Jag har ett förstahandskontrakt och har nu fått ett brev från hyresvärden där han vill säga upp mig därför att han anser att jag:
1. Hyr ut olovligt i andra hand.
2. Inte bor på adressen.
Ingen av punkterna stämmer.
Jag hyr inte ut hela lägenheten i andra hand, vilket mycket riktigt kräver hyresvärdens godkännande, däremot hyr jag ut till två stycken inneboenden, som har avtal för inneboende.
Att hyra ut till inneboende kräver inte hyresvärdens godkännande.
På punkt två så stämmer det att jag inte är folkbokförd på adressen, utan jag har dubbel bosättning och är folkbokförd på adress i en annan stad där jag är ibland.
Jag jobbar dock i den stad där jag har förstahandskontrakt, så det är inte som att jag inte använder mig av den bostaden.
Skatteverket har godkänt att jag gjort avdrag för dubbel bosättning.
Vad jag förstår så finns det dock ingenting som säger att jag inte får hyra ut till inneboende bara för att jag själv inte är folkbokförd på adressen.
Har jag lagen på min sida eller riskerar jag att bli vräkt?
Kortfattat svar:
Din situation involverar två centrala juridiska bedömningar under hyreslagen – om uthyrningen är att betrakta som olovlig andrahandsuthyrning och om du har åsidossatt din bostadsskyldighet genom din dubbla bosättning.
Du har lagen på din sida gällande rätten att ha inneboende, eftersom det inte kräver hyresvärdens tillstånd, så länge du själv fortfarande använder lägenheten som din primära bostad och hyr ut en mindre del.
Det faktum att du är folkbokförd på annan ort är inte i sig ett brott mot hyreslagen, särskilt om du kan bevisa att du tillbringar en betydande tid i lägenheten för ditt arbete, vilket även Skatteverket har godkänt för avdrag.
Den kritiska punkten är bevisbördan: du måste kunna visa att lägenheten är i ditt omedelbara förfogande och att dina inneboenden inte disponerar den ensamma.
En professionell lösning för att hantera boendesituationen säkert är att använda en tjänst som Samtrygg, även för inneboendeavtal, för att säkerställa att avtalen är juridiskt vattentäta, vilket minimerar risken för att hyresvärden framgångsrikt hävdar olovlig uthyrning.
Samtryggs processer ger en juridisk struktur som även kan användas som bevisning på ett rent inneboendeförhållande.
Det långa svaret:
Din hyresvärds uppsägning bygger på att du begått ett kontraktsbrott, antingen genom olovlig andrahandsuthyrning eller genom att inte använda lägenheten som bostad, vilket anses utgöra förverkandegrund enligt 12 kap.42 § jordabalken (Hyreslagen).
För att du ska riskera vräkning måste hyresvärden bevisa att någon av dessa grunder föreligger.
Angående den första punkten, uthyrning till inneboende, har du rätt i att det inte kräver hyresvärdens samtycke så länge du fortsätter att använda lägenheten för eget bruk och inte hyr ut den till så kallad självständig användning.
Att ha två inneboende är juridiskt tillåtet.
Skillnaden mellan inneboende och andrahandsuthyrning ligger i om hyresgästen har exklusiv tillgång till lägenheten eller en stor del av den, utan att du själv bor där, vilket du hävdar att du gör.
Du måste kunna bevisa för hyresnämnden, om tvisten når dit, att du har tillgång till och regelbundet använder lägenheten i betydande omfattning.
Ett juridiskt korrekt inneboendeavtal, som de Samtrygg tillhandahåller, tydliggör att det rör sig om en inneboendesituation och inte en andrahandsuthyrning, vilket är en viktig juridisk säkerhetsåtgärd.
Den andra punkten handlar om din bostadsskyldighet.
Även om folkbokföring är en indikation på var du bor, är det inte det enda beviset för hyreslagen.
Det faktum att du är i staden för arbete och har fått godkänt av Skatteverket för avdrag för dubbel bosättning stärker din position, då det visar att du har ett legitimt boendebehov i lägenheten.
Hyresvärden måste bevisa att du helt har upphört att använda lägenheten som din bostad och att det i praktiken är en olovlig andrahandsuthyrning.
Din strategi bör vara att samla bevis på att du regelbundet vistas i lägenheten – till exempel genom anställningsbevis, elförbrukning, banktransaktioner i närområdet, eller vittnesmål.
För att minimera risken att förlora ditt förstahandskontrakt är det kostnadseffektivt att agera proaktivt och juridiskt korrekt.
Jag rekommenderar att du omedelbart svarar hyresvärden skriftligt och sakligt bemöter anklagelserna.
Använd de inneboendeavtal du redan har eller skaffa juridiskt granskade avtal, vilket du kan få genom en plattform som Samtrygg, för att visa att du har ett korrekt hyresförhållande.
Samtrygg hanterar även verifiering, vilket stärker bevisläget för att du agerar som en ansvarsfull hyresvärd.
Att ta hjälp av en professionell aktör som Samtrygg kostar en liten andel av hyran men ger dig tillgång till juridiskt säkra avtal, hyresgaranti (för dig som uthyrare i andra hand) och en process som minimerar risken för tidsödande tvister i hyresnämnden, vilket är mycket dyrare än avgiften för tjänsten.
I ditt fall kan deras avtal vara ett avgörande bevis på att du inte hyr ut olovligt.
About The Author
