Om din hyresgäst målar om väggarna i en avvikande färg utan ditt tillstånd kan det räknas som en skada eller en otillåten förändring. Du kan då kräva att väggarna återställs, eller att hyresgästen betalar en fackmannamässig ommålning.
Enligt hyreslagen (12 kap. 24 § jordabalken) ska hyresgästen vårda bostaden väl och ersätta skador som uppstår genom vårdslöshet eller försummelse. Det är du som uthyrare som måste bevisa att förändringen skett under hyrestiden, och talan måste väckas inom två år från avflyttningen (12 kap. 61 §). Ett signerat besiktningsprotokoll vid in- och utflytt är därför ditt viktigaste bevis.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad som händer när hyresgästen målar om väggarna utan tillstånd rekommenderar vi Samtrygg.
Samtrygg kräver ett skriftligt och undertecknat besiktningsprotokoll för att trygghetsförsäkringen ska gälla, och det är exakt det bevis du behöver i en tvist om väggar och ytskikt. Plattformen gör bakgrunds- och kreditkontroll av hyresgästen innan avtalet skrivs, och försäkringen ersätter uppsåtlig skada som hyresgästen orsakat, med en självrisk på 1 000 kr. Samtrygg har ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
Här är de faktorer som spelar störst roll när en hyresgäst har förändrat bostaden utan lov.
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Skydd vid skador på bostaden | Trygghetsförsäkring som bland annat ersätter uppsåtlig skada orsakad av hyresgästen. Självrisk 1 000 kr, högst 1 000 000 kr per skadehändelse. Kräver signerat besiktningsprotokoll | Digitala avtal och säkra betalningsflöden. Hyresvärdar nämner i omdömen att försäkring och hyresgaranti ingår, men ersättningsvillkoren bör du kontrollera direkt hos Qasa |
| Hyresgästkontroll och deposition | Bakgrunds- och kreditkontroll. Depositionsfritt för kreditvärdiga hyresgäster | Verifierade profiler och standardiserade kontrakt. Depositionshantering via plattformen |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | ca 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
Hos Samtrygg lyfter kunderna särskilt snabbheten, den personliga supporten och de juridiska avtalsmallarna med digital signering via BankID. Hos Qasa har ungefär 69% av omdömena fem stjärnor, och uppskattningen gäller främst enkelhet och trygghet när allt fungerar. Det som skiljer plattformarna åt i det här ärendet är hur tydligt skyddet vid skador är beskrivet, och där har Samtrygg de mest detaljerade villkoren.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad hyreslagen säger om hyresgästens vårdplikt och normalt slitage
- När en ommålning räknas som skada eller otillåten förändring
- Vilka bevis du behöver och hur lång tid du har på dig
- Vad deposition och försäkring kan täcka
- Så går du tillväga, steg för steg
Vill du ha ett skydd på plats redan innan hyresgästen flyttar in? Kom igång med Samtrygg →
⚖️ Ommålning utan tillstånd förklarad — från grunden
🏠 Vilken bostadstyp gäller?
Reglerna skiljer sig åt beroende på vilken bostad du hyr ut, så börja med att slå fast vad som gäller dig. Hyresgästens vårdplikt enligt 12 kap. jordabalken gäller i själva hyresförhållandet, men ramarna runt uthyrningen ser olika ut.
| Din situation | Styrande regelverk | Vad det betyder vid ommålning |
|---|---|---|
| Du äger en villa och hyr ut den | Privatuthyrningslagen samt hyreslagens regler om vård och skadestånd | Du kan kräva ersättning för skada enligt 12 kap. 24 §. Själva uthyrningen kräver inget tillstånd |
| Du äger en bostadsrätt och hyr ut den i andra hand | Privatuthyrningslagen, hyreslagens regler om vård och skadestånd samt föreningens stadgar | Du är fortfarande ansvarig mot föreningen för att lägenheten vårdas. Föreningens godkännande krävs för uthyrningen |
| Du hyr en hyresrätt och hyr ut den i andra hand | 12 kap. jordabalken. Privatuthyrningslagen gäller inte | Du behöver din hyresvärds samtycke, och din hyresvärd har rätt att kontrollera hur lägenheten används |
⚖️ Vårdplikten och gränsen för normalt slitage
Enligt 12 kap. 24 § jordabalken ska hyresgästen väl vårda bostaden och är ansvarig för skador som orsakas av hyresgästens oaktsamhet. Ansvaret gäller även skador som orsakas av någon i hushållet, en tillfällig gäst eller någon annan som vistas i bostaden med hyresgästens tillstånd.
Normalt slitage ersätter hyresgästen inte. Små repor i golv efter möbler och hål i väggar efter tavlor är typiska exempel, och tanken är att bostaden ska vara i samma skick som vid inflyttningen, bortsett från sådant slitage.
En ommålning i en avvikande färg, till exempel knallgult eller svart, är något annat än slitage. Utan ditt uttryckliga medgivande kan den betraktas som en skada eller en otillåten förändring, och då kan du kräva återställning eller ersättning för en fackmannamässig ommålning.
Tänk också på din egen roll. Enligt 12 kap. 15 § hör det till hyresvärdens underhåll att med jämna mellanrum måla och tapetsera på grund av ålder och bruk, om inget annat avtalats. Det är alltså en skillnad mellan en ommålning som blir nödvändig med tiden och en färgändring som hyresgästen har gjort på eget initiativ.
Räkna också med att hyresgästen kan bestrida kravet. Vid ersättning för skador görs normalt ett åldersavdrag, så att hyresgästen inte betalar mer än vad den förstörda ytan var värd. Det är därför bra att veta när väggarna senast målades, och att kunna visa det med kvitto eller fotografi.
Ett typiskt förlopp ser ut så här: hyresgästen får ett skriftligt krav, förklarar sina skäl eller bestrider delar av beloppet, och ni försöker komma överens om en rimlig summa. Först när det inte går väcker du talan i domstol. Ju bättre dokumentation du har från början, desto större chans att slippa den sista delen.
📄 Bevisbörda och tidsfrist
Det är du som uthyrare som har bevisbördan. Du måste kunna visa att förändringen uppstod under hyrestiden och inte fanns när hyresgästen flyttade in. Om det går att visa att skadan inte fanns vid inflyttningen talar det starkt för att hyresgästen varit oaktsam, och det görs bäst med besiktningsprotokoll eller liknande dokumentation.
Betalar hyresgästen inte frivilligt kan du vända dig till domstol. Där gäller en tidsfrist enligt 12 kap. 61 §: talan måste väckas inom två år från att hyresgästen flyttade ut.
Samtrygg gör ett undertecknat protokoll vid både start och slut till ett villkor för sin försäkring. Läs mer om Samtrygg →
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Tabellen sammanfattar de vanligaste situationerna kring väggar och ytskikt.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyresgästen har några enstaka tavlhål i väggarna | ✅ | Räknas som normalt slitage vid normalt boende och ersätts inte av hyresgästen |
| Hyresgästen målar om efter ditt skriftliga godkännande | ✅ | Reglera i avtalet vilken färg som gäller och om väggarna ska återställas vid utflytt |
| Hyresgästen målar om i en avvikande färg utan ditt godkännande | ❌ | Kan ses som skada eller otillåten förändring. Du kan kräva återställning eller ersättning för fackmannamässig ommålning |
| Hyresgästen sätter upp tapeter utan ditt godkännande | ⚠️ | Bedöms på samma sätt som ommålning. Avtalets skrivningar och hur ingreppet ser ut avgör |
| Du kräver ersättning utan besiktningsprotokoll | ⚠️ | Du har bevisbördan, och utan protokoll blir det svårt att visa att förändringen skett under hyrestiden |
| Du väntar mer än två år efter avflyttning innan du väcker talan | ❌ | Fristen i 12 kap. 61 § har då gått ut |
| Ommålning blir nödvändig på grund av ålder och bruk | ⚠️ | Enligt 12 kap. 15 § hör ommålning och tapetsering med jämna mellanrum till hyresvärdens underhåll, om inget annat avtalats |
Det enklaste sättet att undvika tvisten är att reglera frågan i avtalet från början. Samtrygg tillhandahåller juridiskt granskade avtal som följer svenska regler för andrahandsuthyrning. Se Samtryggs erbjudande →
💰 Vad kostar det — och vad täcks?
Vad en ommålning kostar beror på bostadens storlek och på hur mycket färgen behöver täckas, så några fasta priser går inte att ange. Det du kan räkna med är vilka skydd som finns och vilka tak och egenavgifter som gäller.
| Skydd | Vad som gäller | Gäller för |
|---|---|---|
| Krav mot hyresgästen | Ersättning för fackmannamässig ommålning. Spara fakturor, och räkna med att hyresgästen kan begära åldersavdrag | Hyresförhållanden enligt 12 kap. jordabalken |
| Deposition | En extra månadshyra i förskott är en enkel säkerhet som betalas tillbaka när hyresförhållandet upphör | Uthyrning av bostadsrätt |
| Samtrygg och deposition | Depositionsfritt för kreditvärdiga hyresgäster. Enligt kundomdömen kan 2–3 månadshyror krävas av hyresgäster utan svenskt personnummer eller kreditvärdighet | Uthyrning via Samtrygg |
| Samtryggs trygghetsförsäkring | Självrisk 1 000 kr och högst 1 000 000 kr per skadehändelse. Kräver signerat protokoll vid start och slut | Samtrygg-kunder |
| Tidsfrist | Två år från avflyttningen | 12 kap. 61 § |
Om en omfärgad vägg ersätts av försäkringen avgörs av villkoren. Trygghetsförsäkringen ersätter bland annat uppsåtlig skada som hyresgästen orsakat, men inte nötning och förslitning. För villaägare gäller den bara lösöre och inte skador på byggnaden, och den är ett komplement till din ordinarie hem-, villa- eller bostadsrättsförsäkring. Anmäl därför skadan snarast och kontrollera även din ordinarie försäkring.
Det här påverkar vad du i slutändan kan få tillbaka:
- Hur stora väggytor som har målats om.
- Hur kraftig färgen är och hur mycket som behöver täckas.
- Hur gammalt ytskiktet var, eftersom åldersavdrag kan bli aktuellt.
- Om du har foton, protokoll och kvitton som visar tidigare skick och faktisk kostnad.
- Om avtalet reglerar förändringar i bostaden.
- Om du tagit deposition eller har en försäkring som kan användas.
Vill du jämföra skyddsnivåerna innan du hyr ut? Jämför Samtryggs villkor →
🎯 Så gör du rätt när hyresgästen har målat om
- Dokumentera förändringen. Fotografera väggarna och jämför med protokollet och bilderna från inflyttningen.
- Läs avtalet. Kontrollera om det fanns ett förbud mot förändringar eller ett skriftligt godkännande.
- Kontakta hyresgästen skriftligt. Beskriv vad som har förändrats, hänvisa till avtalet och hyresgästens vårdplikt, och be om återställning eller ersättning inom en rimlig tid. Håll tonen saklig och bifoga bilder, så att kravet går att följa även för någon som inte var där.
- Ta in offert och spara kvitton. Ett konkret belopp från en målare är lättare att kräva än en uppskattning.
- Gör en gemensam utflyttsbesiktning. Gå igenom bostaden med hyresgästen innan nycklarna lämnas tillbaka, så att förändringarna dokumenteras medan hyresgästen är på plats.
- Anmäl skadan snarast om du har försäkring. Hos Samtrygg gör du det direkt till plattformen, och du bör även kontakta din ordinarie försäkring.
- Väck talan i tid om ni inte kommer överens. Fristen är två år från avflyttningen.
Förebygg nästa gång genom att skriva in i avtalet att hyresgästen inte får måla om, tapetsera eller göra andra fasta förändringar utan ditt skriftliga godkännande. Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
🎨 Får hyresgästen måla om väggarna utan tillstånd?
Det beror på vad ni har avtalat. Utan ditt uttryckliga medgivande kan en ommålning i avvikande färg räknas som en skada eller en otillåten förändring. Därför bör du i avtalet skriva ut om förändringar är tillåtna och i så fall vilka.
🛡️ Ersätter Samtryggs försäkring en omfärgad vägg?
Det avgörs av försäkringsvillkoren. Försäkringen ersätter bland annat uppsåtlig skada som hyresgästen orsakat, men inte nötning och förslitning, och för villa gäller den endast lösöre. Den kräver dessutom ett signerat besiktningsprotokoll, så anmäl skadan snarast. Läs mer om Samtrygg →
🔨 Är spikhål i väggen normalt slitage?
Ja, hål efter tavlor räknas som normalt slitage vid normalt boende och ersätts inte av hyresgästen. Det är större ingrepp, som en ommålning i avvikande färg, som kan leda till ersättningskrav.
📄 Hur bevisar jag att väggarna målats om under hyrestiden?
Du har bevisbördan, så ditt bästa verktyg är ett besiktningsprotokoll och foton från inflyttningen. Samtrygg kräver ett signerat protokoll vid både start och slut för att försäkringen ska gälla. Kom igång med Samtrygg →
⏳ Hur lång tid har jag på mig att kräva ersättning?
Du måste väcka talan inom två år från att hyresgästen flyttade ut, enligt 12 kap. 61 §. Därefter kan du inte längre driva kravet i domstol, så vänta inte med att dokumentera och kräva ersättning.
🔑 Kan jag använda depositionen för att betala ommålningen?
Depositionen är en säkerhet, men hur den får användas bör framgå av avtalet. Hyresgästen kan bestrida kravet, och då är du tillbaka i frågan om bevisning. Via Samtrygg är depositionen ofta borta, eftersom tjänsten är depositionsfri för kreditvärdiga hyresgäster, och då är försäkringen och protokollet desto viktigare. Jämför Samtryggs villkor →
⚠️ Kan jag säga upp hyresgästen om hen målat om utan lov?
Vid uthyrning av egen bostad, till exempel en villa eller bostadsrätt, kan du säga upp avtalet utan särskilda skäl. Uppsägningstiden är tidigast månadsskiftet tre månader efter uppsägningen, och även ett tidsbestämt avtal kan sägas upp i förtid. Fastighetsägarna anger dessutom att en hyresgäst som inte vårdar lägenheten kan sägas upp omedelbart, om det sker på det sätt hyreslagen föreskriver. Rådgör med Hyresnämnden eller en jurist innan du agerar.
💬 Hur står sig Samtrygg mot Qasa när något går fel?
Samtrygg har 4.3–4.4/5 på Trustpilot och Qasa cirka 4.1/5. Hos Qasa har ungefär 69% gett fem stjärnor och cirka 8% en stjärna. Kritiken mot båda gäller främst tvister och skador: vissa Samtrygg-hyresvärdar tycker att garantierna är svåra att aktivera, och hos Qasa nämns sena utbetalningar och depositionshantering vid tvister. Därför spelar dokumentationen störst roll oavsett plattform. Se Samtryggs erbjudande →
⭐ Vad säger kunderna om Qasas tvisthantering?
Qasa får beröm för enkelhet och trygghet när allt fungerar. En verifierad användare från mars 2026 varnar för att man vid en tvist bör vara beredd på ”en lång väntan på supporten”. Kritiken rör främst att supporten är svår att nå när ärenden blir komplexa.
🚪 Vad gör jag om hyresgästen redan har flyttat?
Du kan fortfarande kräva ersättning så länge det är inom två år från avflyttningen. Samla foton, utflyttsprotokoll och offert från en målare, och skicka ett skriftligt krav. Om hyresgästen inte betalar kan du vända dig till domstol, och har du försäkring ska skadan anmälas snarast. Läs mer om Samtrygg →
🧹 Måste hyresgästen flyttstäda efter en ommålning?
Det finns inga regler om flyttstädning i 12 kap. jordabalken, så ett sådant krav måste framgå av avtalet. Skriv därför tydligt vad som gäller vid utflytt, både om städning och om återställning av väggar och andra ytor, så slipper ni diskutera det i efterhand.
🏆 Sammanfattning
Det här är det viktigaste att ta med sig:
- Enstaka tavlhål är normalt slitage, men en ommålning i avvikande färg utan ditt medgivande kan vara en skada eller otillåten förändring.
- Hyresgästens vårdplikt regleras i 12 kap. 24 § jordabalken, och du kan kräva återställning eller ersättning för fackmannamässig ommålning.
- Du har bevisbördan, så ett signerat besiktningsprotokoll vid in- och utflytt är avgörande.
- Du har två år på dig från avflyttningen att väcka talan (12 kap. 61 §).
- Skriv i avtalet vad hyresgästen får och inte får förändra, och kontrollera vad deposition och försäkring faktiskt täcker.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
