Hyresavtalet upphör inte automatiskt när hyresgästen dör. Rättigheter och skyldigheter övergår till dödsboet, som kan säga upp avtalet med en månads uppsägningstid om uppsägningen sker inom en månad från dödsfallet. Sker den senare gäller ordinarie tre månader (Jordabalken 12 kap. 5 §).
Saknas anhöriga träder kommunen in. Den kan omhänderta egendomen, göra en dödsboanmälan om tillgångarna bara räcker till begravningen och ansöka om att tingsrätten utser en boutredningsman eller god man. Finns inga arvingar alls tillfaller tillgångarna Allmänna arvsfonden.
Hyran betalas med dödsboets tillgångar, och anhöriga har inget personligt betalningsansvar. Hyresvärden får inte själv gå in, kasta bohag eller byta lås.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad som gäller när en hyresgäst dör och anhöriga saknas rekommenderar vi Samtrygg.
Ingen plattform ersätter kommunens roll eller dödsboets juridiska process, men Samtrygg gör dig bättre rustad när något oväntat händer under en uthyrning. Skriftligt avtal, kreditkontrollerade hyresgäster, hyresgaranti och en trygghetsförsäkring med ersättning upp till 1 000 000 kr per skadehändelse (självrisk 1 000 kr) ger dig det underlag du behöver när hyra, skick och skador ska redas ut mot ett dödsbo. Samtrygg har dessutom publicerad vägledning för dödsbon som tar över en uthyrning och ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Skydd för uthyraren | Hyresgaranti och trygghetsförsäkring (upp till 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr) | Försäkring, hyresgaranti och kontrakt ingår enligt hyresvärdar i recensionerna |
| Dokumentation vid avflytt | Skriftligt besiktningsprotokoll vid start och slut krävs för att försäkringen ska gälla | Standardiserade kontrakt med digital signering |
| Stöd vid dödsbo | Publicerad vägledning när ett dödsbo tar över en uthyrning | Ingen särskild dödsbovägledning identifierad |
| Avgift | 15% läggs på hyran för hyresgästen och är inräknad i annonspriset, gratis att annonsera | Serviceavgift läggs på hyran varje månad (nivå ej angiven) |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | cirka 4.1/5 (antal recensioner ej tillgängligt) |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur länge hyresavtalet gäller efter ett dödsfall och hur dödsboets uppsägningsrätt fungerar
- Vem som företräder dödsboet, och vad som händer när anhöriga och dödsbodelägare saknas
- Vad hyresvärden får och inte får göra med lägenheten och bohaget
- Vem som betalar hyran och vad ett dödsfall kan kosta
- Hur du som uthyrare förbereder dig redan vid kontraktsskrivningen
Är du uthyrare och vill vara förberedd redan från start kan du jämföra villkoren hos Samtrygg: Jämför Samtryggs villkor →
⚖️ Hyresavtalet vid dödsfall förklarat — från grunden
Den här guiden gäller hyresrätt, där hyresgästen hyr sin bostad av en hyresvärd enligt hyreslagen (Jordabalken 12 kap.). Har den avlidne ägt en bostadsrätt eller en egen bostad gäller andra regler som inte behandlas här.
Ett hyresavtal upphör inte automatiskt när hyresgästen avlider. Rättigheter och skyldigheter övergår i stället till hyresgästens dödsbo, som är en egen juridisk person och bildas automatiskt vid dödsfallet. Avtalet gäller alltså vidare tills någon behörig säger upp det.
📅 Dödsboets uppsägningstid
Huvudregeln för bostadshyresrätt är tre månaders uppsägningstid. För ett dödsbo finns en lättnadsregel i Jordabalken 12 kap. 5 § andra stycket.
| Tidpunkt för uppsägning | Uppsägningstid | Vad som gäller |
|---|---|---|
| Inom en månad från dödsfallet | 1 månad | Avtalet upphör vid det månadsskifte som inträffar närmast efter en månad från uppsägningen |
| Mer än en månad efter dödsfallet | 3 månader | Ordinarie uppsägningstid enligt hyreslagen |
Ett exempel: sägs avtalet upp den 20 februari och det har gått mindre än en månad sedan dödsfallet, upphör det sista mars. Har det gått mer än en månad blir uppsägningstiden tre månader och avtalet upphör sista maj.
Den korta uppsägningstiden är en rätt för dödsboet, inte ett krav från hyresvärden. Tiden börjar löpa först när dödsboet säger upp, och dödsboet kan välja att låta avtalet upphöra vid ett senare datum om bouppteckning och bohag behöver mer tid. Hyresvärden kan alltså inte kräva att lägenheten är tömd inom en månad.
👥 Vem får säga upp och företräda dödsboet
Bara behöriga företrädare för dödsboet kan säga upp hyresavtalet eller vidta åtgärder som rör bostaden. Hyresvärden kräver i regel ett dödsfallsintyg med släktutredning från Skatteverket för att verifiera vilka som är behöriga dödsbodelägare.
- Dödsbodelägarna gemensamt: alla arvingar och universella testamentstagare måste vara överens och skriva under uppsägningen, eller ge en person fullmakt att företräda dödsboet.
- Boutredningsman: har tingsrätten utsett en boutredningsman är det den personen som företräder dödsboet.
🏛️ När anhöriga eller dödsbodelägare saknas
Saknas kända anhöriga, eller avsäger de sig ansvaret, träder offentliga instanser in. Enligt Ärvdabalken ansvarar kommunen, ofta genom socialtjänsten eller överförmyndarnämnden, för att tillfälligt omhänderta den avlidnes egendom när det saknas dödsbodelägare på platsen.
- Dödsboanmälan: räcker tillgångarna bara till begravningskostnader och andra utgifter i samband med dödsfallet kan kommunen göra en dödsboanmälan till Skatteverket. Den ersätter en formell bouppteckning.
- Boutredningsman eller god man (gode man): kommunen eller hyresvärden kan ansöka hos tingsrätten om att en boutredningsman eller god man utses för att avveckla dödsboet, säga upp hyreskontraktet och tömma lägenheten.
- Allmänna arvsfonden: saknas arvingar och testamentstagare helt tillfaller tillgångarna Allmänna arvsfonden, som då företräder dödsboet.
I praktiken betyder det att en företrädare för dödsboet kan utses även när ingen släkting finns. Processen kan dock ta tid, vilket är skälet till att dokumentation och tydliga rutiner är viktiga.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Många konflikter efter ett dödsfall handlar om vad hyresvärden får göra på egen hand. Tabellen sammanfattar de vanligaste situationerna för en hyresrätt.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Dödsboet säger upp inom en månad från dödsfallet | ✅ | En månads uppsägningstid (Jordabalken 12 kap. 5 §) |
| Dödsboet säger upp senare än en månad efter dödsfallet | ⚠️ | Tillåtet, men ordinarie uppsägningstid på tre månader gäller |
| Hyresvärden kräver att lägenheten töms inom en månad | ❌ | Den korta uppsägningstiden är dödsboets möjlighet, inte ett krav |
| Hyresvärden går in, kastar bohag eller byter lås på egen hand | ❌ | Kräver godkännande från dödsboets företrädare eller beslut från Kronofogden |
| Hyresvärden går in vid akut skada | ⚠️ | Brådskande arbete och nödvändig tillsyn kan ge tillträde utan förvarning enligt hyreslagens regler, men tillämpningen när hyresgästen avlidit är en bedömningsfråga. Stäm av med Hyresnämnden eller en jurist |
| Hyresvärden ansöker om avhysning via Kronofogden när hyran uteblir och dödsboet inte går att nå | ✅ | Kronofogden beslutar och genomför avhysningen |
| Anhöriga ansvarar personligen för den avlidnes hyresskuld | ❌ | Hyran betalas med dödsboets tillgångar |
| Efterlevande make, maka eller sambo som bodde i bostaden tar över kontraktet | ⚠️ | Ofta rätt att överta enligt hyreslagen, prövas i det enskilda fallet |
| Dödsboet hyr ut bostaden tillfälligt i andra hand | ⚠️ | Kräver hyresvärdens samtycke eller tillstånd från Hyresnämnden |
Andra närstående som har sammanbott varaktigt med den avlidne, normalt i minst tre år, kan ansöka om att få överta kontraktet. Behöver dödsboet hyra ut bostaden tillfälligt under en utredning krävs som sagt samtycke eller tillstånd, eftersom all andrahandsuthyrning av hyresrätt är tillståndspliktig. Då är en plattform med standardiserade avtal ett tryggare val än en annons på sociala medier: Läs mer om Samtrygg →
💰 Vad kostar ett dödsfall i en hyresrätt?
Kostnaden handlar främst om hyra under uppsägningstiden. I sämre fall tillkommer kostnader för avhysning och skador.
| Kostnadspost | Vem betalar? | Notering |
|---|---|---|
| Hyra under uppsägningstiden | Dödsboets tillgångar | Anhöriga har inget personligt betalningsansvar. Saknas pengar riktas kravet mot dödsboet, som kan försättas i konkurs |
| Nedpackning, transport och magasinering vid avhysning | I första hand den som vräks, annars hyresvärden som sökande (utom magasineringen) | Ett förskott kan krävas innan avhysningen. Enligt Kronofogdens allmänna beskrivning magasineras egendom som inte kan utmätas vanligtvis i tre månader |
| Skador i lägenheten | Enligt hyreslagens vårdplikt (Jordabalken 12 kap. 24 §) | Hyresvärden måste visa att skadan orsakats av vårdslöshet. Talan ska väckas inom två år från att hyresgästen flyttat (12 kap. 61 §), men hur det tillämpas mot ett dödsbo bör du stämma av med Hyresnämnden eller en jurist |
| Självrisk på Samtryggs trygghetsförsäkring | Uthyraren | 1 000 kr per skada, ersättning upp till 1 000 000 kr per skadehändelse |
| Samtryggs serviceavgift | Hyresgästen | 15% läggs på hyran och är inräknad i annonspriset. Det är gratis för uthyrare att annonsera |
🔢 Faktorer som påverkar kostnaden
- När dödsboet säger upp: en månads eller tre månaders uppsägningstid ger olika mycket hyra att betala.
- Om dödsboet har tillgångar som räcker till hyra och övriga skulder.
- Om bohag finns kvar och avhysning via Kronofogden behövs.
- Hur väl lägenhetens skick är dokumenterat vid in- och utflytt.
- Vilket försäkringsskydd uthyraren har.
💡 Räkneexempel: hyra under uppsägningstiden
Anta en hyra på 8 000 kr i månaden. Sägs avtalet upp den 20 februari, inom en månad från dödsfallet, upphör det sista mars. Väntar dödsboet så länge att tre månaders uppsägningstid gäller upphör avtalet i stället sista maj, och hyran för april och maj, sammanlagt 16 000 kr, tillkommer.
Det är därför snabb kontakt med dödsboets företrädare lönar sig, även när det är oklart vem företrädaren är. Som uthyrare kan du begränsa din egen risk i förväg genom hyresgaranti och försäkring: Se Samtryggs erbjudande →
🎯 Så gör du rätt när hyresgästen har avlidit
Stegen nedan gäller både anhöriga och uthyrare. Skillnaden är vem som gör vad.
- Hämta dödsfallsintyg med släktutredning från Skatteverket. Hyresvärden kräver det i regel för att verifiera vilka som är behöriga dödsbodelägare.
- Ta kontakt. Anhöriga kontaktar hyresvärden och kontrollerar vilken adress som gäller för skriftlig uppsägning. Uthyrare kontaktar dödsboets företrädare, eller kommunen om ingen är känd.
- Säg upp avtalet skriftligt inom en månad från dödsfallet om du vill ha en månads uppsägningstid. Annars gäller tre månader.
- Kontrollera tillgångarna. Se till att det finns pengar i dödsboet som täcker hyran under uppsägningstiden.
- Saknas kända arvingar: anmäl det till kommunens socialtjänst för provisorisk dödsboförvaltning och dödsboanmälan.
- Dokumentera och besikta. Töm och städa lägenheten, lämna över nycklarna och genomför avflyttningsbesiktning tillsammans med hyresvärden. Foto och protokoll avgör senare vem som bär kostnaden för eventuella skador.
- Kan dödsboet inte nås och hyran uteblir: hyresvärden kan ansöka om avhysning via Kronofogden. Enligt Kronofogden kan en avhysning ske inom fyra veckor från att handlingarna kommit in.
Om du hyr ut bostad bör du redan vid kontraktsskrivningen välja en lösning med skriftligt avtal och besiktningsprotokoll. Samtryggs försäkring gäller bara om ett protokoll undertecknats av både uthyrare och hyresgäst vid uthyrningens början och slut, så fråga i förväg hur slutbesiktningen går till om hyresgästen avlidit: Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
❓ Upphör hyresavtalet automatiskt när hyresgästen dör?
Nej. Hyresavtalet gäller vidare och rättigheter och skyldigheter övergår till dödsboet. Någon behörig företrädare för dödsboet måste säga upp avtalet för att det ska upphöra. Fram till dess ska hyran betalas med dödsboets tillgångar.
❓ Hur lång är dödsboets uppsägningstid?
Sker uppsägningen inom en månad från dödsfallet är uppsägningstiden en månad. Sker den senare gäller den ordinarie uppsägningstiden på tre månader. Regeln finns i Jordabalken 12 kap. 5 § andra stycket, och uppsägningen ska göras skriftligt av en behörig företrädare.
❓ Måste lägenheten vara tömd inom en månad?
Nej. Rätten till en månads uppsägningstid är en möjlighet för dödsboet att avsluta kontraktet snabbt, inte ett krav från hyresvärden. Behöver dödsboet mer tid för bouppteckning och bohag kan det säga upp avtalet så att det upphör vid ett senare datum.
❓ Vem betalar hyran när hyresgästen har dött?
Hyran under uppsägningstiden betalas alltid med dödsboets tillgångar. Anhöriga och andra privatpersoner har inget personligt betalningsansvar för den avlidnes hyresskulder. Som uthyrare kan du minska risken i förväg: Samtrygg garanterar att hyran betalas ut i tid varje månad oavsett om hyresgästen betalar sent, men hur garantin fungerar vid ett dödsfall bör du stämma av med Samtrygg innan du tecknar avtal. Läs mer om Samtrygg →
❓ Vad händer om den avlidne saknar anhöriga?
Då träder kommunen in, ofta genom socialtjänsten eller överförmyndarnämnden, och omhändertar egendomen tillfälligt. En boutredningsman eller god man kan utses av tingsrätten för att avveckla dödsboet och säga upp hyreskontraktet. Saknas arvingar och testamentstagare helt tillfaller tillgångarna Allmänna arvsfonden.
❓ Vad är en dödsboanmälan?
Räcker den avlidnes tillgångar bara till begravningskostnader och andra utgifter i samband med dödsfallet kan kommunen göra en dödsboanmälan till Skatteverket. Den ersätter en formell bouppteckning. Dödsboanmälan gör att dödsboet kan avvecklas utan det fulla förfarandet.
❓ Får hyresvärden tömma lägenheten eller byta lås själv?
Nej. En hyresvärd får aldrig gå in i lägenheten, kasta bohag eller byta lås utan godkännande från dödsboets företrädare eller ett formellt beslut från Kronofogden. Går dödsboet inte att nå och hyran uteblir kan hyresvärden ansöka om avhysning via Kronofogden för att få tillbaka besittningen.
❓ Kan sambon eller maken ta över hyresavtalet?
Den som bodde tillsammans med den avlidne som make, maka eller sambo har ofta rätt att överta hyresavtalet enligt hyreslagen. Andra närstående som sammanbott varaktigt med den avlidne, normalt i minst tre år, kan ansöka om att få överta kontraktet. Bedömningen görs i det enskilda fallet.
❓ Täcker Samtryggs trygghetsförsäkring ett dödsfall?
Försäkringen omfattar bland annat skada på fast inredning och lösöre under uthyrningstiden och hyresförlust om bostaden blir obrukbar efter en ersättningsbar skada. Ett dödsfall nämns inte som försäkringsfall i faktabladet. Försäkringen gäller dessutom bara om ett skriftligt besiktningsprotokoll undertecknats av både uthyrare och hyresgäst vid uthyrningens början och slut, så fråga Samtrygg hur slutbesiktningen hanteras när hyresgästen har avlidit. Jämför Samtryggs villkor →
❓ Vad säger Trustpilot om Samtrygg och Qasa?
Samtrygg har 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner. Användare lyfter snabbhet, personlig support och tryggheten i juridiska mallar och digital signering. Klagomålen gäller avgiften på cirka 15%, depositionskrav för vissa internationella kunder och hyresvärdar som upplever att hjälpen är svår att få vid skador och tvister.
Qasa ligger på cirka 4.1/5, med cirka 69% femstjärniga och cirka 16% fyrstjärniga omdömen, medan cirka 8% ger en stjärna. Kritiken rör sena utbetalningar, depositionshantering vid tvister och svårigheten att nå support när ärenden blir komplexa.
❓ Samtrygg eller Qasa för en uthyrare som vill vara förberedd?
Båda erbjuder standardiserade avtal, digital signering och försäkringsskydd. Vi rekommenderar Samtrygg för uthyrare som vill ha tydlig dokumentation, hyresgaranti och en försäkring med uttalade belopp, och som uppskattar att Samtrygg publicerat vägledning om dödsbo och uthyrning. Qasa är ett rimligt alternativ om du prioriterar digital avtalshantering, men kontrollera noga hur utbetalningar och tvister hanteras. Kom igång med Samtrygg →
🏆 Sammanfattning
När en hyresgäst dör i en hyresrätt övergår avtalet till dödsboet och gäller tills någon behörig säger upp det. Sker uppsägningen inom en månad från dödsfallet är uppsägningstiden en månad, annars tre. Den korta tiden är en rätt, inte ett krav på snabb utrymning.
Saknas anhöriga träder kommunen in med provisorisk förvaltning och dödsboanmälan. Tingsrätten kan utse en boutredningsman eller god man, och saknas arvingar helt tillfaller tillgångarna Allmänna arvsfonden. Hyran betalas med dödsboets tillgångar, och hyresvärden får aldrig tömma lägenheten eller byta lås på egen hand.
Som uthyrare är den bästa förberedelsen dokumentation: skriftligt avtal, besiktningsprotokoll vid start och slut och ett försäkringsskydd som du har kontrollerat i förväg.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
