Ja, du får lägga kostnaden för el och bredband ovanpå grundhyran, men bara upp till vad kostnaden faktiskt är. Du får täcka din utgift, inte tjäna pengar på den.
För en hyresrätt som hyrs ut i andra hand gäller att tillägg för el, vatten, fiber och liknande inte får överstiga den faktiska kostnaden. För en bostadsrätt eller villa får hyran inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden, och el och bredband räknas som driftskostnad. I båda fallen är en tydlig specifikation i avtalet ditt bästa skydd mot anklagelser om överhyra.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur de tar med el och bredband i andrahandshyran utan att riskera överhyra rekommenderar vi Samtrygg.
Samtrygg erbjuder juridiskt granskade hyresavtal som följer svenska lagar för andrahandsuthyrning, och hyran betalas via tjänsten i ett skyddat betalflöde. Det gör det lättare att hålla ordning på vad hyresgästen faktiskt har betalat för grundhyra, el och bredband. Med ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5 ligger Samtrygg dessutom något över Qasas ca 4.1/5.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Avgift | 15% ovanpå den hyra uthyraren satt, betalas av hyresgästen och ingår i annonspriset | Serviceavgift som läggs på hyran varje månad |
| Hyresavtal | Juridiskt granskade avtal som följer svenska lagar för andrahandsuthyrning | Standardiserade kontrakt med digital signering |
| Betalning | Hyran betalas via tjänsten, med hyresgaranti som betalar ut hyran i tid | Mellanhand under hela hyrestiden, med fokus på att hyran kommer in i tid |
| Ansvar för hyresnivån | Ligger hos dig som uthyrare | Ligger hos dig som uthyrare |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | ca 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
Oavsett plattform är det du som uthyrare som ansvarar för att hyran håller sig inom lagens ramar. Hyresgästföreningen påpekar att en professionell mellanhand inte är någon garanti mot för höga hyror.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad du får lägga på hyran för el och bredband, uppdelat på hyresrätt respektive bostadsrätt och villa
- Hur möbleringspåslaget på 15% samspelar med tilläggen för el och bredband
- Vilka följder en för hög hyra får, från återbetalning till förverkad hyresrätt
- Hur schablonbelopp och faktisk kostnad behandlas skattemässigt
- Hur du specificerar posterna i avtalet, med en mall du kan kopiera
⚖️ El och bredband i andrahandshyran förklarat — från grunden
Vilken regel som gäller beror på vad du hyr ut. Hyr du ut en hyresrätt, där du själv är hyresgäst, styrs uthyrningen av hyreslagen i 12 kap. jordabalken. Hyr du ut en bostadsrätt eller en villa som du äger gäller lagen om uthyrning av egen bostad, kallad privatuthyrningslagen. Reglerna går inte att blanda, så resten av guiden håller isär dem.
🏠 Hyresrätt: du får inte ta ut mer än du själv betalar
Som förstahandshyresgäst får du inte ta ut en högre hyra av din andrahandshyresgäst än vad du själv betalar till din hyresvärd. Är lägenheten möblerad får du göra ett påslag på högst 15% av hyran. Tillägg för andra nyttigheter som ingår, till exempel bredband, är tillåtna men får inte överstiga dina egna kostnader för dem. Hyresgästföreningen anger uttryckligen att tillägg för el, vatten, fiber och liknande inte får överstiga den faktiska kostnaden.
Svaret på frågan är alltså ja, men bara som en genomfakturering. Skillnaden mot en vanlig hyreshöjning är att summan måste kunna styrkas mot verkliga kostnader. Du kan inte runda upp el eller bredband och behålla mellanskillnaden.
För att över huvud taget få hyra ut behöver du skriftligt tillstånd från din hyresvärd eller tillstånd från hyresnämnden. Ansöker du hos hyresnämnden kan nämnden vilja se en kopia av andrahandsavtalet och uppgift om vilken hyra du själv betalar. En förutsättning för tillstånd är dessutom att du tar ut en skälig hyra, så din specifikation granskas redan i det skedet.
🏠 Bostadsrätt och villa: kostnadsbaserad hyra enligt privatuthyrningslagen
När du hyr ut en bostad som du äger, till exempel en bostadsrätt, en villa eller en ägarlägenhet, får du ta ut en hyra som bygger på kostnaderna för bostaden. Hyran får inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden. Driftskostnaden är bland annat avgiften till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband.
Kapitalkostnaden beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. En riktpunkt är en ränta på ett par procentenheter över Riksbankens referensränta. Hyrs bostaden ut möblerad får du dessutom ta ut ersättning för möbler och övrig utrustning.
För en bostadsrätt krävs också tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse, men det är privatuthyrningslagen som styr hyresnivån. Taket är formulerat som ”inte påtagligt högre”, vilket ger något mer utrymme än hyresrättens hårda tak. Samtidigt är det ett tak och ingen rättighet, så en marginal som du inte kan förklara blir en risk. Privatuthyrningslagen gäller inte när en hyresrätt hyrs ut i andra hand, när syftet är fritidsändamål eller när uthyrningen sker i näringsverksamhet.
⚠️ Därför är specifikationen avgörande
Taket är kostnadsbaserat oavsett bostadstyp, vilket betyder att dina fakturor är beviset. I en tvist är det dokumenterade belopp, inte uppskattningar, som visar att du hållit dig inom lagen.
För bostadsrätt och villa tillkommer att hyresnämnden inte kan höja en avtalad hyra åt dig som uthyrare. Sätter du hyran för lågt står du alltså fast vid den. Rätt nivå och rätt uppdelning från första dagen är därför viktigare än många tror.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Tabellen visar vanliga upplägg. Bostadstypen står i varje rad, eftersom hyresrätt och bostadsrätt eller villa följer olika regelverk.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyresrätt: du lägger på din faktiska kostnad för el och bredband | ✅ | Tillägget får inte överstiga din faktiska kostnad |
| Hyresrätt: du tar ut mer för el eller bredband än det kostar dig | ❌ | Överstiger tillägget kostnaden är hyran för hög |
| Hyresrätt: du tar ett möbelpåslag på hyran | ✅ | Högst 15% av hyran, beroende på hur mycket möbler och utrustning som ingår |
| Hyresrätt: du slår ihop möblering, el och bredband till en summa utan specifikation | ⚠️ | Varje del måste hålla sig under sitt tak, men utan specifikation går det inte att visa det |
| Hyresrätt: du tar betalt för att du ingår avtalet | ❌ | Det är brottsligt att begära eller ta emot ersättning utöver hyran |
| Bostadsrätt eller villa: el och bredband ingår som driftskostnad i hyran | ✅ | Hyran får inte bli påtagligt högre än kapitalkostnad plus driftskostnad |
| Bostadsrätt eller villa: ersättning för möbler och utrustning | ✅ | Tillåtet vid möblerad uthyrning |
| Bostadsrätt eller villa: hyran ligger påtagligt över kostnaderna | ❌ | Hyresnämnden kan besluta om en lägre hyra |
Betalningar som går via en tjänst gör det enklare att visa vad som faktiskt har debiterats. Samtrygg hanterar hyresbetalningen mellan dig och hyresgästen, vilket ger ett tydligt underlag om frågor uppstår: Jämför Samtryggs villkor →
🛑 Vad händer om hyran blir för hög?
Följderna skiljer sig tydligt mellan bostadstyperna.
| Följd | Hyresrätt i andra hand | Bostadsrätt och villa |
|---|---|---|
| Prövning | Andrahandshyresgästen kan vända sig till hyresnämnden | Hyresgästen kan få hyresvillkoren prövade i hyresnämnden |
| Ekonomisk följd | Återbetalning av överhyran plus ränta, upp till två år bakåt för avtal tecknade efter 30 september 2019 | Hyresnämnden kan besluta om en lägre hyra från ansökningsdagen, men kan inte pröva återbetalning i efterhand |
| Övrigt | För hög hyra är en förverkandegrund, och otillåten uthyrning till för hög hyra kan ge böter eller fängelse i upp till två år | Du som uthyrare kan inte få en avtalad hyra höjd av hyresnämnden |
Hyresgästföreningen uppger att andrahandshyresgäster oftast vinner ärenden om överhyra. Ett beslut från hyresnämnden kan överklagas till Svea hovrätt.
💰 Vad kostar el och bredband att ta med i hyran?
Det finns inget fast pris, eftersom taket följer din verkliga kostnad. Tabellen visar vad som får tas ut per del av hyran.
| Del av hyran | Hyresrätt i andra hand | Bostadsrätt och villa |
|---|---|---|
| Grundhyra | Högst vad du själv betalar | Kapitalkostnad plus driftskostnad, inte påtagligt högre |
| Möblering | Påslag på högst 15% av hyran | Ersättning för möbler och utrustning |
| El | Tillägg högst lika med faktisk kostnad | Räknas som driftskostnad |
| Bredband och fiber | Tillägg högst lika med faktisk kostnad | Räknas som driftskostnad |
| Avgift till förening | Ingår i din egen hyra | Räknas som driftskostnad |
Så här avgör du hur mycket du kan ta ut:
- Din egen hyra eller dina egna driftskostnader, som sätter grundtaket.
- Om bostaden är möblerad, eftersom det öppnar för möbelpåslag eller möbelersättning.
- Dina faktiska elkostnader under uthyrningsperioden, som varierar med förbrukning och säsong.
- Kostnaden för ditt bredbands- eller fiberabonnemang.
- Om el eller bredband redan ingår i din egen hyra eller avgift. Då har du ingen separat kostnad att lägga på.
- Hur länge du hyr ut, eftersom tillägget bara får avse uthyrningsperioden.
💡 Räkneexempel: hyresrätt med möblering, el och bredband
Anta att du betalar 9 000 kr i hyra, hyr ut lägenheten möblerad och har faktiska kostnader på 450 kr för el och 350 kr för bredband per månad.
| Post | Belopp per månad |
|---|---|
| Din egen hyra | 9 000 kr |
| Möbelpåslag (högst 15% av hyran) | 1 350 kr |
| El (faktisk kostnad) | 450 kr |
| Bredband (faktisk kostnad) | 350 kr |
| Högsta totalbelopp | 11 150 kr |
Tar du 12 000 kr i månaden blir överhyran 850 kr per månad. På 24 månader blir det 20 400 kr som din andrahandshyresgäst kan kräva tillbaka med ränta, om avtalet tecknats efter 30 september 2019. Beloppen i exemplet är illustrativa.
📊 Skatt när el och bredband ingår
Skatteverket skiljer på två upplägg. Betalar hyresgästen ett schablonbelopp för el och bredband räknas det som hyresintäkt. Betalar hyresgästen den faktiska kostnaden ska du inte räkna den som hyresintäkt.
Ett överskott beskattas som kapitalinkomst med 30%. Du får göra ett schablonavdrag på högst 40 000 kr per bostad och år, och som hyresrättsinnehavare dessutom avdrag för den hyra du själv betalar för den uthyrda tiden. En hyresrätt räknas inte som privatbostad, men uthyrningen beskattas på ett liknande sätt som uthyrning av bostadsrätt. Ökade driftskostnader, som mer el, får du inte dra av separat eftersom schablonavdraget är tänkt att täcka dem.
Med siffrorna från exemplet ovan, uthyrt i 10 månader med el och bredband debiterade till faktisk kostnad:
- Hyresintäkt: (9 000 kr + 1 350 kr) × 10 månader = 103 500 kr. El och bredband räknas inte in.
- Schablonavdrag: 40 000 kr.
- Avdrag för din egen hyra under uthyrningstiden: 9 000 kr × 10 månader = 90 000 kr.
- Resultat: 103 500 kr − 40 000 kr − 90 000 kr = −26 500 kr.
Resultatet är ett underskott, så uthyrningen ska inte redovisas i deklarationen och något avdrag för underskottet får du inte göra. Hade el och bredband i stället debiterats som ett fast schablonbelopp på 800 kr per månad hade intäkten blivit 111 500 kr och resultatet −18 500 kr, alltså fortfarande ett underskott. Även om en plattform lämnar uppgift till Skatteverket måste du själv deklarera ett eventuellt överskott. Betalas hyran via Samtrygg får du hyresbetalningarna samlade i tjänsten när du tar fram underlaget: Läs mer om Samtrygg →
🎯 Så specificerar du el och bredband rätt
Följ stegen i ordning för att hålla dig inom lagen och ha underlag om hyran prövas.
- Bestäm bostadstyp och regelverk. Hyresrätt följer hyreslagens tak. Bostadsrätt och villa följer privatuthyrningslagens kostnadsbaserade hyra.
- Skaffa skriftligt tillstånd. Hyresrätt kräver hyresvärdens eller hyresnämndens tillstånd. Bostadsrätt kräver föreningens styrelses tillstånd.
- Samla underlag. Ta fram din egen hyresavi eller avgiftsavi, elfakturor och bredbandsfaktura.
- Välj modell för el och bredband. Antingen debiterar du den faktiska kostnaden mot kopia av fakturan, eller ett fast belopp som du sätter under den dokumenterade kostnaden med en avstämning vid periodens slut.
- Skriv varje post för sig i avtalet. Grundhyra, möblering, el och bredband ska stå med belopp eller beräkningssätt.
- Reglera hyresutvecklingen. För hyresrätt rekommenderar Hyresgästföreningen att andrahandshyran justeras om din egen hyra höjs under uthyrningen, och att det står i avtalet.
- Dokumentera och stäm av. Gör en inventarieförteckning, spara kvitton och jämför debiterat belopp med faktisk kostnad minst en gång om året och vid uthyrningens slut.
📄 Mall för specifikation av driftskostnader i hyresavtalet
Kopiera tabellen in i en bilaga till hyresavtalet och fyll i beloppen.
| Post | Beräkningssätt | Belopp per månad | Underlag |
|---|---|---|---|
| Grundhyra | Högst min egen hyra (hyresrätt) eller kostnadsbaserad hyra (bostadsrätt och villa) | ___ kr | Hyresavi eller avgiftsavi |
| Möblering | Högst 15% av hyran (hyresrätt) eller skälig ersättning för möbler (bostadsrätt och villa) | ___ kr | Inventarieförteckning |
| El | Faktisk kostnad, eller fast belopp med avstämning | ___ kr | Elfaktura |
| Bredband | Faktisk kostnad | ___ kr | Bredbandsfaktura |
| Summa hyra | ___ kr |
Ett exempel på formulering som du kan anpassa efter din situation:
Hyran består av grundhyra, tillägg för möblering samt ersättning för el och bredband. Ersättningen för el och bredband motsvarar uthyrarens faktiska kostnad och redovisas separat från grundhyran. Uthyraren lämnar kopia av fakturorna på begäran. Skillnad mellan debiterat belopp och faktisk kostnad regleras vid hyresperiodens slut.
Vill du slippa bygga avtalet från noll kan du utgå från Samtryggs juridiskt granskade avtal och komplettera med bilagan ovan: Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
⚖️ Får jag ta ut mer än jag själv betalar för el och bredband?
Nej. I en hyresrätt får tillägget för el, vatten, fiber och liknande inte överstiga den faktiska kostnaden. I en bostadsrätt eller villa räknas el och bredband som driftskostnader, och hyran som helhet får inte vara påtagligt högre än kapital- och driftskostnaderna. Principen är densamma: du får täcka kostnaden men inte göra vinst på den.
💰 Kan jag lägga el och bredband ovanpå 15-procentspåslaget för möblering?
I en hyresrätt ja, eftersom det är separata tak. Möbelpåslaget får vara högst 15% av hyran, och tillägget för el och bredband får vara högst lika med den faktiska kostnaden. Redovisa dem var för sig, annars kan du inte visa att varje del håller sig under sitt tak. Ett standardiserat avtal gör det enklare att hålla posterna isär: Kom igång med Samtrygg →
📄 Räcker det att skriva ”el och bredband ingår” i avtalet?
Det räcker sällan. Utan specifikation går det inte att se hur stor del av hyran som avser el och bredband, och därmed inte heller om den håller sig under kostnaden. Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna rekommenderar skriftliga avtal. Ange belopp eller beräkningssätt per post.
🏠 Vad gäller om jag hyr ut min bostadsrätt eller villa?
Då gäller privatuthyrningslagen och en kostnadsbaserad hyra. Hyran får inte vara påtagligt högre än kapitalkostnaden plus driftskostnaden, där el och bredband ingår. Hyresnämnden kan sänka en för hög hyra, men kan inte pröva återbetalning i efterhand. Samtrygg erbjuder uthyrningsförsäkring och hyresgaranti för uthyrare av bland annat lägenhet, villa och bostadsrätt: Se Samtryggs erbjudande →
📊 Måste jag deklarera ersättningen för el och bredband?
Det beror på upplägget. Faktisk kostnad för el och bredband räknas inte som hyresintäkt, medan ett schablonbelopp gör det. Du deklarerar bara om uthyrningen ger ett överskott efter schablonavdraget på 40 000 kr och övriga avdrag. Det gäller även om en plattform har lämnat uppgift till Skatteverket.
🛡️ Kan hyresgästen kräva tillbaka för mycket betald hyra?
I en hyresrätt kan andrahandshyresgästen ansöka om återbetalning av överhyra upp till två år bakåt, för avtal tecknade efter 30 september 2019. I en bostadsrätt eller villa kan hyresnämnden besluta om en lägre hyra framåt men inte om återbetalning. Läs Samtryggs villkor innan du sätter hyran, eftersom avgiften på 15% läggs ovanpå din hyra: Jämför Samtryggs villkor →
💡 Hur räknar jag ut en rimlig månadskostnad för el?
Utgå från dina senaste elfakturor och räkna ut ett snitt per månad för uthyrningsperioden. Ta hänsyn till säsong, eftersom elförbrukningen är högre på vintern. I en hyresrätt är beloppet preliminärt och ska stämmas av mot faktisk kostnad. I en bostadsrätt eller villa tar du med det i driftskostnaden men bör undvika en marginal som du inte kan förklara.
⭐ Vad säger kunderna på Trustpilot om Samtrygg och Qasa?
Samtrygg har 4.3–4.4/5 på Trustpilot baserat på nästan 3 000 recensioner. Kunder lyfter snabbheten, den personliga supporten och BankID-signeringen, medan kritiken gäller avgiften på runt 15% och skadehantering vid tvister. Qasa har ca 4.1/5, med ca 69% femstjärniga och ca 8% enstjärniga omdömen, och kritiken rör sena utbetalningar, svårnådd support och serviceavgifter. Se Samtryggs erbjudande →
🔑 Får jag ta betalt för själva avtalet?
Nej. Hyresgästföreningen anger att det är brottsligt att begära eller ta emot ersättning utöver hyran i en andrahandsuthyrning av hyresrätt. Du får alltså inte ta betalt för att du ingår avtal med din andrahandshyresgäst. Kostnader för el och bredband som du debiterar enligt reglerna ovan räknas som en del av hyran.
⚖️ Vem avgör om hyran är skälig?
Hyresnämnden. I en hyresrätt prövar nämnden skäligheten vid ansökan om tillstånd och när andrahandshyresgästen begär återbetalning. I en bostadsrätt eller villa kan både uthyrare och hyresgäst få hyresvillkoren prövade, och nämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna:
- I en hyresrätt får du ta ut kostnaden för el och bredband, men aldrig mer än den faktiska kostnaden, och möblering ger högst 15% påslag på hyran.
- I en bostadsrätt eller villa får hyran inte vara påtagligt högre än kapitalkostnad plus driftskostnad, och el och bredband räknas som driftskostnad.
- Specificera varje post för sig i avtalet och spara fakturorna som underlag.
- Faktisk kostnad för el och bredband är ingen hyresintäkt, men ett schablonbelopp är det. Överskott beskattas med 30% efter schablonavdraget på 40 000 kr.
Vill du ha ett upplägg med juridiskt granskade avtal och en hanterad betalning kan du börja hos Samtrygg: Kom igång med Samtrygg → Vill du jämföra alternativen finns Qasa som en annan etablerad plattform: Se Qasas erbjudande →
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
