Ja, men bara om det är en genuin inneboende. Enligt Fastighetsägarna är en inneboende inte andrahandsuthyrning och kräver inte hyresvärdens samtycke, förutsatt att den som hyr ut rummet själv bor kvar i bostaden. Lämnar andrahandshyresgästen i stället över lägenheten eller en del av den till någon annan som använder den självständigt, är det tredjehandsuthyrning.
Hyresvärdens tillstånd gäller bara den person du ansökt om att hyra ut till, och det är du som förstahandshyresgäst som svarar mot hyresvärden. För avtal ingångna efter 1 oktober 2019 är hyresrätten förverkad vid olovlig andrahandsuthyrning om du inte kan visa en giltig ursäkt. Reglera därför inneboende uttryckligen i ditt andrahandsavtal.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar om en andrahandshyresgäst får ta in en inneboende rekommenderar vi Samtrygg.
Frågan handlar om kontroll över vem som bor i din lägenhet, och där ger Samtrygg identitets- och kreditkontroll av hyresgästen innan avtalet skrivs samt juridiskt granskade digitala andrahandsavtal. Trygghetsförsäkringen ersätter skador upp till 1 000 000 kr per skadehändelse (självrisk 1 000 kr), och Trustpilot-betyget är 4.3–4.4/5 baserat på nära 3 000 recensioner. En plattform ersätter dock aldrig hyresvärdens tillstånd, som du måste ha på plats först.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
Båda plattformarna fungerar som mellanhand mellan uthyrare och hyresgäst. Tabellen visar de faktorer som väger tyngst när du vill veta vem som flyttar in och hur skador och hyra skyddas.
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Kontroll av vem som flyttar in | Identitets- och kreditkontroll före avtalsskrivning | Verifierade profiler och standardiserade kontrakt enligt kundomdömen |
| Avtal | Digitalt, juridiskt granskat andrahandsavtal | Standardiserat kontrakt med digital signering via BankID eller liknande |
| Skydd vid skada och hyresbortfall | Hyresgaranti och trygghetsförsäkring (max 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr) | Försäkring, hyresgaranti och kontrakt ingår enligt hyresvärdar i kundomdömen |
| Avgift | Gratis att annonsera, 15% läggs på hyran för hyresgästen | Serviceavgift läggs på hyran varje månad |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nära 3 000 recensioner) | cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Skillnaden mellan en genuin inneboende och tredjehandsuthyrning
- När hyresvärdens tillstånd behövs och vem det gäller
- Vad omedelbar uppsägning av andrahandshyresgästen kräver
- Vilka avtalsklausuler som stoppar otillåten vidareuthyrning
- Vad det kostar, vad du riskerar och vilken plattform som passar
⚖️ Inneboende och tredjehandsuthyrning förklarat — från grunden
Situationen har tre led: hyresvärden, du som förstahandshyresgäst och din andrahandshyresgäst. Frågan är vad som gäller när den sistnämnda vill släppa in ännu en person. Resonemanget i det här avsnittet gäller hyresrätt och bygger på hyreslagen (12 kap. jordabalken), som i stor utsträckning är tvingande till hyresgästens förmån. Äger du en bostadsrätt gäller delvis andra regler, som du hittar längre ner.
🏠 Vad räknas som en inneboende?
Enligt Fastighetsägarna är det inte andrahandsuthyrning att ha någon inneboende hos sig, och hyresvärdens samtycke krävs inte. Det avgörande är i vilken mån lägenheten har upplåtits till någon annan för dennes självständiga användning. Den som hyr ut ett rum men själv bor kvar och använder bostaden som sin bostad har typiskt sett en inneboende.
Även en inneboende har gränser. Hyresgästen får inte ha inneboende på ett sätt som hyresvärden inte skäligen behöver godta, till exempel fler personer än lägenheten är anpassad för eller om det finns risk att förvaltningen försvåras eller fördyras. Samma måttstock är den naturliga utgångspunkten när det är din andrahandshyresgäst som tar in någon, men varje fall bedöms för sig.
🔑 Vad är tredjehandsuthyrning?
Tredjehandsuthyrning uppstår när din andrahandshyresgäst i praktiken lämnar över lägenheten, eller en del av den, till någon annan som använder den självständigt. Då är det inte längre en inneboende utan ytterligare ett led i kedjan. Fastighetsägarna beskriver otillåten andrahandsuthyrning som att personer utanför hyresgästens hushåll bor i lägenheten utan tillstånd.
Hyresvärdens tillstånd gäller dessutom bara den person du ansökt om att hyra ut till. Får du en ny hyresgäst behöver du nytt tillstånd, och bor andrahandshyresgästen kvar när tillståndet gått ut räknas det som olovlig andrahandsuthyrning. Den som flyttar in utan att tillståndet omfattar hen saknar därför stöd hos hyresvärden.
⚠️ Var går gränsen?
Bedömningen görs från fall till fall. Om hyresgästen inte använder lägenheten som bostad i beaktansvärd utsträckning ska uthyrning av lägenheten eller en del av den alltid anses vara för självständigt brukande. Hyresgästföreningen visar hur strikt ”bo” tolkas: för att en hyresgäst ska ha lägenheten som nödvändigt bostadskomplement för arbete eller studier krävs 2–3 övernattningar i veckan eller 80–100 dagar per år, och lägenheten ska ligga utanför pendlingsavstånd från den permanenta bostaden.
Slutsatsen är att den som hyr ut rummet själv måste vara bosatt i bostaden på riktigt. Hyr många olika personer rum på korta perioder kan det dessutom anses vara hotelliknande verksamhet som strider mot ändamålet med uthyrningen, och hyresgästen kan förlora sin lägenhet.
🛡️ Varför du som förstahandshyresgäst ändå berörs
Även när du själv inte bor i lägenheten är det du som är ansvarig mot hyresvärden. Skador, störningar eller obetald hyra kan ge krav eller uppsägning mot dig, inte mot din andrahandshyresgäst. Avgör därför själv om inneboende ska få förekomma, och skriv ner svaret i avtalet.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Tabellen gäller andrahandsuthyrning av hyresrätt.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Andrahandshyresgästen bor kvar och hyr ut ett rum till en inneboende | ⚠️ | Enligt Fastighetsägarna krävs inget samtycke från hyresvärden, men antalet boende får inte överstiga vad lägenheten är anpassad för. Ditt avtal avgör vad som gäller mellan dig och andrahandshyresgästen |
| Andrahandshyresgästen flyttar ut och låter någon annan bo i lägenheten | ❌ | Tredjehandsuthyrning. Tillståndet gäller bara den person du ansökt om |
| Samma person bor kvar efter att tillståndstiden gått ut | ❌ | Räknas som olovlig andrahandsuthyrning. Förläng tillståndet skriftligt i god tid |
| Du hyr ut lägenheten utan hyresvärdens eller hyresnämndens tillstånd | ❌ | Hyresrätten kan förverkas. För avtal ingångna efter 1 oktober 2019 är den förverkad om du inte har en giltig ursäkt |
| Andrahandshyran är högre än din egen hyra | ❌ | Möblerat får du lägga på högst 15% av hyran. Överhyra kan krävas tillbaka två år bakåt, och otillåten uthyrning till för hög hyra kan ge böter eller fängelse upp till två år |
| Många olika personer hyr rum på korta perioder | ❌ | Kan anses vara hotelliknande verksamhet som strider mot bostadsändamålet |
| Partner eller familj som tillhör andrahandshyresgästens hushåll bor i lägenheten | ⚠️ | Otillåten uthyrning avser personer utanför hushållet, men skriv ändå in högsta antal boende i avtalet |
| Hyresvärden begär tillträde för tillsyn | ✅ | Hyresvärden har rätt till tillträde för att utöva nödvändig tillsyn och kontrollera hur lägenheten används |
Det som avgör en tvist är oftast vad som går att bevisa. Samtrygg tillhandahåller juridiskt granskade digitala andrahandsavtal och kontrollerar hyresgästens identitet och kreditvärdighet före avtalsskrivning, vilket ger dig ett dokumenterat underlag över vem som godkänts. Läs mer om Samtrygg →
🏠 Om du äger en bostadsrätt
Reglerna skiljer sig åt för bostadsrätt. Fastighetsägarna beskriver följande:
- En inneboende i en bostadsrätt kräver inget tillstånd från styrelsen, men andrahandsuthyrning gör det.
- Flyttar en ny andrahandshyresgäst in ska en ny ansökan skickas in, även under en tillståndsperiod som redan beviljats. Styrelsen bör få namn och kontaktuppgifter innan inflyttning.
- Du är alltid ansvarig mot föreningen för avgifter, störningar och vårdplikt. Föreningen har inga krav mot andrahandshyresgästen.
- Vid olovlig uthyrning ska föreningen inom två månader från kännedom skicka en skriftlig anmodan om rättelse, annars anses uthyrningen accepterad. Du kan då ansöka om lov hos föreningen eller hyresnämnden, eller se till att uthyrningen upphör. Annars kan rätten till lägenheten förverkas, vilket kan innebära uppsägning och tvångsförsäljning.
- Uppsägningstiden är tre månader för dig som uthyrare och en månad för hyresgästen, räknat från nästa månadsskifte. Hyresgästen kan sägas upp omedelbart vid utebliven hyra, bristande vård eller störningar, om det sker på det sätt hyreslagen anger.
⚖️ Rätten till omedelbar uppsägning vid hyresrätt
Det finns två relationer att hålla isär. Mot hyresvärden är det du som riskerar uppsägning om lägenheten används på ett sätt som inte godkänts. Mot din andrahandshyresgäst är det ditt andrahandsavtal och hyreslagen som styr.
Ditt avtal med andrahandshyresgästen är ett hyresavtal som omfattas av hyreslagen, eftersom privatuthyrningslagen inte gäller när en hyresrätt hyrs ut i andra hand. Omedelbar uppsägning är undantaget: förutsättningarna för förverkande i hyreslagen måste vara uppfyllda, och uppsägningen måste göras på det sätt lagen föreskriver. Typiska situationer är utebliven hyra, bristande vård av lägenheten och störningar mot grannar.
Har en tredje person flyttat in utan ditt godkännande beror det på omständigheterna om det i sig räcker för att säga upp med omedelbar verkan. Avgörande blir vad som avtalats och vad du kan bevisa. Eftersom hyreslagens regler i stor utsträckning är tvingande till hyresgästens förmån kan en klausul inte ge dig mer rättigheter än lagen, men den visar tydligt vad parterna kommit överens om.
Som uthyrare kan du dessutom inte få stöd av Hyresgästföreningen om en tvist uppstår mellan dig och din andrahandshyresgäst. Ta därför tidigt kontakt med en jurist.
💰 Vad kostar det — och vad riskerar du?
Tabellen gäller hyresrätt om inget annat anges.
| Post | Nivå | Notering |
|---|---|---|
| Påslag för möblering | Högst 15% av hyran | Hyran får annars inte överstiga vad du själv betalar |
| El, vatten och fiber | Faktisk kostnad | Tillägg får inte överstiga din egen kostnad |
| Återbetalning av överhyra | Upp till två år bakåt | Gäller avtal ingångna efter 30 september 2019. För äldre avtal gäller ett år |
| Straff vid otillåten uthyrning till för hög hyra | Böter eller fängelse upp till två år | Det är även brottsligt att begära eller ta emot ersättning utöver hyran |
| Tillståndstid | Vanligen 6–12 månader i taget | Fastighetsägarna rekommenderar normalt ett år, med förnyelse högst två gånger |
| Besittningsskydd för andrahandshyresgästen | Efter två år | Gäller mot dig, aldrig mot fastighetsägaren, om det inte avtalats bort skriftligen |
Överhyra kan alltså kosta mer än den extra intäkten. För bostadsrätt gäller inte samma återbetalningsregel: hyresnämnden kan sänka hyran framåt, men kravet kan inte riktas bakåt på samma sätt som vid hyresrätt.
Hos Samtrygg är det gratis att skapa profil och annonsera. Hyresgästen betalar 15% ovanpå den hyra du satt, och avgiften är redan inräknad i annonspriset. Hos Qasa läggs en serviceavgift på hyran varje månad.
Trygghetsförsäkringen hos Samtrygg ingår i tjänsten och premien betalas av Samtrygg, med en självrisk på 1 000 kr per skada. Jämför Samtryggs villkor →
Det här påverkar hur mycket du kan ta ut och vad du riskerar:
- Om lägenheten är möblerad, som ger ett påslag på högst 15% av hyran.
- Din egen hyra, som sätter taket för andrahandshyran.
- Faktiska tilläggskostnader för el, vatten och fiber.
- Avtalstiden, eftersom uthyrning över två år ger besittningsskydd om det inte avtalats bort.
- Plattformsavgiften, som hos Samtrygg är 15% ovanpå din hyra för hyresgästen.
🎯 Så gör du rätt: steg för steg
- Säkra hyresvärdens skriftliga tillstånd. Ansök i god tid och ange vem som ska hyra. Tillståndet gäller bara den personen, och vid byte krävs nytt tillstånd.
- Bestäm din policy för inneboende. Avgör i förväg om det ska tillåtas, hur många personer som får bo i lägenheten och att namn ska anmälas till dig.
- Skriv ett skriftligt andrahandsavtal. Ni ska ha var sitt exemplar, och hyresvärden vill ofta ha en kopia. Fastighetsägarnas mall Kontrakt för andrahandsuthyrning av hyresrätt är en bra utgångspunkt. Planerar du att hyra ut i mer än två år bör avståendet från besittningsskydd skrivas in från början.
- Dokumentera lägenhetens skick. Gör en inventarielista, notera skador och fotografera eller filma. Låt båda parter signera.
- Kontrollera andrahandshyresgästen. Be om kreditupplysning, som en privatperson kan begära kostnadsfritt en gång om året, och fråga efter referenser. Samtrygg gör identitets- och kreditkontroll av hyresgäster före avtalsskrivning. Se Samtryggs erbjudande →
- Låt hyran gå direkt till dig. Du svarar mot hyresvärden, så hyran ska betalas till dig eller till någon du lämnat fullmakt.
- Följ upp och agera snabbt. Kontrollera att namnen på brevlådan stämmer med de godkända. Vid misstanke om vidareuthyrning: ta upp saken skriftligt, dokumentera och kontakta en jurist.
📄 Avtalsklausuler som stoppar otillåten vidareuthyrning
Formuleringarna nedan är förslag att anpassa till ditt avtal. De ersätter inte juridisk rådgivning, och hyreslagens tvingande regler gäller oavsett vad som skrivs.
Förbud mot vidareupplåtelse
Hyresgästen får inte upplåta lägenheten eller del av den till någon annan, vare sig mot ersättning eller utan, utan uthyrarens skriftliga godkännande i förväg.
Namngivna boende
I lägenheten får endast följande personer bo: [namn]. Ändring av vilka eller hur många som bor i lägenheten kräver uthyrarens skriftliga godkännande i förväg.
Inneboende
Inneboende får endast tas in om hyresgästen själv bor i lägenheten och använder den som sin bostad. Hyresgästen ska i förväg skriftligen meddela den inneboendes namn. Högst [antal] personer får sammanlagt bo i lägenheten.
Ansvar för personer som släpps in
Hyresgästen svarar för skador och störningar som orsakas av personer i hyresgästens hushåll, inneboende och gäster.
Upplysningsplikt
Hyresgästen ska på begäran lämna uppgift om vilka som bor i lägenheten.
Avtalstid och tillstånd
Avtalstiden får inte vara längre än tiden i uthyrarens tillstånd från hyresvärden. En kopia av tillståndet bifogas avtalet.
Följder av brott mot avtalet
Brott mot ovanstående punkter är ett väsentligt avtalsbrott.
Digitala avtal via en plattform gör det lättare att hålla ordning på vilka som godkänts. Kontrollera alltid att avtalet du använder, oavsett om det är din egen mall eller en plattforms standardavtal, reglerar punkterna ovan. Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
❓ Får en andrahandshyresgäst ta in en inneboende utan att fråga mig?
Det avgörs av ditt andrahandsavtal. Enligt Fastighetsägarna är en inneboende hos en hyresgäst som själv bor kvar inte andrahandsuthyrning och kräver inte hyresvärdens samtycke. Det betyder dock inte att din andrahandshyresgäst får göra som hen vill gentemot dig.
Du bestämmer villkoren i avtalet och är den som svarar mot hyresvärden. Skriv därför uttryckligen om inneboende är tillåtet, hur många personer som får bo i lägenheten och att namn ska meddelas dig i förväg.
❓ Vad skiljer en inneboende från tredjehandsuthyrning?
Skillnaden ligger i vem som bor i bostaden. En inneboende delar bostad med en hyresgäst som själv bor kvar, medan tredjehandsuthyrning innebär att någon annan än den godkända personen får använda lägenheten självständigt. Det avgörande är enligt Fastighetsägarna i vilken mån lägenheten upplåtits för någon annans självständiga användning.
Använder andrahandshyresgästen inte bostaden som sin bostad i beaktansvärd utsträckning räknas uthyrning av hela eller delar av lägenheten alltid som självständigt brukande. Ett digitalt avtal där de boendes namn framgår gör gränsen lättare att bevisa i efterhand. Läs mer om Samtrygg →
❓ Behöver min hyresvärd godkänna en inneboende hos min andrahandshyresgäst?
Som huvudregel nej, så länge det är en genuin inneboende. Hyresvärden behöver dock inte acceptera en situation som skäligen inte kan godtas, till exempel fler boende än lägenheten är anpassad för eller risk för att förvaltningen försvåras eller fördyras.
Kontrollera också vad hyresvärdens skriftliga tillstånd säger och om det innehåller villkor. Tillståndet gäller bara den person du ansökt om, och byts personen ut behövs nytt tillstånd.
❓ Kan jag säga upp min andrahandshyresgäst med omedelbar verkan om hen hyr ut vidare?
Vid andrahandsuthyrning av hyresrätt gäller det bara om förutsättningarna för förverkande i hyreslagen är uppfyllda och uppsägningen görs på det sätt lagen föreskriver. Typiska grunder är utebliven hyra, bristande vård av lägenheten och störningar. Om en tredje person flyttat in utan ditt godkännande beror det på omständigheterna om det i sig räcker.
En tydlig klausul och dokumentation av vad som hänt stärker din ställning. Som uthyrare kan du inte få stöd av Hyresgästföreningen vid tvist med andrahandshyresgästen, så ta tidigt hjälp av en jurist. Digitala avtal och hanterade betalningar ger bra dokumentation. Jämför Samtryggs villkor →
❓ Riskerar jag min egen hyresrätt om tredjehandsuthyrning sker?
Ja, risken är reell. Hyr du ut utan hyresvärdens tillstånd kan det vara grund för uppsägning av ditt hyreskontrakt. För avtal ingångna efter 1 oktober 2019 är din hyresrätt förverkad om du inte kan visa en giltig ursäkt.
Även kortare otillåtna uthyrningar kan leda till uppsägning. Tar du dessutom ut för hög hyra riskerar du att begå brott, med böter eller fängelse upp till två år som påföljd.
❓ Är en partner eller familjemedlem en inneboende?
Nej, normalt inte. Fastighetsägarna beskriver otillåten andrahandsuthyrning som att personer utanför hyresgästens hushåll bor i lägenheten utan tillstånd, så den som tillhör hushållet är i regel inte det som avses.
Gränsdragningen bedöms ändå från fall till fall. Skriv in i avtalet hur många som får bo i lägenheten och vilka som ingår i hushållet. Se Samtryggs erbjudande →
❓ Hur upptäcks otillåten tredjehandsuthyrning?
Fastighetsägarna beskriver att hyresvärdar kan stämma av vilka som är folkbokförda på adressen mot namnet på hyreskontraktet, se vilka namn som står på brevlådan och höra med fastighetsskötare och grannar. Hyresvärden har dessutom rätt till tillträde för att kontrollera hur lägenheten används.
Ett skriftligt tillstånd med namngiven person och ett avtal som visar vilka som bor i lägenheten är därför ditt bästa skydd. Rubbas ordningen utan att du vet om det är det ändå du som får svara mot hyresvärden.
❓ Kan andrahandshyresgästen få besittningsskydd?
Ja, efter två år gentemot dig som förstahandshyresgäst, om ni inte skriftligen avtalat att hen avstår. Besittningsskydd får hen aldrig mot fastighetsägaren, och hen har ingen rätt att ta över ditt förstahandskontrakt. Upphör ditt kontrakt måste andrahandshyresgästen flytta.
Planerar du att hyra ut i mer än två år bör avståendet skrivas in i avtalet från början. Annars måste du vända dig till hyresnämnden för att få tillbaka lägenheten. Kom igång med Samtrygg →
❓ Gäller samma regler om jag äger en bostadsrätt?
Delvis, men inte fullt ut. Äger du en bostadsrätt krävs styrelsens tillstånd för andrahandsuthyrning men inte för en inneboende, och en ny andrahandshyresgäst kräver ny ansökan även under en pågående tillståndsperiod.
Olovlig uthyrning kan leda till att nyttjanderätten förverkas. Hyran kan prövas av hyresnämnden, men överhyra kan inte krävas tillbaka bakåt i tiden på det sätt som gäller för hyresrätt. Se genomgången av bostadsrätt ovan för detaljerna.
❓ Vem ersätter skadorna om en inneboende förstör något?
Mot hyresvärden är det du som förstahandshyresgäst som kan få krav eller uppsägning när skador uppstår. Mot din andrahandshyresgäst gäller vårdplikten i 12 kap. 24 § jordabalken: den som hyr ska ersätta skador som orsakats medvetet eller av vårdslöshet, och du kan kräva ersättning av hen. Skriv in i avtalet att andrahandshyresgästen svarar även för personer hen släppt in.
Samtryggs trygghetsförsäkring täcker bland annat uppsåtlig skada orsakad av hyresgästen, dennes familjemedlemmar eller gäster. Den gäller som komplement till din ordinarie hemförsäkring, kräver skriftligt besiktningsprotokoll vid start och slut och har en självrisk på 1 000 kr. Läs mer om Samtrygg →
❓ Samtrygg eller Qasa: vilken ger mest kontroll över vem som bor i lägenheten?
Vi rekommenderar Samtrygg. Plattformen gör identitets- och kreditkontroll före avtalsskrivning, erbjuder juridiskt granskade digitala avtal och har ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5 mot cirka 4.1/5 för Qasa. Kritiken mot Samtrygg rör främst avgiftsnivån, ofta runt 15%, och att garantier kan upplevas som svåra att aktivera vid skador.
Qasa får högt betyg för användarvänlighet, med cirka 69% femstjärniga omdömen, men kritiken rör försenade utbetalningar och svårnådd support vid komplexa ärenden. Ingen av tjänsterna ersätter hyresvärdens tillstånd, och Hyresgästföreningen påpekar att en professionell mellanhand inte är någon garanti mot tvister.
🏆 Sammanfattning
- En genuin inneboende kräver enligt Fastighetsägarna inget samtycke från hyresvärden, men den som hyr ut rummet måste själv bo kvar.
- Tredjehandsuthyrning saknar täckning i tillståndet, som bara gäller den person du ansökt om.
- Du svarar mot hyresvärden för hyra, störningar och skador, och riskerar din hyresrätt vid olovlig uthyrning.
- Omedelbar uppsägning av andrahandshyresgästen är undantaget och kräver att hyreslagens förutsättningar är uppfyllda.
- Skriv in förbud mot vidareuthyrning, namngivna boende och regler för inneboende i avtalet.
- Håll hyran inom reglerna: högst din egen hyra, plus högst 15% för möblering.
Vår slutrekommendation är Samtrygg för dig som vill ha kontroll och dokumentation kring vem som bor i lägenheten, eftersom tjänsten kombinerar identitets- och kreditkontroll, juridiskt granskade avtal och trygghetsförsäkring. Qasa är ett fullgott alternativ med digital signering och standardiserade kontrakt, men kundomdömena lyfter försenade utbetalningar och svårnådd support när något går fel.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
