Din andrahandsuthyrning av en bostadsrätt vilar på två separata avtalsförhållanden: ett mellan dig och föreningen och ett mellan dig och din hyresgäst. Gentemot föreningen är du ansvarig för avgift, ordning och vård även när någon annan bor i lägenheten. Gentemot hyresgästen gäller privatuthyrningslagens regler, med tre månaders uppsägningstid för dig och en månad för hyresgästen.
Vad en konkurs i själva föreningen innebär rättsligt hör till särskilda regler som ligger utanför uthyrningsreglerna, och den bedömningen bör göras av en bostadsrättsjurist innan du agerar. Det du kan påverka själv är intäktssidan: tidsbegränsat tillstånd, skriftligt avtal, kontrollerad hyresgäst och en förmedlare med hyresgaranti.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur en bostadsrättsförenings ekonomiska problem påverkar en pågående andrahandsuthyrning rekommenderar vi Samtrygg.
Samtrygg garanterar att hyran betalas ut i tid varje månad, även om hyresgästen betalar sent, och gör bakgrundskontroller och kreditprövningar på hyresgäster innan avtalet skrivs. Annonsen är gratis, trygghetsförsäkringen ersätter hyresförlust när bostaden blir obrukbar efter en ersättningsbar skada med upp till 1 000 000 kr per skadehändelse, och kundbetyget på Trustpilot ligger på 4.3–4.4/5. Försäkringsvillkoren anger inte föreningens egen ekonomi som en försäkrad händelse, så skyddet gäller hyresgäst- och skaderisken, inte föreningsrisken.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Skydd mot uteblivna hyror | Hyresgaranti: hyran betalas ut i tid varje månad, även om hyresgästen betalar sent | Mellanhand som ska göra det tryggare att få hyran inbetald i tid. Hyresvärdar beskriver att hyresgaranti ingår |
| Skador och försäkring | Trygghetsförsäkring upp till 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr | Hyresvärdar beskriver att försäkring ingår |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 | cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
Båda plattformarna fungerar som professionella mellanhänder mellan uthyrare och hyresgäst. Skillnaden för dig som bostadsrättshavare ligger i hur tydligt villkoren för hyresgaranti och försäkring går att kontrollera i förväg.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vilka tre rättsförhållanden som styr en andrahandsuthyrning av bostadsrätt
- Vad styrelsens tillstånd innebär och vad du ansvarar för mot föreningen
- Hur uppsägning av hyresavtalet fungerar för dig och din hyresgäst
- Vad uthyrningen kostar och hur hyresintäkten beskattas
- Hur du skyddar intäkten i praktiken
Skyddet börjar med en förmedlare som kontrollerar hyresgästen innan avtalet skrivs. Läs mer om Samtrygg →
⚖️ Andrahandsuthyrning av bostadsrätt förklarat — från grunden
En bostadsrätt är en kombination av medlemskap i en bostadsrättsförening och nyttjanderätten till en specifik lägenhet. Föreningen äger huset, och du äger rätten att bo i lägenheten. När du hyr ut den i andra hand lämnar du över lägenheten till någon annan utan att själv bo där under tiden.
🏠 Tre relationer, tre regelverk
En andrahandsuthyrning av bostadsrätt består av tre skilda relationer som styrs av olika regler:
- Du och föreningen: bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Det är här kravet på styrelsens tillstånd finns.
- Du och din hyresgäst: lagen om uthyrning av egen bostad, kallad privatuthyrningslagen. Den gäller när du hyr ut en lägenhet som du äger direkt eller indirekt, till exempel en bostadsrätt, och även när du hyr ut en del av bostaden.
- Hyresgästen och föreningen: föreningen har inga juridiska krav i relation till andrahandshyresgästen. Det är dig föreningen vänder sig till.
Privatuthyrningslagen gäller inte vid uthyrning för fritidsändamål, i näringsverksamhet eller om hyresavtalet ingicks före 1 februari 2013. Hyr du ut två lägenheter gäller lagen bara för den första uthyrningen, och fler än två räknas som näringsverksamhet. Reglerna i den här guiden gäller bostadsrätt. För hyresrätt styr jordabalkens 12 kap., och där gäller andra krav på tillstånd.
🔑 Tillstånd, skäl och tid
Styrelsen ska ge sitt samtycke till andrahandsuthyrningen enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen. Säger styrelsen nej kan Hyresnämnden ge tillstånd om du har skäl och föreningen saknar befogad anledning att vägra, och tillståndet gäller då alltid för en viss tid.
Sedan 1 juli 2014 räcker det att du visar skäl. Godtagbara skäl är bland annat studier eller arbete på annan ort, provsamboende, vård på grund av ålder eller sjukdom, militär- eller utlandstjänstgöring och fängelsevistelse. Tillståndet tidsbegränsas ofta till sex månader eller ett år, och vid provsamboende brukar högst ett år accepteras.
🛡️ Ditt ansvar mot föreningen finns kvar
Även när lägenheten är uthyrd är du alltid ansvarig gentemot föreningen för alla dina förpliktelser. Det gäller att månadsavgiften betalas i rätt tid, att grannarna inte störs och att lägenheten vårdas. Styrelsen skickar anmodan eller krav till dig, inte till hyresgästen.
Därför bör styrelsen ha hyresgästens namn och kontaktuppgifter innan inflyttning. Är du svår att nå under perioden bör du utse en kontaktperson med fullmakt som styrelsen kan vända sig till.
📄 Uppsägning och hyresgästens ställning
Hyresavtalet kan gälla tills vidare eller på bestämd tid. Ett tidsbestämt avtal upphör vid hyrestidens utgång utan uppsägning, men båda parter kan säga upp det i förtid. Du som hyresvärd har tre månaders uppsägningstid och hyresgästen en månad, och tiden räknas från nästkommande månadsskifte.
Din hyresgäst saknar besittningsskydd och kan aldrig få avtalet förlängt mot din vilja, hur länge hen än bott i lägenheten. Sköter hyresgästen inte sina åtaganden gäller hyreslagens regler, och avtalet kan i vissa fall sägas upp omedelbart.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Reglerna skiljer sig mellan att hyra ut med tillstånd, att ha en inneboende och att hyra ut enbart för att tjäna pengar. Tabellen nedan gäller uthyrning av bostadsrätt.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyra ut med styrelsens tillstånd under den tid tillståndet gäller | ✅ | Tillståndet är oftast tidsbegränsat, ofta sex månader till ett år |
| Hyra ut utan tillstånd från styrelsen eller Hyresnämnden | ❌ | Föreningen ska ge tillsägelse och kräva rättelse. Följer du inte den kan nyttjanderätten förverkas enligt 7 kap. 18 § bostadsrättslagen |
| Ha en inneboende medan du bor kvar | ✅ | Inget tillstånd krävs när du fortfarande bor och använder lägenheten som bostad |
| Byta hyresgäst under ett pågående tillstånd | ⚠️ | En ny hyresgäst kräver en ny ansökan, även om tillstånd redan finns |
| Hyra ut enbart för att tillgodogöra dig hyran | ⚠️ | Styrelsen behöver inte godta uthyrningen, och det gäller även semesteruthyrning |
| Ta ut hyra som är påtagligt högre än dina kostnader | ⚠️ | Hyresnämnden kan sätta ned hyran från dagen för ansökan. Någon regel om återbetalning i efterhand finns inte |
| Hyra ut fler än två lägenheter | ⚠️ | Räknas som näringsverksamhet, och privatuthyrningslagen gäller då inte |
| Begära deposition eller annan säkerhet | ✅ | En enkel metod är en extra månadshyra i förskott som betalas tillbaka när hyresförhållandet upphört |
Föreningen måste skicka en skriftlig anmodan om rättelse inom två månader från att den fått kännedom om en otillåten uthyrning, annars anses den ha accepterat uthyrningen. Lita ändå aldrig på att föreningen missar fristen, utan ansök om tillstånd i förväg. Hyr du ut via en förmedlare som Samtrygg får du digitala, juridiskt granskade hyresavtal som utgår från svenska regler. Jämför Samtryggs villkor →
💰 Vad kostar andrahandsuthyrning av bostadsrätt?
Kostnaden består av föreningens avgift, eventuella plattformsavgifter och skatt på överskottet. Hyran du får ta ut begränsas av att den inte ska vara påtagligt högre än summan av din kapitalkostnad och driftskostnad. Kapitalkostnaden räknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, och en riktpunkt är ett par procentenheter över Riksbankens referensränta. Avgiften till bostadsrättsföreningen räknas som driftskostnad, och är lägenheten möblerad får du ta ersättning för möbler och utrustning.
| Kostnad eller avdrag | Nivå | Vem bär det |
|---|---|---|
| Föreningens avgift för andrahandsupplåtelse | Högst 10% av ett prisbasbelopp per år, och bara om avgiften står i stadgarna | Du |
| Samtrygg: profil och annons | Gratis | — |
| Samtrygg: avgift vid hyresavtal | 15% ovanpå den hyra du satt, inräknat i annonspriset | Hyresgästen |
| Samtryggs trygghetsförsäkring | Premien betalas av Samtrygg, självrisk 1 000 kr per skada | Samtrygg, och du vid självrisk |
| Qasa: serviceavgift | Läggs på hyran varje månad. Aktuell nivå anges av Qasa | Hyresgästen |
| Skatt på överskott | 30% efter avdrag | Du |
| Schablonavdrag | Högst 40 000 kr per bostad och år | Avdrag för dig |
Föreningen väljer själv om avgiften tas ut årligen, månadsvis eller med annan periodicitet. Avgiften beräknas efter de kalendermånader som upplåtelsen faktiskt pågår. Hyr du ut via Samtrygg kan du lägga upp annonsen utan kostnad. Kom igång med Samtrygg →
Det här påverkar din totala kostnad:
- Hur många månader du hyr ut, eftersom både föreningens avgift och ditt avdrag följer uthyrningstiden.
- Hur hög hyra du sätter i förhållande till dina kapital- och driftskostnader.
- Om du hyr ut hela eller delar av bostaden, eftersom avdraget för föreningsavgiften bara gäller den uthyrda delen.
- Om du har tecknat en egen bostadsrättsförsäkring, som Samtryggs trygghetsförsäkring förutsätter.
- Om du får en skada i lägenheten, eftersom självrisken är 1 000 kr per skada.
📊 Så beskattas hyresintäkten
Överskottet av uthyrningen tas upp som kapitalinkomst i inkomstdeklarationen, och skatten är 30%. Du räknar ut överskottet genom att dra schablonavdraget på högst 40 000 kr och avgiften till bostadsrättsföreningen från hyresintäkten. Du får inte dra av kapitaltillskott eller dina verkliga kostnader för uthyrningen, till exempel extra försäkringar eller möbler.
Du måste deklarera överskottet själv även om plattformen lämnar uppgift om din ersättning till Skatteverket. Äger du bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening gäller särskilda regler, bland annat utan schablonavdrag, så fråga föreningen vilken typ den är.
💡 Räkneexempel: hyra, avgift och skatt
Skatteverkets exempel: du hyr ut hela din bostadsrätt för 12 000 kr per månad i åtta månader. Månadsavgiften till föreningen är 6 800 kr varav 300 kr är kapitaltillskott, och du betalar 100 kr per månad i avgift för att hyra ut i andra hand.
- Hyresintäkt: 12 000 kr × 8 månader = 96 000 kr.
- Schablonavdrag: 40 000 kr.
- Avgift till föreningen utan kapitaltillskott: 6 500 kr × 8 månader = 52 000 kr.
- Avgift för andrahandsuthyrning: 100 kr × 8 månader = 800 kr.
- Överskott: 96 000 kr − 40 000 kr − 52 000 kr − 800 kr = 3 200 kr, och skatten blir 30% × 3 200 kr = 960 kr.
Sätter du hyran till 12 000 kr per månad och uthyrningen sker via Samtrygg ser hyresgästen ett annonspris på 13 800 kr, eftersom 15% läggs ovanpå din hyra. Du får fortfarande den hyra du satt, och det är den som räknas som din hyresintäkt. Läs mer om Samtrygg →
🎯 Så gör du din andrahandsuthyrning rätt
- Ansök skriftligt hos styrelsen. Ange hur lång tid lägenheten ska hyras ut, skälet och vem som kommer att bo där. Fastighetsägarna har ett formulär för ansökan (1051), och styrelsens beslut bör protokollföras och skickas skriftligt till dig.
- Synka avtalstiden. Hyresavtalet ska löpa i samma period som tillståndet. Anger ni ingen tid gäller avtalet tills vidare, och då måste någon säga upp det för att det ska upphöra.
- Skriv ett skriftligt avtal och en inventarielista. Gör en gemensam genomgång av lägenhetens skick vid inflyttning och avflyttning. Samtryggs försäkring gäller bara om ett besiktningsprotokoll undertecknats av båda parter vid start och slut.
- Kontrollera hyresgästen. Be om kreditupplysning och referenser, eller välj en förmedlare som gör bakgrundskontroller och kreditprövningar åt dig.
- Ta en säkerhet. Det kan vara borgen eller en extra månadshyra i förskott. Via Samtrygg kan kreditvärdiga hyresgäster hyra utan traditionell deposition, och ditt skydd ligger då i hyresgarantin.
- Håll föreningen informerad. Lämna hyresgästens kontaktuppgifter till styrelsen och utse en kontaktperson med fullmakt om du är svår att nå.
- Planera uppsägningen i förväg. Sägs avtalet upp den 9 oktober börjar uppsägningstiden löpa den 1 november. Hyresgästens uppsägningstid på en månad slutar då den 30 november, och din på tre månader den 31 januari.
Får du besked om att föreningen har ekonomiska problem bör du be styrelsen om skriftlig information och kontakta en bostadsrättsjurist innan du säger upp avtalet eller ändrar något i uthyrningen. Under tiden håller du avgiftsbetalningar och avtal i ordning, eftersom ansvaret mot föreningen ligger kvar hos dig. Se Samtryggs erbjudande →
❓ Vanliga frågor
⚖️ Vad händer om min bostadsrättsförening går i konkurs när jag hyr ut?
En konkurs i en bostadsrättsförening följer särskilda regler som ligger utanför de regler som styr själva uthyrningen. Behandla dina skyldigheter mot föreningen och mot din hyresgäst som gällande tills en bostadsrättsjurist har bedömt något annat. Kontakta styrelsen och en jurist innan du säger upp avtalet eller ändrar något i uthyrningen.
🏠 Måste föreningen godkänna att jag hyr ut i andra hand?
Ja, du behöver styrelsens tillstånd enligt bostadsrättslagen, och det är lämpligt att ansöka skriftligt. Du behöver inget tillstånd för en inneboende så länge du själv bor kvar och använder lägenheten som din bostad. När tillståndet är klart kan du lägga upp annonsen gratis hos Samtrygg. Kom igång med Samtrygg →
💰 Vem betalar månadsavgiften till föreningen när lägenheten är uthyrd?
Det gör du. Bostadsrättshavaren är alltid ansvarig gentemot föreningen för månadsavgiften, och styrelsen riktar sina krav mot dig. Hyresgästen har ingen avtalsrelation med föreningen.
🔑 Kan föreningen kräva något av min hyresgäst?
Enligt Fastighetsägarna har föreningen inga juridiska krav i relation till andrahandshyresgästen. Det är därför du som ansvarar för att avgiften betalas och att reglerna följs. Går hyran via en plattform som Samtrygg betalas den via tjänsten, vilket skapar ett skyddat betalflöde. Läs mer om Samtrygg →
📄 Hur snabbt kan jag avsluta uthyrningen?
Du som hyresvärd har tre månaders uppsägningstid och hyresgästen en månad, räknat från nästkommande månadsskifte. Ett tidsbestämt avtal upphör av sig självt när hyrestiden går ut. Rätten att säga upp gäller i alla situationer och kräver inga särskilda skäl.
⚖️ Vad händer om styrelsen säger nej till uthyrningen?
Då kan du ansöka om tillstånd hos Hyresnämnden. Nämnden ger tillstånd om du har skäl och föreningen saknar befogad anledning att vägra, och tillståndet begränsas alltid till en viss tid. Hyresnämnden tar inte ut några avgifter av parterna, men var och en bär sina egna kostnader. Jämför Samtryggs villkor →
🛡️ Vad innebär Samtryggs hyresgaranti?
Samtrygg garanterar att hyran betalas ut i tid varje månad, oavsett om hyresgästen betalar sent. Hyran betalas via tjänsten, vilket minskar risken för både sena betalningar och bedrägerier. Garantins exakta villkor finns hos Samtrygg, och du bör läsa dem innan du tecknar avtal.
🛡️ Vad täcker Samtryggs trygghetsförsäkring?
Försäkringen omfattar skada på fast inredning och lösöre under uthyrningstiden, uppsåtlig skada som hyresgästen eller hens gäster orsakar och hyresförlust om bostaden blir helt eller delvis obrukbar efter en ersättningsbar skada. Den ersätter högst 1 000 000 kr per skadehändelse med 1 000 kr i självrisk, och den gäller i Norden. Den täcker inte slitage, långtidsskador som fukt och röta, skador orsakade av husdjur eller hyresgästens egendom. Du måste ha en egen bostadsrättsförsäkring och ett undertecknat besiktningsprotokoll för att försäkringen ska gälla. Se Samtryggs erbjudande →
⭐ Vad säger kunderna om Samtrygg och Qasa på Trustpilot?
Samtrygg har 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner. Kunderna lyfter snabbhet, personlig support och tryggheten i BankID-signering och juridiska mallar. Kritiken gäller påslaget på ungefär 15%, krav på deposition på 2–3 månadshyror för vissa internationella hyresgäster och svårigheter att få garantierna aktiverade vid skador och tvister.
Qasa har cirka 4.1/5, där ungefär 69% av betygen är 5 stjärnor, 16% är 4 stjärnor och 8% är 1 stjärna. Kunderna uppskattar tryggheten och användarvänligheten, medan det största klagomålet under 2025 och början av 2026 gäller sena hyresutbetalningar. Omdömena avser läget per april 2026.
📊 Hur beskattas hyran jag får?
Överskottet tas upp som kapitalinkomst och beskattas med 30%. Du får göra ett schablonavdrag på högst 40 000 kr per bostad och år samt avdrag för den del av föreningsavgiften som avser den uthyrda delen och tiden, utom kapitaltillskott. Du ska själv deklarera även om plattformen lämnat uppgifter till Skatteverket. Kom igång med Samtrygg →
🔍 Är Qasa ett alternativ till Samtrygg?
Ja, Qasa är en av Sveriges största uthyrningstjänster för andrahandskontrakt och fungerar som mellanhand under hela hyrestiden. Hyresgästföreningen bedömer att en professionell mellanhand sannolikt minskar risken för tvister och bedrägerier, men att det inte är någon garanti mot för höga hyror eller tvister. Vi rekommenderar Samtrygg eftersom försäkringens och hyresgarantins villkor går att granska i detalj, och eftersom Qasas omdömen pekar på problem med utbetalningar och svårtillgänglig support.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna om andrahandsuthyrning av bostadsrätt:
- Uthyrningen består av tre relationer: du och föreningen, du och hyresgästen, samt hyresgästen och föreningen, där föreningen inte har några juridiska krav mot hyresgästen.
- Du behöver styrelsens tillstånd, och tillståndet är tidsbegränsat. Uthyrning utan tillstånd kan leda till att nyttjanderätten förverkas.
- Ditt ansvar mot föreningen för avgift, ordning och vård kvarstår hela uthyrningstiden.
- Hyresavtalet kan sägas upp med tre månader från dig och en månad från hyresgästen, och hyresgästen saknar besittningsskydd.
- Överskottet beskattas med 30% efter schablonavdrag på högst 40 000 kr och avdrag för föreningsavgiften.
- Frågan om vad en föreningskonkurs betyder för just din uthyrning bör ställas till en bostadsrättsjurist, inte avgöras på egen hand.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
