Ja, i de flesta fall. I ett enbostadshus får du enligt kommunernas vägledning inreda en ytterligare bostad utan bygglov, och åtgärden får till och med strida mot detaljplanen. Du kan ändå behöva göra en anmälan och vänta på startbesked om arbetet påverkar brandskydd, vatten och avlopp, ventilation, en eldstad eller bärande delar.
Bygglov krävs om huset redan har två bostäder, om byggnaden eller området är särskilt värdefullt, eller om huset ligger inom eller intill riksintresse för totalförsvaret. När lägenheten är klar gäller privatuthyrningslagen för uthyrningen. Hyran beskattas med 30% på överskottet efter ett schablonavdrag på 40 000 kr och 20% av hyresintäkten.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar om du kan hyra ut en del av villan som egen lägenhet utan bygglov rekommenderar vi Samtrygg.
När bygg- och anmälningsfrågorna är lösta är nästa risk hyresgästen: sena betalningar, skador och ett avtal som inte följer privatuthyrningslagen. Samtrygg kombinerar hyresgaranti, juridiskt granskade avtal och kreditprövning av hyresgästen med en trygghetsförsäkring som gäller lösöre i villan, medan själva byggnaden skyddas av din egen villaförsäkring. Plattformen har ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
Båda plattformarna fungerar som mellanhand när privatpersoner hyr ut bostäder. Tabellen jämför det som väger tyngst när du hyr ut en lägenhet i din egen villa.
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Avgift | 15% ovanpå hyran du sätter, inräknad i annonspriset och betald av hyresgästen | Serviceavgift som läggs på hyran varje månad för hyresgästen |
| Skydd för uthyraren | Hyresgaranti och trygghetsförsäkring, självrisk 1 000 kr, max 1 000 000 kr per skadehändelse | Försäkring, hyresgaranti och kontrakt ingår enligt uthyrare |
| Hyresgästkontroll | Identitets- och kreditprövning före avtal | Verifierade profiler och standardiserade kontrakt |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | Cirka 4.1/5 (cirka 69% femstjärniga) |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- När en extra bostad i villan kräver bygglov, anmälan eller inget alls
- Vad som hände med Attefallsreglerna den 1 december 2025
- Vad brandcellsgränser innebär och när de utlöser anmälan
- Hur privatuthyrningslagen styr hyra, uppsägning och antal uthyrda lägenheter
- Hur mycket av hyran du behåller efter skatt
Är byggfrågan redan löst och vill du börja hyra ut? Kom igång med Samtrygg →
⚖️ Bygglov, anmälan och startbesked förklarat — från grunden
Plan- och bygglagen (PBL) har tre nivåer. Bygglov är ett tillstånd som kommunens byggnadsnämnd ger innan du bygger. Anmälan innebär att du meddelar nämnden om en åtgärd som inte kräver bygglov men ändå ska granskas, och du får inte börja förrän nämnden gett startbesked. Vissa åtgärder kräver varken bygglov eller anmälan, men PBL och Boverkets byggregler (BBR) gäller ändå.
Boverket definierar ett en- eller tvåbostadshus som ett bostadshus med högst två bostadslägenheter, och ett enbostadshus har alltså en bostad. Enligt Köpings kommun gäller undantaget för extra bostad bara enbostadshus, så en tredje bostad i huset kräver bygglov.
🏠 Så fungerar bygglovsbefrielsen för en extra bostad
Täby, Köping och Österåker beskriver samma grundvillkor:
- Huset är ett enbostadshus. Österåker nämner även fritidshus.
- Den nya bostaden är självständig. Ett enstaka extra sovrum räknas inte som egen bostad.
- Byggnaden har inget särskilt historiskt, kulturhistoriskt, miljömässigt eller konstnärligt värde och ligger inte i ett särskilt värdefullt område.
- Huset ligger inte inom eller i anslutning till riksintresse för totalförsvaret.
- Åtgärden får strida mot detaljplanen, till exempel mot antalet tillåtna bostäder.
Även utan bygglov ansvarar du som byggherre för att åtgärden följer PBL, plan- och byggförordningen och Boverkets byggregler. Kraven på färg- och materialverkan, varsam utförande och hänsyn till stads- och landskapsbilden gäller också.
⚠️ Vad hände med attefallsreglerna 1 december 2025?
Sedan den 1 december 2025 finns begreppen attefallshus, friggebod och attefallstillbyggnad inte kvar i PBL, enligt kommunernas vägledning. De har ersatts av bygglovsbefriade komplementbyggnader och komplementbostadshus med en gemensam area per tomt, en så kallad pott. Inom detaljplan får potten vara 45 m² totalt, högst 30 m² per byggnad och högst 4,0 m nockhöjd. Utanför detaljplan är potten 65 m² totalt, högst 50 m² per byggnad och högst 4,5 m nockhöjd.
Redan uppförda bygglovsbefriade byggnader räknas in i potten. Ett komplementbostadshus får bara uppföras vid ett en- eller tvåbostadshus, på samma tomt, och får inte vara lika stort som eller större än huvudbyggnaden. Närmare än 4,5 meter från tomtgränsen krävs lov om inte grannen skriftligen medger det. Äldre guider om ”Attefallshus på 30 kvadratmeter” beskriver därför de gamla reglerna, och Boverket arbetar fortfarande med vägledningen till det nya regelverket.
🛡️ Brandcellsgränser och brandskydd
En brandcellsgräns är en avskiljande byggnadsdel som begränsar spridning av brand och brandgas mellan utrymmen. Boverket anger att kraven varierar med bland annat byggnadsklass, typ av verksamhet och brandbelastning, och att de tekniska kraven finns i BBR med stöd av PBL. När du skiljer en bostad från resten av villan påverkar du brandcellsindelningen, och just det utlöser enligt Täby kommun anmälan.
Brandskyddet bör därför bestämmas innan bygget tillsammans med byggnadsnämnden eller en sakkunnig. Därutöver ska ägare och nyttjanderättshavare enligt 2 kap. 2 § lagen om skydd mot olyckor i skälig omfattning ha utrustning för brandsläckning och livräddning och vidta andra åtgärder för att förebygga brand.
⚖️ Vad säger hyreslagstiftningen?
För uthyrning av en villa du äger gäller lagen om uthyrning av egen bostad, privatuthyrningslagen. Den gäller även när du hyr ut en del av bostaden, till exempel ett rum. Lagen gäller inte vid uthyrning i näringsverksamhet eller när syftet är fritidsboende. Uthyrning av hyresrätt i andra hand och bostadsrätt följer andra regler, och dem behandlar vi inte i den här guiden.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Tabellen skiljer mellan byggåtgärden och själva uthyrningen, eftersom de styrs av olika regelverk.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Inreda en extra bostad i ett enbostadshus | ✅ | Kräver normalt inte bygglov och får strida mot detaljplanen. Anmälan kan krävas. |
| Börja bygga när anmälan krävs men startbesked saknas | ❌ | En anmälningspliktig åtgärd får inte påbörjas förrän nämnden gett startbesked. |
| Ändra brandcellsgräns, avlopp, ventilation, eldstad eller bärande delar | ⚠️ | Kräver anmälan och startbesked, även när bygglov inte behövs. |
| Inreda ännu en bostad i ett hus som redan har två bostäder | ❌ | Undantaget gäller bara enbostadshus. Bygglov krävs. |
| Inreda bostad i särskilt värdefull byggnad eller område, eller nära riksintresse för totalförsvaret | ❌ | Bygglov krävs även i enbostadshus. |
| Hyra ut ett rum i villan | ✅ | Ingen byggåtgärd. Privatuthyrningslagen gäller även del av bostad. |
| Hyra ut en lägenhet i villan | ✅ | Privatuthyrningslagen gäller och hyran ska följa kostnaderna. |
| Hyra ut två lägenheter | ⚠️ | Lagen gäller den första uthyrningen, för den andra gäller 12 kap. jordabalken. |
| Hyra ut fler än två lägenheter | ⚠️ | Räknas som näringsverksamhet. Privatuthyrningslagen gäller inte för någon av lägenheterna. |
| Hyra ut en komplementbyggnad som bostad | ⚠️ | Kommuner anger att en komplementbyggnad inte får vara permanentbostad. Ändrad användning till komplementbostadshus kan vara lovfri, så fråga nämnden. |
| Hyra ut ett komplementbostadshus | ✅ | Gäller bara vid en- eller tvåbostadshus och inom areagränserna. |
Tänk på att varje uthyrd bostad räknas när lagen räknar antal lägenheter. Ett komplementbostadshus på tomten kan därför påverka vilken lag som gäller för en andra uthyrning. Rätt avtal är lättare att få med färdiga, juridiskt granskade mallar, och sådana ingår hos Samtrygg: Läs mer om Samtrygg →
💰 Vad kostar det — och hur mycket kan du behålla?
Det som går att räkna exakt är hyran, skatten och plattformsavgifterna. Hyran ska bygga på bostadens kostnader och får inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden. Kapitalkostnaden är en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, och en riktpunkt är ett par procentenheter över Riksbankens referensränta. Om lägenheten hyrs ut möblerad får du ta ut ersättning för möbler och utrustning.
Skatteverket tillåter ett schablonavdrag på högst 40 000 kr per bostad och år, och för småhus därutöver ett avdrag på 20% av hyresintäkten. Överskottet beskattas med 30%, och avdragen får aldrig bli större än intäkterna.
| Årshyra | Schablonavdrag | Avdrag 20% | Överskott | Skatt 30% |
|---|---|---|---|---|
| 42 000 kr | 40 000 kr | 8 400 kr | 0 kr | 0 kr |
| 50 000 kr | 40 000 kr | 10 000 kr | 0 kr | 0 kr |
| 72 000 kr | 40 000 kr | 14 400 kr | 17 600 kr | 5 280 kr |
| 96 000 kr | 40 000 kr | 19 200 kr | 36 800 kr | 11 040 kr |
| 120 000 kr | 40 000 kr | 24 000 kr | 56 000 kr | 16 800 kr |
Tabellen förutsätter att du äger huset hela året och att det räknas som privatbostad. Hyresintäkter upp till 50 000 kr per år blir därmed skattefria, men över den nivån beskattas överskottet. Jämför gärna med Samtryggs avgiftsmodell innan du sätter hyran: Jämför Samtryggs villkor →
Faktorer som påverkar vad du faktiskt behåller:
- Hur stor del av huset du själv använder. Om du eller dina närstående använder mer än hälften av ytan räknas ett småhus som privatbostad, och för ett tvåfamiljshus räcker minst 40%. Annars beskattas uthyrningen som näringsverksamhet.
- Ägarandelar. Är ni flera ägare delar ni schablonavdraget efter ägd andel.
- Antal månader du äger bostaden. Schablonavdraget gäller bara de månader du har ägt den.
- Ombyggnad och extra försäkring. Du får inte göra avdrag för ombyggnad, reparationer, ökade driftskostnader eller extra försäkringar, eftersom schablonavdraget ska täcka dem.
- Plattformsavgift. Samtryggs avgift på 15% läggs ovanpå din hyra och betalas av hyresgästen.
- Moms vid hotelliknande uthyrning. Hyr du ut möblerat i kortare perioder än tre månader och marknadsför per dygn eller vecka kan momsregler gälla. Omsättningsgränsen är 120 000 kr sedan den 1 januari 2025.
Du måste själv deklarera överskottet, även om plattformen har lämnat uppgifter till Skatteverket.
🎯 Så gör du — steg för steg
- Kontakta byggnadsnämnden. Fråga om huset är ett enbostadshus, om det är särskilt värdefullt eller ligger nära riksintresse för totalförsvaret och vad detaljplanen säger. Svaret avgör om bygglov krävs.
- Planera en självständig bostad. Ett extra sovrum räknas inte. Boverkets byggregler anger vad en bostad måste innehålla, så räkna med att lägenheten ska fungera som ett eget hem med kök och hygienutrymme.
- Lämna anmälan om åtgärden kräver det. Det gäller bland annat ändrat brandskydd, ny vatten- och avloppsinstallation, ändrad ventilation, ny eldstad och ingrepp i bärande delar. Vänta på startbesked innan du börjar bygga.
- Lås brandskyddet. Bestäm brandcellsgränser och utrustning med nämnden eller en sakkunnig innan bygget, och se till att du uppfyller kraven i lagen om skydd mot olyckor.
- Ansök om ny adress. Blir lägenheten en självständig bostad för uthyrning ska du ansöka om ny adress via kommunen.
- Teckna försäkring och dokumentera. Behåll din villaförsäkring, eftersom Samtryggs trygghetsförsäkring bara är ett komplement. Upprätta ett besiktningsprotokoll vid start och slut som båda parter undertecknar, och kontrollera el, vatten, eldstäder och lås före uthyrning.
- Sätt hyran, skriv avtal och deklarera. Räkna fram en kostnadsbaserad hyra, skriv ett avtal som gäller tills vidare eller på bestämd tid och redovisa överskottet i deklarationen.
De vanligaste misstagen är att börja bygga innan startbesked finns, att utgå från de gamla Attefallsreglerna och att dela upp huset i fler än två uthyrda lägenheter utan att inse att uthyrningen då räknas som näringsverksamhet. Ett annat vanligt misstag är att hoppa över besiktningsprotokollet, eftersom Samtryggs trygghetsförsäkring inte gäller utan ett protokoll som båda parter har undertecknat vid start och slut. Tänk också på att du själv ansvarar för att deklarera överskottet.
När lägenheten är godkänd och klar kan du hyra ut den via en plattform som sköter kreditprövning, avtal och betalning: Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
❓ Behöver jag bygglov för att hyra ut en del av min villa?
Själva uthyrningen kräver inte bygglov. Det är byggåtgärden som styr: att inreda en ytterligare bostad i ett enbostadshus är normalt bygglovsbefriat men kan kräva anmälan. Hyr du bara ut ett rum utan ombyggnad behövs ingen byggåtgärd, men privatuthyrningslagen gäller ändå.
❓ Måste jag anmäla till kommunen innan jag bygger om?
Ja, om åtgärden påverkar bärande konstruktion, ventilation, brandskydd, en eldstad eller vatten och avlopp. Du får inte börja arbeta förrän byggnadsnämnden har gett startbesked. Medan du väntar kan du förbereda uthyrningen: Läs mer om Samtrygg →
❓ Vad räknas som en ytterligare bostad?
Kommunerna anger att bostaden ska vara självständig. Att inreda enbart ett extra sovrum räknas inte. Boverkets byggregler avgör vad en bostad måste innehålla.
❓ Spelar detaljplanen någon roll?
För enbostadshus får den lovbefriade åtgärden strida mot detaljplanen, till exempel mot antalet tillåtna bostäder. Bygglov för att inreda vind till bostad kan dessutom ges trots detaljplanens förbud om genomförandetiden har gått ut. Särskilt värdefulla byggnader och områden är undantagna. Se Samtryggs erbjudande →
❓ Vad hände med Attefallsreglerna?
Begreppen attefallshus och friggebod är borttagna ur PBL sedan 1 december 2025 och ersatta av komplementbyggnader och komplementbostadshus med en gemensam area per tomt. Inom detaljplan är den 45 m² och utanför 65 m². Gamla guider med ”30 kvadratmeter” beskriver därför bara delvis dagens regler.
❓ Får jag hyra ut ett komplementbostadshus?
Ja, ett komplementbostadshus kan fungera som egen bostad, men bara vid ett en- eller tvåbostadshus och inom areagränserna. Uthyrningen styrs av privatuthyrningslagen. Jämför Samtryggs villkor →
❓ Vilka krav gäller för brandcellsgränser?
Boverket anger att kraven på brandavskiljning varierar med bland annat byggnadsklass, typ av verksamhet och brandbelastning. Det finns därför inget enskilt krav som gäller alla villor. Låt byggnadsnämnden eller en sakkunnig fastställa lösningen innan du bygger.
❓ Hur lång är uppsägningstiden?
Hyresvärden kan som tidigast säga upp till månadsskiftet tre månader efter uppsägningen, om ni inte avtalat längre tid. Hyresgästen kan säga upp till månadsskiftet en månad efter uppsägningen. Rätten gäller utan särskilda skäl, och hyresgästen saknar besittningsskydd. Kom igång med Samtrygg →
❓ Måste jag betala skatt på hyran?
Ja, på överskottet. Du drar av ett schablonavdrag på 40 000 kr och 20% av hyresintäkten, och resten beskattas med 30%. Hyresintäkter upp till 50 000 kr per år blir därför skattefria.
❓ Gäller samma regler för bostadsrätt, radhus eller hyresrätt?
Nej. Den här guiden gäller en privatägd villa. Hyr du ut en bostadsrätt krävs föreningens godkännande, och hyr du ut en hyresrätt krävs hyresvärdens eller hyresnämndens tillstånd. För radhus och kedjehus beror möjligheterna enligt Täby kommun på hur husen är utformade. Läs mer om Samtrygg →
❓ Kan jag hyra ut utan plattform?
Ja. Då sköter du själv urval, kreditprövning, avtal och betalningar. En plattform tar över den delen mot en avgift.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna:
- En extra bostad i ett enbostadshus kräver normalt inte bygglov, men ofta anmälan och alltid startbesked när den utlöses.
- Bygglov krävs i tvåbostadshus, särskilt värdefulla miljöer och nära riksintresse för totalförsvaret.
- Attefallsbegreppen är borta sedan 1 december 2025 och ersatta av en gemensam area per tomt.
- Brandcellsgränser ska planeras innan bygget, tillsammans med byggnadsnämnden.
- Privatuthyrningslagen gäller för en eller två lägenheter, och du behåller hyresintäkter upp till 50 000 kr per år skattefritt.
Kontrollera byggreglerna med din kommuns byggnadsnämnd innan du bygger. Guiden bygger på Boverkets och kommunernas vägledning, Skatteverket och Sveriges Domstolar.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
