Det finns ingen fastighetsdomstol i dagens svenska rättssystem — de fastighetsdomstolar som en gång fanns avskaffades 1972 och uppgick i de allmänna tingsrätterna. För tvister som rör andrahandsuthyrning är utgångspunkten istället Hyresnämnden, som utan ansökningsavgift prövar frågor om tillstånd till andrahandsuthyrning och om hyran är skälig. Är du missnöjd med nämndens beslut kan du överklaga till Svea hovrätt.
Gäller tvisten däremot en uppsägning som redan vunnit laga kraft, obetald hyra eller skadestånd är det istället tingsrätten och Kronofogdemyndigheten som är rätt väg.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som vill undvika en utdragen tvist vid andrahandsuthyrning rekommenderar vi Samtrygg.
Samtryggs uthyrningsförsäkring är specifikt utformad för att minska risken för oväntade kostnader och tvister kring ersättning vid skador, medan hyresgarantin gör att hyran betalas ut oavsett om hyresgästen missar en betalning. I kombination med juridiskt granskade standardavtal minskar det chansen att en konflikt någonsin behöver nå Hyresnämnden eller domstol. Qasa erbjuder liknande grundtrygghet men recensionsunderlaget pekar på fler klagomål kring just skaderegleringens hastighet, vilket gör Samtrygg till ett tryggare förstahandsval när frågan specifikt handlar om att förebygga och hantera tvister.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Skydd mot tvister om skador | Uthyrningsförsäkring, upp till 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr | Ingen motsvarande uthyrningsförsäkring specificerad i tillgänglig data |
| Hantering av utebliven hyra | Hyresgaranti — hyran betalas ut oavsett förseningar hos hyresgästen | Serviceavgift på hyran; recensioner nämner enskilda fall av försenade utbetalningar |
| Trustpilot | 4.3/5 | 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Se Qasas erbjudande → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Skillnaden mellan Hyresnämnden och allmän domstol vid en tvist om andrahandsuthyrning
- Vilka frågor Hyresnämnden faktiskt prövar — och vilka som istället hamnar hos tingsrätt eller Kronofogdemyndigheten
- Vad en ansökan hos Hyresnämnden kostar och hur processen ser ut
- Hur du undviker att hamna i en tvist överhuvudtaget
- Hur Samtrygg och Qasa skiljer sig åt när det gäller att förebygga och hantera konflikter
⚖️ Tvistelösning vid andrahandsuthyrning förklarat — från grunden
När en tvist uppstår kring andrahandsuthyrning av en hyresrätt är huvudregeln att hyresgästen behöver hyresvärdens samtycke för att få hyra ut i andra hand. Nekar hyresvärden kan hyresgästen vända sig till Hyresnämnden och ansöka om tillstånd istället, förutsatt att det finns beaktansvärda skäl som studier, tillfälligt arbete på annan ort eller längre utlandsvistelse. Hyresnämnden gör då en självständig bedömning och kan bevilja tillstånd även om hyresvärden sagt nej, men beslutet blir i regel tidsbegränsat.
Hyresnämnden prövar också om andrahandshyran är skälig. Tar förstahandshyresgästen ut mer än vad hen själv betalar (plus högst 15 procent för möblering) kan andrahandshyresgästen vända sig till nämnden och kräva tillbaka överhyran, för avtal tecknade efter den 1 oktober 2019 upp till två år tillbaka i tiden. Är du missnöjd med hyresnämndens beslut om villkorsändring går vägen vidare till Svea hovrätt, inte till någon lokal domstol.
För bostadsrätt ser processen delvis annorlunda ut: det är föreningens styrelse som först beslutar om andrahandsupplåtelse ska godkännas. Säger styrelsen nej kan bostadsrättshavaren istället få frågan prövad i Hyresnämnden, på samma sätt som vid hyresrätt.
Viktigt att skilja på: Hyresnämnden avgör inte frågor om avhysning eller obetald hyra. Vägrar en andrahandshyresgäst flytta trots en giltig uppsägning, eller uteblir hyresbetalningar helt, är det istället Kronofogdemyndigheten (för summariska ärenden) eller tingsrätten (om saken är tvistig) som är rätt instans. Att redan från start använda ett juridiskt granskat standardavtal, till exempel via Kom igång med Samtrygg →, minskar risken att en sådan situation någonsin behöver eskalera dit.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyresvärden nekar men hyresgästen har beaktansvärda skäl | ✅ | Hyresnämnden kan bevilja tillstånd trots hyresvärdens nej |
| Andrahandsuthyrning helt utan tillstånd | ❌ | Förverkandegrund enligt hyreslagen, risk för uppsägning |
| Andrahandshyra högre än tillåtet påslag för möblering | ❌ | Andrahandshyresgästen kan kräva återbetalning via Hyresnämnden |
| Bostadsrättsföreningen dröjer med besked om otillåten uthyrning | ⚠️ | Föreningen anses ha accepterat uthyrningen om ingen skriftlig anmodan skickas inom två månader |
| Missnöje med Hyresnämndens beslut om villkorsändring | ✅ | Kan i regel överklagas till Svea hovrätt |
| Andrahandshyresgäst vägrar flytta efter giltig uppsägning | ⚠️ | Hanteras via Kronofogdemyndigheten eller tingsrätt, inte Hyresnämnden |
💰 Vad kostar en tvist om andrahandsuthyrning?
En ansökan hos Hyresnämnden är kostnadsfri, och oavsett utfall behöver du som hyresvärd inte betala motpartens rättegångskostnader om ärendet tas upp där — nämnden är medvetet konstruerad som ett lågtröskelalternativ till domstol. Väljer du att hyra ut din bostadsrätt i andra hand kan föreningen dessutom ta ut en administrativ avgift på högst 10 procent av ett prisbasbelopp per år, förutsatt att detta framgår av stadgarna.
Landar tvisten istället hos tingsrätten — till exempel vid en bestridd avhysning eller ett skadeståndskrav — tillkommer normalt en ansökningsavgift, och den förlorande parten kan bli skyldig att stå för delar av motpartens ombudskostnader. Det gör att den ekonomiska risken vid en fullskalig domstolsprocess generellt är betydligt högre än vid en ansökan till Hyresnämnden.
Faktorer som påverkar den totala kostnaden:
- Om ärendet är tvistigt eller om parterna är överens i sak
- Om du behöver anlita ett juridiskt ombud
- Vilken instans som är behörig (Hyresnämnden, Kronofogdemyndigheten eller tingsrätt)
- Om beslutet överklagas till Svea hovrätt
- Om en plattform som Samtrygg redan täcker delar av risken genom försäkring och hyresgaranti
🎯 Så gör du rätt vid en tvist om andrahandsuthyrning
- Försök lösa frågan direkt med motparten skriftligen innan du eskalerar
- Fastställ vilket regelverk som gäller — hyresrätt, bostadsrätt eller privatuthyrningslagen
- Samla dokumentation: hyresavtal, mejlkonversation, foton på lägenhetens skick
- Ansök hos Hyresnämnden om frågan rör tillstånd till andrahandsuthyrning eller hyresnivå
- Kontakta Kronofogdemyndigheten om ärendet istället gäller avhysning eller obetald hyra
- Överklaga till Svea hovrätt om du är missnöjd med Hyresnämndens beslut
- Använd en plattform med granskade avtal och inbyggd försäkring för att minska risken för nästa tvist — Se Samtryggs erbjudande →
❓ Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan Hyresnämnden och tingsrätt vid en tvist om andrahandsuthyrning?
Hyresnämnden prövar frågor om tillstånd till andrahandsuthyrning och om hyresnivån är skälig, kostnadsfritt och utan risk för motpartens rättegångskostnader. Tingsrätten hanterar istället tvistiga frågor som avhysning och skadestånd, ofta med en ansökningsavgift och en ekonomisk risk kopplad till ombudskostnader.
Finns fastighetsdomstolar kvar i Sverige?
Nej. De fastighetsdomstolar som tidigare fanns avskaffades 1972 och deras uppgifter fördelades mellan de allmänna tingsrätterna och Hyresnämnden. Att söka efter en ”fastighetsdomstol” för en andrahandstvist leder därför fel — rätt instans är i praktiken Hyresnämnden, med Svea hovrätt som överklagandeinstans.
Kostar det något att ansöka hos Hyresnämnden?
Nej, en ansökan är kostnadsfri och du riskerar normalt inte att behöva betala motpartens kostnader oavsett utgång, vilket gör nämnden till ett lågtröskelalternativ jämfört med en fullskalig domstolsprocess.
Kan jag överklaga Hyresnämndens beslut?
Ja. Om du inte är nöjd med Hyresnämndens beslut om villkorsändring kan du överklaga till Svea hovrätt. Undantagsvis kan nämnden själv tillåta överklagande till en annan instans, vilket i så fall anges i överklagandehänvisningen till beslutet.
Vad händer om andrahandshyresgästen inte flyttar efter en uppsägning?
Det är inte en fråga för Hyresnämnden. Vägrar hyresgästen flytta trots en giltig uppsägning behöver du vända dig till Kronofogdemyndigheten för avhysning, eller till tingsrätten om saken är tvistig.
Kan jag få tillbaka pengar om jag betalat för hög andrahandshyra?
Ja, om avtalet tecknats efter den 1 oktober 2019 kan du hos Hyresnämnden begära återbetalning av för hög hyra upp till två år tillbaka i tiden. För äldre avtal gäller istället ett år tillbaka.
Gäller samma regler för bostadsrätt som för hyresrätt?
Delvis. Vid bostadsrätt är det föreningens styrelse som först prövar frågan om andrahandsuthyrning. Nekar styrelsen kan bostadsrättshavaren precis som vid hyresrätt få frågan prövad i Hyresnämnden.
Hur lång tid tar en process i Hyresnämnden?
Handläggningstiden varierar beroende på ärendets komplexitet och nämndens arbetsbelastning. Att ha ett komplett, skriftligt underlag redan från start — avtal, skäl för uthyrning och eventuell dokumentation av hyresnivån — minskar generellt risken för fördröjningar.
Kan Samtrygg eller Qasa hjälpa till om en tvist uppstår?
Båda plattformarna erbjuder standardiserade avtal och viss trygghet under hyrestiden. Samtryggs uthyrningsförsäkring och hyresgaranti är specifikt utformade för att fånga upp de vanligaste tvisteorsakerna — skador och utebliven hyra — innan de behöver drivas vidare formellt.
Vad tycker Trustpilot-recensenter om hur Samtrygg hanterar tvister?
Samtrygg har ett samlat betyg på 4.3/5, men den mest detaljerade kritiken kommer från hyresvärdar som i enskilda fall upplevt långsam hantering när skador eller konflikter väl uppstått, trots att grundtjänsten fungerar väl för de allra flesta.
Vad tycker Trustpilot-recensenter om hur Qasa hanterar tvister?
Qasa har ett betyg på 4.1/5. Det största återkommande klagomålet rör försenade utbetalningar och att depositionshantering vid tvister ibland upplevs dra ut på tiden, särskilt när ärendet blir juridiskt komplext.
Hur undviker jag att hamna i en tvist överhuvudtaget?
Skriv alltid ett tydligt, skriftligt avtal, dokumentera lägenhetens skick vid in- och utflytt, och kontrollera att hyresnivån håller sig inom vad lagen tillåter. Att använda en plattform med granskade avtal och inbyggd trygghet minskar risken avsevärt jämfört med en helt privat överenskommelse.
🏆 Sammanfattning
Det finns ingen fastighetsdomstol att vända sig till vid en tvist om andrahandsuthyrning — den verkliga vägen går via Hyresnämnden för frågor om tillstånd och hyresnivå, med Svea hovrätt som överklagandeinstans, medan avhysning och obetald hyra istället hanteras av Kronofogdemyndigheten eller tingsrätten. Hyresnämnden är kostnadsfri och innebär ingen risk för motpartens rättegångskostnader, vilket gör den till ett betydligt tryggare förstahandsalternativ än en fullskalig domstolsprocess.
Den som vill minska risken för att någonsin hamna i en sådan process bör i första hand se till att avtalet är juridiskt korrekt och att hyresnivån är skälig redan från start. Samtryggs kombination av hyresgaranti och uthyrningsförsäkring är specifikt riktad mot de vanligaste tvisteorsakerna, medan Qasa är ett fullgott alternativ för den som primärt värdesätter matchning och digital hantering.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
