Vid avflyttning efter en andrahandsuthyrning ska bostadens skick dokumenteras skriftligt i ett besiktningsprotokoll som undertecknas av båda parter, och samtliga nycklar, taggar och kodlåskoder ska återlämnas till hyresvärden samma dag som kontraktet upphör.
Hyresgästen ansvarar enligt 12 kap. 24 § jordabalken för skador som orsakats uppsåtligen eller genom vårdslöshet, medan hyresvärden själv står risken för rena olyckshändelser. Hyr du ut via en plattform som Samtrygg krävs dessutom ett skriftligt besiktningsprotokoll, undertecknat av båda parter, både vid inflytt och utflytt för att trygghetsförsäkringen överhuvudtaget ska gälla – saknas protokollet riskerar hyresvärden att stå helt utan skydd om en tvist om skador uppstår.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad som krävs vid slutbesiktning och nyckelåterlämning rekommenderar vi Samtrygg.
Samtryggs trygghetsförsäkring kräver uttryckligen att ett skriftligt besiktningsprotokoll upprättas och undertecknas av både hyresvärd och hyresgäst vid både in- och utflytt, annars gäller inte försäkringen vid en skada. Det gör processen strukturerad i stället för en muntlig överenskommelse som är svår att bevisa i efterhand, och skyddet täcker skador upp till 1 000 000 kr per skadehändelse med en självrisk på endast 1 000 kr.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Krav på skriftligt besiktningsprotokoll för försäkringsskydd | ✅ Uttryckligt krav vid både in- och utflytt | Inget uttryckligt krav framgår av tillgänglig plattformsinformation |
| Skadehantering vid avflyttning | Trygghetsförsäkring upp till 1 000 000 kr, självrisk 1 000 kr | Fokus på depositionshantering; recensioner nämner ibland långsam process vid tvist |
| Trustpilot | 4.3/5 | 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad ett besiktningsprotokoll är och varför det krävs vid avflyttning
- Vem som juridiskt ansvarar för skador enligt jordabalken
- Hur nyckelåterlämning bör dokumenteras för att undvika tvister
- Vad som händer om protokoll saknas när en skada upptäcks i efterhand
- Hur Samtrygg och Qasa skiljer sig åt i praktiken när hyresförhållandet avslutas
⚖️ Slutbesiktning och nyckelåterlämning förklarat — från grunden
En slutbesiktning är en gemensam genomgång av bostadens skick som görs när en hyresgäst flyttar ut, och den jämförs mot motsvarande besiktning som (helst) gjordes vid inflytt. Syftet är att objektivt fastställa om några skador eller brister har uppstått under hyrestiden, och i så fall vem som orsakat dem. Utan ett sådant protokoll blir det ofta ord mot ord om en tvist uppstår efteråt, vilket är den vanligaste orsaken till konflikter kring depositioner och skadeersättning vid andrahandsuthyrning.
Det juridiska ansvaret regleras i 12 kap. 24 § jordabalken, den så kallade hyresgästens vårdplikt. Regeln innebär att hyresgästen är skyldig att ersätta skador som denne, dennes familjemedlemmar eller gäster orsakat uppsåtligen eller genom vårdslöshet. Skador som beror på en ren olyckshändelse omfattas däremot inte av vårdplikten – då är det i stället hyresvärden som får stå för kostnaden, om inte hyresvärden kan bevisa att skadan faktiskt uppkom under hyresgästens tid i bostaden och berodde på vårdslöshet.
Hyr du ut i andra hand via Samtrygg är kravet på dokumentation ännu tydligare: enligt villkoren för Samtryggs trygghetsförsäkring gäller försäkringen ”inte om inte skriftligt besiktningsprotokoll upprättats i samband med att uthyrning påbörjats och avslutats och undertecknats av både uthyrare och hyresgäst”. Det gör att slutbesiktningen inte bara är god praxis, utan en direkt förutsättning för att kunna göra en skadeanmälan.
Läs mer om Samtryggs erbjudande →
Nyckelåterlämningen är den andra halvan av processen. Hyresvärden har ingen automatisk, lagstadgad rätt att behålla en reservnyckel till bostaden under hyrestiden – det måste i så fall vara avtalat i hyreskontraktet. Vid avflyttning är utgångspunkten motsatt: samtliga nycklar, portkoder och eventuella taggar ska återlämnas till hyresvärden, eftersom hyresgästens nyttjanderätt upphör i och med att kontraktet löper ut. Under själva hyrestiden har hyresvärden dock rätt till tillträde för nödvändig tillsyn eller brådskande förbättringsarbete enligt 12 kap. 26 § jordabalken, vilket är relevant att känna till redan innan avflyttningen blir aktuell.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyresgästen vägrar underteckna besiktningsprotokollet vid utflytt | ⚠️ | Protokollet kan då upprättas ensidigt med foto/film och ett vittne, men risken ökar att en försäkring (t.ex. Samtryggs) inte kan aktiveras vid en tvist |
| Hyresvärden kräver att få behålla en nyckel utan att det står i kontraktet | ❌ | Kräver uttryckligt avtal enligt praxis kring jordabalken – ingen automatisk rätt finns |
| Hyresgästen återlämnar samtliga nycklar och kodlåskoder samma dag kontraktet upphör | ✅ | Standardkrav i andrahandskontrakt och en förutsättning för att hyresförhållandet ska anses avslutat |
| Hyresvärden håller inne deposition utan att kunna peka på en dokumenterad skada | ⚠️ | Hyresvärden bör kunna styrka skadan med besiktningsprotokoll, annars ska depositionen återbetalas |
| Skada som uppstått genom en ren olyckshändelse debiteras hyresgästen | ❌ | 12 kap. 24 § jordabalken undantar olyckshändelser från hyresgästens vårdplikt |
| Hyresvärden får tillträde till bostaden för tillsyn under pågående hyrestid med rimligt varsel | ✅ | Följer av 12 kap. 26 § jordabalken |
| Skadeanmälan görs månader efter avflyttning utan tidigare dokumentation | ⚠️ | Utan besiktningsprotokoll blir det svårt att bevisa när skadan uppstod och vem som orsakade den |
💰 Vad kostar slutbesiktningen dig?
Själva besiktningen kostar i sig inget – det är en genomgång parterna gör tillsammans. Kostnaden uppstår i stället om en skada upptäcks och ska regleras. Hyr du ut via Samtryggs trygghetsförsäkring gäller följande ramar:
| Kostnadspost | Belopp/krav |
|---|---|
| Självrisk per skadehändelse | 1 000 kr |
| Maximal ersättning per skadehändelse | 1 000 000 kr |
| Krav för att försäkringen ska gälla | Signerat besiktningsprotokoll vid både in- och utflytt |
| Geografisk giltighet | Norden |
| Grundförsäkring som krävs utöver denna | Ordinarie hem-, villa-, fritidshus- eller bostadsrättsförsäkring |
Faktorer som påverkar vad en bristande eller korrekt slutbesiktning kan kosta dig:
- Saknad hemförsäkring – Samtryggs trygghetsförsäkring är endast ett komplement och gäller inte alls om du saknar en ordinarie hem-, villa-, fritidshus- eller bostadsrättsförsäkring.
- Självrisken tillkommer – 1 000 kr per skada, eller mellanskillnaden om din ordinarie försäkrings självrisk är högre.
- Vissa skador omfattas aldrig – till exempel slitage, självförstörelse, fukt- och mögelskador eller skador orsakade av husdjur eller skadedjur, oavsett protokoll.
- Uteblivet protokoll kan innebära noll ersättning – utan signerat besiktningsprotokoll vid både start och slut kan hyresvärden i praktiken stå helt utan skydd.
🎯 Så gör du slutbesiktningen och nyckelåterlämningen rätt
- Boka en gemensam tid för besiktning i god tid innan avflyttningsdatumet, så att eventuella brister hinner åtgärdas innan sista dagen.
- Gå igenom inventarieförteckningen tillsammans och jämför bostadens skick mot motsvarande protokoll som (helst) upprättades vid inflytt.
- Fotografera eller filma varje rum, med särskilt fokus på eventuella skador, för att ha ett objektivt underlag om något ifrågasätts senare.
- Fyll i och underteckna besiktningsprotokollet – ort, datum och båda parters namnteckning ska finnas med för att protokollet ska hålla juridiskt.
- Läs av och notera mätarställningar för el och eventuellt varmvatten, om sådana finns separat för bostaden.
- Återlämna samtliga nycklar, taggar och kodlåskoder samma dag som kontraktet upphör – hyresförhållandet ska annars inte anses formellt avslutat.
- Anmäl eventuell skada omgående till hyresvärden och, om en trygghetsförsäkring finns, till försäkringsgivaren, eftersom sen anmälan kan försvåra ersättningen.
❓ Vanliga frågor
Vad är egentligen ett besiktningsprotokoll?
Ett besiktningsprotokoll är en skriftlig dokumentation av bostadens skick vid en given tidpunkt, oftast vid in- och utflytt. Det bör innehålla en genomgång av inventarier, eventuella skador eller brister, samt underskrift av både hyresvärd och hyresgäst med ort och datum. Protokollet fungerar som bevis om en tvist om skador eller deposition uppstår senare, och är ofta en direkt förutsättning för att en trygghetsförsäkring ska kunna utnyttjas.
Måste jag skriva besiktningsprotokoll även om jag hyr ut helt privat utan plattform?
Det finns inget generellt lagkrav på ett formellt besiktningsprotokoll vid privat andrahandsuthyrning utanför en plattform, men det rekommenderas starkt. Utan skriftlig dokumentation blir det betydligt svårare att bevisa vem som orsakat en skada, vilket ökar risken för utdragna tvister. Om du hyr ut via Samtrygg blir protokollet dessutom ett krav för att trygghetsförsäkringen ska gälla.
Läs mer om Samtryggs erbjudande →
Vem betalar om en nyckel försvinner vid avflyttning?
Om hyresgästen tappat bort en nyckel eller inte kan återlämna samtliga nycklar och koder är utgångspunkten att hyresgästen ansvarar för kostnaden att byta lås eller nycklar, eftersom detta faller inom hyresgästens allmänna vårdplikt enligt 12 kap. 24 § jordabalken. Är förlusten dokumenterad i besiktningsprotokollet blir regleringen betydligt enklare.
Har hyresvärden rätt att behålla en reservnyckel under hyrestiden?
Nej, inte automatiskt. En hyresvärd har ingen lagstadgad rätt att inneha en reservnyckel till den uthyrda bostaden – det måste i så fall vara avtalat i hyreskontraktet. Även om ett sådant avtal finns innebär det inte att hyresvärden får tillträde till bostaden när som helst, utan hyresgästens samtycke krävs som huvudregel, förutom vid brådskande nödsituationer.
Vad händer om hyresgästen inte vill skriva under protokollet vid utflytt?
Protokollet kan i så fall upprättas ensidigt av hyresvärden, gärna med foto- eller filmdokumentation och helst ett vittne närvarande. Det försvagar dock bevisläget jämfört med ett protokoll som båda parter undertecknat, och kan i vissa fall innebära att en trygghetsförsäkring blir svårare att aktivera vid en efterföljande skadeanmälan.
Kan hyresvärden hålla inne depositionen efter besiktningen?
Hyresvärden kan hålla inne den del av en deposition som motsvarar en dokumenterad skada, men bör då kunna visa besiktningsprotokoll eller annan bevisning som styrker skadans omfattning och orsak. Att hålla inne hela depositionen utan motivering riskerar att ifrågasättas, särskilt om inget protokoll finns som stöd.
Vad säger Trustpilot-recensionerna om Samtryggs skadehantering?
Samtrygg har ett genomsnittsbetyg på 4.3/5 baserat på nästan 3 000 recensioner, med en generellt positiv trend. Merparten av kritiken rör dock just skadehantering och tvister: vissa hyresvärdar upplever att processen kring de utlovade garantierna kan vara svår att aktivera och att företaget upplevs dra sig undan när en faktisk konflikt uppstår mellan parterna.
Vad säger Trustpilot-recensionerna om Qasas hantering av depositioner?
Qasa har ett genomsnittsbetyg på cirka 4.1/5, med ungefär 69% femstjärniga och 8% enstjärniga omdömen. Det enskilt största återkommande klagomålet under senare år rör just ekonomiska transaktioner: försenade utbetalningar och depositionsprocesser som enligt vissa användare drar ut på tiden utan tydlig kommunikation vid tvister.
Skiljer sig kraven på dokumentation åt mellan Samtrygg och Qasa?
Ja, i viss utsträckning. Samtryggs trygghetsförsäkring ställer ett uttryckligt krav på ett skriftligt besiktningsprotokoll undertecknat av båda parter vid både in- och utflytt för att gälla. Qasas tillgängliga material lyfter i första hand fram sin depositionshantering som trygghetsfaktor, utan att på samma sätt specificera ett formellt besiktningsprotokoll som villkor.
Vem ansvarar för skador som uppstår av en ren olyckshändelse?
Enligt 12 kap. 24 § jordabalken ansvarar hyresgästen endast för skador som orsakats uppsåtligen eller genom vårdslöshet. Skador som uppkommit genom en olyckshändelse, utan att hyresgästen agerat vårdslöst, faller i stället på hyresvärden att ersätta – förutsatt att det kan visas att skadan uppstod under hyrestiden.
Hur lång tid har jag på mig att anmäla en skada efter avflyttning?
Det finns ingen enhetlig lagstadgad tidsgräns för andrahandsuthyrning i allmänhet, men enligt villkoren för Samtryggs trygghetsförsäkring ska en skada anmälas snarast möjligt till försäkringsgivaren. Ju längre tid som går mellan avflyttning och anmälan, desto svårare blir det att bevisa när och hur skadan faktiskt uppstod, särskilt om inget besiktningsprotokoll finns.
Gäller samma regler för villa, fritidshus och bostadsrätt som för en hyresrätt i andra hand?
Grundprincipen om vårdplikt enligt 12 kap. 24 § jordabalken gäller oavsett bostadstyp, men tillståndskraven skiljer sig åt: andrahandsuthyrning av en hyresrätt kräver hyresvärdens eller hyresnämndens godkännande, medan uthyrning av en bostadsrätt kräver föreningens godkännande och uthyrning av privatägd villa eller fritidshus i första hand styrs av privatuthyrningslagen respektive Skatteverkets regler. Samtryggs krav på besiktningsprotokoll vid in- och utflytt gäller dock genomgående, oavsett vilken av dessa bostadstyper det handlar om.
🏆 Sammanfattning
En trygg avflyttning bygger på två saker: ett skriftligt besiktningsprotokoll som dokumenterar bostadens skick och är undertecknat av båda parter, samt en tydlig återlämning av samtliga nycklar och koder samma dag som kontraktet upphör. Ansvaret för skador följer 12 kap. 24 § jordabalken – hyresgästen svarar för uppsåtliga skador och vårdslöshet, hyresvärden för rena olyckshändelser. Hyr du ut via Samtrygg är protokollet dessutom en direkt förutsättning för att trygghetsförsäkringen, med skydd upp till 1 000 000 kr och en självrisk på 1 000 kr, ska gälla vid en tvist.
För dig som vill ha en strukturerad process med inbyggda krav på dokumentation är Samtrygg ett tryggt förstahandsval. Hyr du redan ut via Qasa bör du ändå säkerställa att en motsvarande skriftlig besiktning görs på egen hand, eftersom plattformen inte specificerar samma formella protokollkrav.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
