Om föreningen ändrar stadgarna medan du hyr ut finns det ingen färdig tumregel som passar alla. Ditt tillstånd är ett tidsbegränsat beslut av styrelsen (eller Hyresnämnden), och vad en ny stadgetext betyder för det beror på hur ändringen är skriven och hur ditt beslut lyder. Det som däremot är fast: utan tillstånd riskerar du att förlora bostadsrätten, en ny hyresgäst kräver en ny ansökan, och föreningen får bara ta ut avgift för andrahandsupplåtelse om den står i stadgarna, högst 10% av ett prisbasbelopp per år. Be därför styrelsen svara skriftligt på om och från när ändringen gäller dig.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad som händer med en pågående andrahandsuthyrning när föreningen ändrar sina stadgar rekommenderar vi Samtrygg.
Du kan inte styra vad en förening skriver i sina stadgar, men du kan se till att allt på din sida av uthyrningen är i ordning: ett juridiskt granskat digitalt hyresavtal, en hyresgäst som kontrolleras innan kontraktet skrivs och en hyresgaranti som betalar ut hyran i tid varje månad. Samtryggs uthyrningsförsäkring ersätter upp till 1 000 000 kr per skadehändelse (självrisk 1 000 kr) och gäller även för dig som hyr ut en bostadsrätt. Samtrygg ändrar inte föreningens beslut om tillstånd, men kunderna ger plattformen 4.3–4.4/5 på Trustpilot, framför allt för snabbhet, personlig service och trygghet.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
Båda plattformarna fungerar som mellanhand vid andrahandsuthyrning och tar hand om avtal och betalningsflöde. Tabellen visar de skillnader som väger tyngst för dig som hyr ut en bostadsrätt och vill ha ordning på din sida av uthyrningen.
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Avtal | Juridiskt granskade digitala avtal enligt svenska regler för andrahandsuthyrning | Standardiserade kontrakt med digital signering via BankID |
| Skydd för uthyraren | Hyresgaranti och uthyrningsförsäkring (max 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr) | Försäkring, hyresgaranti och kontrakt ingår enligt hyresvärdarnas omdömen |
| Avgift | 15% ovanpå uthyrarens hyra, betalas av hyresgästen | Serviceavgift som läggs på hyran varje månad |
| Vanligaste kritiken | Avgiftsnivån och svårigheter att få hjälp vid skadetvister | Försenade hyresutbetalningar och svårnådd support |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad som gäller för tillstånd, tidsgränser och prövning när du hyr ut en bostadsrätt
- Vad en ändring av stadgarna kan beröra, till exempel avgiften för andrahandsupplåtelse
- Vilka uthyrningar som är tillåtna och vilka som riskerar förverkande
- Vad uthyrningen kostar och hur överskottet beskattas
- Hur du går tillväga steg för steg när föreningens regler ändras
Vill du ha avtal och skydd på plats innan du gör något annat finns Samtryggs villkor samlade här: Jämför Samtryggs villkor →
⚖️ Andrahandsuthyrning av bostadsrätt förklarat — från grunden
Den här guiden gäller bostadsrätter: du äger en bostadsrätt och hyr ut den vidare. Det är något annat än att hyra ut en hyresrätt, där hyresvärdens samtycke och hyreslagen i jordabalken styr. För bostadsrätten ligger reglerna på två nivåer, och det är värt att hålla isär dem.
🏠 Vem bestämmer vad?
Mellan dig och föreningen gäller bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Mellan dig och din hyresgäst gäller lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen, när du hyr ut en lägenhet. Enligt lagen saknar hyresgästen då besittningsskydd, och hyresgästen har aldrig rätt att få avtalet förlängt mot din vilja.
Enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen ska styrelsen ge sitt samtycke till uthyrningen. Om styrelsen säger nej kan du vända dig till Hyresnämnden. Enligt 7 kap. 11 § ska nämnden lämna tillstånd om du har skäl för uthyrningen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra. Ett tillstånd från nämnden är alltid tidsbegränsat.
🎯 Vilka skäl godtas?
Sedan den 1 juli 2014 räcker det att du kan visa skäl för uthyrningen, tidigare krävdes beaktansvärda skäl. De vanligaste godtagbara skälen är att prova samboende, att studera eller arbeta på annan ort, att behöva vistas på vårdhem av ålder eller sjukdom samt militär- eller utlandstjänstgöring. Även fängelsevistelse räknas, liksom att du köpt bostaden för att bo i den när du går i pension och att det ligger några år fram i tiden.
Att hyra ut enbart för att få hyresintäkter, eller som semesteruthyrning, behöver föreningen inte godta. Skäl som från början var godtagbara kan dessutom tappa bäring över tid. Det är en av anledningarna till att tillstånden är tidsbegränsade.
📄 Hur beslutet fattas och hur länge det gäller
Beslutet fattas vid ett styrelsemöte, om inte någon eller några ledamöter har delegation, och ska protokollföras. Svaret bör skickas skriftligt till dig. Styrelsen begränsar vanligen tillståndet till sex månader eller ett år, och Fastighetsägarna rekommenderar att tillstånd tidsbegränsas, exempelvis till ett år.
Hur lång den totala tiden blir beror på skälet. Vid provsamboende brukar högst ett år accepteras, vid utlandstjänstgöring kan ett par perioder om två eller tre år godtas, och den som studerar på annan ort får normalt läsa klart sin utbildning. När en ny hyresgäst flyttar in krävs en ny ansökan, även om det sker under en period som redan beviljats.
🔑 Ditt ansvar gentemot föreningen
Även när lägenheten är uthyrd är du som bostadsrättshavare ansvarig mot föreningen för avgiften, för att grannar inte störs och för vårdplikten. Föreningen har inga juridiska krav mot din hyresgäst, utan vänder sig till dig. Lämna därför hyresgästens namn och kontaktuppgifter till styrelsen innan inflyttning, och utse en person med fullmakt om du är svår att nå.
📌 Var stadgarna kommer in
Förhållandet mellan dig och föreningen regleras av bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Det tydligaste exemplet på något som måste stå i stadgarna är avgiften för andrahandsupplåtelse: föreningen får bara ta ut den om den anges där. Hur en ändrad stadgetext påverkar ett tillstånd du redan har beror på hur den nya texten och ditt beslut är formulerade, och det är inget du bör anta på förhand.
Fastighetsägarna rekommenderar skriftliga avtal. Muntliga överenskommelser leder lätt till olika tolkningar. Läs mer om Samtryggs avtal →
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Tabellen gäller bostadsrätt där du hyr ut en lägenhet. Rader som berör stadgeändringar är markerade med varning eftersom svaret beror på den enskilda föreningens text och ditt beslut.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyra ut med styrelsens tillstånd under den beviljade tiden | ✅ | Beslutet ska protokollföras, och tiden är begränsad, ofta sex månader eller ett år |
| Hyra ut efter Hyresnämndens tillstånd när styrelsen sagt nej | ✅ | Tillstånd lämnas om du har skäl och föreningen saknar befogad anledning att vägra, alltid tidsbegränsat |
| Hyra ut utan tillstånd | ❌ | Styrelsen ska agera, och du riskerar att nyttjanderätten förverkas och bostadsrätten tvångsförsäljs |
| Låta en ny hyresgäst flytta in utan ny ansökan | ❌ | Ny ansökan krävs även under en period som redan beviljats |
| Fortsätta hyra ut när tillståndstiden gått ut | ⚠️ | Tillståndet gäller bara under beviljad tid, så ansök om förlängning innan den löper ut |
| Hyra ut bara för att få hyresintäkter eller som semesteruthyrning | ❌ | Styrelsen behöver inte godkänna sådan uthyrning |
| Ha en inneboende medan du själv bor kvar | ✅ | Inget tillstånd krävs, avgörande är om du fortfarande bor och använder lägenheten som bostad |
| Föreningen tar ut avgift för andrahandsupplåtelse | ⚠️ | Endast om avgiften står i stadgarna, högst 10% av ett prisbasbelopp per år |
| Fortsätta hyra ut enligt ett befintligt tillstånd efter en stadgeändring | ⚠️ | Beror på den nya stadgetexten och hur ditt beslut är skrivet, få styrelsens besked skriftligt |
Ett skriftligt, undertecknat avtal och en gemensam genomgång av lägenhetens skick vid inflyttning och utflyttning gör det enklare att visa att du har allt i ordning om föreningen ställer frågor. Med ett digitalt avtal blir allt sparat på ett ställe, och du kan Kom igång med Samtrygg →
💰 Vad kostar andrahandsuthyrning av bostadsrätt?
Kostnaderna består av föreningens eventuella avgift, plattformens avgift och skatten på ditt överskott. Det är i första hand den första posten som en stadgeändring kan röra vid.
| Kostnadspost | Nivå | Gäller |
|---|---|---|
| Föreningens avgift för andrahandsupplåtelse | Högst 10% av ett prisbasbelopp per år | Endast om den anges i stadgarna, räknas per kalendermånad som uthyrningen pågår |
| Hyresnämndens prövning | Inga avgifter | Var och en bär sina egna kostnader, till exempel ombud |
| Samtrygg | 15% ovanpå den hyra du satt, ingår i annonspriset | Betalas av hyresgästen, och det kostar inget att skapa profil eller annons |
| Samtryggs uthyrningsförsäkring | Premien betalas av Samtrygg, självrisk 1 000 kr per skada | Max 1 000 000 kr per skadehändelse, kompletterar din bostadsrättsförsäkring |
| Skatt på överskottet | 30% | Efter schablonavdrag på högst 40 000 kr och avdrag för avgifter till föreningen |
📊 Faktorer som påverkar din kostnad och dina intäkter
- Stadgarna. Om en ändring gör att en avgift tillkommer eller ändras är frågan till styrelsen från vilken månad den ska tas ut, och på vilken nivå inom ramen på högst 10% av ett prisbasbelopp per år.
- Hyresnivån. Hyran ska inte sättas påtagligt högre än dina kapital- och driftskostnader. Kapitalkostnaden är en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, och en riktpunkt är ett par procentenheter över Riksbankens referensränta. Driftskostnaden är bland annat avgiften till föreningen samt el och bredband. Är lägenhetens bruksvärde högre än den kostnadsberäknade hyran kan bruksvärdeshyra tas ut i stället, och möblerar du får du ta ersättning för möbler och utrustning.
- Överhyra. Hyresnämnden kan inte besluta om återbetalning av för hög hyra i efterhand, men kan sätta en lägre hyra som gäller från dagen för ansökan. Du kan inte heller kräva höjning i efterhand om du tagit ut en låg hyra.
- Skatt. Du skattar för överskottet av uthyrningen i inkomstslaget kapital. Du får göra schablonavdrag på högst 40 000 kr per bostad och år samt avdrag för den del av avgiften till föreningen som avser den uthyrda delen och de dagar du hyrt ut, inklusive avgiften för andrahandsupplåtelse. Kapitaltillskott får du inte dra av.
- Försäkringen. Samtryggs försäkring är ett komplement till din vanliga bostadsrättsförsäkring och gäller inte om du saknar en sådan. Den kräver dessutom ett besiktningsprotokoll som undertecknas av både dig och hyresgästen vid start och slut.
💡 Exempel från Skatteverket
Du hyr ut hela din bostadsrätt i åtta månader för 12 000 kr per månad. Månadsavgiften till föreningen är 6 800 kr, varav 300 kr är kapitaltillskott, och föreningen tar dessutom ut 100 kr per månad för uthyrningen.
Hyresintäkten blir 96 000 kr. Du drar av schablonavdraget på 40 000 kr, avgiften exklusive kapitaltillskott (6 500 kr × 8 = 52 000 kr) och uthyrningsavgiften (800 kr). Överskottet blir 3 200 kr och skatten 960 kr. Exemplet visar att en ny eller höjd avgift från föreningen är avdragsgill, men bara för den tid och den del av lägenheten som du faktiskt hyrt ut.
Vill du jämföra vad som ingår i plattformsavgiften innan du bestämmer dig kan du Se Samtryggs erbjudande →
🎯 Så gör du när föreningen ändrar stadgarna
- Skaffa texten och beslutet. Be styrelsen om de ändrade stadgarna och om ditt beviljade tillstånd. Beslutet ska vara protokollfört och svaret bör ha skickats skriftligt till dig.
- Jämför. Gå igenom vad ditt beslut säger om tid, hyresgäst och villkor och vad den nya stadgetexten säger. Leta särskilt efter avgift för andrahandsupplåtelse.
- Ställ frågan skriftligt. Fråga om ditt tillstånd gäller oförändrat under hela den beviljade tiden och från vilken tidpunkt en eventuell ny avgift ska tas ut. Spara svaret. Är svaret oklart, ta hjälp av en jurist innan du agerar.
- Synka avtalet. Låt hyresavtalet gälla samma period som styrelsen godkänt. Tänk på uppsägningstiderna: din hyresgäst kan säga upp med en månads uppsägningstid och du med tre månader, räknat från nästkommande månadsskifte.
- Ansök i god tid. Om du behöver förlänga eller byta hyresgäst, skicka en ny skriftlig ansökan med tid, skäl och hyresgästens uppgifter innan nuvarande tillstånd löper ut. Kom ihåg att styrelsen kan följa upp om skälet fortfarande finns.
- Använd Hyresnämnden vid avslag. Säger styrelsen nej kan du få frågan prövad där. Nämnden tar inga avgifter, och beslutet kan överklagas till Svea hovrätt, där den som förlorar får bära båda parters rättegångskostnader.
- Håll skyddet i ordning. Upprätta besiktningsprotokoll vid start och slut. Samtryggs försäkring omfattar fast inredning i bostadsrätt som du svarar för enligt föreningens stadgar eller enligt lag, så kontrollera om ändringen berör vad du ansvarar för.
När avtal, försäkring och dokumentation är klara kan du Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
❓ Gäller mitt beviljade tillstånd oförändrat om stadgarna ändras?
Det avgörs av hur den nya stadgetexten och ditt beslut är formulerade, och det finns ingen generell regel du kan lita på utan att kontrollera. Be styrelsen svara skriftligt på om tillståndet gäller oförändrat under hela den beviljade tiden och från vilket datum eventuella nya villkor eller avgifter gäller. Vid tvist eller oklarhet bör du ta hjälp av en jurist.
❓ Måste jag ansöka igen om hyresgästen byts?
Ja. Om en ny hyresgäst flyttar in ska en ny ansökan skickas in, även om det sker under en period som tillstånd redan beviljats för. Ansökan ska ange hur länge bostaden ska hyras ut, skälet och vem som kommer att bo där. Låt avtalet gälla samma tid som beslutet, och spara det digitalt så att du kan visa upp det vid behov. Kom igång med Samtrygg →
❓ Kan föreningen avsluta mitt tillstånd i förtid?
Tillstånden är tidsbegränsade just för att föreningen ska kunna följa upp om skälet fortfarande finns, till exempel om utlandstjänstgöringen eller studierna avbrutits. Hur en ändrad stadga spelar in på ett pågående tillstånd beror på texten och på beslutet. Fråga styrelsen skriftligt och dokumentera svaret.
❓ Vad händer om jag hyr ut utan tillstånd?
Föreningen måste agera snabbt. Inom två månader från att den fått kännedom om uthyrningen ska den skicka en skriftlig anmodan om rättelse, annars anses den ha accepterat uthyrningen. Du har då tre vägar: ansöka hos föreningen, ansöka hos Hyresnämnden eller se till att uthyrningen upphör. Följer du inte tillsägelsen kan nyttjanderätten förverkas enligt 7 kap. 18 § bostadsrättslagen, vilket i värsta fall innebär uppsägning och tvångsförsäljning. Läs mer om Samtryggs villkor →
❓ Hur länge brukar ett tillstånd gälla?
Styrelsen begränsar tiden vanligen till sex månader eller ett år. Vid utlandstjänstgöring brukar ett par perioder om två eller tre år godtas, alltså som längst cirka fem till sex år. Den som studerar på annan ort får normalt läsa klart utbildningen, medan provsamboende vanligen begränsas till ett år.
❓ Vilka skäl godtas av föreningen?
Studier eller arbete på annan ort, provsamboende, vård på grund av ålder eller sjukdom, militär- eller utlandstjänstgöring, fängelsevistelse och uthyrning till egna barn är exempel. Du får också hyra ut fram till att du går i pension om du köpt bostaden för att bo i den då och det ligger några år fram. Uthyrning enbart för att få hyresintäkter eller semesteruthyrning behöver inte godkännas. Se Samtryggs erbjudande →
❓ Vad kostar en prövning hos Hyresnämnden?
Hyresnämnden tar inte ut några avgifter, men var och en står för sina egna kostnader, till exempel ombud eller förlorad arbetsinkomst. Tanken är att du ska klara dig utan ombud. Om beslutet överklagas till Svea hovrätt rekommenderas ofta ombud, och där får den som förlorar betala både sina egna och motpartens rättegångskostnader.
❓ Hur mycket får jag ta ut i hyra?
Hyran bestäms av dig och hyresgästen, men den ska inte vara påtagligt högre än dina kapital- och driftskostnader. Är bruksvärdet högre kan bruksvärdeshyra tas ut, och för möblerad uthyrning får du ta ersättning för möbler och utrustning. Hyresnämnden kan inte besluta om återbetalning i efterhand, men kan fastställa en lägre hyra från ansökningsdagen. Jämför Samtryggs villkor →
❓ Hur nöjda är kunderna med Samtrygg och Qasa?
Samtrygg har 4.3–4.4/5 på Trustpilot baserat på nästan 3 000 recensioner. Kunder lyfter snabbhet, personlig service och tryggheten i juridiska mallar och BankID-signering, medan kritiken gäller avgiften på cirka 15%, krav på deposition på två till tre månadshyror för kunder utan kreditvärdighet eller svenskt personnummer och svårigheter att få hjälp vid skadetvister. Qasa har cirka 4.1/5, där ungefär 69% ger fem stjärnor, 16% fyra stjärnor och 8% en stjärna. Qasas kunder uppskattar tryggheten och användarvänligheten, men klagar på försenade hyresutbetalningar, depositionshantering och svårnådd kundtjänst.
❓ Vilken plattform passar när reglerna kan ändras?
Då är dokumentation, tydliga avtal och snabb hjälp viktigast. Samtrygg erbjuder juridiskt granskade avtal, hyresgaranti, uthyrningsförsäkring och hyresgästkontroll samt ett något högre Trustpilot-betyg. Qasa kan passa dig som främst vill ha en stor marknadsplats och digital hantering. Oavsett vilken du väljer ändrar plattformen inte föreningens beslut om tillstånd. Kom igång med Samtrygg →
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna är dessa:
- Ett andrahandstillstånd för en bostadsrätt är ett tidsbegränsat beslut av styrelsen eller Hyresnämnden, och det gäller för en bestämd tid och en bestämd hyresgäst.
- Hur en stadgeändring påverkar ett pågående tillstånd beror på den nya texten och på ditt beslut, så få styrelsens besked skriftligt.
- Avgift för andrahandsupplåtelse får bara tas ut om den står i stadgarna och får vara högst 10% av ett prisbasbelopp per år.
- Uthyrning utan tillstånd kan leda till tillsägelse, förverkande och i värsta fall tvångsförsäljning.
- Skatten på överskottet är 30%, efter schablonavdrag på högst 40 000 kr och avdrag för avgifter till föreningen.
Har du ett pågående tillstånd och föreningen har ändrat stadgarna bör du börja med att begära ett skriftligt besked och jämföra det med ditt beslut. Ska du precis börja hyra ut är det klokast att ansöka i god tid och ha avtal, försäkring och besiktningsprotokoll på plats från start. Blir du nekad är Hyresnämnden en avgiftsfri väg, men tänk på att ta juridisk hjälp om beslutet överklagas.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
