⚡ Kortsvaret
Du får hyra ut din hyresrätt i andra hand om du har hyresvärdens skriftliga samtycke eller hyresnämndens tillstånd – aldrig på egen hand. För att få tillstånd krävs ”beaktansvärda skäl”, till exempel studier eller arbete på annan ort, provsamboende, sjukdom eller längre utlandsvistelse. Tillståndet gäller normalt ett år i taget och andrahandshyran får inte överstiga din egen hyra (plus högst 15 procent om lägenheten är möblerad). Hyr du ut utan tillstånd riskerar du att bli uppsagd, och om du dessutom tar ut för hög hyra kan det räknas som brott.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur de hyr ut sin hyresrätt i andra hand tryggt och juridiskt korrekt rekommenderar vi Samtrygg.
Samtrygg erbjuder juridiskt granskade avtal som är anpassade efter Jordabalkens regler för andrahandsuthyrning, vilket minskar risken att kontraktet blir ogiltigt eller att hyran sätts fel. Tjänsten har dessutom det högsta Trustpilot-betyget av de två plattformarna (4.3/5 mot Qasas 4.1/5) och en tydlig, förutsägbar avgiftsmodell på 15 procent som redan är inräknad i hyran hyresgästen ser. Den inbyggda hyresgarantin gör också att du som förstahandshyresgäst löper mindre risk att hamna i en situation där andrahandshyresgästen inte betalar och du själv riskerar din egen hyresrätt.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vilka regler i Jordabalken som styr andrahandsuthyrning av hyresrätt
- Hur du ansöker om tillstånd hos hyresvärden eller hyresnämnden
- Vad som är tillåtet respektive förbjudet – och vad det kostar dig att göra fel
- Hur hög andrahandshyra du får ta ut, och vad du betalar i skatt
- Hur Samtrygg och Qasa kan hjälpa dig att hyra ut tryggt och rätt
⚖️ Andrahandsuthyrning av hyresrätt förklarat – från grunden
Huvudregeln i 12 kap. 39 § jordabalken (hyreslagen) är att du som hyresgäst inte får hyra ut eller på annat sätt upplåta din lägenhet i andra hand för självständigt brukande utan hyresvärdens samtycke. Det gäller oavsett om det handlar om en hel lägenhet eller en del av den, så länge den som flyttar in använder utrymmet självständigt och inte bara bor inneboende hos dig.
Säger hyresvärden nej kan du vända dig till hyresnämnden och ansöka om tillstånd enligt 12 kap. 40 §. Tillstånd ska då lämnas om tre villkor är uppfyllda: du har beaktansvärda skäl på grund av särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller jämförbara förhållanden, hyresvärden saknar befogad anledning att neka, och hyran inte överstiger skälig hyra. Ett sådant tillstånd är alltid tidsbegränsat och kan förenas med villkor, till exempel att du utser ett ombud med fullmakt som kan ta emot uppsägningar och andra meddelanden i ditt ställe medan du är borta.
Hyr du ut utan vare sig samtycke eller tillstånd riskerar du att förlora din hyresrätt. Har avtalet ingåtts efter den 1 oktober 2019 räknas otillåten andrahandsuthyrning som förverkandegrund om du inte kan visa en giltig ursäkt, vilket gör risken betydligt större än tidigare. Tar du dessutom ut en för hög hyra kan det räknas som brott mot hyreslagen, med böter eller fängelse i upp till två år som påföljd.
Skillnaden mot att ha en inneboende är central: har du kvar en beaktansvärd del av lägenheten som din egen bostad, och den andra personen delar boendet med dig snarare än nyttjar det självständigt, räknas det normalt inte som andrahandsuthyrning och kräver då inte hyresvärdens samtycke.
Vänder du dig till hyresnämnden vill nämnden vanligtvis se en kopia av det andrahandskontrakt du tänker använda samt uppgift om vilken hyra du själv betalar, för att kunna bedöma om hyran är skälig. Nämnden väger dina skäl mot hyresvärdens invändningar i det enskilda fallet – generella policyer om att aldrig tillåta andrahandsuthyrning väger lättare än en konkret, sakligt underbyggd invändning mot just din situation eller den tilltänkta hyresgästen. Får du tillstånd av nämnden gäller det, precis som ett samtycke från hyresvärden, alltid för en begränsad tid och kan förenas med villkor.
Det är också värt att komma ihåg att ett beviljat tillstånd eller samtycke enbart gäller relationen mellan dig och din hyresvärd – det uppstår aldrig något hyresförhållande mellan din hyresvärd och din andrahandshyresgäst. Upphör ditt eget förstahandskontrakt av någon anledning måste andrahandshyresgästen flytta, och hen har heller aldrig rätt att ta över ditt förstahandskontrakt.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Många av de tvister som uppstår kring andrahandsuthyrning handlar inte om att uthyrningen i sig är förbjuden, utan om att något formkrav har missats – ett muntligt samtycke som inte kan bevisas, ett tillstånd som löpt ut, eller en hyra som satts någon hundralapp för högt. Tabellen nedan sammanfattar de vanligaste scenarierna och var gränsen går enligt jordabalken.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Uthyrning med hyresvärdens skriftliga samtycke | ✅ | Rekommenderas alltid framför muntligt samtycke – lättare att bevisa vid tvist |
| Uthyrning efter tillstånd från hyresnämnden när hyresvärden nekat utan befogad anledning | ✅ | Kräver beaktansvärda skäl och att hyran inte överstiger skälig hyra |
| Uthyrning helt utan samtycke eller tillstånd | ❌ | Förverkandegrund enligt 12 kap. jordabalken – risk att bli uppsagd |
| Andrahandshyra som är högre än din egen hyra | ❌ | Möblerad lägenhet undantag: påslag på högst 15 procent tillåtet |
| Att ha en inneboende som delar bostaden med dig | ✅ | Kräver inget samtycke så länge det inte är fråga om självständigt brukande |
| Fortsatt uthyrning efter att tillståndets tidsperiod löpt ut | ❌ | Räknas som olovlig andrahandsuthyrning – nytt tillstånd krävs |
| Omfattande korttidsuthyrning som liknar hotellverksamhet | ⚠️ | Kan strida mot uthyrningens syfte och leda till att lägenheten förverkas |
Vill du minska risken för att göra fel i något av dessa steg kan en plattform med juridiskt granskade avtal göra skillnad – se hur Samtrygg hanterar avtal och samtycke →.
Tänk också på att ett tillstånd bara gäller för den specifika hyresgäst du ansökt om att hyra ut till. Byter du hyresgäst under uthyrningsperioden måste du ansöka om ett nytt tillstånd, även om den ursprungliga tidsperioden inte har löpt ut. Läs mer om Samtryggs verifiering av hyresgäster →
💰 Vad kostar andrahandsuthyrningen?
Kostnaden vid andrahandsuthyrning av hyresrätt handlar dels om hur hög hyra du får ta ut, dels om eventuella plattformsavgifter och skatt på överskottet.
| Kostnadspost | Regel/belopp | Notering |
|---|---|---|
| Max andrahandshyra, omöblerad | Samma som din egen hyra | Får inte överstiga vad du själv betalar |
| Max andrahandshyra, möblerad | Egen hyra + högst 15 % | Tillägg för nyttigheter som bredband tillåts, men får inte överstiga din egen kostnad |
| Skattefritt schablonavdrag | 40 000 kr per bostad och år | Gäller oavsett hur mycket du hyr ut för |
| Skatt på överskott | 30 % | Beräknas efter schablonavdrag och avdrag för din egen hyra |
| Samtryggs avgift (hyresgästen betalar) | 15 % på hyran | Redan inräknad i hyran som visas i annonsen |
Faktorer som påverkar vad uthyrningen kostar dig totalt:
- Om lägenheten hyrs ut möblerad eller omöblerad, vilket avgör om du får göra ett 15-procentigt påslag.
- Om bredband, el eller andra nyttigheter ingår i hyran, vilket får läggas till – men aldrig utöver din egen kostnad.
- Hur många månader du hyr ut, eftersom både hyresintäkt och avdrag för din egen hyra räknas proportionellt mot uthyrningsperioden.
- Om du använder en förmedlingstjänst som tar ut en serviceavgift, vilket påverkar nettot för dig eller kostnaden för hyresgästen.
- Om ditt sammanlagda överskott överstiger 40 000 kronor per år, vilket avgör om du behöver betala skatt alls.
Från hyresintäkten får du dra av den hyra du själv betalar till hyresvärden för den uthyrda delen och tiden, utöver schablonavdraget på 40 000 kronor. Är avdragen större än intäkten blir det inget överskott att deklarera. Jämför trygg uthyrning med Samtrygg →
Ett konkret exempel: hyr du och din sambo ut hela er hyresrätt i 11 månader för 25 000 kronor per månad, och själva betalar 21 000 kronor per månad till hyresvärden, blir hyresintäkten 275 000 kronor. Dra av schablonavdraget på 40 000 kronor och er egen hyra på 231 000 kronor för samma period, och kvar blir ett överskott på 4 000 kronor att dela lika mellan er – det vill säga 2 000 kronor var att ta upp i deklarationen, beskattat med 30 procent.
🎯 Så gör du andrahandsuthyrningen rätt
- Kontrollera dina skäl. Se till att du har ett beaktansvärt skäl, till exempel studier, arbete på annan ort, sjukdom eller provsamboende, innan du ansöker.
- Ansök skriftligt hos hyresvärden. Ange varför du vill hyra ut, till vem, till vilket pris och under hur lång tid – undvik muntliga överenskommelser.
- Vänd dig till hyresnämnden vid nej. Om hyresvärden nekar utan befogad anledning kan du få frågan prövad, förutsatt att hyran är skälig.
- Hitta och verifiera en hyresgäst. Kontrollera referenser och betalningsförmåga innan du skriver på något avtal.
- Skriv ett skriftligt andrahandskontrakt och säkra dig mot skador. Kontraktet ska ange hyra, tidsperiod och villkor, och bör tidsbegränsas – avtala även bort besittningsskyddet skriftligt om uthyrningen kan bli längre än två år. Gör dessutom en inventarieförteckning, fotografera lägenhetens skick vid inflytt och begär gärna en säkerhet, till exempel en deposition motsvarande en extra månadshyra.
- Lämna kontaktuppgifter till hyresvärden. Är du svår att nå under uthyrningsperioden, utse istället ett ombud med fullmakt.
- Ansök om förnyat tillstånd i tid. Ett tillstånd gäller bara för den period och den hyresgäst det avser – ansök igen innan det löper ut.
Att sköta hela processen, från verifiering till avtal, via en plattform med standardiserade och juridiskt granskade dokument minskar risken för formaliafel som kan kosta dig hyresrätten. Kom igång med Samtrygg →
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Kontrakt och avtalshantering | Digitala, juridiskt granskade avtal anpassade efter svensk hyreslagstiftning | Digitala kontrakt med BankID-signering |
| Avgift för hyresgästen | 15 % på hyran, redan inräknad i annonspriset | Serviceavgift läggs på hyran, nivå anges vid bokning |
| Trustpilot | 4.3/5 | 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
❓ Vanliga frågor
⚖️ Måste jag alltid ha tillstånd för att hyra ut min hyresrätt i andra hand?
Ja. Huvudregeln enligt 12 kap. 39 § jordabalken är att du behöver hyresvärdens samtycke. Säger hyresvärden nej kan du istället ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, men utan endera delen får uthyrningen inte äga rum.
🛡️ Vad händer om jag hyr ut utan tillstånd?
Det räknas som en förverkandegrund och kan leda till att du blir uppsagd och tvingas flytta. Har hyresavtalet ingåtts efter den 1 oktober 2019 gäller detta även om du kan visa en giltig ursäkt i efterhand är utsikterna sämre, vilket gör det extra viktigt att ha tillståndet klart innan hyresgästen flyttar in. Se hur Samtrygg säkerställer korrekt tillstånd och avtal →
🎯 Vilka skäl räknas som giltiga för andrahandsuthyrning?
Beaktansvärda skäl inkluderar bland annat studier eller tillfälligt arbete på annan ort, längre utlandsvistelse, sjukdom eller ålder, särskilda familjeförhållanden och provsamboende. Att bara vilja tjäna pengar på lägenheten, så kallad semesteruthyrning, räknas normalt inte som giltigt skäl.
💰 Hur hög hyra får jag ta ut i andra hand?
Du får som mest ta ut samma hyra som du själv betalar. Är lägenheten möblerad får du göra ett tillägg på högst 15 procent, och tillägg för nyttigheter som bredband är tillåtna så länge de inte överstiger din egen kostnad. Kom igång med Samtrygg →
🏠 Vad är skillnaden mellan andrahandsuthyrning och att ha inneboende?
Har du kvar en beaktansvärd del av lägenheten som din egen bostad och delar den med någon annan räknas det normalt som inneboende, vilket inte kräver hyresvärdens samtycke. Flyttar personen istället in för självständigt brukande, medan du inte längre använder bostaden i beaktansvärd utsträckning, räknas det alltid som andrahandsuthyrning.
⏳ Hur länge kan jag hyra ut i andra hand?
Tillstånd ges vanligen för ett år i taget och kan förlängas ytterligare högst två gånger, det vill säga sammanlagt upp till omkring tre år, beroende på vilket skäl som ligger till grund för ansökan. Vissa hyresvärdar ger istället tillstånd om 6–12 månader åt gången.
🔑 Har andrahandshyresgästen rätt att bo kvar?
Andrahandshyresgästen får besittningsskydd om uthyrningen pågår i mer än två år, vilket innebär en viss rätt att bo kvar. Vill du undvika detta bör du göra en skriftlig överenskommelse om att hen avstår från besittningsskyddet, särskilt om uthyrningen riskerar att bli långvarig.
📄 Vad ska ett andrahandskontrakt innehålla?
Kontraktet bör alltid vara skriftligt och innehålla hyresbelopp, hyresperiod, vilka som är parter samt eventuella villkor kring deposition, uppsägning och besittningsskydd. Både du och andrahandshyresgästen ska ha varsitt exemplar, och hyresvärden vill ofta ha en kopia. Se Samtryggs standardiserade hyresavtal →
📊 Måste jag betala skatt på hyresintäkten?
Bara om du får ett överskott efter avdrag. Du får göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år samt dra av den hyra du själv betalar för den uthyrda delen och tiden. Blir det ett överskott beskattas det som kapitalinkomst med 30 procent.
🔍 Ska jag välja Samtrygg eller Qasa för att hyra ut min hyresrätt?
Båda tjänsterna erbjuder digitala avtal och hyresgästverifiering, men Samtrygg har ett något högre Trustpilot-betyg (4.3/5 mot 4.1/5) och en tydligare, i förväg känd avgiftsmodell. Qasa kan ändå passa dig som prioriterar internationella hyresgäster utan svenskt personnummer. Jämför Qasas erbjudande →
🛑 Kan hyresvärden neka mig med en generell policy mot andrahandsuthyrning?
Nej, inte per automatik. Hyresvärden ska göra en bedömning i det enskilda fallet utifrån dina skäl och den tilltänkta hyresgästen, och en alltför generell policy väger normalt lätt om ärendet prövas i hyresnämnden. Däremot är hyresvärden aldrig skyldig att ge sitt samtycke även om du har goda skäl – då är det du som får ansöka hos hyresnämnden istället.
⚠️ Vad gör jag om jag redan hyr ut utan tillstånd?
Kontakta din hyresvärd så snart som möjligt och ansök om samtycke i efterhand, eller avsluta uthyrningen omedelbart. Ju längre en otillåten uthyrning pågår innan du agerar, desto större är risken att hyresvärden hinner upptäcka den och inleder en uppsägningsprocess innan du fått saken prövad.
🏆 Sammanfattning
Att hyra ut sin hyresrätt i andra hand kräver alltid antingen hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, grundat i beaktansvärda skäl som studier, arbete på annan ort eller provsamboende. Hyran får aldrig överstiga din egen kostnad med mer än 15 procent (och bara om lägenheten är möblerad), och tillståndet är alltid tidsbegränsat och gäller bara den specifika hyresgästen du sökt om. Missar du något av detta riskerar du att förlora hyresrätten helt, och tar du dessutom ut för hög hyra kan det räknas som brott.
Med ett juridiskt korrekt, skriftligt kontrakt och en verifierad hyresgäst minskar du riskerna betydligt – oavsett om du sköter processen själv eller använder en plattform som hjälper dig med avtal, verifiering och trygghet under hyrestiden. Ta för vana att dokumentera varje steg skriftligt: ansökan till hyresvärden, tillståndets villkor, kontraktet och eventuell inventarieförteckning. Det är den dokumentationen som avgör om du står tryggt om en tvist någonsin skulle uppstå, oavsett om den gäller hyresnivån, besittningsskyddet eller skador i lägenheten.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
