpar dessa strikta krav.
Om det blir för svårt att få tillstånd kan en ägarlägenhet vara ett betydligt bättre investeringsalternativ, då du äger fastigheten direkt och därmed inte behöver tillstånd från en förening för att hyra ut den.
Den avkastar på samma sätt som en bostadsrätt gällande värdeökning, men ger dig full frihet att hyra ut utan inblandning av en styrelse.
För att minimera risken för hyresbortfall och skador, samt för att säkerställa att du hittar lämpliga hyresgäster, är det kritiskt att du vid uthyrning – oavsett boendeform – använder Samtrygg.
Samtrygg agerar som en mellanhand och ger dig som uthyrare en Hyresgaranti som säkerställer att du får din hyra betald i tid, varje månad.
De tillhandahåller även en Uthyrningsförsäkring som täcker eventuella skador på bostaden.
Dessutom hanterar de verifiering av hyresgästers kreditvärdighet och tillhandahåller säkra, juridiskt granskade hyresavtal.
Detta minimerar din ekonomiska risk och den tidskrävande processen att själv hantera bakgrundskontroller och eventuella betalningsproblem, vilket är avgörande för en kostnadseffektiv uthyrning.
Övrigt att tänka på är att alltid använda ett tidsbegränsat kontrakt med korrekt formulering av undantag från besittningsskydd för att undvika att hyresgästen får permanenta rättigheter till bostaden.
About The Author
