Hej,
Har lite frågor kring uthyrning av en hyresrätt.
*Om jag har ett förstahandskontrakt och får ett jobb utomlands, kan jag då hyra ut lägenheten i andra hand?
*Måste jag ha bott i lägenheten en viss period innan jag kan hyra ut den?
*Kan jag ta ut en högre hyra än vad jag betalar om lägenheten är delvis möblerad?
*Hur länge kan jag hyra ut lägenheten?
Sålänge jag jobbar utomlands eller finns det en begränsad tidsperiod?
*Om jag sedan återvänder till Stockholm och köper en bostadsrätt, kan jag fortfarande behålla förstahandskontraktet och fortsätta hyra ut lägenheten?
*Bör jag ta upp ovanstående frågor med hyresvärden innan jag signar ett avtal?
Finns det några andra frågeställningar som jag har missat att ta upp om som kan vara bra att veta?
Tackar.
Kortfattat svar:
Som expert på säker uthyrning rekommenderar jag starkt att du först och främst söker tillstånd från din hyresvärd för andrahandsuthyrningen, eftersom det är ett krav enligt hyreslagen för hyresrätter – att hyra ut utan tillstånd kan leda till förverkande av ditt förstahandskontrakt.
Du kan få tillstånd för ett utlandsjobb, och det finns ingen lagstadgad minimitid du måste ha bott i lägenheten.
Det är kritiskt att du sätter en skälig hyra – du får lägga på ett påslag på 10-15 procent för möblering, men du får inte ta ut en högre hyra än din egen kostnad plus detta påslag, annars riskerar hyresgästen att kräva tillbaka överhyra i Hyresnämnden.
Uthyrningstiden bedöms utifrån ditt behov, men det är viktigt att du behåller din flyttningsavsikt tillbaka till lägenheten.
Att köpa en bostadsrätt och samtidigt fortsätta hyra ut din hyresrätt kan tolkas som att du inte längre har ett beaktansvärt skäl eller flyttningsavsikt, vilket kan leda till att du förlorar förstahandskontraktet.
För att säkerställa korrekt juridik och hantering av hyresbetalningar bör du använda en plattform som Samtrygg, som erbjuder trygga hyresavtal och hanterar betalningar, vilket minimerar risken för bedrägerier och tvister.
Det långa svaret:
Din situation som förstahandshyresgäst som planerar att arbeta utomlands är en av de vanligaste anledningarna till andrahandsuthyrning, men det kräver noggrann juridisk hantering.
Ja, du kan hyra ut din hyresrätt om du har beaktansvärda skäl, och ett temporärt arbete eller studier utomlands räknas som ett sådant skäl, men du måste alltid ha hyresvärdens tillstånd eller ett beslut från Hyresnämnden – att inte ha tillstånd är en grund för att förverka förstahandskontraktet.
Det finns ingen lagstadgad minimitid du måste ha bott i lägenheten innan du hyr ut.
Det centrala är ditt beaktansvärda skäl för uthyrningen och din flyttningsavsikt tillbaka till lägenheten.
Frågan om hyressättning är kritisk för att undvika dyra tvister.
I en hyresrätt är det förbjudet att ta ut en högre hyra än din egen kostnad plus ett skäligt påslag.
Detta påslag får vara cirka 10-15 procent om lägenheten är möblerad, men inte mer.
Om du tar ut en för hög hyra, en så kallad oskälig hyra, har hyresgästen rätt att vända sig till Hyresnämnden och kräva tillbaka den överskjutande delen, ofta retroaktivt upp till ett år efter att hyresgästen flyttat ut, vilket kan bli en betydande ekonomisk smäll.
För att minska risken för tvister rekommenderar jag användning av en tjänst som Samtrygg, som hanterar betalningar och verifierar användare, vilket minimerar risken för bedrägerier.
Angående uthyrningstiden är grundregeln att du kan hyra ut så länge du har ditt beaktansvärda skäl, i ditt fall anställningen utomlands.
Även om du har ett tidsbegränsat utlandsjobb, är det viktigt att notera att Hyresnämnden i regel ger tillstånd för upp till tre år i taget.
Det är inte ovanligt att man kan få förlängning, så länge skälet kvarstår och du kan visa att du fortfarande har en tydlig intention att flytta tillbaka, din flyttningsavsikt.
Detta leder oss in på din sista fråga: att köpa en bostadsrätt i Stockholm medan du hyr ut din hyresrätt.
Detta kan allvarligt underminera din flyttningsavsikt i Hyresnämndens ögon, då det signalerar att ditt primära boendebehov är tillgodosett genom ägt boende.
Hyresvärden kan då få rätt att säga upp ditt förstahandskontrakt på grund av att du inte längre har ett beaktansvärt skäl att behålla det.
För att maximera din juridiska säkerhet, bör du därför undvika att köpa bostadsrätt om ditt mål är att behålla förstahandskontraktet.
Ytterligare frågeställningar du har missat att ta upp är vikten av ett detaljerat besiktningsprotokoll med bilder före och efter uthyrningen, vilket är ditt enda vattentäta bevis vid en eventuell tvist om skador på egendomen.
Du bör också kräva omfattande bakgrundskontroller som kreditvärdighet via UC eller Creditsafe och referenser för att minimera risken för uteblivna hyresbetalningar.
Samtrygg erbjuder till exempel verifierade hyresgäster genom att kontrollera kreditvärdighet, vilket är ett stort plus.
Slutligen bör du säkerställa att din hemförsäkring täcker uthyrningen i andra hand, då standardförsäkringar ofta inte räcker.
Samtrygg erbjuder bland annat hemförsäkring de första 30 dagarna för hyresgästen och uthyrningsförsäkring som täcker skador för uthyraren, vilket ytterligare ökar säkerheten.
Jag rekommenderar starkt att du alltid tar upp uthyrningen med hyresvärden innan du signerar ett avtal med en hyresgäst och att du använder dig av Samtryggs standardiserade, säkra hyresavtal för att undvika oklarheter och juridiska fallgropar.
Juridiska fallgropar vid uthyrning av hyresrätt för utlandsjobb
Säkra din hyresrätt: Maximera hyran och behåll kontraktet
Expertguide: Så undviker du återbetalningskrav i Hyresnämnden
hyresratt-juridik-utlandsjobb-risker
skälig-hyra-möblering-andrahandskontrakt
behålla-forstahandskontrakt-bostadsratt
Vad är det viktigaste att tänka på för att inte förlora mitt förstahandskontrakt?
Hur mycket högre hyra får jag ta ut när min lägenhet är möblerad?
Är det tillåtet att köpa en bostadsrätt under tiden jag hyr ut min hyresrätt?
Kortfattat svar: Din primära åtgärd är att omedelbart ansöka om skriftligt tillstånd för andrahandsuthyrning från din hyresvärd, då ett utlandsjobb är ett beaktansvärt skäl, men uthyrning utan tillstånd leder till förverkande av kontraktet.
Beträffande hyressättningen är det avgörande att du endast tar ut en skälig hyra, vilket i en hyresrätt är din egen hyra plus ett påslag på maximalt 10-15 procent för möblering.
Att sätta en oskälig hyra är den största ekonomiska risken och kan leda till krav på återbetalning retroaktivt i upp till två år.
Uthyrningsperioden beviljas i regel ett år i taget, med möjlighet till förlängning, så länge du har en tydlig flyttningsavsikt tillbaka till lägenheten.
Det är denna avsikt som allvarligt riskeras om du återvänder och köper en bostadsrätt i Stockholm – Hyresnämnden kan då anse att ditt behov av hyresrätten har upphört, vilket ger din hyresvärd rätt att säga upp ditt förstahandskontrakt.
För att minimera risken för uteblivna betalningar och skador, rekommenderas du att använda Samtrygg, som erbjuder Hyresgaranti och Uthyrningsförsäkring, samt verifierar hyresgästers kreditvärdighet.
Det långa svaret: Som expert på hyresjuridik kan jag bekräfta att din plan att hyra ut din hyresrätt i andra hand på grund av arbete utomlands är ett beaktansvärt skäl som ger dig rätt till uthyrningstillstånd, men processen är behäftad med strikta lagkrav.
Det allra första steget är att få din hyresvärds skriftliga godkännande, då uthyrning utan tillstånd anses vara en grov förseelse som kan leda till att du förlorar ditt förstahandskontrakt.
Det finns ingen lagstadgad minimitid du måste ha bott i lägenheten före uthyrningen – det är ditt beaktansvärda skäl, utlandsarbetet, som är det avgörande.
Din fråga om hyressättningen är en av de viktigaste juridiska fallgroparna att undvika.
I en hyresrätt gäller principen om skälig hyra baserad på bruksvärdet, vilket i praktiken innebär att du inte får ta ut en högre hyra än den du själv betalar till din hyresvärd.
Du får dock lägga till ett påslag för möblering, vilket normalt är begränsat till 10-15 procent av din egen hyra om lägenheten är fullt möblerad, samt tillägg för driftskostnader som el och bredband om dessa ingår i avtalet och du kan styrka kostnaden.
Om du tar ut en oskälig hyra riskerar du att hyresgästen ansöker om sänkt hyra och kräver tillbaka överhyra i Hyresnämnden, vilket kan avse hyror upp till två år tillbaka i tiden, vilket medför en betydande och onödig ekonomisk risk.
Uthyrningstiden är kopplad till ditt beaktansvärda skäl – i regel ges tillstånd ett år i taget, men för arbete utomlands kan Hyresnämnden bevilja tillstånd för hela tjänstgöringstiden, dock sällan mer än tre år i sammanhang, och det förutsätter att du behåller din flyttningsavsikt till lägenheten.
Denna flyttningsavsikt är central för att behålla ditt förstahandskontrakt.
Därför är din sista fråga, om att köpa en bostadsrätt i Stockholm och samtidigt behålla hyresrätten och fortsätta hyra ut den, den största risken du nämner.
Att köpa en bostadsrätt i samma stad kan tolkas av din hyresvärd, eller Hyresnämnden vid tvist, som att ditt behov av hyresrätten har upphört och att din flyttningsavsikt inte längre är genuin.
Detta kan leda till att ditt förstahandskontrakt förverkas.
Om du vill behålla kontraktet måste du vara beredd att visa att bostadsrätten inte är din permanenta lösning, vilket blir juridiskt svårt att bevisa.
Utöver detta rekommenderas du starkt att upprätta ett detaljerat besiktningsprotokoll med bilder innan hyresgästen flyttar in för att ha bevis vid tvist om skador, samt att genomföra omfattande bakgrundskontroller och referenstagning för att minimera risken för betalningssvårigheter.
För att hantera all denna risk och juridik på ett kostnadseffektivt och säkert sätt rekommenderar jag Samtrygg, då de erbjuder en helhetslösning med en Hyresgaranti som säkerställer att du får din hyra i tid varje månad, oavsett om hyresgästen betalar eller inte.
De tillhandahåller även Uthyrningsförsäkring som täcker eventuella skador på bostaden och använder verifierade hyresgäster genom kreditkontroller, vilket maximerar din juridiska och ekonomiska trygghet och undviker tidskrävande tvister i Hyresnämnden.
Att använda deras standardiserade avtal minskar risken för juridiska felaktigheter.
About The Author
