Ja, du får hyra ut en del av din villa – till exempel ett rum, en källarlägenhet eller ett fristående attefallshus med egen ingång – utan att be någon om lov, så länge huvuddelen av bostaden fortfarande används av dig eller din familj. Uthyrningen regleras av lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen), inte av hyreslagen.
Hyran ska motsvara kapitalkostnad och driftskostnad för utrymmet, och du får normalt göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad innan du behöver betala 30 procents skatt på ett eventuellt överskott. Bygglovsfrågor för själva attefallshuset avgörs dock av din kommun, inte av privatuthyrningslagen.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man hyr ut en del av villan eller ett attefallshus tryggt och bygger en stabil extrainkomst rekommenderar vi Samtrygg.
Samtryggs hyresgaranti innebär att du får hyran utbetald varje månad oavsett om hyresgästen betalar i tid, vilket är precis den typ av förutsägbarhet en villaägare behöver för en passiv inkomstkälla. Bolagets trygghetsförsäkring är dessutom uttryckligen anpassad för villaägare som hyr ut – den täcker skador på lösöre och fast inredning i den uthyrda delen samt hyresförlust vid en ersättningsbar skada, som ett komplement till din vanliga villaförsäkring. Kombinationen av kreditprövade hyresgäster, juridiskt granskade avtal och garanterad hyra gör att du kan hyra ut ett rum eller ett attefallshus utan att själv behöva hantera betalningspåminnelser eller tvister.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
I den här guiden går vi igenom vad som juridiskt gäller när du hyr ut en del av din villa eller ett attefallshus på tomten, och vad som skiljer det från att hyra ut en hyresrätt eller bostadsrätt i andra hand. Du får svar på:
- Vilket regelverk som styr uthyrningen och varför du inte behöver något godkännande
- Hur hyran ska beräknas enligt privatuthyrningslagen
- Vad du får dra av vid beskattningen och hur mycket skatt du faktiskt betalar
- Vad som skiljer ett rum i villan från ett fristående attefallshus skattemässigt
- Hur Samtrygg och Qasa kan minska risken när du tar in en hyresgäst
⚖️ Del av villa och attefallshus förklarat — från grunden
När du hyr ut en del av en bostad du själv äger – oavsett om det är ett rum i villan, en inredd källardel eller ett fristående attefallshus på tomten – gäller lagen om uthyrning av egen bostad, populärt kallad privatuthyrningslagen. Lagen gäller uttryckligen både när du hyr ut hela bostaden och när du hyr ut en del av den, till exempel ett möblerat eller omöblerat rum. Det är en viktig skillnad mot andrahandsuthyrning av en hyresrätt, där hyresgästen alltid behöver hyresvärdens eller hyresnämndens skriftliga godkännande innan inflyttning.
Som villaägare behöver du alltså inget separat tillstånd för att hyra ut en del av din bostad. Det du däremot förlorar som hyresvärd är möjligheten att ångra dig i efterhand: hyresgästen saknar besittningsskydd, vilket betyder att avtalet upphör vid avtalad tid utan förlängningsrätt, men det innebär också att du är bunden av de uppsägningstider som lagen sätter – tidigast tre månader från din uppsägning, oavsett vad ni kommit överens om.
En särskild regel blir relevant om du planerar att hyra ut både ett rum i huvudbyggnaden och ett fristående attefallshus samtidigt, eller om villan är en tvåfamiljsvilla med två lägenheter. Privatuthyrningslagen gäller nämligen bara för den första uthyrningen. Hyr du ut en andra, separat lägenhet på samma fastighet faller den istället under 12 kap. jordabalken (hyreslagen) – ett betydligt mer skyddande regelverk för hyresgästen, med bland annat starkare besittningsskydd. Läs mer om hur Samtrygg hanterar avtal för flera uthyrda enheter →
Värt att notera: privatuthyrningslagen reglerar hyresförhållandet – inte om du får bygga eller använda ett attefallshus som bostad i första hand. Frågor om bygglov, anmälningsplikt eller mått för attefallshus regleras av plan- och bygglagen och hanteras av din kommun. Den delen ligger utanför vad denna guide om hyresrätt och skatt täcker, så kontrollera alltid med kommunens bygglovsenhet innan du sätter en hyresgäst i ett nybyggt attefallshus.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Nedan ser du de vanligaste scenarierna när en villaägare hyr ut en del av sin bostad eller ett attefallshus, och vad som gäller enligt privatuthyrningslagen och Skatteverkets regler.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyra ut ett rum med egen eller delad ingång, möblerat eller omöblerat | ✅ | Kräver inget godkännande från någon; hyran ska motsvara kapitalkostnad och driftskostnad |
| Hyra ut ett fristående attefallshus som privatbostad | ✅ | Gäller som ”del av bostaden” hyresrättsligt, men bygglovsfrågan för byggnaden hanteras separat av kommunen |
| Sätta en hyra fritt utan koppling till bostadens kostnader | ❌ | Hyresgästen kan begära prövning i hyresnämnden om hyran är påtagligt högre än skälig nivå |
| Hyra ut ett andra, separat utrymme utöver den första uthyrningen | ⚠️ | Den andra uthyrningen faller under jordabalken 12 kap istället för privatuthyrningslagen |
| Hyra ut fler än två lägenheter på fastigheten | ❌ | Räknas som näringsverksamhet – privatuthyrningslagen gäller då inte alls |
| Hyra ut till din egen arbetsgivare eller ditt eget bolag till marknadshyra | ⚠️ | Särskilda skatteregler gäller, inget schablonavdrag medges |
| Höja hyran ensidigt under pågående avtalstid | ❌ | Du som hyresvärd kan inte få en avtalad hyra höjd genom hyresnämnden |
Sammanfattningsvis är själva uthyrningen av en del av villan eller ett attefallshus en av de enklaste formerna av uthyrning rent juridiskt – det som avgör om allt går rätt till är att hyresnivån är kopplad till bostadens faktiska kostnader och att du håller dig till en enda uthyrd lägenhet om du vill slippa jordabalkens hyresregler. Se hur Samtrygg tar fram ett korrekt avtal utifrån din situation →
💰 Vad kostar det att hyra ut del av villa eller attefallshus?
Skattemässigt räknas en uthyrd del av villan eller ett attefallshus som uthyrning av privatbostad, förutsatt att du eller din familj fortfarande använder mer än hälften av bostadens totala yta (40 procent räcker om det rör sig om ett tvåfamiljshus). Du beskattas bara på överskottet – det vill säga hyresintäkten minus avdrag – och skatten på överskottet är 30 procent, redovisat som kapitalinkomst.
Du får göra två typer av avdrag från hyresintäkten:
- Ett schablonavdrag på maximalt 40 000 kronor per bostad och år. Avdraget gäller per uthyrt hus, inte per person, och kan inte överstiga den faktiska hyresintäkten.
- Ett tilläggsavdrag på 20 procent av hyresintäkten för småhus, tänkt att täcka ökade driftskostnader som el, vatten och sophämtning.
Om du hyr ut flera bostadshus på samma tomt – till exempel ett rum i huvudbyggnaden och ett fristående attefallshus – gör du en separat uträkning för varje hus som i sig räknas som privatbostad. Det innebär att du i vissa fall kan få ett eget schablonavdrag för varje uthyrd byggnad, men eftersom bedömningen är situationsspecifik bör du stämma av med Skatteverkets beräkningshjälp innan du deklarerar.
| Scenario | Hyresintäkt/år | Schablonavdrag | 20 %-avdrag (småhus) | Skattepliktigt överskott | Skatt (30 %) |
|---|---|---|---|---|---|
| Rum i villan, deltidsuthyrning | 38 400 kr | 40 000 kr (max) | 7 680 kr | 0 kr* | 0 kr |
| Del av villa uthyrd i sex månader | 60 000 kr | 40 000 kr | 12 000 kr | 8 000 kr | 2 400 kr |
| Fristående attefallshus, helår | 102 000 kr | 40 000 kr | 20 400 kr | 41 600 kr | 12 480 kr |
*Avdragen får aldrig sammanlagt överstiga hyresintäkten, så i det första exemplet uppstår inget överskott att deklarera.
Faktorer som påverkar vad uthyrningen kostar dig i skatt:
- Hur stor den totala hyresintäkten blir under året.
- Om bostaden fortfarande räknas som privatbostad enligt 50/40-procentsregeln.
- Om du hyr ut fler än ett bostadshus på tomten, vilket kan ge separata schablonavdrag.
- Om uthyrningen sker möblerad, eftersom du då även får ta ut ersättning för möbler i hyran.
- Om uthyrningen liknar hotellverksamhet – då kan momsplikt tillkomma.
- Om du hyr ut till din egen eller en närståendes arbetsgivare, vilket innebär att inget schablonavdrag medges alls.
Vill du slippa räkna själv kan en plattform som guidar dig genom hela processen vara värt avgiften. Jämför Samtryggs villkor för villauthyrning →
🎯 Så hyr du ut del av villa eller attefallshus rätt
- Bedöm om bostaden räknas som privatbostad. Kontrollera att du eller din familj fortfarande använder mer än hälften av ytan (40 procent för tvåfamiljshus) – annars kan uthyrningen räknas som näringsverksamhet.
- Kontrollera bygglovsfrågan hos kommunen. Om uthyrningen gäller ett attefallshus, hör med kommunens bygglovsenhet vad som gäller för byggnaden innan du annonserar den.
- Räkna fram en hyra baserad på kapitalkostnad och driftskostnad. Utgå från bostadens marknadsvärde, en skälig avkastningsränta och faktiska driftskostnader – inte vad grannen tar.
- Skriv ett skriftligt hyresavtal. Ange hyra, vad som ingår, uppsägningstid och eventuell möblering tydligt för att undvika tvister längre fram.
- Verifiera hyresgästen innan inflytt. En kreditupplysning och referenser minskar risken för utebliven hyra betydligt.
- Teckna en kompletterande uthyrningsförsäkring. Din vanliga villaförsäkring täcker sällan skador orsakade av en hyresgäst fullt ut.
- Räkna ut och deklarera ditt överskott varje år. Använd Skatteverkets beräkningshjälp och redovisa eventuellt överskott vid punkt 7.3 i inkomstdeklarationen.
Vill du att någon annan sköter avtal, betalning och verifiering åt dig? Kom igång med Samtrygg →
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
Både Samtrygg och Qasa fungerar som mellanhänder som verifierar hyresgäster och hanterar avtal, men de skiljer sig åt på just de punkter som spelar störst roll för en villaägare: skydd av den fysiska bostaden och garanterad hyresbetalning. Se vad Samtryggs erbjudande innehåller för villaägare →
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Trygghetsförsäkring för villa/lösöre | Ja – kompletterande skydd för skador på lösöre och fast inredning i den uthyrda delen, upp till 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr | Ingen motsvarande fastighets- eller lösöresförsäkring specificerad i tillgänglig plattformsdata |
| Hyresgaranti vid utebliven betalning | Ja, hyran betalas ut varje månad oavsett hyresgästens betalning | Ingen uttrycklig hyresgaranti nämnd; en serviceavgift läggs istället på hyran |
| Trustpilot | 4.3/5 (nästan 3 000 recensioner) | 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Se erbjudande → |
❓ Vanliga frågor
⚖️ Behöver jag tillstånd för att hyra ut en del av min villa?
Nej. Eftersom du äger bostaden direkt gäller privatuthyrningslagen, inte hyreslagens regler om andrahandsuthyrning. Du behöver alltså inget godkännande från en hyresvärd, bostadsrättsförening eller hyresnämnd för att hyra ut ett rum eller en del av villan. Det enda du behöver ta hänsyn till är eventuella bygglovskrav om utrymmet du hyr ut är en nybyggnad, till exempel ett attefallshus, samt att hyran är kopplad till bostadens faktiska kostnader.
🏠 Vad räknas som en ”del av bostaden” enligt privatuthyrningslagen?
Lagen gäller uttryckligen både när du hyr ut hela bostaden och när du hyr ut en avgränsad del av den, till exempel ett möblerat eller omöblerat rum, en inredd källarvåning eller ett fristående attefallshus på tomten. Avgörande är att det rör sig om ett avgränsat utrymme i eller vid en bostad du äger direkt eller indirekt, och att syftet inte är fritidsboende eller näringsverksamhet.
🔧 Måste jag ha bygglov för att hyra ut ett attefallshus?
Det beror på om huset redan är byggt med godkänt bygglov eller anmälan, och på vad kommunen kräver för just din fastighet. Privatuthyrningslagen reglerar bara hyresförhållandet mellan dig och hyresgästen, inte om byggnaden i sig får uppföras eller användas som bostad. Kontakta din kommuns bygglovsenhet innan du annonserar ut ett nybyggt eller nyligen tillbyggt attefallshus, så att du är säker på att allt är korrekt godkänt från start.
💰 Hur mycket hyra får jag ta ut?
Hyran ska motsvara en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde (kapitalkostnad) plus driftskostnader som avgifter, el och bredband. En riktpunkt är att avkastningsräntan kan ligga ett par procentenheter över Riksbankens referensränta. Hyr du ut möblerat får du även ta ut ersättning för möbler och övrig utrustning. Tar du ut en hyra som är påtagligt högre än detta kan hyresgästen få hyran prövad i hyresnämnden. Läs mer om hur Samtrygg hjälper dig sätta rätt hyresnivå →
📊 Måste jag betala skatt om hyresintäkten är under 40 000 kronor?
I de flesta fall nej. Du får göra ett schablonavdrag på upp till 40 000 kronor per bostad och år, plus ett avdrag på 20 procent av hyresintäkten för småhus. Ligger den totala hyresintäkten under vad avdragen täcker uppstår inget skattepliktigt överskott, och du behöver då inte redovisa uthyrningen alls i din inkomstdeklaration. Kom ihåg att gränsen gäller per bostad och år, inte per person om ni är flera ägare.
🔑 Vad gäller om jag hyr ut både ett rum och ett attefallshus samtidigt?
Här skiljer sig hyresrätten från skatten. Rättsligt gäller privatuthyrningslagen bara för den första uthyrda lägenheten – hyr du ut en andra, separat enhet på fastigheten faller den istället under jordabalkens hyresregler, som ger hyresgästen starkare besittningsskydd. Skattemässigt kan du däremot i vissa fall få ett separat schablonavdrag för varje bostadshus som i sig räknas som privatbostad, även om husen ligger på samma tomt. Situationen är individuell, så stäm av med Skatteverkets beräkningshjälp.
🛡️ Har hyresgästen besittningsskydd?
Nej. En central skillnad mot att hyra ut en hyresrätt i andra hand är att hyresgäster som hyr enligt privatuthyrningslagen saknar besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte har rätt till förlängning när avtalet löper ut eller sägs upp korrekt. Samtidigt gäller lagens uppsägningstider ändå: du som hyresvärd kan tidigast säga upp avtalet till månadsskiftet tre månader efter uppsägningen, medan hyresgästen kan säga upp sig med en månads varsel.
📄 Kan jag säga upp hyresgästen när jag vill?
Inte omedelbart. Du kan säga upp ett hyresavtal enligt privatuthyrningslagen tidigast till det månadsskifte som infaller tre månader efter uppsägningen, oavsett om ni avtalat om längre uppsägningstid eller inte. Är avtalet tidsbestämt upphör det automatiskt vid hyrestidens slut utan att någon behöver säga upp det, men vill du bryta ett tidsbestämt avtal i förtid gäller samma tremånadersregel för dig som hyresvärd.
⭐ Vad täcker Samtryggs trygghetsförsäkring om något går sönder?
Försäkringen är ett komplement till din ordinarie villaförsäkring och täcker bland annat skada på eller förlust av fast inredning och lösöre i den uthyrda delen, uppsåtlig skadegörelse orsakad av hyresgästen och hyresförlust om bostaden blir obrukbar till följd av en ersättningsbar skada. Maximal ersättning är 1 000 000 kronor per skadehändelse med en självrisk på 1 000 kronor. Den gäller dock bara om ett besiktningsprotokoll upprättats vid både in- och utflytt, och täcker inte till exempel byggnadsskador eller normalt slitage. Kom igång med Samtrygg →
💬 Vad kostar det att använda Samtrygg eller Qasa?
Hos Samtrygg är det kostnadsfritt att skapa profil, annonsera och gå på visning som uthyrare – avgiften på 15 procent läggs istället på hyran och betalas av hyresgästen, redan inräknad i det pris som visas i annonsen. Hos Qasa betalar hyresgästen på liknande sätt en serviceavgift som läggs ovanpå hyran varje månad. Som uthyrare är själva annonseringen alltså i praktiken avgiftsfri hos båda plattformarna. Se Samtryggs erbjudande →
📈 Är Trustpilot-betygen till hjälp när jag väljer plattform?
Ja, men läs gärna vad som ligger bakom siffrorna. Samtrygg har ett betyg på 4,3–4,4 av 5 baserat på nästan 3 000 recensioner, där kritiken framför allt rör avgiftsnivån och skadehantering vid tvister. Qasa ligger på cirka 4,1 av 5, med runt 69 procent femstjärniga omdömen men även en synlig andel kritik kring sena utbetalningar och svårnådd support. För en villaägare som hyr ut en del av bostaden är just hanteringen av skador och utbetalningar ofta mer avgörande än snittbetyget i sig.
🏢 Kan jag hyra ut till mitt eget bolag eller min arbetsgivare?
Ja, men med särskilda regler. Du får då varken göra schablonavdrag på 40 000 kronor eller det vanliga 20-procentiga avdraget för småhus – istället får du bara dra av den faktiska kostnadsökning uthyrningen orsakar, till exempel högre el- och vattenkostnader. Hyran måste dessutom motsvara marknadshyra; den del som eventuellt överstiger marknadshyran räknas som lön och ska redovisas i arbetsgivardeklarationen istället för som kapitalinkomst.
🏆 Sammanfattning
Att hyra ut en del av villan eller ett fristående attefallshus är en av de mest tillgängliga formerna av uthyrning i Sverige rent juridiskt – du behöver inget godkännande, bara en hyra som är kopplad till bostadens faktiska kostnader och ett skriftligt avtal. Skattemässigt slipper de flesta betala något alls tack vare schablonavdraget på 40 000 kronor, och för den som hyr ut mer finns ytterligare avdrag på 20 procent av hyresintäkten för småhus. Den stora fallgropen ligger inte i lagtexten utan i gränsdragningarna: hur många lägenheter du hyr ut, om bostaden fortfarande räknas som privatbostad, och om ett attefallshus har rätt bygglov innan du sätter en hyresgäst där.
För dig som vill ha en förutsägbar extrainkomst utan att själv sköta avtal, verifiering och betalningspåminnelser är Samtrygg det tryggaste valet tack vare hyresgarantin och den villaanpassade trygghetsförsäkringen. Qasa kan vara ett fullgott alternativ om du redan har en hyresgäst i sikte och främst vill ha hjälp med avtal och betalningsflöde.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning. Har du frågor om bygglov för till exempel ett attefallshus bör du också kontakta din kommun innan uthyrningen påbörjas.
Om skribenten
