Hyr du ut en hyresrätt i andra hand möblerad får du enligt Jordabalken 12 kap. 55 § lägga på högst 15 % av den hyra du själv betalar som ersättning för möbler och inventarier. Tillägg för bredband, el och liknande får aldrig överstiga din faktiska kostnad.
Hyr du istället ut en privatägd bostad (bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet) gäller privatuthyrningslagen istället. Där finns ingen fast procentsats – möbelersättning är tillåten, men den totala hyran får inte bli påtagligt högre än din kapital- och driftskostnad för bostaden.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur mycket man får lägga på hyran för möbler rekommenderar vi Samtrygg.
Möbeltillägg är en vanlig källa till tvister – tar du ut för mycket riskerar du återbetalningskrav och i värsta fall att förlora hyreskontraktet. Samtrygg tillhandahåller juridiskt granskade, digitala hyresavtal som följer svensk hyreslagstiftning, vilket minskar risken att möbeltillägget blir felaktigt beräknat eller odokumenterat. Kombinerat med hyresgaranti och uthyrningsförsäkring får du en tryggare uthyrning, oavsett om du hyr ut möblerat eller omöblerat.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
I den här guiden går vi igenom exakt vad som gäller när du vill ta betalt extra för möbler vid uthyrning:
- Hur 15 %-regeln för andrahandsuthyrning av hyresrätt fungerar i praktiken
- Varför reglerna skiljer sig åt mellan hyresrätt och privatägd bostad
- Vad som är tillåtet respektive otillåtet att lägga på hyran
- Hur möbeltillägget påverkar din deklaration
- Steg för steg hur du sätter ett korrekt och tryggt möbeltillägg
⚖️ Möbeltillägget förklarat — från grunden
Möbeltillägg (ibland kallat möbelpåslag) är den extra summa en uthyrare får ta ut utöver grundhyran när en bostad hyrs ut möblerad istället för omöblerad. Hur mycket du får ta ut, och vilket regelverk som styr, beror helt på vilken typ av bostad det handlar om – det är här de flesta missförstånd uppstår.
Andrahandsuthyrning av hyresrätt (en hyresgäst hyr ut sin hyrda lägenhet vidare) regleras av Jordabalken 12 kap., den så kallade hyreslagen. Lagen slår fast att andrahandshyran aldrig ska anses skälig om den överstiger vad förstahandshyresgästen själv betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter. Just tillägget för möbler och annan utrustning får inte överstiga 15 % av den hyra du själv betalar till din hyresvärd. Tillägg för andra nyttigheter, till exempel bredband eller el, får aldrig överstiga din faktiska kostnad för dem – du får alltså inte lägga på en marginal där heller.
Uthyrning av en privatägd bostad – en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet du själv äger – följer istället privatuthyrningslagen. Här finns ingen lagstadgad procentsats för möbeltillägget. Istället gäller att den totala hyran (grundhyra plus möbelersättning) inte får sättas påtagligt högre än en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde plus driftskostnaderna. Hyrs bostaden ut möblerad är det uttryckligen tillåtet att ta ut ersättning för möblerna och övrig utrustning, men beloppet ska motiveras utifrån de faktiska kostnaderna snarare än en fast procentsats av hyran.
Läs mer om Samtryggs digitala hyresavtal →
Samma logik – kostnadsbaserad snarare än procentbaserad – gäller när en bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet i andra hand. Hyran, inklusive eventuellt möbeltillägg, ska då inte sättas påtagligt högre än bostadsrättshavarens kapital- och driftskostnader, om inte bruksvärdeshyran för jämförbara hyreslägenheter motiverar en högre nivå.
Varför skiljer sig reglerna åt mellan bostadstyperna? Förklaringen ligger i vem som bär den ekonomiska risken för bostaden. En hyresgäst som hyr ut sin hyresrätt vidare betalar redan en marknadsmässigt satt hyra till sin egen hyresvärd, och lagstiftaren har velat sätta ett tydligt, lättkontrollerat tak – 15 % – för att förhindra att andrahandsuthyrning blir en inkomstkälla i sig snarare än ett sätt att täcka den egna hyran under en period. En bostadsrättshavare eller villaägare bär däremot själv hela den ekonomiska risken för bostaden, genom lån, avgifter och underhåll, vilket är skälet till att privatuthyrningslagen istället utgår från de faktiska kapital- och driftskostnaderna snarare än en fast procentsats.
Det är också värt att komma ihåg att möbeltillägget bara får avse möbler och utrustning som faktiskt ingår i uthyrningen. Hyr du ut en lägenhet som är delvis möblerad – till exempel bara med vitvaror men utan soffa och säng – ska tillägget stå i proportion till vad som verkligen finns på plats. Ett fullt möblerat hem med allt från köksredskap till sängkläder motiverar med andra ord ett högre tillägg än en lägenhet där bara ett fåtal möbler lämnas kvar.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Möblerad hyresrätt i andra hand, påslag på högst 15 % av hyran | ✅ | Följer Jordabalken 12 kap. 55 § |
| Möblerad hyresrätt i andra hand, påslag över 15 % av hyran | ❌ | Kan krävas tillbaka och räknas som förverkandegrund |
| Tillägg för el, bredband eller liknande till självkostnadspris | ✅ | Får aldrig innehålla vinstmarginal |
| Tillägg för el eller bredband med marginal utöver faktisk kostnad | ❌ | Otillåtet oavsett hur litet påslaget är |
| Ersättning för möbler vid uthyrning av privatägd bostadsrätt eller villa | ⚠️ | Ingen fast procentsats – totalhyran får inte bli påtagligt högre än kapital- och driftskostnad |
| Möbeltillägg som inte specificeras separat i hyresavtalet | ⚠️ | Ökar risken för tvist – bör alltid dokumenteras skriftligt |
| Extra avgift för normalt slitage på möbler utöver hyran | ❌ | Räknas som otillåten ersättning utöver hyran |
Se hur Samtrygg dokumenterar hyresvillkor →
💰 Vad kostar möbeltillägget?
Så här kan möbeltillägget se ut i praktiken för en andrahandsuthyrd hyresrätt, baserat på 15 %-taket:
| Grundhyra (omöblerad) | Max möbeltillägg (15 %) | Total hyra möblerad |
|---|---|---|
| 8 000 kr | 1 200 kr | 9 200 kr |
| 10 000 kr | 1 500 kr | 11 500 kr |
| 12 000 kr | 1 800 kr | 13 800 kr |
| 15 000 kr | 2 250 kr | 17 250 kr |
Flera faktorer avgör vad som är ett rimligt möbeltillägg i just ditt fall:
- Hur mycket möbler och utrustning som faktiskt ingår – ett fullt möblerat kök och vardagsrum motiverar ett högre tillägg än enstaka möbler.
- Vilket regelverk som gäller – 15 %-taket enligt Jordabalken för hyresrätt, eller kapital- och driftskostnadsmodellen enligt privatuthyrningslagen för privatägd bostad.
- Om andra nyttigheter läggs till, till exempel bredband eller el – dessa ska alltid motsvara din faktiska kostnad.
- Bostadens marknadsvärde, om uthyrningen sker enligt privatuthyrningslagen, eftersom avkastningsräntan beräknas på marknadsvärdet.
- Skatteeffekten – möbeltillägget räknas som en del av hyresintäkten. Du får normalt göra ett schablonavdrag på upp till 40 000 kr per bostad och år, samt ett ytterligare avdrag på 20 % av hyresintäkten, innan eventuellt överskott beskattas med 30 %.
Notera att tabellen ovan visar maxbeloppet enligt lagen – det är alltså ett tak, inte ett riktvärde du automatiskt bör använda. Ett möbeltillägg ska alltid spegla det faktiska värdet av det som ingår i uthyrningen. Hyr du ut en enkel enrumslägenhet med begagnade möbler från andrahandsmarknaden är det sällan motiverat att ta ut maximala 15 %, medan ett nyinrett hem med kompletta vitvaror och inredning lättare kan motivera ett tillägg närmare taket.
För uthyrning enligt privatuthyrningslagen finns som sagt ingen motsvarande tabell att utgå från, eftersom beräkningen istället bygger på bostadens marknadsvärde och dina faktiska driftskostnader. Som riktpunkt brukar avkastningsräntan på kapitalkostnaden ligga några procentenheter över Riksbankens referensränta, vilket innebär att den totala hyran – inklusive möbeltillägg – kan variera kraftigt beroende på var i landet bostaden ligger och hur högt marknadsvärdet är.
🎯 Så gör du möbeltillägget rätt
- Fastställ vilket regelverk som gäller – kolla om det handlar om andrahandsuthyrning av en hyresrätt (Jordabalken) eller uthyrning av en privatägd bostad (privatuthyrningslagen).
- Räkna ut din egen kostnad som bas – för hyresrätt är det din egen hyra, för privatägd bostad är det kapital- och driftskostnaden.
- Beräkna ett korrekt tillägg – max 15 % av hyran för hyresrätt, eller ett belopp som är väl motiverat utifrån faktiska kostnader för privatägd bostad.
- Gör en inventarieförteckning över de möbler och den utrustning som ingår, och låt hyresgästen skriva under den tillsammans med dig.
- Specificera möbeltillägget separat i hyresavtalet, skilt från eventuella tillägg för el, bredband eller andra nyttigheter.
- Lägg bara på faktisk kostnad för el, bredband och liknande – aldrig en marginal.
- Använd ett tryggt, juridiskt korrekt avtal för att minska risken för framtida tvister om vad som ingår och hur mycket som får tas ut.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Avtal och dokumentation | Juridiskt granskade digitala avtal anpassade efter svensk hyreslagstiftning | Standardiserade kontrakt som hanteras digitalt via plattformen |
| Avgift för hyresgäst | 15 % ovanpå hyran i serviceavgift (skild från ett eventuellt möbeltillägg till uthyraren) | Serviceavgift som läggs på hyran varje månad |
| Trustpilot | 4.3/5 | 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
❓ Vanliga frågor
Vad räknas som möbler och inventarier i ett andrahandskontrakt?
Möbler och inventarier är sådant som gör att lägenheten kan användas direkt utan att hyresgästen behöver köpa in eget bohag – till exempel säng, soffa, matbord, stolar, vitvaror och köksutrustning. Vad som ingår ska alltid specificeras i en inventarieförteckning som bifogas hyresavtalet, så att det inte råder tvivel om vad möbeltillägget faktiskt avser.
Gäller taket på 15 % även vid uthyrning av bostadsrätt?
Nej. Taket på 15 % gäller specifikt andrahandsuthyrning av en hyresrätt enligt Jordabalken 12 kap. 55 §. Hyr du ut en bostadsrätt du äger själv gäller istället privatuthyrningslagen, där hyran (inklusive möbeltillägg) ska motsvara en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde plus driftskostnader – utan en fast procentsats för möblerna.
Se Samtryggs erbjudande för bostadsrätt →
Får jag ta betalt extra för el, vatten och bredband utöver möbeltillägget?
Ja, men bara motsvarande din faktiska kostnad. Till skillnad från möbeltillägget, som får vara upp till 15 % av hyran vid andrahandsuthyrning av hyresrätt, får tillägg för nyttigheter som el, vatten och bredband aldrig innehålla någon marginal eller vinst – bara det du själv betalar för dem.
Vad händer om jag tar ut för högt möbeltillägg?
Andrahandshyresgästen kan vända sig till hyresnämnden och begära att hyran prövas och sänks, samt kräva tillbaka den överhyra som betalats – för avtal tecknade efter den 1 oktober 2019 gäller detta upp till två år tillbaka i tiden. Att medvetet ta ut en för hög hyra kan dessutom räknas som en förverkandegrund och i vissa fall som brott.
Undvik felaktiga hyresnivåer med Samtrygg →
Är Samtryggs serviceavgift på 15 % samma sak som möbeltillägget på 15 %?
Nej, det är två helt olika saker som råkar dela samma procentsats. Möbeltillägget på högst 15 % är en lagstadgad gräns för hur mycket en uthyrare får lägga på hyran för att bostaden är möblerad. Samtryggs serviceavgift på 15 % är istället en avgift som hyresgästen betalar till plattformen för förmedlingstjänsten, oavsett om bostaden är möblerad eller inte. Beloppen kan alltså förekomma samtidigt och påverkar inte varandra juridiskt.
Måste möbeltillägget stå med i hyresavtalet?
Det finns inget formellt krav på att möbeltillägget måste specificeras separat, men det är starkt rekommenderat. Utan en tydlig uppdelning mellan grundhyra och möbeltillägg blir det svårare att bevisa att hyran är skälig om en tvist uppstår, och risken ökar för att hela hyresbeloppet ifrågasätts.
Skriv ett tryggt avtal via Samtrygg →
Kan jag ta ut ersättning för möbler när jag hyr ut en villa eller ägarlägenhet?
Ja. Villor och ägarlägenheter omfattas, precis som bostadsrätter, av privatuthyrningslagen så länge du äger bostaden och hyr ut den för annat än fritidsändamål. Du får ta ut ersättning för möbler och övrig utrustning, men den totala hyran ska hålla sig inom ramen för en skälig avkastningsränta på marknadsvärdet plus driftskostnaderna.
Ska jag betala skatt på möbeltillägget?
Ja, möbeltillägget räknas som en del av din hyresintäkt och ska tas upp i din inkomstdeklaration tillsammans med grundhyran. Du får normalt göra ett schablonavdrag på upp till 40 000 kr per bostad och år, samt ytterligare ett avdrag på 20 % av den totala hyresintäkten, innan ett eventuellt överskott beskattas med 30 %.
Se hur Samtrygg hjälper dig hålla koll på hyresintäkter →
Kan andrahandshyresgästen kräva tillbaka pengar i efterhand om tillägget varit för högt?
Ja. Hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden och ansöka om återbetalning av den del av hyran som ansetts oskälig, inklusive ett felaktigt beräknat möbeltillägg. Enligt erfarenheten hos flera branschorganisationer vinner andrahandshyresgäster ofta den typen av ärenden när hyran tydligt överstigit de lagstadgade gränserna.
Är det någon skillnad på hur Samtrygg och Qasa hanterar möbeltillägg?
Själva 15 %-regeln är densamma oavsett vilken plattform eller privat kanal du använder – det är lagstiftningen, inte plattformen, som sätter taket. Skillnaden ligger snarare i hur väl respektive tjänst hjälper dig dokumentera och strukturera avtalet. Samtrygg erbjuder juridiskt granskade avtal anpassade efter svensk hyreslagstiftning, medan Qasa arbetar med standardiserade digitala kontrakt.
Räknas 15 %-taket på grundhyran eller på hyran inklusive andra tillägg?
Taket beräknas på den hyra du själv betalar till din hyresvärd, det vill säga grundhyran innan några tillägg läggs på. Tillägg för nyttigheter som el eller bredband räknas separat och begränsas istället av din faktiska kostnad för dem, inte av 15 %-regeln. Blandar du ihop de två beräkningsgrunderna riskerar du att sätta en hyra som samlat blir för hög, även om varje enskild del ser rimlig ut isolerat.
Vad räknas som en möblerad respektive omöblerad lägenhet?
Det finns ingen exakt juridisk definition, men i praktiken avgör hyresnämnden från fall till fall utifrån vad som faktiskt ingår. En lägenhet räknas normalt som möblerad om den innehåller det mesta av det en hyresgäst behöver för att flytta in direkt, till exempel säng, förvaring, bord och sittplatser. Saknas flera av dessa grundläggande delar bör tillägget sättas lägre, eller så bör lägenheten istället betraktas som delvis möblerad med ett proportionellt lägre påslag.
🏆 Sammanfattning
Hur mycket du får lägga på hyran för möbler beror helt på vilken typ av bostad du hyr ut. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller ett tydligt lagstadgat tak på 15 % av hyran enligt Jordabalken 12 kap. 55 §, medan tillägg för el, bredband och liknande alltid ska motsvara din faktiska kostnad. Hyr du istället ut en privatägd bostad – bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet – gäller privatuthyrningslagen, där möbelersättning är tillåten men saknar en fast procentsats och istället ska hålla sig inom ramen för din kapital- och driftskostnad.
Oavsett bostadstyp minskar du risken för tvister och återbetalningskrav genom att alltid specificera möbeltillägget separat i hyresavtalet, göra en inventarieförteckning och bara ta betalt för nyttigheter till självkostnadspris. Kom ihåg att möbeltillägget räknas som hyresintäkt och ska deklareras tillsammans med grundhyran, med möjlighet till schablonavdrag.
Det enklaste sättet att undvika ett felaktigt satt möbeltillägg är att låta beräkningen och dokumentationen skötas i ett strukturerat, digitalt avtal från början, istället för att förlita sig på en muntlig överenskommelse eller ett hemmagjort kontrakt. På så sätt slipper du både onödiga tvister med din hyresgäst och risken att i efterhand bli återbetalningsskyldig för en hyra som satts för högt.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
