Ja, i regel, men med tydliga gränser. Hyresgästen får hänga egna gardiner och skruva upp ett TV-fäste i rimlig omfattning. Skruvhål räknas som normalt slitage om de inte är ovanligt många, ovanligt stora eller ovanligt störande (NJA 1987 s. 668), och normalt slitage kan inte läggas på hyresgästen. Det är dessutom du som uthyrare som måste bevisa att en skada går utöver det.
Dina egna gardiner är fortfarande dina: hyresgästen får hänga upp egna, men inte kasta eller ta med sig dina. Ingrepp i själva väggen, som att ta bort en vägg, är något annat än montering och kräver ditt samtycke och, i en bostadsrätt, föreningens tillstånd när väggen är bärande.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man skyddar sig när hyresgästen monterar saker på väggarna och ska återställa dem vid avflyttning rekommenderar vi Samtrygg.
Tvister om borrhål och målning avgörs av bevisning: som uthyrare har du bevisbördan för att en skada uppstått under hyrestiden, och Samtryggs trygghetsförsäkring gäller bara om ett besiktningsprotokoll undertecknats av både dig och hyresgästen vid start och slut. Samtrygg kombinerar det med hyresgaranti och bakgrunds- och kreditprövning av hyresgästen, men försäkringen ersätter inte vanligt slitage och därmed inte ordinära skruvhål. Samtrygg har 4.3–4.4/5 på Trustpilot (nästan 3 000 recensioner), även om en del uthyrare kritiserar skadehanteringen när tvister uppstår.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Skydd för uthyraren | Hyresgaranti och uthyrningsförsäkring. Trygghetsförsäkringen har 1 000 kr i självrisk och max 1 000 000 kr per skadehändelse | Hyresvärdar beskriver att försäkring, hyresgaranti och kontrakt ingår |
| Kontroll av hyresgäst | Bakgrundskontroll och kreditprövning | Verifierade profiler |
| Avgift | 15% ovanpå hyran, betalas av hyresgästen och ingår i annonspriset | Serviceavgift som läggs på hyresgästens hyra varje månad |
| Vanligaste kritiken | Skadehantering och tvister, garantier som upplevs svåra att aktivera | Sena utbetalningar, depositionshantering vid tvist, svårnådd support |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 | cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
För frågan i den här guiden, alltså skador på väggar och bevisning vid avflyttning, väger Samtryggs dokumenterade skadeskydd och krav på besiktningsprotokoll tyngst. Qasa är fortfarande ett fullgott val för många uthyrare, framför allt om du prioriterar en tjänst där försäkring, hyresgaranti och kontrakt ingår.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad hyresgästen får göra på väggar och fönster utan att fråga dig
- Var gränsen går för normalt slitage och när borrhål blir en skada
- Vad som gäller för bärande väggar och större ingrepp
- Vem som spacklar och målar vid avflyttning
- Vilka standardklausuler du kan använda i hyresavtalet
Det är enklast att hålla ordning om du har ett juridiskt granskat, digitalt hyresavtal från start, vilket plattformar som Samtrygg erbjuder. Läs mer om Samtrygg →
⚖️ Väggmontering och återställning förklarat — från grunden
🏠 Vilken bostad och vilket regelverk guiden gäller
Guiden utgår från att du hyr ut en bostad du själv äger: en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt. Då gäller privatuthyrningslagen (lagen om uthyrning av egen bostad). Lagens särregler rör uppsägning, förlängning av avtalet och hyresprövning, och i övrigt gäller hyreslagen i 12 kap. jordabalken. Ansvaret för skador och vård av bostaden följer alltså 12 kap. jordabalken, inte privatuthyrningslagen.
Hyr du i stället ut en hyresrätt i andra hand gäller inte privatuthyrningslagen, och du behöver hyresvärdens samtycke till själva uthyrningen. Äger du en bostadsrätt behöver du föreningens samtycke till andrahandsuthyrning enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen. Din egen hyresvärds eller förenings regler om ingrepp i lägenheten gäller dessutom alltid dig.
⚖️ Hyresgästens vårdplikt och normalt slitage
Enligt 12 kap. 24 § jordabalken ska hyresgästen vårda bostaden väl och ersätta skador som uppkommer genom oaktsamhet. Ansvaret gäller även när skadan orsakas av någon i hushållet, en tillfällig gäst eller någon annan som vistas där med hyresgästens tillstånd. Normalt slitage ersätter hyresgästen däremot inte, och det kan inte heller avtalas bort eftersom bestämmelsen är tvingande i hyresgästens favör.
Högsta domstolen har i NJA 1987 s. 668 slagit fast linjen för skruvhål. De är normalt slitage om de inte är ovanligt många, ovanligt stora eller ovanligt störande, och domstolen stödde sig på uppfattningen att hål är en naturlig följd av att man bor i en bostad. Hyrestidens längd saknar betydelse, och bevisbördan för att hålen går utöver normalt slitage ligger på dig som uthyrare.
📄 Åtgärder hyresgästen får göra utan ditt samtycke
Enligt 12 kap. 24 a § jordabalken får bostadshyresgäster på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Förarbetena nämner bland annat montering av persienner, och en rullgardin bedöms sannolikt som en jämförlig åtgärd. Sådana åtgärder behöver inte återställas vid avflyttning.
Gränsen är bruksvärdet. Om hyresgästen väljer en avvikande färg eller utför arbetet slarvigt och bostadens bruksvärde försämras kan du begära ersättning, högst motsvarande kostnaden för att återställa det ursprungliga skicket. Även flera provborrade hål kan räknas som vårdslöshet.
🛑 Åtgärder som kräver ditt samtycke eller föreningens tillstånd
Större ingrepp kräver samtycke. Exempel är att riva golvbeläggning, ta bort en vägg, ändra planlösningen eller dela ett rum med en fast vägg. I ett rättsfall från Svea hovrätt (ÖH 4824-16) lade en hyresgäst klinker och bytte golvbrunn utan samtycke. Hovrätten bedömde det som ett allvarligt brott mot vårdplikten och förlängde inte hyresavtalet. Rättsfallet gäller en hyresrätt, men principen att större ingrepp kräver samtycke är densamma.
Äger du en bostadsrätt kräver ingrepp i bärande konstruktion, till exempel att ta bort en bärande vägg, föreningens tillstånd enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen. Ett par skruvhål för ett TV-fäste är enligt vår redaktionella bedömning inte ett sådant ingrepp, eftersom det handlar om att ta bort, hacka i eller bryta hål i väggen. Ingen av de källor vi använt prövar skruvhål i bärande vägg specifikt, så vid minsta tveksamhet bör du fråga föreningen innan hyresgästen borrar.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Tabellen sammanfattar vanliga scenarier när en hyresgäst monterar eller byter saker i en bostad du hyr ut. Bedömningen görs alltid i det enskilda fallet, och hål bedöms efter antal, storlek och hur störande de är.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hänga egna gardiner på gardinstång | ✅ | Några få skruvhål är normalt slitage. Fem hål (en klocka och fyra för en gardinstång) bedömdes som normalt slitage |
| Sätta upp persienner eller rullgardin | ✅ | Jämförlig åtgärd enligt 24 a §. Behöver inte återställas |
| Måla om väggen | ⚠️ | Tillåtet enligt 24 a §, men avvikande färg eller dåligt utfört arbete kan ge ersättning upp till återställningskostnaden |
| Montera TV-fäste med några få skruvhål | ⚠️ | Vår redaktionella bedömning: jämförbart med hyllor och tavlor, men ingen rättskälla prövar TV-fästen specifikt. Risk för utbrutna hål i gips |
| Provborra många hål för att hitta rätt placering | ❌ | Kan vara vårdslöshet. Cirka 20–30 hål för gitarrhängare på en vägg bedömdes som tveksamt normalt slitage |
| Hål som spricker eller bryter ut väggen på grund av felaktig montering | ❌ | Skada utöver normalt slitage. Hyresgästen ersätter vid oaktsamhet, med åldersavdrag |
| Byta ut dina gardiner och kasta eller ta med dem | ❌ | Dina inventarier. Hyresgästen ersätter normalt det som saknas om du kan visa att det fanns vid inflytt |
| Byta till egna gardiner medan dina förvaras | ⚠️ | Bör regleras i avtalet och inventarieförteckningen: förvaring och återmontering vid avflyttning |
| Ta bort eller flytta en vägg | ❌ | Större ingrepp kräver ditt samtycke. I bostadsrätt kräver bärande vägg föreningens tillstånd |
| Skruva i en bärande vägg för ett vanligt fäste | ⚠️ | Vår redaktionella bedömning: skruvhål är inte ett ingrepp i konstruktionen, men fråga föreningen vid tvekan |
Det som gör de flesta tvister svåra är bevisningen, inte lagen. Du måste kunna visa hur väggarna såg ut vid inflytt, och det görs bäst med ett besiktningsprotokoll med foton som båda undertecknat. Samtryggs trygghetsförsäkring förutsätter dessutom ett sådant protokoll vid både start och slut. Se Samtryggs erbjudande →
För gardinerna gäller samma sak: skriv upp dem i en inventarieförteckning som ni båda undertecknar, med ort och datum, och ta var sitt exemplar. Möblerad uthyrning ska anges i kontraktet, och det du inte vill riskera bör du ta bort från bostaden helt.
💰 Vad kostar väggmontering och återställning?
Varken lag eller praxis anger ett fast belopp för skruvhål, spackling eller ommålning. Det du kan kräva är den verkliga och skäliga kostnaden för skada utöver normalt slitage, med åldersavdrag, och det är du som måste visa att kostnaderna är skäliga. Tabellen samlar de belopp och regler som faktiskt finns.
| Post | Belopp eller regel |
|---|---|
| Självrisk i Samtryggs trygghetsförsäkring | 1 000 kr per skada |
| Maximal ersättning i Samtryggs trygghetsförsäkring | 1 000 000 kr per skadehändelse |
| Exempel på vad en vårdslös skada kan kosta | 60 301 kr efter åldersavdrag (vattenskada i NJA 2011 s. 454) |
| Frist för att väcka talan om skadestånd | Två år från att hyresgästen flyttat (12 kap. 61 §) |
| Deposition | Ingen lag reglerar den, avtalet gäller |
| Avdrag för normalt slitage, till exempel vanliga skruvhål | 0 kr, kan inte läggas på hyresgästen |
Följande faktorer avgör i praktiken vad hyresgästen kan krävas på:
- Antal och storlek på hålen: ovanligt många, ovanligt stora eller ovanligt störande hål är skada, övriga är normalt slitage.
- Om skadan uppstått under hyrestiden, vilket du bevisar med besiktningsprotokoll och foton.
- Åldersavdrag: väggens, färgens och inredningens ålder påverkar hur mycket du får tillbaka.
- Om återställningen är skälig: kostnaden ska stå i proportion till skadan.
- Om en försäkring gäller. Samtryggs försäkring undantar nötning, förslitning och bruksslitage, och för villa gäller den bara lösöre, inte byggnaden.
- Om talan väcks i tid, senast två år efter avflyttningen.
Deposition är ett särskilt kapitel. Ingen lag reglerar när den ska betalas tillbaka, men du måste kunna visa att kostnaderna är skäliga, och den ostridiga delen bör betalas tillbaka snabbt. Hyr hyresgästen depositionsfritt via Samtrygg, vilket är möjligt för kreditvärdiga hyresgäster, kan det saknas deposition att ta av, och då väger besiktningsprotokollet och försäkringen desto tyngre. Jämför Samtryggs villkor →
🎯 Så gör du väggmontering och återställning rätt
- Gör besiktningsprotokoll och inventarieförteckning vid inflytt. Fotografera eller filma väggar, fönster och gardiner, skriv under med ort och datum och ta var sitt exemplar. Samtryggs försäkring gäller inte utan ett protokoll som båda undertecknat vid start och slut. Kom igång med Samtrygg →
- Plocka undan det du inte vill riskera. Värdefulla föremål och sådant med affektionsvärde, till exempel särskilda gardiner, bör du ta bort från bostaden och lista.
- Kontrollera ledningar. Försäkringsvillkoren kräver rimlig kontroll av vatten- och elledningar inför varje uthyrningssäsong, vilket också minskar risken för skador när någon borrar.
- Skriv in väggreglerna i avtalet. Använd klausulerna nedan och håll dem i linje med lagen.
- Be hyresgästen höra av sig före tunga monteringar. Rådet i praxis är att vänta på en överenskommelse innan man borrar. Enligt Elgiganten räcker de plastpluggar som följer med fästet inte för tyngre TV-apparater, och i gipsvägg bör fästet sitta i reglar eller i ett plank som spänner över reglarna.
- Gör avflyttningsbesiktning tillsammans. Jämför med inflyttsprotokollet och dokumentera med foton innan något åtgärdas.
- Skilj på slitage och skada. Normala skruvhål är ditt underhåll: ommålning och tapetsering ingår i hyresvärdens underhållsplikt enligt 12 kap. 15 §. Skada utöver det kräver du ersättning för, med åldersavdrag. Kommer ni inte överens kan hyresnämnden medla.
📄 Standardklausuler för väggmontering i hyresavtalet
Klausulerna är exempelformuleringar som du anpassar efter ditt avtal. De kan inte skärpa lagen: normalt slitage kan aldrig läggas på hyresgästen, och ordningsregler ses enligt NJA 2011 s. 454 som en precisering av vårdplikten, där ett brott inte automatiskt leder till ansvar.
1. Montering i väggar
Hyresgästen får sätta upp tavlor, hyllor, gardinstänger och TV-fäste med skruv eller plugg i rimlig omfattning. Hålen får inte vara ovanligt många, ovanligt stora eller ovanligt störande.
2. Tunga föremål
Hyresgästen ska underrätta uthyraren innan tunga föremål, till exempel TV-fäste eller större hyllor, monteras. Monteringen ska utföras fackmannamässigt med fästmaterial som passar väggtypen.
3. Ledningar och bärande konstruktion
Ingrepp i bärande vägg, håltagning, urtag samt arbete som berör el-, vatten- eller ventilationssystem får inte utföras utan uthyrarens skriftliga medgivande.
4. Gardiner och inventarier
Hyresgästen får hänga egna gardiner. Uthyrarens gardiner och övriga inventarier enligt den undertecknade inventarieförteckningen ska förvaras i bostaden och sättas tillbaka vid avflyttning.
5. Målning
Hyresgästen får måla och tapetsera enligt 12 kap. 24 a § jordabalken. Vid avvikande färg eller bristande utförande kan hyresgästen bli ersättningsskyldig enligt samma bestämmelse.
6. Återställning vid avflyttning
Hyresgästen ska ta ned egna fästen och föremål vid avflyttning. Hål efter normalt bruk ingår i uthyrarens underhåll. Skada utöver normalt slitage ersätts med skälig kostnad efter åldersavdrag.
7. Besiktning
Parterna upprättar besiktningsprotokoll med foton vid inflytt och avflyttning. Protokollet undertecknas av båda och gäller som underlag vid bedömning av skada.
Vill du ha ett upplägg där avtal, kontroll av hyresgästen och försäkring hänger ihop från start är Samtrygg det alternativ vi rekommenderar för den här typen av frågor. Se Samtryggs erbjudande →
❓ Vanliga frågor
❓ Får hyresgästen skruva upp ett tungt TV-fäste utan att fråga mig?
Några få skruvhål är normalt slitage, så du kan i praktiken inte förbjuda rimliga hål. Ett tungt fäste är däremot en monteringsrisk, eftersom ett fäste som går sönder kan skada både vägg och golv. Be därför hyresgästen höra av sig före monteringen. Enligt Elgiganten ska tyngre skärmar fästas i reglar eller i ett plank över reglarna och inte bara i plastplugg.
❓ Hur många hål är för många?
Det finns ingen fast siffra. Gränsen är hål som är ovanligt många, ovanligt stora eller ovanligt störande. Fem hål för en klocka och en gardinstång bedömdes som normalt slitage, fyra små hål för en gunga kan rymmas inom det, medan 20–30 hål för gitarrhängare på en vägg bedömdes som tveksamt. Bevisbördan ligger på dig, så foton från in- och utflytt är avgörande. Läs mer om Samtrygg →
❓ Måste hyresgästen spackla och måla över hålen?
Nej, inte för normala skruvhål. De är normalt slitage och ingår i ditt underhåll, där ommålning och tapetsering hör hemma enligt 12 kap. 15 §. Om hålen räknas som skada kan återställningen omfatta målning, men ersättningen sker med åldersavdrag. Frivillig, fackmannamässig lagning av hyresgästen kan förenkla avflyttningen, men det är ingen skyldighet.
❓ Får hyresgästen byta ut mina gardiner?
Hyresgästen får hänga egna gardiner, men dina är dina. Skriv upp dem i inventarieförteckningen och reglera i avtalet att de ska förvaras och sättas tillbaka vid avflyttning. Saknas något vid avflyttning måste hyresgästen normalt ersätta det om du kan visa att det fanns vid inflytt. Kom igång med Samtrygg →
❓ Får hyresgästen sätta upp persienner eller rullgardiner?
Ja. Persienner nämns i förarbetena till 12 kap. 24 a § och en rullgardin bedöms sannolikt som en jämförlig åtgärd. Det behöver inte återställas, men avvikande färg eller slarvigt utförande kan ge ersättningsskyldighet. Ingen källa prövar hål i fönsterkarmar specifikt. Vår redaktionella bedömning är att karmar är känsligare än väggar, så reglera gärna borrning i karmar i avtalet.
❓ Vad är en bärande vägg och får hyresgästen borra i den?
En bärande vägg bär upp delar av byggnadens konstruktion. Att ta bort eller ingripa i en sådan vägg kräver föreningens tillstånd i en bostadsrätt och ditt samtycke som uthyrare. Vanliga skruvhål för ett fäste är enligt vår redaktionella bedömning inte ett ingrepp, men betongväggar kräver slagborr och rätt plugg. Fråga föreningen om du är osäker. Jämför Samtryggs villkor →
❓ Kan jag ta pengar ur depositionen för hål?
Bara för skada utöver normalt slitage. Ingen lag reglerar deposition, så avtalet är utgångspunkten, men du måste visa att kostnaderna är skäliga och att skadan uppstått under hyrestiden. Kan du inte bevisa det ska hyresgästen få tillbaka depositionen, och den ostridiga delen bör betalas tillbaka snabbt. En extra månadshyra i förskott är en enkel säkerhet som återbetalas när hyresförhållandet upphört.
❓ Täcker Samtryggs försäkring skador från väggmontering?
Bara delvis. Trygghetsförsäkringen är ett komplement till din ordinarie hem-, villa- eller bostadsrättsförsäkring, med 1 000 kr i självrisk och max 1 000 000 kr per skadehändelse. Nötning, förslitning, bruksslitage och självförstörelse som sprickor undantas, så vanliga skruvhål ersätts inte. För villa gäller den bara lösöre, inte byggnaden, och den gäller inte utan besiktningsprotokoll vid start och slut. Se Samtryggs erbjudande →
❓ Hur lång tid har jag på mig att kräva ersättning?
Talan om skadestånd enligt 12 kap. 61 § ska väckas inom två år från att hyresgästen flyttat. Skador som täcks av försäkringen ska anmälas till Samtrygg snarast. Det är därför klokt att göra avflyttningsbesiktningen direkt och dokumentera allt samma dag.
❓ Hur skiljer sig Samtrygg och Qasa på Trustpilot?
Samtrygg har 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner, och de flesta ger fem stjärnor. Kritiken gäller avgifter, krav på deposition för hyresgäster utan svenskt personnummer samt skadehantering och tvister. Qasa har cirka 4.1/5 med cirka 69% femstjärniga, cirka 16% fyrstjärniga och cirka 8% enstjärniga omdömen. Där gäller klagomålen sena utbetalningar, depositionshantering vid tvist och svårnådd support. Läs mer om Qasa →
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna om väggmontering och återställning vid uthyrning av egen bostad:
- Skruvhål är normalt slitage om de inte är ovanligt många, ovanligt stora eller ovanligt störande, och normalt slitage kan inte läggas på hyresgästen.
- Du har bevisbördan, så besiktningsprotokoll med foton vid in- och utflytt är din viktigaste trygghet.
- Persienner, rullgardiner, målning och tapetsering får hyresgästen göra enligt 12 kap. 24 a § jordabalken, men avvikande färg och slarvigt arbete kan ge ersättning.
- Dina egna gardiner förblir dina: skriv upp dem i inventarieförteckningen och reglera förvaring och återmontering.
- Större ingrepp, särskilt i bärande väggar, kräver samtycke och i bostadsrätt föreningens tillstånd. Talan om skadestånd måste väckas inom två år efter avflyttningen.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
