Du kan genomföra och dokumentera slutbesiktningen även om hyresgästen vägrar skriva under. Men ett ensidigt besiktningsprotokoll väger lättare än ett undertecknat, eftersom det är du som hyresvärd som måste bevisa att skadan uppkommit genom hyresgästens vårdslöshet enligt 12 kap. 24 § jordabalken.
Anteckna vägran i protokollet, fotografera varje rum, ta med en utomstående person och skicka protokollet skriftligt samma dag. Väck talan inom två år från att hyresgästen flyttade (12 kap. 61 §). Hyr du ut via Samtrygg gäller trygghetsförsäkringen bara om protokollet är undertecknat av både uthyrare och hyresgäst, så kontakta Samtrygg direkt.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad man gör när hyresgästen vägrar skriva under slutbesiktningsprotokollet rekommenderar vi Samtrygg.
Samtryggs trygghetsförsäkring ersätter upp till 1 000 000 kr per skadehändelse med en självrisk på 1 000 kr, men förutsätter ett besiktningsprotokoll som båda parter undertecknat vid både start och slut. Samtrygg kontrollerar hyresgästens identitet och kreditvärdighet innan avtalet skrivs och hanterar avtal och betalningar digitalt, vilket ger dig ett tydligare underlag och en part att vända dig till om avflyttningen går snett. Det löser inte själva vägran, men det minskar risken att du står ensam med bevisbördan.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Skadeskydd för uthyraren | Trygghetsförsäkring: upp till 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr | Hyresgaranti, försäkring och kontrakt ingår enligt uthyrare i omdömena; kontrollera villkoren hos Qasa |
| Krav på signerat besiktningsprotokoll | ✅ Ja, vid både start och slut, undertecknat av båda parter | Kontrollera i Qasas villkor |
| Hyresgästverifiering | Identitets- och kreditkontroll före avtal | Verifierade profiler |
| Digital hantering | ✅ Digitala avtal och signering via BankID | ✅ Digital signering via BankID eller andra verifieringsmetoder |
| Avgift | 15% ovanpå hyran, betalas av hyresgästen | Serviceavgift som läggs på hyran |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | ca 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
Betygen bygger på samlade Trustpilot-omdömen fram till april 2026.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Varför ett ensidigt besiktningsprotokoll har lägre bevisvärde än ett undertecknat
- Vad hyresgästens vårdplikt i 12 kap. 24 § jordabalken innebär och vad som är normalt slitage
- Hur din försäkring påverkas om hyresgästens underskrift saknas
- Hur du steg för steg dokumenterar, kräver ersättning och går vidare vid tvist om avflyttning
- Vilka tidsfrister och kostnader som gäller
⚖️ Slutbesiktning och underskrift förklarat — från grunden
En slutbesiktning är genomgången där uthyrare och hyresgäst tillsammans går igenom bostadens skick när hyrestiden tar slut och jämför det med skicket vid inflyttning. Protokollet är i första hand ett bevismedel. Lawline beskriver besiktningsprotokoll eller annan liknande dokumentation som det bästa sättet att visa att en skada inte fanns vid inflyttningen.
Hyresgästens skyldigheter finns i 12 kap. 24 § jordabalken. Hyresgästen ska vårda bostaden och ersätta skador som hen, hushållet eller gäster orsakat genom oaktsamhet. Normalt slitage ska hyresgästen inte ersätta, och rena olyckshändelser omfattas inte av ersättningsansvaret. Fråga Juristen nämner små repor i golv efter möbler och hål i väggar efter tavlor som exempel på normalt slitage, men gränsen avgörs i det enskilda fallet.
Bevisbördan ligger på dig som hyresvärd. Du behöver visa att skadan uppstod under hyrestiden och att hyresgästen orsakat den. Lawline anger att det talar starkt för oaktsamhet om skadan inte fanns vid inflyttningen. I ett annat Lawline-svar om nikotinskador noteras att hyresvärdens bevisning ofta kan stödjas av grannars vittnesmål (NJA 1987 s. 668).
En uteblivd underskrift gör alltså inte att ditt krav faller av sig självt, men hyresgästen kan bestrida protokollets innehåll. Då blir inflyttningsprotokoll, foton och vittnen avgörande. Hur stort bevisvärde just ett ensidigt protokoll får går inte att svara på generellt, eftersom det bedöms i det enskilda fallet.
Hyresnämnden prövar hyresvillkor och tillstånd till andrahandsuthyrning och tar inte ut några avgifter. För ett skadeståndskrav mot en före detta hyresgäst pekar Lawline på domstol, och Lawline nämner också att du kan ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten.
📄 Vad väger tyngst i ett ensidigt protokoll?
Ett ensidigt protokoll står och faller med vad som finns runt omkring det. Det stärker ditt läge om du har ett inflyttningsprotokoll som visar skicket vid start, foton som tydligt visar både skadan och bostaden i övrigt, en utomstående person som var på plats och skriftlig kommunikation där du erbjudit hyresgästen att delta. Hyresgästens egna kommentarer i protokollet eller i efterföljande meddelanden kan också visa att hen fått ta del av innehållet, även när hen inte skrivit under.
Det som försvagar ditt läge är avsaknad av dokumentation från inflyttningen. I Fråga Juristens exempel med grönsakslådorna blev det svårt för hyresgästen att bestrida kravet eftersom hen saknade dokumentation från inflyttningen. Samma logik gäller åt andra hållet: saknar du dokumentation blir det svårt att få igenom ditt krav.
Vill du ge större skador extra tyngd kan du låta en utomstående person med byggkunskap bedöma dem. Någon särskild bevisregel för oberoende besiktning anges inte i de rättskällor vi hänvisar till, så värdet bedöms i det enskilda fallet.
🏠 Så skiljer sig reglerna mellan bostadstyper
| Bostadstyp | Styrande regelverk | Tillstånd för uthyrning | Skadeansvar vid avflyttning |
|---|---|---|---|
| Hyresrätt som hyrs ut i andra hand | 12 kap. jordabalken. Privatuthyrningslagen gäller inte | ✅ Krävs: hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd | Hyresgästens vårdplikt enligt 12 kap. 24 § |
| Bostadsrätt som hyrs ut i andra hand | Bostadsrättslagen (föreningens samtycke), privatuthyrningslagen och 12 kap. jordabalken | ✅ Krävs: styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd | 12 kap. 24 §. Du som bostadsrättshavare är dessutom alltid ansvarig mot föreningen för bland annat vårdplikten |
| Privatägd bostad eller villa som du äger | Privatuthyrningslagen (lagen om uthyrning av egen bostad) och 12 kap. jordabalken | ❌ Krävs inte | 12 kap. 24 § |
Resten av guiden gäller privatpersoner som hyr ut bostad i någon av de tre situationerna ovan. Uthyrning av fritidshus ingår inte, eftersom privatuthyrningslagen inte gäller när syftet är fritidsändamål.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Ersättningskravet vilar på vad du kan bevisa och vad lagen och ditt avtal faktiskt ger dig rätt till. Tabellen visar vanliga situationer vid en tvist om avflyttning.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Genomföra och dokumentera slutbesiktningen ensidigt när hyresgästen vägrar skriva under | ✅ | Protokoll eller annan liknande dokumentation fungerar som bevis. Anteckna vägran och komplettera med foton |
| Kräva ersättning för skador som hyresgästen, hushållet eller gäster orsakat genom oaktsamhet | ✅ | 12 kap. 24 §. Du måste kunna visa att skadan uppkom under hyrestiden |
| Kräva ersättning för normalt slitage, som små repor efter möbler eller hål efter tavlor | ❌ | Normalt slitage ersätts inte av hyresgästen |
| Kräva ersättning för rena olyckshändelser | ❌ | Olyckshändelser omfattas inte av hyresgästens ersättningsansvar |
| Kräva fullt nypris för ett gammalt föremål | ⚠️ | Åldersavdrag ska normalt göras så att hyresgästen inte betalar för mycket |
| Kräva flyttstädning som inte står i hyresavtalet | ❌ | Jordabalken saknar regler om flyttstädning, så kravet måste framgå av avtalet |
| Väcka talan mer än två år efter avflyttningen | ❌ | Talan ska enligt 12 kap. 61 § väckas inom två år från att hyresgästen flyttade |
| Få ersättning ur Samtryggs försäkring utan hyresgästens underskrift på protokollet | ⚠️ | Villkoren kräver protokoll undertecknat av båda parter. Kontakta Samtrygg för besked i ditt ärende |
| Få ersättning ur Samtryggs försäkring för sprickor eller förslitning | ❌ | Nötning, förslitning och självförstörelse, till exempel sprickor, ingår inte |
Vill du slippa stå ensam med bevisningen? Samtrygg bygger uthyrningen kring skriftliga avtal och ett besiktningsprotokoll för både start och slut. Läs mer om Samtrygg →
💰 Vad kostar en tvist vid avflyttning?
Det kostar inget att skapa profil och annonsera som uthyrare hos Samtrygg. De poster som påverkar en tvist är försäkringens nivåer, självrisken och tidsfristen för att kräva ersättning.
| Post | Belopp eller regel | Kommentar |
|---|---|---|
| Samtryggs trygghetsförsäkring, maxersättning | 1 000 000 kr per skadehändelse | Kompletterar din ordinarie hem-, villa- eller bostadsrättsförsäkring |
| Självrisk i Samtryggs försäkring | 1 000 kr per skada | Är din ordinarie självrisk högre ersätts mellanskillnaden |
| Samtryggs avgift | 15% ovanpå hyran | Betalas av hyresgästen och ingår i det pris som visas i annonsen |
| Hyresnämnden | 0 kr i avgift | Varje part betalar sina egna kostnader, till exempel ombud |
| Tidsgräns för talan | 2 år från avflyttning | 12 kap. 61 § jordabalken |
Ett exempel från Fråga Juristen visar hur åldersavdraget slår. En hyresvärd krävde 1 150 kr för två grönsakslådor i ett kylskåp från 2007. Juristen påpekar att åldersavdrag normalt ska göras och att hyresgästen kan bestrida kravet skriftligt.
Observera också vad Samtryggs försäkring inte täcker. Den gäller bara lösöre i din villaförsäkring och inte skador på själva byggnaden, och den omfattar inte hyresgästens egendom. Skador genom långtidspåverkan som fukt, röta eller svamp samt skador orsakade av husdjur, insekter, husbock eller gnagare ingår inte heller. Dessutom gäller den inte om du själv orsakat skadan uppsåtligen.
Det här avgör hur mycket du i praktiken kan få ut:
- Skadans orsak: vårdslöshet, normalt slitage eller olycka behandlas olika.
- Föremålets ålder: ju äldre föremål, desto större åldersavdrag.
- Bevisläget: inflyttningsprotokoll, foton, vittnen och skriftlig kommunikation.
- Försäkringsvillkoren: Samtryggs försäkring gäller bara om du har en ordinarie hem-, villa- eller bostadsrättsförsäkring, om protokollet är undertecknat av båda och om du gjort rimlig kontroll av vatten, el, eldstäder och lås inför varje uthyrningssäsong.
- Avtalets innehåll: till exempel om flyttstädning är avtalad.
- Tidsfristen: två år från att hyresgästen flyttade.
🎯 Så gör du när hyresgästen vägrar skriva under
- Anteckna vägran i protokollet. Skriv datum, tid och att hyresgästen avböjde att underteckna, och lämna utrymme för hyresgästens kommentarer så att du kan visa att hen fick möjlighet att invända. Underteckna protokollet själv.
- Dokumentera allt. Fotografera och filma varje rum och varje skada, jämför mot inflyttningsprotokollet och ta både närbilder och bilder av hela föremål. Sådan dokumentation motsvarar den ”annan liknande dokumentation” som Lawline pekar på vid sidan av protokollet.
- Ta med en utomstående person. En granne eller bekant som är med vid besiktningen kan vittna i efterhand. Be personen skriva under som vittne.
- Skicka protokollet och bilderna skriftligt samma dag. Skicka med e-post eller brev och ange en tydlig frist för hyresgästen att komma med invändningar.
- Anmäl till försäkringen. Hyr du ut via Samtrygg ska skada anmälas snarast möjligt. Berätta att hyresgästen inte undertecknat och be om besked, eftersom villkoren kräver underskrift av båda. Kontrollera också din ordinarie försäkring.
- Skicka ett skriftligt krav. Specificera varje skada, kostnad och åldersavdrag, och undvik sådant som är normalt slitage.
- Gå vidare om hyresgästen inte betalar. Ansök om betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten eller väck talan i domstol, och håll koll på tvåårsgränsen.
Vill du ha en uthyrningsrutin där avtal, identitetskontroll och försäkringsvillkor hänger ihop från start? Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
❓ Måste hyresgästen skriva under besiktningsprotokollet?
De rättskällor vi går igenom beskriver protokollet som ett bevismedel, inte som ett krav för att få ersättning. Kravet på underskrift kan däremot följa av ditt hyresavtal eller av försäkringsvillkoren. Läs därför igenom båda innan du agerar.
❓ Gäller Samtryggs trygghetsförsäkring om hyresgästen inte skriver under?
Enligt försäkringens villkor gäller den inte om inget skriftligt besiktningsprotokoll upprättats vid uthyrningens start och slut och undertecknats av både uthyrare och hyresgäst. Vägrar hyresgästen riskerar du alltså att ersättning uteblir. Anmäl ändå skadan snarast möjligt och be Samtryggs kundtjänst om besked i ditt ärende. Se Samtryggs erbjudande →
❓ Vem måste bevisa att skadan orsakats av hyresgästen?
Det är du som hyresvärd. Du behöver visa att skadan uppstod under hyrestiden och att hyresgästen orsakat den. Fanns skadan inte vid inflyttningen talar det starkt för att hyresgästen varit oaktsam, enligt Lawline. Därför är inflyttningsprotokollet lika viktigt som slutbesiktningen.
❓ Hur lång tid har jag på mig att kräva ersättning?
Talan ska enligt 12 kap. 61 § jordabalken väckas inom två år från att hyresgästen flyttade. Tvåårsgränsen gäller domstolsprocessen, så skicka ditt skriftliga krav långt innan fristen närmar sig. Läs mer om Samtrygg →
❓ Vad räknas som normalt slitage?
Normalt slitage är sådant som uppstår vid vanligt boende, till exempel små repor i golvet efter möbler och hål i väggen efter tavlor. Det ersätter hyresgästen inte. Skador av vårdslöshet, som en sönderslagen glasruta, ska däremot ersättas. Gränsen bedöms i varje enskilt fall.
❓ Kan jag kräva flyttstädning?
Bara om det framgår av hyresavtalet. Lawline påpekar att 12 kap. jordabalken saknar regler om flyttstädning. Skriv därför in kravet och vad det omfattar i avtalet redan från början. Kom igång med Samtrygg →
❓ Vad säger Trustpilot om Samtryggs skadehantering?
Samtrygg har ett betyg på 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner. Användare lyfter snabb process, personlig support och digital signering via BankID. Kritiken är mer detaljerad: vissa uthyrare upplever att Samtrygg ”tar hyresgästens parti” vid skador, att garantierna är svåra att aktivera och att svarstiderna blir längre när problem uppstår. Läs villkoren noga och dokumentera noggrant från dag ett.
❓ Hur ser Qasas omdöme ut vid tvister?
Qasa har ett betyg på ca 4.1/5, med omkring 69% femstjärniga, 16% fyrstjärniga och 8% enstjärniga recensioner. Det största klagomålet gäller försenade utbetalningar, och vissa upplever att depositioner hålls inne länge vid tvister. En verifierad användare skrev i mars 2026: ”Fantastisk tjänst när allt flyter på.” Samma recension varnar för lång väntan på supporten vid tvist. Jämför Samtryggs villkor →
❓ Vad gör jag om hyresgästen inte dyker upp till besiktningen?
Skicka en skriftlig kallelse med flera förslag på tider och spara kallelsen. Genomför sedan besiktningen och dokumentera bostadens skick med foton och en utomstående person, precis som vid ett ensidigt protokoll. Skicka protokollet till hyresgästen samma dag.
❓ Vad gör jag om hyresgästen vägrar betala efter besiktningen?
Skicka ett skriftligt krav med specificerade skador och åldersavdrag. Betalar hyresgästen ändå inte kan du ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten eller väcka talan i domstol inom två år. Hyr du ut via Samtrygg kan du även anmäla skadan till försäkringen, om protokollet uppfyller villkoren. Se Samtryggs erbjudande →
❓ Vad gör jag om hyresgästen bestrider protokollet?
Hyresgästen kan skriftligt bestrida kravet och förklara varför hen inte anser sig betalningsskyldig, till exempel med hänvisning till normalt slitage eller uteblivet åldersavdrag. Svara sakligt och bifoga foton och inflyttningsprotokoll. Gå igenom oenigheterna punkt för punkt och justera kravet där åldersavdrag eller normalt slitage är befogat. Kommer ni inte överens kvarstår betalningsföreläggande eller talan i domstol inom två år.
🏆 Sammanfattning
- Ett ensidigt besiktningsprotokoll är användbart men svagare än ett undertecknat, eftersom du som hyresvärd bär bevisbördan enligt 12 kap. 24 § jordabalken.
- Anteckna vägran, dokumentera med foton, ta med en utomstående person och skicka allt skriftligt samma dag.
- Normalt slitage ersätts inte, äldre föremål ger åldersavdrag och flyttstädning kräver stöd i avtalet.
- Väck talan inom två år från avflyttningen och använd betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten om hyresgästen inte betalar.
- Samtryggs trygghetsförsäkring (upp till 1 000 000 kr, självrisk 1 000 kr) kräver protokoll undertecknat av båda, så kontakta Samtrygg direkt om hyresgästen vägrar.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
