Du kan inte på egen hand höja hyran mitt i en avtalsperiod. Du kan däremot skriftligen begära ändrade villkor och, om ni inte kommer överens, ta frågan till hyresnämnden. Tills nämnden har avgjort saken gäller de gamla villkoren. Du kan också säga upp avtalet: som uthyrare under privatuthyrningslagen säger du upp till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen, och hyresgästen har ingen rätt till förlängning.
Första steget är att dokumentera förbrukningen och få elsäkerheten kontrollerad. Hur elen är avtalad avgör sedan vem som bär kostnaden. Ligger elen i en fast hyra bär du merkostnaden själv, medan ett avtal med rörlig eldebitering flyttar den till hyresgästen. Skatteverket behandlar dessutom faktiskt betald el annorlunda än ett schablonbelopp.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad man gör när hyresgästen kopplar in krypto-riggar som drar extremt mycket el rekommenderar vi Samtrygg.
Den bästa skyddsåtgärden är att förebygga: bakgrunds- och kreditkontroll av hyresgästen före avtal, ett standardiserat avtal och en hyresgaranti som betalar ut hyran i tid varje månad. Samtryggs trygghetsförsäkring ersätter upp till 1 000 000 kr per skadehändelse, förutsatt att ett undertecknat besiktningsprotokoll finns och att du har kontrollerat el-ledningssystemet inför uthyrningen. Försäkringen är byggd för skador och hyresförlust, inte för höga elräkningar, så det skyddet bygger du i hyresavtalet.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Kontroll av hyresgäst | Bakgrundskontroll och kreditprövning före avtal | Fungerar som mellanhand mellan parterna, men ger ingen garanti mot tvister |
| Betalning och trygghet | Hyran betalas via tjänsten, med hyresgaranti | Kontrakt och betalningar sköts via plattformen, serviceavgift läggs på hyran |
| Skydd vid skada | Trygghetsförsäkring, max 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr | Kunderna lyfter svårigheter vid tvist och att supporten kan vara svårnådd |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 | ca 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Skillnaden mellan schablonel och faktisk elförbrukning, juridiskt och skattemässigt
- Vad hyran får täcka enligt privatuthyrningslagen
- Ansvar och skadestånd när elinstallationen belastas hårt
- Vad du gör steg för steg, från mätaravläsning till uppsägning
- Hur du skriver in rörlig eldebitering i nästa hyresavtal
Vill du ha hyresgästkontroll och ett standardiserat avtal på plats redan innan nästa inflyttning kan du läsa mer om Samtrygg →.
⚖️ Elförbrukning vid uthyrning förklarad — från grunden
Den här guiden utgår från att du äger bostaden, till exempel en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt, och hyr ut den privat. Då gäller lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen. Lagen gäller även om du hyr ut en del av bostaden. Den gäller inte när en hyresrätt hyrs ut i andra hand, när syftet är fritidsboende eller när uthyrningen sker i näringsverksamhet.
Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller i stället Jordabalken 12 kap. och hyresvärdens samtycke. Äger du en bostadsrätt behöver du dessutom föreningens godkännande, och föreningens stadgar gäller ovanpå. Allt nedan gäller privatägd bostad om inget annat anges.
Som uthyrare får du ta ut en hyra som baseras på kostnaderna för bostaden. Hyran får inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden. Till driftskostnaderna räknas bland annat el och bredband, så el är en naturlig del av hyresberäkningen. Hur elen faktiskt debiteras är en avtalsfråga.
Det finns två vanliga modeller. Vid schablon ingår elen i en fast hyra, och du bär risken om förbrukningen skenar. Vid faktisk förbrukning betalar hyresgästen för det som förbrukats, via avläsning av mätarställning, undermätare eller ett eget elabonnemang. Samma krypto-riggar ger alltså helt olika ekonomiska följder beroende på vilken modell ni har valt.
Skatteverket skiljer också på modellerna. Betalar hyresgästen ett schablonbelopp för el och bredband räknas det som hyresintäkt hos dig. Betalar hyresgästen i stället den faktiska kostnaden ska du inte räkna den som hyresintäkt.
Som ägare har du ett grundläggande ansvar för att elanläggningen är säker och fackmannamässigt installerad. Ansluter hyresgästen utrustning som drar mycket effekt via vanliga uttag kan huvudsäkringen lösa ut eller kablar överhettas, vilket är en brandrisk. Vilken effekt just din anläggning och ditt abonnemang tål ska en behörig elinstallatör bedöma.
Hyresgästen ska vårda bostaden och ersätta skador som orsakas av vårdslöshet, även när de orsakas av någon i hushållet eller av en gäst (12 kap. 24 § Jordabalken, enligt Lawlines vägledning). Det är du som hyresvärd som måste bevisa att hyresgästen orsakat skadan och att den uppstod under hyrestiden. Besiktningsprotokoll vid in- och utflytt är därför din viktigaste bevisning.
🛡️ Säkringar, brandrisk och ansvar vid personskada
Krypto-riggar är en särskild riskfaktor eftersom de går dygnet runt och ger konstant belastning på samma grupper och kablar. Överbelastade uttag och skarvsladdar är en brandrisk, och en utlöst huvudsäkring är ofta det första tecknet. Vilken effekt just din anläggning och ditt abonnemang tål ska en behörig elinstallatör avgöra, inte hyresgästen.
Vid en elchock eller brand med personskada avgörs ansvaret efter omständigheterna: vem som ägde anläggningen, hur den var installerad och om någon agerat vårdslöst. Därför bör du kontakta både din försäkring och en jurist direkt vid en olycka. Skador som uppstår på grund av din egen anläggning täcks i regel av din hem- eller villaförsäkring, men försäkringsbolagets villkor för uthyrning måste kontrolleras noggrant.
📄 Så fungerar rörlig eldebitering i praktiken
Rörlig eldebitering innebär att hyresgästen betalar för det som faktiskt förbrukas, och det finns tre vanliga lösningar. Du kan läsa av mätarställningen vid inflyttning och sedan vid en fast tidpunkt varje månad eller kvartal. Du kan installera en undermätare för hyresgästens del av bostaden, vilket passar bäst när bara en del hyrs ut. Eller så tecknar hyresgästen ett eget elabonnemang för perioden. Oavsett modell ska avtalet ange avläsningsintervall, pris per kWh och vad som händer vid utebliven betalning.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Avtala att hyresgästen betalar faktisk elförbrukning | ✅ | El är en driftskostnad. Betalar hyresgästen den faktiska kostnaden räknas det inte som hyresintäkt hos Skatteverket. |
| Reglera i avtalet vad uttagen får användas till, och läsa av mätaren vid in- och utflytt | ✅ | Ditt viktigaste praktiska skydd när något går fel. |
| Ta ut ett fast schablonbelopp för el | ⚠️ | Hela hyran får inte vara påtagligt högre än kapital- och driftskostnaden. Beloppet räknas som hyresintäkt och du bär risken för merförbrukning. |
| Ta ut mer för el än vad den kostar dig | ⚠️ | Hyran ska följa bostadens kostnader. Hela hyran inklusive el-delen får inte bli påtagligt högre än dem. |
| Gå in i bostaden för att kontrollera elen | ⚠️ | Huvudregeln är hyresgästens samtycke. Vid brådskande tillsyn får hyresvärden komma in utan uppskov, och någon lagstadgad rätt till reservnyckel finns inte. |
| Kräva ersättning för skador som hyresgästens utrustning orsakat | ⚠️ | Hyresgästen ersätter vårdslöst orsakade skador, men du bär bevisbördan. Olyckshändelser ersätter du själv. |
| Höja hyran på egen hand mitt i avtalet för att täcka elen | ❌ | Ändring kräver en skriftlig begäran. Vid oenighet beslutar hyresnämnden, och tills dess gäller de gamla villkoren. |
En del av problemet kan du undvika redan innan inflyttning. Ett tydligt avtal, ett besiktningsprotokoll och en genomlyst hyresgäst minskar risken för tvist, och Samtryggs avtal och hyresgästkontroll → är byggda för just det.
💰 Vad kostar extrem elförbrukning för dig som uthyrare?
Kostnaden beror nästan helt på avtalsmodellen. Tabellen nedan jämför samma uthyrning av en villa under 12 månader. Antagandet är att riggarna höjer elräkningen med 3 000 kr per månad, alltså 36 000 kr per år. Skatten räknas enligt Skatteverkets regler för småhus: schablonavdrag på högst 40 000 kr och ett avdrag på 20% av hyresintäkten, och skatt på 30% av överskottet.
| Schablonel (el ingår i hyran) | Rörlig el (faktisk förbrukning) | |
|---|---|---|
| Hyra per månad | 12 000 kr | 11 200 kr + faktisk el |
| Hyresintäkt per år | 144 000 kr | 134 400 kr |
| Avdrag (40 000 kr + 20%) | 68 800 kr | 66 880 kr |
| Överskott att beskatta | 75 200 kr | 67 520 kr |
| Skatt (30%) | 22 560 kr | 20 256 kr |
| Merkostnad för el som du bär | 36 000 kr | 0 kr |
Merkostnaden vid schablonel går inte att dra av, eftersom Skatteverket inte medger avdrag för ökade driftskostnader vid uthyrning. Vid rörlig el betalar hyresgästen elen och du redovisar den inte som hyresintäkt. Skillnaden är alltså 36 000 kr per år i ren merkostnad, plus att skatten blir något högre vid schablon.
Faktorer som påverkar din kostnad:
- Debiteringsform: schablon eller faktisk förbrukning avgör vem som bär merkostnaden.
- Hur snabbt du upptäcker förbrukningen, vilket styrs av hur ofta mätaren avläses.
- Om hyran är avtalad på bestämd tid eller tills vidare, eftersom du inte ensidigt kan höja en avtalad hyra.
- Eventuella skador och självrisker. Samtryggs trygghetsförsäkring har en självrisk på 1 000 kr per skada.
- Kostnaden för att låta en behörig elinstallatör kontrollera eller uppgradera anläggningen.
Att annonsera som uthyrare på Samtrygg är gratis. Hyresgästen betalar en avgift på 15% ovanpå den hyra du satt, och avgiften är redan inräknad i priset som visas i annonsen. Vill du se hur upplägget fungerar kan du jämföra Samtryggs villkor →.
🎯 Så gör du när hyresgästen drar extremt mycket el
- Dokumentera förbrukningen. Läs av mätaren och spara elräkningar, foton och datum. Jämför mot förbrukningen före inflyttning, så att du kan visa förändringen.
- Kontakta hyresgästen skriftligen. Be om att utrustningen kopplas ur eller att avtalet ändras till rörlig el. Vill du ändra hyresvillkoren ska du meddela motparten skriftligen. Om ni inte kommer överens kan du vända dig till hyresnämnden, och tills nämnden har beslutat gäller de tidigare villkoren.
- Låt en behörig elinstallatör kontrollera anläggningen. Vid brådskande risk får du komma in i bostaden utan uppskov för nödvändig tillsyn (12 kap. 26 § Jordabalken, enligt Fråga Juristen). I andra fall krävs hyresgästens samtycke. Du har ingen lagstadgad rätt till reservnyckel om det inte står i avtalet.
- Kontrollera din försäkring. Samtryggs trygghetsförsäkring är ett komplement och gäller bara om du har en ordinarie hem-, villa- eller fritidshusförsäkring. Den kräver också ett undertecknat besiktningsprotokoll vid start och slut. Skador ska anmälas snarast möjligt, och du kan läsa mer om Samtryggs trygghetsförsäkring → innan du väljer upplägg.
- Besluta om du ska ändra villkoren eller avsluta. Som hyresvärd säger du upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen, och hyresgästen har ingen rätt till förlängning. Hyresgästens uppsägningstid är en månad. Flyttar hyresgästen inte frivilligt kan du ansöka om avhysning hos Kronofogden, som delger hyresgästen och normalt genomför vräkningen inom fyra veckor från att handlingarna kommit in.
- Kräv ersättning för skador. Hyresgästen svarar för vårdslöst orsakade skador, men du måste kunna bevisa att de uppstod under hyrestiden. Talan måste väckas inom två år från att hyresgästen flyttat (12 kap. 61 § Jordabalken, enligt Lawline). Vid ersättning bör ett åldersavdrag göras, och normalt slitage ersätts inte.
- Skriv rätt i nästa avtal. Avtala rörlig eldebitering, reglera vad uttagen får användas till, läs av mätaren vid in- och utflytt och skriv ett besiktningsprotokoll. Låt gärna en plattform sköta kontrollen och avtalet, till exempel Kom igång med Samtrygg →.
❓ Vanliga frågor
❓ Får jag kräva att hyresgästen kopplar ur krypto-riggarna?
Det beror på vad ert avtal säger. Reglerar avtalet vad uttagen får användas till kan du hänvisa till det. Annars är din starkaste väg att skriftligen begära ändrade villkor eller att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid. Därför är det viktigt att reglera detta redan från början.
❓ Kan jag höja hyran för att täcka den extra elen?
Inte på egen hand. En avtalad hyra kan du inte höja ensidigt: du måste skriftligen begära en ändring, och om ni inte kommer överens avgör hyresnämnden. Tills dess gäller de gamla villkoren. Med rörlig eldebitering från start slipper du frågan, och du kan läsa mer om Samtrygg → om du vill ha avtalet standardiserat.
❓ Vilken uppsägningstid har jag som uthyrare?
Under privatuthyrningslagen säger du upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Hyresgästen säger upp till månadsskiftet en månad efter uppsägningen, och har ingen rätt till förlängning. Vill du kunna avsluta snabbare vid allvarlig brandrisk bör du få en juridisk bedömning av just ditt fall.
❓ Vad är skillnaden mellan schablonel och faktisk förbrukning?
Schablonel betyder att elen ingår i en fast hyra, medan faktisk förbrukning innebär att hyresgästen betalar det som förbrukats. Skatteverket räknar ett schablonbelopp som hyresintäkt men inte den faktiska kostnaden. Plattformens roll är kontroll, avtal och betalningsflöde, medan elavräkningen skriver ni in i hyresavtalet. Se Samtryggs erbjudande →
❓ Måste jag deklarera elersättningen som inkomst?
Betalar hyresgästen den faktiska elkostnaden ska du inte räkna den som hyresintäkt. Betalar hyresgästen ett schablonbelopp för el räknas det som hyresintäkt. Överskottet efter avdrag beskattas med 30%, och du måste deklarera det själv även om en plattform lämnat uppgifter till Skatteverket.
❓ Täcker försäkringen skador om kablar överhettas?
Samtryggs trygghetsförsäkring täcker bland annat plötslig och oförutsedd skada på lösöre, uppsåtlig skada av hyresgäst, familj eller gäster samt hyresförlust om bostaden blir obrukbar, med högst 1 000 000 kr per skadehändelse. Den gäller bara om du har en ordinarie hem-, villa- eller fritidshusförsäkring, om besiktningsprotokoll upprättats och om du har kontrollerat el-ledningssystemet inför uthyrningen. Nötning och förslitning ersätts inte, skador på själva byggnaden i en villa omfattas inte och inte heller hyresgästens egendom. Jämför Samtryggs villkor →
❓ Vem ansvarar om någon får en elstöt eller det börjar brinna?
Som ägare har du ett grundläggande ansvar för att elanläggningen är säker, och hyresgästen ansvarar för skador som orsakas av vårdslöshet. Hur ansvaret fördelas vid en personskada beror på omständigheterna och bedöms enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer. Kontakta därför en jurist och ditt försäkringsbolag direkt. Samtryggs faktablad beskriver skydd för egendom och hyresförlust, inte personskada, så kontrollera även din hem- eller villaförsäkring.
❓ Vad säger kunderna om Samtrygg när något går fel?
Samtrygg har 4.3–4.4/5 på Trustpilot baserat på nästan 3 000 recensioner. Kunderna lyfter snabb process, personlig service och trygghet genom BankID-signering och juridiska mallar. Kritiken gäller främst ett påslag på ca 15%, att hyresvärdar upplever garantier som svåra att aktivera vid skador och bristande uppföljning när tvister uppstår. Läs mer om Samtrygg →
❓ Hur länge har jag på mig att kräva ersättning för skador?
Talan om ersättning måste enligt 12 kap. 61 § Jordabalken väckas inom två år från att hyresgästen flyttat. Det är hyresvärden som måste bevisa att hyresgästen orsakat skadan, och ett besiktningsprotokoll vid inflyttning och utflyttning är den viktigaste bevisningen. Skador som beror på normalt slitage ersätts inte.
❓ Är Qasa ett alternativ om jag vill hyra ut via en plattform?
Ja. Qasa har ca 4.1/5 på Trustpilot, där ca 69% av betygen är fem stjärnor och ca 8% är en stjärna. Kunderna uppskattar tryggheten, det användarvänliga gränssnittet och supporten vid specifika behov. Klagomålen gäller sena utbetalningar, depositionshantering, serviceavgifter och att kundtjänsten är svår att nå när problem blir komplexa. Jämför villkoren innan du väljer, till exempel via Samtryggs erbjudande →.
🏆 Sammanfattning
- Hur elen är avtalad avgör allt. Schablonel lämnar merkostnaden hos dig, rörlig el flyttar den till hyresgästen.
- En avtalad hyra kan du inte höja på egen hand. Du kan begära ändring skriftligt och ta frågan till hyresnämnden, och tills dess gäller de gamla villkoren.
- Du kan säga upp avtalet. Uppsägningstiden är tre månader till månadsskiftet, och hyresgästen har ingen rätt till förlängning.
- Dokumentera allt. Mätaravläsning, besiktningsprotokoll och elräkningar är din bevisning, och talan om skador måste väckas inom två år.
- Låt en behörig elinstallatör kontrollera anläggningen vid minsta tvekan om säkringar eller kablar.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
