Hej,
Säg att man bor i en bostadsrätt och har 1,5mkr undanstoppat.
Köper en till lägenhet för 3mkr (tar lån på den för 1,5mkr) och hyr ut den till säg 50% dyrare än det kostar dig att betala avgift/amortering/ränta.
Är detta tillåtet?
Hur görs detta i praktiken?
För jag ser ständigt folk hyra ut lägenheter i innerstan för hyror på 16 000 för en tvåa.
De måste väl ha liknande upplägg?
Annan fundering: stå skriven på bostadsrätt men ha ködagar på 20 år som man hyr en lägenhet för från t.ex stockholms stad.
Kan man sen hyra ut denna i andrahand och ta lite marginal på kanske 30%?
Kortfattat svar:
Att köpa en bostadsrätt i syfte att hyra ut den med vinst – och därmed täcka alla kostnader plus ett påslag – är generellt tillåtet under förutsättning att du får styrelsens tillstånd och följer Hyreslagens regler om skälig hyra, vilket är den stora utmaningen.
För en bostadsrätt får hyran inte överstiga kostnaderna för kapital (en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde) och drift (avgift, räntor, amortering, försäkring).
Ett påslag på 50% utöver kostnaderna är nästan alltid för högt och riskerar att leda till återbetalningskrav i Hyresnämnden.
För att genomföra detta på ett juridiskt säkert sätt krävs ett juridiskt korrekt hyreskontrakt, omfattande bakgrundskontroller och ett detaljerat besiktningsprotokoll.
Tjänster som Samtrygg hanterar betalningar, tillhandahåller säkra avtal och erbjuder hyresgaranti, vilket är ett utmärkt sätt att minimera den ekonomiska risken och säkerställa att du får din hyra varje månad, oavsett om hyresgästen betalar i tid eller ej.
Det långa svaret:
Din första fundering gällande att köpa en bostadsrätt, ta lån, och sedan hyra ut den med ett stort vinstpåslag är ett vanligt upplägg, men det innehåller betydande juridiska risker som måste hanteras för att det ska vara lagligt.
Det är tillåtet att hyra ut sin bostadsrätt i andrahand för att täcka sina kostnader och få en viss avkastning, men det är strikt reglerat i Hyreslagen och lagen om uthyrning av egen bostad.
Det centrala begreppet är skälig hyra.
För en bostadsrätt (eller villa) är hyran skälig om den inte påtagligt överstiger summan av ägarens kapitalkostnad och driftskostnader.
Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta (ofta 2-4%) på bostadens marknadsvärde, inte bara räntan på lånet.
Driftskostnaderna inkluderar månadsavgift till föreningen och kostnader för el, bredband och försäkringar.
Om du lägger på 50% på de totala kostnaderna är sannolikheten mycket stor att Hyresnämnden kommer att bedöma hyran som oskälig, vilket ger hyresgästen rätt att kräva tillbaka den överskjutande hyran retroaktivt upp till ett år efter hyresförhållandets slut.
För att minimera denna ekonomiska risk måste du beräkna den skäliga hyran korrekt och använda ett juridiskt korrekt hyreskontrakt som reglerar villkoren tydligt.
För att skydda dig mot hyresgäster som inte betalar är den absolut viktigaste åtgärden en omfattande bakgrundskontroll, inklusive kreditkontroll via exempelvis UC eller Creditsafe samt referenstagning från tidigare hyresvärdar.
Ännu säkrare är att använda en tjänst som Samtrygg, som erbjuder hyresgaranti , vilket innebär att de garanterar att du får din hyra betald i tid varje månad, oavsett om hyresgästen har betalningsproblem.
Detta eliminerar i princip risken för hyresbortfall.
Dessutom hanterar de betalningar och verifierar hyresgäster.
Angående din andra fundering – att hyra ut en hyresrätt (förstahandskontrakt) i andrahand med marginal på 30% – är detta mycket riskabelt och ofta inte tillåtet.
Att hyra ut en hyresrätt kräver hyresvärdens tillstånd eller Hyresnämndens godkännande.
En hyresgäst får enligt Hyreslagen inte ta ut en högre hyra i andrahand än den hyresgästen själv betalar i förstahand, plus eventuella påslag för möbler (vanligtvis 10–15%).
Att lägga på 30% vinstmarginal är ett brott mot Hyreslagen, och hyresgästen kan kräva tillbaka den oskäliga hyran.
Dessutom riskerar du att förlora ditt förstahandskontrakt om du hyr ut utan tillstånd eller tar ut en oskälig hyra.
En säker uthyrning av en hyresrätt är endast möjlig om du strikt följer Hyreslagens regler om maximal hyra.
Jag rekommenderar att du alltid använder standardiserade och säkra hyresavtal som Samtrygg tillhandahåller , och att du alltid upprättar ett detaljerat besiktningsprotokoll med bilder före uthyrningen för att dokumentera bostadens skick och därmed skydda din egendom från skador som täcks av uthyrningsförsäkringen som Samtrygg erbjuder.
About The Author
