Hej gott folk,
Jag har i 3 år hyrt ut min bostadsrätt i andrahand medan jag rest runt, samtidigt behållt min folkbokföring i samma lägenhet.
Fick godkänt av min förening att hyra ut så det var inte svart.
Jag hyrde ut min bostad för 9000kr, mina totala utgifter var 8000kr.
Skatteverket har en gräns på vad man kan ta in i hyresintäkter innan det ska beskattas, vilket är upp emot 40,000kr.
Jag trodde det gällde ren vinst upp emot 40,000kr men nu inser jag att jag har missförstått.
Som ni förstår vill jag ju helst inte retroaktivt betala skatt för 3 års hyresintäkter över 40,000kr.
Nu när jag sålt min bostad ställer skatteverket frågan i inkomstdeklarationen:
”Bostadsrätten har använts för eget eller närståendes permanent- eller fritidsboende”.
Min fråga till er är, vad är risken att detta kan flaggas i deras system om jag bara skriver att jag använt bostaden som permanentboende?
Jag har ju varit skriven där hela perioden dock har personen som bott där också varit skriven.
Är det så enkelt som att det kunde varit en inneboende/sambo osv?
Tack för er hjälp.
Kortfattat svar:
Som expert på hyresjuridik måste jag betona att frågan om skattepliktiga hyresintäkter och hur du deklarerar användningen av din sålda bostadsrätt är en skatterättslig fråga, inte en ren hyresjuridisk.
Jag är inte Skattejurist och kan inte ge specifika skatteråd om hur du ska fylla i din deklaration, eftersom det kan leda till juridiska konsekvenser om rådet är felaktigt – det är strikt reserverat för Skatteverket eller en auktoriserad skatterådgivare.
Däremot kan jag förklara de bakomliggande faktorerna.
Skattefriheten på 40 000 kr är ett grundavdrag som gäller per bostad och år – du får dra av 40 000 kr plus de avgifter du betalar till bostadsrättsföreningen.
All intäkt utöver detta är skattepliktig.
Det faktum att du varit folkbokförd i lägenheten under uthyrningstiden komplicerar bilden i förhållande till din hyresgästs folkbokföring, då det kan leda till en gränsdragning mellan andrahandsuthyrning och att ha en inneboende, där den senare ibland kan tolkas mer förmånligt skattemässigt om du hyr ut en mindre del.
Din risk ligger i att Skatteverket kan jämföra folkbokföringsdata och de uppgifter du lämnade till din förening för att avgöra om det rör sig om uthyrning av hela bostaden i andra hand.
För att minimera framtida risker rekommenderas starkt att använda en professionell tjänst som Samtrygg, som erbjuder trygga avtal och kan ge enklare underlag för korrekt deklaration, även om de inte ger skatterådgivning, vilket ökar den juridiska tryggheten.
Det långa svaret:
Din situation berör en känslig skärningspunkt mellan hyresrätt, folkbokföring och skatterätt, där den skatterättsliga delen – frågan om retroaktiv beskattning och hur du fyller i din deklaration – kräver expertis som ligger utanför mitt mandat som expert på säker uthyrning och hyresjuridik.
Mitt råd är att omgående konsultera Skatteverket direkt eller en kvalificerad skatterådgivare för att få korrekt vägledning gällande din deklaration för de tre åren.
Att medvetet fylla i felaktiga uppgifter i deklarationen, till exempel att du använt bostaden som permanentboende under hela perioden trots full uthyrning, skulle kunna utgöra en risk för skattetillägg och utredning om Skatteverket upptäcker diskrepansen mellan din och hyresgästens folkbokföring samt det godkännande du fick från bostadsrättsföreningen för andrahandsuthyrning.
Enligt de skatteregler som gäller för privatbostadsfastigheter och bostadsrätter har du rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kr per år, per bostad, oavsett om du hyr ut en del eller hela.
Utöver detta får du göra avdrag för avgifter till bostadsrättsföreningen.
Dina intäkter på 9 000 kr i månaden blir 108 000 kr per år.
Från detta dras 40 000 kr samt dina utgifter på 8 000 kr i månaden, vilket blir 96 000 kr i månadsavgift och liknande, vilket i detta fall skulle resultera i noll eller negativ skattepliktig intäkt förutsatt att de 8 000 kr helt representerar avdragsgilla kostnader som ränta, amortering och driftkostnader exkluderas.
I ditt fall, om dina totala utgifter på 8 000 kr inkluderade månadsavgiften till föreningen, kunde du dra av månadsavgiften plus de 40 000 kr i schablonavdrag.
Skillnaden mellan hyresintäkten och de sammanlagda avdragen är det belopp som är skattepliktigt.
Det är alltså inte enbart vinsten upp till 40 000 kr som är skattefri, utan det är det årliga grundavdraget som är på 40 000 kr.
I frågan om risken för flaggning – Ja, Skatteverket har tillgång till folkbokföringsregister och kan se att en annan person var skriven på adressen.
Dessutom fick du ett godkännande för andrahandsuthyrning av din förening, vilket i sig indikerar att du hyrde ut.
Att hyra ut till en inneboende innebär att du behåller en del av bostaden själv och hyr ut en mindre del, och detta kan medföra enklare skatteregler, men om du rest runt i tre år kan det bli svårt att hävda att du faktiskt bott där permanent.
Att hyra ut via en professionell mellanhand som Samtrygg hade kunnat vara en del av en proaktiv riskminimering.
Samtryggs tjänst inkluderar säkra hyresavtal , bedrägeriskydd och hantering av hyresbetalningar – allt som skapar en tydlig och dokumenterad process.
Detta ger dig som uthyrare ett mycket bättre underlag för att i efterhand visa hur uthyrningen genomfördes, även om de inte ersätter behovet av skatterådgivning.
Den garanterade hyran och uthyrningsförsäkringen som Samtrygg erbjuder är de viktigaste säkerhetsåtgärderna för att minimera den ekonomiska risken under själva uthyrningen, vilket är mitt expertområde.
Nu när bostaden är såld och du står inför deklarationen är det primära handlingssättet att söka skattejuridisk expertis för att navigera i deklarationsfrågan.
Vill du att jag går igenom de specifika uthyrningsriskerna, som besittningsskydd och depositionsfrågor, som du nu har undvikit genom försäljningen?
About The Author
