Äger ni en bostadsrätt tillsammans krävs två godkännanden innan ni kan hyra ut i andra hand. Huvudregeln vid samägande är att ni båda är överens, och bostadsrättsföreningens styrelse måste dessutom ge sitt samtycke. Säger styrelsen nej kan hyresnämnden lämna tillstånd om ni har skäl och föreningen saknar befogad anledning att vägra.
Skatten följer ägarandelarna. Schablonavdraget på 40 000 kr per bostad och år delas mellan er, och var och en deklarerar sin del av överskottet med 30% skatt.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur andrahandsuthyrning fungerar när du äger bostaden tillsammans med ditt ex rekommenderar vi Samtrygg.
När två personer som inte längre är ett par ska enas om en uthyrning blir en neutral mellanhand särskilt värdefull. Hos Samtrygg betalas hyran via tjänsten, hyresgarantin betalar ut hyran i tid varje månad även om hyresgästen betalar sent, och avtalen är juridiskt granskade. Samtryggs Trustpilot-betyg ligger på 4.3–4.4/5, något högre än Qasas cirka 4.1/5.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
För ett par som delar ägande är det betalflödet, skyddet och avtalet som avgör valet. Så här skiljer sig plattformarna på de punkter som spelar störst roll när två personer står som ägare.
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Betalning och hyresgaranti | Hyran betalas via tjänsten, och hyresgarantin betalar ut hyran i tid varje månad | ”Allt ingår” (försäkring, hyresgaranti, kontrakt) enligt hyresvärdar, men klagomål på sena utbetalningar |
| Försäkring | Trygghetsförsäkring upp till 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr | Ingår enligt hyresvärdars omdömen |
| Avgift | Gratis att skapa profil och annons som uthyrare, 15% avgift läggs på hyran för hyresgästen | Serviceavgift läggs på hyran |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vilka godkännanden som krävs från ditt ex och från föreningen
- Vad som är tillåtet och inte vid delat ägande
- Hur hyra, avgifter och skatt fördelas mellan er
- Hur ni kommer igång steg för steg
Guiden utgår från att ni äger en bostadsrätt tillsammans. Vill du se hur en uthyrning kan läggas upp i praktiken? Läs mer om Samtrygg →
⚖️ Delat ägande och andrahandsuthyrning förklarat — från grunden
🏠 Vilken bostadstyp gäller för er?
Guiden gäller en bostadsrätt som ni äger tillsammans. För en bostadsrätt styr föreningens stadgar och bostadsrättslagen om ni får hyra ut, medan privatuthyrningslagen styr förhållandet mellan er och hyresgästen.
Äger ni i stället en villa eller en ägarlägenhet krävs inget tillstånd från en förening, men privatuthyrningslagen gäller även där. En hyresrätt följer helt andra regler, eftersom hyresvärdens samtycke då styrs av hyreslagen i jordabalken 12 kap. Den situationen behandlas inte här.
🤝 Ni måste vara överens
Huvudregeln vid samägande, så som den följer av reglerna om samäganderätt, är att alla delägare är ense i beslut som rör förvaltningen av egendomen. Dit hör att hyra ut bostaden i andra hand. Motsätter sig en av er uthyrningen kan den inte genomföras lagligt.
Därför är ett skriftligt samäganderättsavtal starkt att rekommendera. Reglera vem som ska bo i bostaden under uthyrningen, hur hyresintäkterna fördelas och vem som sköter kontakten med hyresgästen. Hur reglerna tillämpas i just er separation bör ni stämma av med en jurist.
🏢 Föreningens godkännande
Utöver er egen enighet krävs att bostadsrättsföreningens styrelse ger sitt samtycke enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen. Vägrar styrelsen kan hyresnämnden lämna tillstånd om ni har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att säga nej. Tillståndet begränsas alltid till viss tid (7 kap. 11 §).
Sedan 1 juli 2014 räcker det att ni visar skäl, men alla skäl är inte godtagbara. Att prova ett sammanboende eller att arbeta eller studera på annan ort brukar godtas. Att hyra ut enbart för att få hyresintäkter behöver styrelsen däremot inte godkänna.
Ansökan görs skriftligt och ska ange hur lång tid bostaden hyrs ut, skälet och vem som kommer att bo där.
📄 Förhållandet till hyresgästen
Enligt privatuthyrningslagen får hyran baseras på kostnaderna för bostaden men inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnad och driftskostnad. Hyresgästen saknar besittningsskydd och har alltså ingen rätt till förlängning när avtalet upphör.
Hyresavtalet kan gälla tills vidare eller på bestämd tid. Vid uppsägning gäller en månads uppsägningstid för hyresgästen och tre månader för er som uthyrare, räknat från nästkommande månadsskifte. Skriv in uthyrningstiden i avtalet och synka den med den period styrelsen har godkänt.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| En ägare hyr ut mot den andras vilja | ❌ | Huvudregeln vid samägande är att alla delägare är överens om uthyrning |
| Båda ägarna är överens och styrelsen har godkänt | ✅ | Godkännandet är tidsbegränsat, ofta sex månader eller ett år |
| Uthyrning utan styrelsens eller hyresnämndens tillstånd | ❌ | Föreningen kan kräva rättelse, och rätten till lägenheten kan förverkas så att bostadsrätten tvångsförsäljs |
| Hyra ut enbart för att få hyresintäkter när ingen av er bor där | ⚠️ | Styrelsen behöver inte godta uthyrning som bara syftar till att tillgodogöra sig hyra |
| Ta in en inneboende medan en av er bor kvar | ⚠️ | Inget tillstånd från styrelsen krävs för inneboende, men gör upp internt mellan er som ägare |
| Ta ut en hyra som är påtagligt högre än kapital- och driftskostnaderna | ❌ | Hyran ska baseras på kostnaderna enligt privatuthyrningslagen |
| Hyresgästen kräver förlängning av avtalet | ❌ | Hyresgästen saknar besittningsskydd i en privatuthyrning av bostadsrätt |
| Varje ägare deklarerar sin del av överskottet | ✅ | Redovisas som kapitalinkomst i den egna inkomstdeklarationen |
Föreningen har två månader på sig att skicka en skriftlig anmodan om rättelse när den får kännedom om en otillåten uthyrning. Gör den inte det anses den ha accepterat uthyrningen. Ett skriftligt avtal och ett undertecknat besiktningsprotokoll skyddar er båda om en tvist uppstår, och Samtrygg erbjuder juridiskt granskade avtal och digital hantering av hela flödet. Jämför Samtryggs villkor →
💰 Vad kostar andrahandsuthyrning när ni äger tillsammans?
Kostnaderna delas mellan er, men vilka poster som finns beror på föreningen och på hur ni lägger upp uthyrningen. Tabellen visar de poster som oftast spelar roll.
| Post | Nivå eller regel | Så delas det mellan er |
|---|---|---|
| Föreningens avgift för andrahandsupplåtelse | Högst 10% av ett prisbasbelopp per år, om avgiften finns i stadgarna | Kan dras av i deklarationen av den som betalar |
| Månadsavgift till föreningen | Avdrag för uthyrda dagar och uthyrd del, utan kapitaltillskott | Avdraget fördelas efter ägarandel |
| Schablonavdrag | Högst 40 000 kr per bostad och år | Delas efter ägarandel, 20 000 kr var vid 50/50 |
| Skatt | 30% på överskottet, kapitalinkomst | Varje ägare redovisar sin andel vid punkt 7.3 |
| Samtrygg | Gratis att skapa profil och annons som uthyrare, 15% avgift ovanpå hyran för hyresgästen | Hyresgästen står för avgiften |
| Säkerhet | Borgen eller annan ekonomisk garanti, till exempel en extra månadshyra i förskott | Avtala hur depositionen ska hanteras mellan er |
| Självrisk i trygghetsförsäkringen | 1 000 kr per skada, ersättning upp till 1 000 000 kr per skadehändelse | Gäller uthyrningen som helhet |
Det här påverkar vad ni faktiskt behåller efter skatt:
- Era ägarandelar, till exempel 50/50 eller 60/40
- Antal månader ni hyr ut
- Hyresnivån, som ska vara kostnadsbaserad
- Föreningens månadsavgift, utan kapitaltillskott
- Föreningens avgift för andrahandsupplåtelse
- Hur ni delar hyresintäkten mellan er
💡 Räkneexempel: så delas överskottet
Exempel 1, 50/50. Ni hyr ut i 10 månader för 12 000 kr per månad, totalt 120 000 kr. Månadsavgiften till föreningen är 5 000 kr utan kapitaltillskott, totalt 50 000 kr. Överskottet blir 120 000 − 40 000 − 50 000 = 30 000 kr, alltså 15 000 kr var. Skatten blir 4 500 kr var med 30%.
Exempel 2, 60/40. Ni hyr ut i 6 månader för 10 000 kr per månad, totalt 60 000 kr, och betalar 4 000 kr per månad i avgift, totalt 24 000 kr. Ägare A får 36 000 kr i intäkt, drar av 24 000 kr i schablonavdrag och 14 400 kr i avgift och hamnar på −2 400 kr. Ägare B får 24 000 kr i intäkt, drar av 16 000 kr och 9 600 kr och hamnar på −1 600 kr. Ingen av er deklarerar något eller betalar skatt, men ett underskott ger inget avdrag.
Uträkningarna gäller en privatbostadsrätt i en äkta bostadsrättsförening. I en oäkta förening gäller särskilda regler utan schablonavdrag, så kontrollera med Skatteverket. Som uthyrare betalar du ingenting för att skapa profil och annons hos Samtrygg. Se Samtryggs erbjudande →
🎯 Så gör du andrahandsuthyrning med ditt ex rätt
- Kom överens skriftligt. Upprätta ett samäganderättsavtal om vem som bor, hur hyran fördelas, vem som har kontakten med hyresgästen och vad som händer vid en tvist.
- Ansök tillsammans hos föreningen. Skicka en skriftlig ansökan med tid, skäl och namn på den som ska bo där. Fastighetsägarna har ett formulär för ansökan (1051), och en ny hyresgäst kräver en ny ansökan.
- Sätt hyran. Utgå från kapital- och driftskostnaderna så att hyran inte blir påtagligt högre. Begär en säkerhet, till exempel en extra månadshyra i förskott.
- Skriv hyresavtal. Använd ett skriftligt avtal som följer styrelsens godkända period. Hyresgästen kan säga upp med en månads uppsägningstid och ni med tre månader.
- Gör besiktning och inventarielista. Upprätta ett besiktningsprotokoll vid start och slut, undertecknat av både uthyrare och hyresgäst. Samtryggs försäkring gäller bara om protokollet finns, och du behöver också din ordinarie bostadsrättsförsäkring.
- Ge föreningen kontaktuppgifter. Lämna hyresgästens namn och uppgifter till styrelsen innan inflytt. Utse en kontaktperson med fullmakt om ingen av er är nåbar.
- Deklarera varsin del. Använd Skatteverkets hjälpblankett SKV 2199 eller beräkningshjälpen, och redovisa er andel av överskottet vid punkt 7.3.
Vill du slippa pappersarbetet med avtal, hyresgästkontroll och betalning? Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
❓ Kan mitt ex stoppa uthyrningen av vår gemensamma bostadsrätt?
Ja. Huvudregeln vid samägande är att alla delägare är överens om uthyrning i andra hand, och en ägare kan inte ensidigt hyra ut mot den andras vilja. Dessutom krävs föreningens godkännande. Reglera uthyrningen skriftligt innan ni annonserar.
❓ Hur kan vi hyra ut tryggt när relationen är ansträngd?
Sätt allt på pränt och låt en neutral part sköta avtal och betalning. Hos Samtrygg kontrolleras hyresgästens identitet och kreditvärdighet innan avtalet skrivs, hyran betalas via tjänsten och hyresgarantin betalar ut hyran i tid varje månad. Kontrollera med Samtrygg innan ni startar hur konto och utbetalning läggs upp när två personer äger bostaden. Kom igång med Samtrygg →
❓ Behöver vi båda ansöka hos bostadsrättsföreningen?
Eftersom ni båda är bostadsrättshavare bör båda stå bakom ansökan, så fråga föreningen om de vill ha båda underskrifterna. Ansökan görs skriftligt med tid, skäl och namn på den som ska bo där. Styrelsen begränsar ofta tillståndet till sex månader eller ett år.
❓ Hur delas hyresintäkten och skatten mellan oss?
Varje ägare redovisar sin andel av överskottet som kapitalinkomst vid punkt 7.3, och skatten är 30%. Schablonavdraget på 40 000 kr delas efter ägarandel, alltså 20 000 kr var vid 50/50. Även om en plattform lämnar uppgifter till Skatteverket måste ni själva deklarera. Läs mer om Samtrygg →
❓ Vad händer om styrelsen säger nej?
Då kan ni ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Tillstånd ska lämnas om ni har skäl och föreningen saknar befogad anledning att vägra, och det gäller alltid under en begränsad tid. Hyresnämnden tar inte ut några avgifter, men var och en bär sina egna kostnader. Ett ombud behövs normalt inte i nämnden.
❓ Vad händer om hyresgästen inte betalar eller skadar bostaden?
Hos Samtrygg betalar hyresgarantin ut hyran i tid även om hyresgästen är sen. Trygghetsförsäkringen täcker bland annat uppsåtlig skada på fast inredning och lösöre orsakad av hyresgästen, med ersättning upp till 1 000 000 kr per skadehändelse och 1 000 kr i självrisk. Den kompletterar din bostadsrättsförsäkring och gäller bara om ett undertecknat besiktningsprotokoll finns. Vissa hyresvärdar upplever dock att garantierna kan vara svåra att aktivera vid tvister. Se Samtryggs erbjudande →
❓ Kan en av oss som bor kvar ta in en inneboende?
För en inneboende krävs inget tillstånd från styrelsen. Det avgörande är att bostadsrättshavaren själv fortfarande bor och använder bostaden. Mellan er som ägare bör ni ändå komma överens skriftligt om saken.
❓ Hur högt får hyran vara?
Hyran ska baseras på kostnaderna och får inte vara påtagligt högre än kapital- och driftskostnaden. Kapitalkostnaden räknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, och driftskostnaden är till exempel föreningsavgift, el och bredband. Hyr ni ut möblerat får ni ta ut ersättning för möbler. Läs mer om Samtrygg →
❓ Hur länge får vi hyra ut?
Det bestäms av styrelsens beslut. Vanligen begränsas tiden till sex månader eller ett år, och vid provsamboende brukar ett år vara huvudregeln. Vid studier på annan ort kan det bli flera år. Tillstånd från hyresnämnden är alltid tidsbegränsade.
❓ Är Samtrygg bättre än Qasa när bostaden ägs av två personer?
För den här situationen rekommenderar vi Samtrygg. Samtrygg har ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5 på nästan 3 000 recensioner, och kritiken gäller främst avgiften på cirka 15% och svårigheter att få garantier aktiverade vid tvister. Qasa har cirka 4.1/5, där de vanligaste klagomålen rör sena utbetalningar och svårtillgänglig support. Qasa passar däremot bra om din hyresgäst saknar svenskt personnummer. Se Samtryggs erbjudande →
❓ Vad händer med ett uppskov om en av oss tar över bostaden vid bodelning?
Om en ersättningsbostad övergår genom bodelning vid upphörande av samboförhållande eller äktenskapsskillnad anses ingen avyttring ha skett enligt Skatteverket. Uppskovsbeloppet överförs i stället till den som får bostaden (47 kap. 11 § och 44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Det gäller bara om ni har ett uppskov, så kontakta Skatteverket innan ni agerar.
❓ Måste vi momsregistrera oss?
Moms blir bara aktuellt om uthyrningen liknar hotellverksamhet. Då ska bostaden vara möblerad, uthyrningen inte tillfällig, hyrestiden kortare än tre månader i följd och uthyrningen marknadsföras med dygns- eller veckopris eller service. Gränsen är 120 000 kr i årsomsättning och räknas per person när ni är flera.
🏆 Sammanfattning
Det här är de viktigaste lärdomarna när du äger en bostadsrätt tillsammans med ditt ex:
- Ni måste båda vara överens, och ett skriftligt samäganderättsavtal förebygger tvister.
- Föreningens styrelse måste godkänna uthyrningen, och hyresnämnden är utvägen om svaret blir nej.
- Hyran ska baseras på kostnaderna, avtalet bör vara skriftligt och hyresgästen saknar besittningsskydd.
- Schablonavdraget på 40 000 kr och avgiftsavdraget delas efter ägarandel, och var och en deklarerar sin del med 30% skatt.
- En plattform som hanterar avtal, betalning och försäkring minskar friktionen mellan er. För den här situationen rekommenderar vi Samtrygg.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
