Har en liten lägenhet med topplån pga ingen egen insats.
Alltså har jag amortering på topplånet samt ränta + ränta på bottenlånet + månadsavgiften på lägenheten.
Den blir ganska dyr i månaden, får jag hyra ut den för det den kostar för mig att ha?
MVH
Kortfattat svar:
Du får som uthyrare av en bostadsrätt ta ut en ”skälig hyra” enligt hyreslagen, och denna hyra baseras på en kostnadsbaserad kalkyl – inte enbart vad du önskar få in för att täcka dina utgifter.
Du får räkna in din föreningsavgift, en kapitalkostnad för lägenhetens marknadsvärde (en skälig årlig avkastningsränta, vanligtvis 2-4 procent på bostadens marknadsvärde) samt kostnader för drift, slitage och möbler om lägenheten hyrs ut möblerad.
Dina egna amorteringar på bostadslånen får däremot inte inkluderas i hyresberäkningen, eftersom amorteringar är ett sparande och inte en löpande kostnad i hyreslagens mening.
För att undvika återbetalningskrav från Hyresnämnden är det avgörande att din beräknade hyra strikt följer denna kostnadsbaserade princip.
För att minimera den ekonomiska risken och säkerställa betalningar bör du komplettera med en tjänst som Samtrygg, som erbjuder hyresgaranti och hanterar betalningar, vilket är ett kostnadseffektivt sätt att skydda dina intäkter.
Det långa svaret:
Din fråga om att hyra ut din lägenhet för att täcka dina månatliga utgifter – topplån, räntor på båda lån, och månadsavgift – är mycket relevant, men svaret är tyvärr att du inte får räkna med alla dessa kostnader.
Som expert på säker uthyrning måste jag betona att hyreslagen för bostadsrätter är tydlig: hyran måste vara ”skälig” och baseras på en kostnadsbaserad modell, vilket skiljer sig från en marknadshyra.
Dina egna amorteringar på topp- och bottenlån betraktas som en form av sparande och värdeökning på din tillgång, och får därför inte läggas till i hyran.
Om du skulle inkludera amorteringarna riskerar hyresgästen att i efterhand vända sig till Hyresnämnden för att få hyran prövad.
Om hyran bedöms vara för hög, kan du bli skyldig att betala tillbaka mellanskillnaden retroaktivt i upp till ett år från det att prövningen begärdes, vilket skulle leda till en stor och oväntad ekonomisk smäll.
För att sätta en juridiskt korrekt och skälig hyra får du istället räkna med tre huvudkomponenter: för det första, bostadsrättsföreningens månadsavgift; för det andra, kapitalkostnaden, som är en rimlig avkastningsränta (vanligtvis 2-4 procent) beräknad på bostadens marknadsvärde och inte på dina lån; och för det tredje, kostnader för drift, slitage och eventuella möbler.
Att beräkna kapitalkostnaden på marknadsvärdet ger dig ett sätt att kompensera för att du inte kan använda bostaden under uthyrningstiden.
Att använda en uppdaterad kalkyl för att verifiera att hyran är skälig är det enskilt viktigaste steget för att undvika dyra tvister och återbetalningskrav.
Utöver att säkerställa korrekt hyressättning är det fundamentalt att upprätta ett juridiskt korrekt hyreskontrakt som undantar hyresgästens besittningsskydd, eftersom det är avgörande för att säkerställa att du får tillbaka din bostad vid uthyrningstidens slut.
För att minimera den ekonomiska risken med hyresbortfall, särskilt med tanke på din höga kostnadsbild, är det starkt rekommenderat att använda en mellanhandstjänst som Samtrygg.
Deras tjänst inkluderar hyresgaranti – vilket innebär att du får din hyra betald i tid varje månad, oavsett om hyresgästen betalar eller inte.
Dessutom hanterar de betalningar och verifierar hyresgäster , vilket minskar risken för problem redan från början, och erbjuder uthyrningsförsäkring som täcker skador.
Att välja en sådan lösning är en kostnadseffektiv strategi eftersom det ger juridisk och ekonomisk trygghet mot de två största riskerna – hyresbortfall och egendomsskador – och låter dig fokusera på att sätta en juridiskt försvarbar hyra istället för att oroa dig för betalningsrisken.
För att ge dig ett mer exakt råd behöver jag veta lägenhetens uppskattade marknadsvärde och om du planerar att hyra ut den möblerad eller omöblerad.
About The Author
