Ja, du kan hyra ut en bostad du har ärvt eller fått i gåva, men vägen dit beror på två saker: vem som äger bostaden just nu och vilken typ av bostad det är. Ligger bostaden fortfarande i ett dödsbo måste alla dödsbodelägare vara överens, och uthyrning är tillåten redan innan bouppteckningen är klar. Är bostaden en bostadsrätt krävs dessutom styrelsens tillstånd. En ärvd villa eller ägarlägenhet kan hyras ut utan någons tillstånd, men hyresnivån styrs av privatuthyrningslagen. Skattemässigt gäller ett schablonavdrag på högst 40 000 kr per bostad och år, och överskottet beskattas med 30 procent.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man hyr ut en ärvd eller gåvoöverlåten bostad rekommenderar vi Samtrygg.
Samtrygg är den plattform som öppet beskriver hur ett dödsbo går tillväga, bland annat genom hjälp med att uppdatera dödsboets företrädare och kontaktuppgifter samt stöd kring avtal och kommunikation med hyresgästen. Trygghetsförsäkringen omfattar bostadsrätt, villa och fritidshus och ersätter upp till 1 000 000 kr per skadehändelse, vilket är värdefullt när flera arvingar delar på risken. Betyget på Trustpilot är 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
Båda plattformarna hanterar avtal, betalningar och hyresgästkontroll åt privata uthyrare. Tabellen jämför det som väger tyngst när bostaden kommer från ett arv eller en gåva.
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Kostnad för uthyraren | Gratis att skapa profil och annons. 15% läggs ovanpå hyran och betalas av hyresgästen | Serviceavgift läggs på hyran varje månad och betalas av hyresgästen |
| Skydd för uthyraren | Hyresgaranti, uthyrningsförsäkring och trygghetsförsäkring (upp till 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr) | Digitala kontrakt, hyresgaranti och försäkring ingår enligt uthyrare i recensionerna |
| Hyresgästverifiering | Identitets- och kreditkontroll samt digital signering med BankID | Verifierade profiler och digital signering via BankID eller andra verifieringsmetoder |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | ca 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
För ett dödsbo väger Samtryggs beskrivna dödsbostöd och försäkringsskydd tyngst, eftersom det minskar den administrativa bördan för delägare som ofta har fullt upp med annat.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad som gäller när bostaden ännu ligger i ett dödsbo
- Hur bostadsrätt, villa och ägarlägenhet skiljer sig åt
- Hur samägande mellan arvingar påverkar besluten
- Vad uthyrningen kostar och hur hyran beskattas
- Hur du går tillväga steg för steg
Behöver du hjälp med avtal, hyresgästkontroll och försäkring från första dagen kan du läsa mer om Samtrygg →.
⚖️ Uthyrning av ärvd eller gåvoöverlåten bostad förklarad — från grunden
Uthyrningen går att dela upp i två lägen: bostaden ligger fortfarande i ett dödsbo, eller så är du eller ni redan ägare efter arvskifte eller gåva. Läget avgör vem som får fatta beslutet. Bostadstypen avgör vilka regler som gäller. Den här guiden handlar om bostäder du äger, alltså bostadsrätt, villa och ägarlägenhet.
🏠 När bostaden ligger i ett dödsbo
När en ägare avlider tar dödsboet över både rättigheter och skyldigheter och förvaltar egendomen fram till arvskiftet. Att hyra ut bostaden under den tiden är fullt möjligt och kan täcka kostnader medan ni bestämmer vad som ska hända med den i framtiden. Det går bra att hyra ut redan innan bouppteckningen är klar, men alla dödsbodelägare måste vara överens.
Beslutet bör dokumenteras skriftligt, och en kontaktperson ska utses som sköter kontakten med hyresgäst, förening och eventuell plattform. Hyresavtalet skrivs under av dödsboet, vanligtvis genom en utsedd företrädare, och hyran ingår i dödsboets tillgångar. Ingen enskild delägare kan därför hyra ut på egen hand.
🔑 När du är ny ägare efter arvskifte eller gåva
När arvskiftet är klart, eller när du har fått bostaden i gåva, är det du eller ni gemensamt som är ägare och därmed hyresvärd. Vid gåva finns ingen dödsbofas, så du går direkt in i ägarens regelverk.
Äger flera arvingar bostaden tillsammans gäller principen att samtliga delägare ska godkänna uthyrningen och dela på ansvaret. Ett skriftligt beslut är därför lika viktigt efter skiftet som före det.
⚖️ Bostadsrätt, villa och hyresrätt följer olika regelverk
Bostadsrätt: Förhållandet mellan dig och föreningen styrs av bostadsrättslagen och föreningens stadgar, och andrahandsuthyrning kräver styrelsens tillstånd. Förhållandet mellan dig och hyresgästen styrs av privatuthyrningslagen, som bland annat reglerar hyresnivå och uppsägning. Den lagen gäller bara när du hyr ut en lägenhet, inte flera.
Villa och ägarlägenhet: Privatuthyrningslagen gäller, och du behöver inget tillstånd från någon för att hyra ut.
Hyresrätt: Hyrde den avlidne i stället sin bostad gäller Jordabalkens 12 kap. Dödsboet har då rätt att inom en månad från dödsfallet säga upp avtalet med en månads uppsägningstid, och en andrahandsuthyrning kräver hyresvärdens eller hyresnämndens tillstånd. Resten av guiden handlar om bostäder du äger.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Tabellen visar de vanligaste situationerna. Bostadstypen anges i varje rad eftersom reglerna skiljer sig åt.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Alla dödsbodelägare är överens och hyr ut före bouppteckningen | ✅ | Beslutet bör dokumenteras och en kontaktperson utses |
| En enskild dödsbodelägare hyr ut på egen hand | ❌ | Alla dödsbodelägare måste vara överens |
| Bostadsrätt: hyra ut utan styrelsens tillstånd | ❌ | Kan leda till uppsägning, förverkad bostadsrätt och tvångsförsäljning |
| Bostadsrätt: hyra ut med tillstånd under en avgränsad tid | ✅ | Tillstånd ges ofta för sex månader eller ett år och kräver att du anger skäl, tid och vem som ska bo där |
| Bostadsrätt: hyra ut enbart för att få hyresintäkter | ⚠️ | Styrelsen behöver inte godta uthyrning som bara syftar till att tillgodogöra sig hyra |
| Bostadsrätt: ha en inneboende medan du själv bor kvar | ✅ | Kräver inget tillstånd från styrelsen |
| Villa eller ägarlägenhet: hyra ut utan tillstånd | ✅ | Privatuthyrningslagen gäller. Äger ni flera gemensamt måste alla delägare vara överens |
| Alla ägda bostäder: ta ut en hyra som är påtagligt högre än kostnaderna | ❌ | Hyran får inte vara påtagligt högre än kapital- och driftskostnaden |
| Hyra ut två eller fler lägenheter | ⚠️ | Privatuthyrningslagen gäller bara den första uthyrningen, och vid fler än två anses du bedriva näringsverksamhet |
Ett skriftligt avtal är grunden i samtliga rader. Du kan jämföra Samtryggs villkor → om du vill utgå från ett juridiskt granskat avtal.
💰 Vad kostar det att hyra ut — och vad får du ta i hyra?
Hyran för en ärvd bostad ska följa kostnaderna, inte marknaden. Enligt privatuthyrningslagen får du ta ut en hyra baserad på bostadens kostnader, men den får inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden. Kapitalkostnaden är en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. En riktpunkt är ett par procentenheter över Riksbankens referensränta, och det spelar ingen roll om bostaden är belånad.
Driftskostnaden är till exempel avgiften till bostadsrättsföreningen samt el och bredband. Hyr du ut möblerat får du även ta ut ersättning för möbler och utrustning. Hyresnämnden kan inte pröva återbetalning av en orimlig hyra, men både du och hyresgästen kan få villkoren prövade, och du kan inte få en avtalad hyra höjd.
💰 Avgifter och skatt i översikt
| Post | Nivå | Gäller |
|---|---|---|
| Föreningens avgift för andrahandsupplåtelse | Högst 10 procent av ett prisbasbelopp per år, och endast om stadgarna anger avgiften | Bostadsrätt |
| Schablonavdrag | Högst 40 000 kr per bostad och år | Alla bostadstyper |
| Extra avdrag | 20 procent av hyresintäkten | Småhus |
| Extra avdrag | Din avgift till föreningen för de dagar du hyrt ut, utan kapitaltillskott, samt föreningens uthyrningsavgift | Bostadsrätt |
| Skatt på överskottet | 30 procent, kapitalinkomst | Alla bostadstyper |
Plattformarnas avgifter finns i jämförelsen ovan. Följande faktorer påverkar vad du faktiskt betalar:
- Bostadstyp: Villa ger ett extra avdrag på 20 procent av hyresintäkten, bostadsrätt ger avdrag för din avgift till föreningen.
- Uthyrningens längd: Schablonavdraget gäller per bostad och år, och du får bara göra det för de månader du har ägt bostaden.
- Antal ägare: Är ni flera ägare delar ni på schablonavdraget utifrån era andelar.
- Hyresnivå: Överskottet blir större ju närmare kostnadstaket du lägger hyran.
- Möblering: Ersättning för möbler och utrustning får tas ut utöver bashyran.
- Plattformens roll: Räknas du som hyresvärd redovisar du hela den avtalade hyran inklusive avgiften till förmedlaren. Är förmedlaren hyresvärd redovisar du bara ersättningen du får.
Kontrollera med Skatteverket från vilken tidpunkt ägandet räknas efter ett dödsfall eller en gåva, eftersom det påverkar hur många månaders schablonavdrag du får göra.
💡 Räkneexempel: två syskon som delar en ärvd villa
Syskonen äger 50 procent var, har ägt villan hela året och hyr ut den i sex månader för 10 000 kr per månad.
- Hyresintäkt: 10 000 kr × 6 månader = 60 000 kr
- Schablonavdrag: 40 000 kr, delat med 20 000 kr var
- Avdrag på 20 procent av hyresintäkten: 12 000 kr
- Överskott: 60 000 kr − 40 000 kr − 12 000 kr = 8 000 kr, alltså 4 000 kr var
- Skatt med 30 procent: 1 200 kr var, totalt 2 400 kr
💡 Räkneexempel: en ärvd bostadsrätt uthyrd i åtta månader
Du hyr ut hela bostadsrätten i åtta månader för 12 000 kr per månad. Din månadsavgift till föreningen är 6 500 kr utan kapitaltillskott, och föreningen tar 100 kr per månad för andrahandsupplåtelsen.
- Hyresintäkt: 12 000 kr × 8 månader = 96 000 kr
- Schablonavdrag: 40 000 kr
- Avgift till föreningen: 6 500 kr × 8 månader = 52 000 kr
- Föreningens uthyrningsavgift: 100 kr × 8 månader = 800 kr
- Överskott: 96 000 kr − 40 000 kr − 52 000 kr − 800 kr = 3 200 kr
- Skatt med 30 procent: 960 kr
Blir avdragen större än intäkterna får du inget överskott. Då ska du inte deklarera uthyrningen, och du kan inte dra av underskottet.
⚠️ Uppskov: arv och gåva kan utlösa skatt
Om bostaden är en ersättningsbostad med ett uppskovsbelopp gäller särskilda regler. Skatteverket räknar även arv, testamente och gåva som avyttring, vilket som huvudregel innebär att uppskovsbeloppet ska återföras till beskattning. Går bostaden genom arv till make, sambo eller ett hemmavarande barn under 18 år anses ingen avyttring ha skett, och uppskovsbeloppet förs i stället över till den som ärver. Övergår bostaden till någon annan utlöses återföringen och den avlidna beskattas.
Vill du ha trygghet kring avtal och betalningar medan du reder ut skattefrågorna kan du se Samtryggs erbjudande →.
🎯 Så gör du uthyrningen rätt — steg för steg
- Klarlägg ägandet och bostadstypen. Avgör om bostaden ligger kvar i dödsboet eller om arvskiftet är gjort, och om det är en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet. Frågor om hur ägarbytet registreras för just din bostad besvaras av föreningen respektive Lantmäteriet, eller av en jurist.
- Få alla delägare överens skriftligt. Dokumentera beslutet, utse en kontaktperson och bestäm vem som skriver under avtalet för dödsboets eller ägarnas räkning.
- Bostadsrätt: ansök om tillstånd. Villa: hoppa över steget. Skicka en skriftlig ansökan till styrelsen med uthyrningstid, skäl och vem som ska bo i bostaden. Kontakta föreningen innan du annonserar. Säger styrelsen nej kan du få saken prövad i hyresnämnden, och en ny hyresgäst kräver alltid en ny ansökan.
- Sätt en hyra inom ramen. Räkna på kapitalkostnad och driftskostnad så att hyran inte blir påtagligt högre än kostnaderna.
- Se över försäkringarna. Bostaden behöver sin ordinarie hem-, villa- eller bostadsrättsförsäkring. Samtryggs trygghetsförsäkring är ett komplement som bara gäller om en sådan finns, och den kräver ett besiktningsprotokoll vid start och slut som båda parter har signerat. I en villa täcker den lösöre men inte byggnaden.
- Skriv avtal och dokumentera skicket. Använd ett skriftligt avtal, gör en inventarielista och fotografera skicket. Anpassa avtalstiden till tillståndets längd. En extra månadshyra i förskott är en enkel form av deposition. Hyresvärden kan som tidigast säga upp till månadsskiftet tre månader efter uppsägningen, hyresgästen till månadsskiftet en månad efter.
- Deklarera uthyrningen. Räkna ut överskottet enligt Skatteverkets regler och redovisa det som kapitalinkomst vid punkt 7.3. Du måste deklarera själv även om plattformen lämnar uppgifter till Skatteverket.
Vill du slippa hantera urval, avtal och betalningar själv kan du komma igång med Samtrygg →.
❓ Vanliga frågor
❓ Får man hyra ut en ärvd bostad innan bouppteckningen är klar?
Ja. Uthyrning är möjlig redan innan bouppteckningen är klar, men alla dödsbodelägare måste vara överens om beslutet. Dokumentera beslutet skriftligt och utse en ansvarig kontaktperson. Är bostaden en bostadsrätt bör dödsboet dessutom kontakta föreningen innan annonsen läggs ut, eftersom andrahandsuthyrning kräver styrelsens tillstånd.
❓ Kan en dödsbodelägare hyra ut bostaden på egen hand?
Nej. Alla dödsbodelägare måste vara överens, och hyresavtalet skrivs under av dödsboet, vanligtvis genom en utsedd företrädare. Samtrygg beskriver att de hjälper dödsbon att uppdatera företrädare och kontaktuppgifter samt säkerställa att rätt person får tillgång till kontot kopplat till uthyrningen. Du kan läsa mer om Samtrygg →.
❓ Vem skriver under hyresavtalet och vem får hyran?
Så länge bostaden ligger i dödsboet är det dödsboet som skriver under, vanligtvis genom en utsedd företrädare, och hyran ingår i dödsboets tillgångar. Efter arvskiftet är det den eller de som äger bostaden som är hyresvärd. Äger flera arvingar bostaden tillsammans bör ni skriftligt komma överens om vem som företräder er och hur hyran fördelas.
❓ Behöver jag styrelsens tillstånd för en ärvd bostadsrätt?
Ja, andrahandsuthyrning av en bostadsrätt kräver styrelsens tillstånd. Ansökan ska ange hur länge du vill hyra ut, ditt skäl och vem som ska bo där. Vanliga godtagna skäl är studier eller arbete på annan ort, sjukdom eller vård, utlandstjänstgöring och provsamboende. Arv eller gåva nämns inte i sig bland dem, och styrelsen behöver inte godta uthyrning som enbart syftar till att få hyra. Säger styrelsen nej kan hyresnämnden pröva frågan. Du kan jämföra Samtryggs villkor → när tillståndet är på plats.
❓ Gäller samma regler för en gåva som för arv?
Bostadstypen styr reglerna, så en gåvoöverlåten bostadsrätt kräver tillstånd från styrelsen och en gåvoöverlåten villa gör det inte. Skillnaden är att det vid gåva inte finns någon dödsbofas, så mottagaren fattar besluten själv eller tillsammans med övriga ägare. Skattemässigt räknas gåva som avyttring om bostaden är en ersättningsbostad med uppskovsbelopp.
❓ Hur länge får jag hyra ut en bostadsrätt i andra hand?
Styrelsen brukar begränsa tillståndet till sex månader eller ett år. Vid studier på annan ort får du ofta läsa klart utbildningen, vid provsamboende brukar högst ett år accepteras och vid utlandstjänstgöring kan perioder om två eller tre år godtas, upp till cirka fem till sex år. Behöver du förlänga krävs en ny ansökan, och en ny hyresgäst kräver också en ny ansökan. Hyresavtalet bör följa samma tidsperiod som tillståndet. Se Samtryggs erbjudande →
❓ Gäller något annat om den ärvda bostaden är en hyresrätt?
Ja, då gäller Jordabalkens 12 kap. i stället. Dödsboet har rätt att inom en månad från dödsfallet säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid, men det är en rättighet och inget krav på snabb utrymning. Vill någon hyra ut en hyresrätt i andra hand krävs hyresvärdens eller hyresnämndens tillstånd. Privatuthyrningslagen gäller inte när en hyresrätt hyrs ut i andra hand.
❓ Hur beskattas hyran när flera arvingar äger bostaden?
Överskottet beskattas som kapitalinkomst med 30 procent. Schablonavdraget på högst 40 000 kr per bostad och år delas utifrån era ägarandelar, och varje ägare redovisar sin andel av överskottet vid punkt 7.3 i deklarationen. Även om en plattform lämnar uppgifter till Skatteverket måste du själv deklarera. Läs mer om Samtrygg →
❓ Vad händer med ett uppskovsbelopp vid arv eller gåva?
Om bostaden är en ersättningsbostad med uppskov räknas arv, testamente och gåva som avyttring och uppskovsbeloppet ska som huvudregel återföras till beskattning. Undantaget är arv till make, sambo eller hemmavarande barn under 18 år, där uppskovsbeloppet i stället förs över till den som ärver. Kontrollera alltid din situation med Skatteverket innan du agerar.
❓ Är Samtrygg eller Qasa bäst för en ärvd bostad?
Vi rekommenderar Samtrygg för de flesta, framför allt tack vare dödsbostödet, hyresgarantin och trygghetsförsäkringen som omfattar både bostadsrätt och villa. Samtrygg har 4.3–4.4/5 på Trustpilot och kritiseras främst för avgiftsnivån på cirka 15 procent samt för hanteringen av skador och tvister. Qasa har ca 4.1/5, där 69 procent ger fem stjärnor, 16 procent fyra och 8 procent en stjärna. Qasa kritiseras främst för sena utbetalningar och svårnådd support. Se Samtryggs erbjudande →
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna:
- Ligger bostaden i ett dödsbo måste alla dödsbodelägare vara överens, och uthyrning är tillåten även före bouppteckningen.
- Bostadsrätt kräver styrelsens tillstånd, medan villa och ägarlägenhet kan hyras ut utan tillstånd under privatuthyrningslagen.
- Hyran ska följa kostnaderna och får inte vara påtagligt högre än kapital- och driftskostnaden.
- Schablonavdraget är högst 40 000 kr per bostad och år, och överskottet beskattas med 30 procent.
- Arv och gåva kan utlösa återföring av ett uppskovsbelopp.
För dig som är dödsbodelägare handlar det främst om enighet, dokumentation och en utsedd kontaktperson. Är du ny ägare av en bostadsrätt är styrelsens tillstånd första steget. Har du ärvt en villa eller ägarlägenhet tillsammans med syskon är ett skriftligt beslut och en rättvis fördelning av hyra och skatt viktigast.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
