Du bevisar sällan själva rökningen – du bevisar skadan. Det du måste kunna visa är att skadan finns, att den uppstod under hyrestiden och att den är större än normalt slitage eftersom hyresgästen försummat sin vårdplikt (12 kap. 24 § jordabalken). Bevisbördan ligger på dig som hyresvärd, och ett besiktningsprotokoll som båda parter undertecknat vid inflyttning och utflyttning är det starkaste underlaget.
Ett rökförbud i kontraktet är inget bevis i sig. Enligt en juristbedömning från Lawline går rökning i en bostadslägenhet inte alltid att förbjuda, och rökskador betraktas därför som utgångspunkt som normalt slitage. Vid onormalt stora skador kan hyresgästen ändå bli ersättningsskyldig för sanering, men du måste väcka talan inom två år från att hyresgästen flyttade.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man bevisar rökskador i en uthyrd bostad rekommenderar vi Samtrygg.
Samtryggs trygghetsförsäkring gäller bara om ett skriftligt besiktningsprotokoll har undertecknats av båda parter vid hyresperiodens början och slut – exakt det underlag du behöver för att styrka en skada. Samtrygg kreditprövar och bakgrundskontrollerar hyresgäster innan avtalet skrivs, vilket minskar risken att du hamnar i en rökskadetvist från början. Plattformen har ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Skadeskydd för uthyraren | Trygghetsförsäkring med premien betald av Samtrygg: högst 1 000 000 kr per skadehändelse och självrisk 1 000 kr. Kräver signerat besiktningsprotokoll vid start och slut | Försäkring, hyresgaranti och kontrakt ingår enligt hyresvärdars omdömen |
| Hyresgästverifiering | Kontroll av identitet och kreditvärdighet samt bakgrundskontroller | Verifierade profiler |
| Deposition | Depositionsfritt om hyresgästen är kreditvärdig. Kunder utan svenskt personnummer eller med låg kreditscore möts ofta av 2–3 månadshyror | Qasa-garanti i stället för deposition. Kritik förekommer mot hur depositioner hanteras vid tvister |
| Kritik vid skador och tvister | Hyresvärdar upplever att garantierna kan vara svåra att aktivera | Långsam support och försenade utbetalningar |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
Båda tjänsterna riktar sig till uthyrning mellan privatpersoner. Den som hyr ut en bostad med rökförbud bör därför väga dokumentation, hyresgästkontroll och försäkringsvillkor tyngre än själva förmedlingen.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Varför ett rökförbud i hyresavtalet sällan räcker som bevis
- Vad du måste kunna visa: skadan, tidpunkten och den försummade vårdplikten
- Vilka bevis som väger tyngst och hur du samlar dem
- Hur depositionen och försäkringen fungerar i praktiken
- Vilka regler som gäller för hyresrätt, bostadsrätt och egen bostad
Vill du se hur skyddet ser ut i praktiken innan du går vidare?
⚖️ Rökskador och hyresgästens vårdplikt förklarat — från grunden
Förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst bygger på en uppdelning. Hyresvärden har en underhållsplikt som enligt Lawline omfattar sådant som golvslipning, ommålning och tapetsering med jämna mellanrum. Hyresgästen har en vårdplikt enligt 12 kap. 24 § jordabalken, som omfattar löpande skötsel: städning, tvättning av målade ytor och rengöring av spis och andra maskiner.
Hyresgästen ska ersätta skador som uppkommer genom egen vållande eller försummelse av vårdplikten, men inte sådant normalt slitage som hör till hyresvärdens underhållsplikt. Ansvaret gäller även om skadan orsakas av någon i hushållet eller av en gäst som vistas i bostaden med hyresgästens tillstånd. Du som hyresvärd måste bevisa att skadan uppstod under hyrestiden.
Här blir rökförbudet problematiskt. Lawline bedömer att rökning i den egna bostaden troligen fortfarande ses som normalt och att det i varje fall inte alltid kan förbjudas i hyresavtal för bostadslägenhet, såvida inte grannar med allergier ska beaktas. Utgångspunkten blir då att rökskador är normalt slitage, och ett ”kontraktsbrott” är därför ett svagt spår att bygga ersättningskravet på.
Skadan kan ändå bli så stor att den inte längre är normalt slitage. I den bedömning Lawline gjorde av en bostad där alla ytor var missfärgade av nikotin och lukten var genomträngande ansågs hyresgästen troligen ha försummat sin vårdplikt och kunna bli skadeståndsskyldig för saneringen – med stöd av en dom från Lunds tingsrätt 1998. Motsatt utfall är möjligt: Lawline hänvisar till Svea hovrätt 1996 för att en hyresgäst som städat och vädrat i behövlig utsträckning, eller som fått tillsägelse att inte vädra, har svårt att hållas ansvarig. Lawline lyfter också att kraven på rökfria miljöer ökat, vilket enligt en dom från Ljungby tingsrätt år 2000 talar för skärpta krav på hyresgästens vårdplikt.
Din uppgift är alltså att visa omfattningen av skadan och att hyresgästen inte skött bostaden tillräckligt – inte att hyresgästen ”röker”.
🏠 Vilka regler gäller för din bostadstyp?
Vårdplikten är densamma oavsett bostadstyp, men vem du behöver tillstånd av och vilka uppsägningsregler som gäller skiljer sig åt. Blanda inte ihop dem.
| Situation | Styrande regler | Kräver tillstånd för uthyrningen? |
|---|---|---|
| Du hyr ut din hyrda lägenhet (hyresrätt) i andra hand | 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Privatuthyrningslagen gäller inte | ✅ Hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd |
| Du hyr ut din bostadsrätt i andra hand | Bostadsrättsföreningens stadgar och samtycke, privatuthyrningslagen samt 12 kap. jordabalken för hyresförhållandet | ✅ Föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd |
| Du hyr ut din egen villa eller ägarlägenhet | Privatuthyrningslagen samt 12 kap. jordabalken för vård- och skadefrågor | ❌ Inget krav på tillstånd |
Uthyrning av fritidshus omfattas inte av den här guiden. Privatuthyrningslagen gäller inte när syftet med uthyrningen är fritidsändamål.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Skillnaden mellan ett krav som håller och ett som faller handlar nästan alltid om bevisning och proportioner. Tabellen visar de vanligaste situationerna.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Kräva ersättning för sanering när rökskadorna är onormalt stora och hyresgästen försummat städning och vädring | ✅ | Bygger på vårdplikten i 12 kap. 24 §. Du måste kunna bevisa skadan och att den uppstod under hyrestiden |
| Kräva ersättning för skador som är normalt slitage | ❌ | Normalt slitage omfattas av hyresvärdens underhållsplikt, till exempel ommålning och tapetsering |
| Grunda kravet enbart på rökförbudet i avtalet | ⚠️ | Rökning kan enligt en juristbedömning inte alltid förbjudas i bostadslägenhet. Skadan måste därför bevisas oavsett |
| Kräva nypris för ny målning och tapet | ⚠️ | Ett åldersavdrag görs normalt vid ersättning för skador |
| Gå in i bostaden utan förvarning för att kontrollera rökning | ⚠️ | Tillträde förutsätter som huvudregel förvarning och hyresgästens samtycke. Undantag gäller brådskande arbete och nödvändig tillsyn |
| Hålla inne depositionen utan dokumenterad skada | ❌ | Depositionen är en säkerhet som ska betalas tillbaka när hyresförhållandet upphört. Avdrag förutsätter en ersättningsgill skada |
| Väcka talan mer än två år efter utflyttning | ❌ | Fristen enligt 12 kap. 61 § är två år från att hyresgästen flyttade |
Samtryggs trygghetsförsäkring kräver ett undertecknat besiktningsprotokoll vid både start och slut – samma typ av underlag som styrker en skada i en tvist.
💰 Vad kostar rökskador och skyddet mot dem?
Vad en sanering kostar beror på skadans omfattning, och beloppet ska du kunna styrka med offert eller faktura. Kostnadsposterna kan till exempel vara luktsanering (bland annat med ozon), tvätt och målning av ytor samt byte av tapet eller andra ytskikt. Det avgörande för vad du får ersatt är vilka skador som är mer än normalt slitage – inte vad saneringen kostar i sig.
För dig som hyr ut via Samtrygg ser kostnads- och skyddsbilden ut så här:
| Post | Nivå | Notering |
|---|---|---|
| Konto och annons | 0 kr | Det är gratis att skapa profil och lägga upp en annons som uthyrare |
| Samtryggs avgift | 15% på hyran | Betalas av hyresgästen och ingår redan i priset som visas i annonsen |
| Trygghetsförsäkring | Premien betalas av Samtrygg | Obligatorisk gruppförsäkring för uthyrare |
| Självrisk | 1 000 kr per skada | Gäller trygghetsförsäkringen |
| Högsta ersättning | 1 000 000 kr per skadehändelse | Komplement till din ordinarie hem-, villa- eller bostadsrättsförsäkring |
| Deposition (exempel) | En extra månadshyra i förskott | Fastighetsägarnas exempel vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt. Betalas tillbaka när hyresförhållandet upphört |
🛡️ Täcker Samtryggs trygghetsförsäkring saneringskostnader?
Försäkringen omfattar bland annat skada på eller förlust av fast inredning och lösöre, uppsåtlig skada som hyresgästen, familjemedlemmar eller gäster orsakat, samt hyresförlust om bostaden blir helt eller delvis obrukbar efter en ersättningsbar skada. Den är ett komplement till din ordinarie försäkring och gäller inte om du saknar en sådan.
Försäkringen undantar däremot skada som består i nötning, förslitning eller bruksslitage, skador som inte kan hänföras till uthyrningen och – för villaägare – skador på själva byggnaden. Faktabladet nämner inte rök- eller nikotinskador särskilt. Räkna därför inte med att luktsanering ersätts innan du kontrollerat de fullständiga villkoren på samtrygg.se eller frågat kundtjänst, och driv i första hand ersättningskravet mot hyresgästen.
🔑 Så fungerar depositionen vid rökskador
Fastighetsägarna beskriver att du som uthyrare av en bostadsrätt i andra hand kan begära en säkerhet, till exempel en borgen eller en extra månadshyra i förskott som betalas tillbaka när hyresförhållandet upphört. Ett avdrag för sanering bör du därför kunna backa upp med samma bevis som ett skadeståndskrav.
Via Samtrygg är boendet depositionsfritt för kreditvärdiga hyresgäster. Då finns ingen deposition att hålla inne, och du kräver i stället ersättning direkt av hyresgästen eller anmäler skadan till försäkringen. Hyresgäster utan kreditvärdighet möts enligt Trustpilot-omdömen ofta av en deposition på 2–3 månadshyror.
Faktorer som påverkar hur mycket du kan få ersatt:
- Om skadan är onormalt stor eller bara normalt slitage
- Hur väl lägenhetens skick vid inflyttning är dokumenterat
- Hur gamla tapeter och ytskikt var – ett åldersavdrag görs normalt
- Om hyresgästen städat och vädrat i behövlig utsträckning
- Självrisk och undantag i din försäkring
- Att du väckt talan inom två år från utflyttningen
🎯 Så gör du rätt när du misstänker rökning
- Skriv tydliga regler i avtalet. Reglera städning, vädring och var hyresgästen får röka. Det finns inga regler om flyttstädning i 12 kap. jordabalken, så sådana krav måste stå i avtalet.
- Gör ett besiktningsprotokoll vid inflyttning. Gå igenom bostadens skick tillsammans med hyresgästen, notera lukt och skick på väggar, tak och ytskikt, ta foton och låt båda skriva under. Det är dessutom ett villkor för att Samtryggs trygghetsförsäkring ska gälla.
- Dokumentera under hyrestiden. Anteckna datum när du eller grannar märker rök eller lukt. Grannars vittnesmål kan stödja bevisningen om när skadan uppstod. Begär tillträde skriftligt med god framförhållning – oanmälda besök är bara tillåtna vid brådskande arbete och nödvändig tillsyn.
- Säg ifrån skriftligt. Be hyresgästen vädra och städa. Tänk på att en hyresgäst som städat och vädrat i behövlig utsträckning, eller som du själv sagt ska låta bli att vädra, sannolikt inte kan hållas ansvarig.
- Gör en utflyttningsbesiktning. Upprepa protokollet, foto och underskrift, och jämför med inflyttningsprotokollet. Ta in offert och utlåtande från en saneringsfirma för att visa vad som krävs och vad det kostar.
- Skicka ett specificerat skriftligt krav. Redovisa skadan, åtgärden, kostnaden och åldersavdraget. Kvittera mot deposition bara om skadan är dokumenterad.
- Anmäl och väck talan i tid. Anmäl skadan snarast till Samtrygg om du hyr ut via dem. Betalar hyresgästen inte frivilligt måste talan väckas inom två år från att hyresgästen flyttade.
Så här kommer du igång med skyddad uthyrning: du skapar profil och annons gratis, Samtrygg kontrollerar hyresgästens identitet och kreditvärdighet, ni skriver ett digitalt hyresavtal och hyran betalas via tjänsten. Under hyresperioden gäller hyresgaranti, försäkring och support. Teckna också din ordinarie hem-, villa- eller bostadsrättsförsäkring, eftersom trygghetsförsäkringen endast är ett komplement.
❓ Vanliga frågor
⚖️ Är ett rökförbud i hyresavtalet giltigt?
Det går inte att svara ja eller nej generellt. En juristbedömning från Lawline pekar på att rökning i en bostadslägenhet inte i varje fall kan förbjudas, och att grannar med allergier är ett undantag som kan beaktas. Skriv ändå in regler om städning, vädring och rökning i avtalet. Bygg dock ditt krav på dokumenterad skada, inte på själva förbudet.
🔍 Räcker det att bostaden luktar rök för att få ersättning?
Sannolikt inte. I Lawlines bedömning av en bostad där alla ytor var missfärgade av nikotin och lukten var genomträngande kunde skadan anses onormalt stor. Lukt utan synliga skador och utan underlag om bostadens skick vid inflyttning ger ett svagt krav. Ett undertecknat besiktningsprotokoll vid start och slut är därför avgörande, och det är också ett villkor i Samtryggs försäkring.
📄 Vem har bevisbördan för rökskadan?
Du som hyresvärd. Du måste visa att skadan uppstod under hyresgästens tid i bostaden. Lawline pekar på att det kan stödjas av grannars vittnesmål och liknande, med hänvisning till NJA 1987 s. 668. Om du kan visa att skadan inte fanns vid inflyttning talar det starkt för att hyresgästen varit oaktsam.
⚠️ Hur lång tid har jag på mig att kräva ersättning?
Talan måste väckas inom två år från att hyresgästen flyttade, enligt 12 kap. 61 § jordabalken. Ta därför den utflyttningsbesiktning och det skriftliga kravet direkt efter avflyttningen. Om du hyr ut via Samtrygg ska skada anmälas snarast möjligt.
💬 Väger grannars vittnesmål tungt?
De kan vara ett viktigt stöd för att visa att skadan uppstod under hyresgästens tid. Spara datum och beskrivningar från grannar skriftligt medan minnet är färskt. Vid störningsärenden i bostadsrättsföreningar understryker Bostadsrätterna att en störningslogg och så mycket dokumentation som möjligt är avgörande, eftersom kraven på bevisning är höga – samma princip gäller för dig.
🔑 Får jag hålla inne hela depositionen?
Bara om du kan visa en ersättningsgill skada. Depositionen är en säkerhet som enligt Fastighetsägarna betalas tillbaka när hyresförhållandet upphört. Avdraget bör motsvara den dokumenterade skadan efter åldersavdrag. Via Samtrygg är boendet depositionsfritt för kreditvärdiga hyresgäster, så då bygger ditt skydd på avtalet, besiktningen och försäkringen.
🛡️ Ersätter Samtryggs försäkring rökskador?
Faktabladet nämner inte rök- eller nikotinskador särskilt. Försäkringen omfattar uppsåtlig skada samt skada på fast inredning och lösöre enligt din ordinarie försäkring, men undantar nötning, förslitning och bruksslitage. Självrisken är 1 000 kr per skada och högsta ersättning är 1 000 000 kr per skadehändelse. Kontrollera de fullständiga villkoren innan du förlitar dig på ersättning.
⭐ Vad säger kunderna om hur Samtrygg och Qasa hanterar skador?
Enligt Trustpilot-omdömen fram till april 2026 har Samtrygg 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner, medan Qasa har cirka 4.1/5, med cirka 69% femstjärniga och cirka 8% enstjärniga omdömen. Den mest allvarliga kritiken mot Samtrygg kommer från hyresvärdar som upplever att garantierna är svåra att aktivera och att supporten blir långsammare när problem uppstår. Qasa kritiseras för försenade utbetalningar och svårnådd support; en verifierad användare beskrev i mars 2026 tjänsten som utmärkt när allt flyter, men varnade för lång väntan vid tvist.
🛑 Kan jag säga upp hyresgästen för att den röker?
Det beror på bostadstyp. Hyr du ut din egen bostad enligt privatuthyrningslagen kan du som tidigast säga upp avtalet till månadsskiftet tre månader efter uppsägningen, och inga särskilda skäl krävs. Samma uppsägningstid anger Fastighetsägarna för dig som hyr ut din bostadsrätt i andra hand, och de beskriver att en hyresgäst som inte vårdar lägenheten kan sägas upp omedelbart om det sker enligt hyreslagen.
Med tanke på bedömningen att rökning ofta är normalt slitage är en omedelbar uppsägning enbart på grund av rökning osäker. Hyr du ut din hyrda lägenhet i andra hand gäller inte privatuthyrningslagen, så kontakta hyresnämnden eller en jurist.
📊 Får jag ersättning för hela saneringskostnaden?
Sällan. Vid ersättning för skador görs normalt ett åldersavdrag så att hyresgästen inte betalar för mycket, och skador som är normalt slitage ersätts inte alls. Du kan också stå för självrisken i din försäkring. Räkna därför med att kunna kräva en del av kostnaden och skriv specificerade belopp i ditt krav.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna:
- Rökförbudet i kontraktet är ingen genväg. Ersättningskravet vilar på vårdplikten och på att skadan är onormalt stor.
- Du bär bevisbördan. Ett signerat besiktningsprotokoll vid inflyttning och utflyttning, foton, grannars vittnesmål och offert från saneringsfirma är dina viktigaste bevis.
- Åldersavdrag görs normalt, och normalt slitage ersätts inte.
- Talan måste väckas inom två år från att hyresgästen flyttade.
- Depositionen är en säkerhet som betalas tillbaka. Avdrag kräver dokumenterad skada.
- Samtryggs trygghetsförsäkring kräver signerade besiktningsprotokoll och nämner inte rökskador särskilt. Kontrollera villkoren.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
