Nej, de förmånliga reglerna för privatuthyrning gäller inte fullt ut när hyresgästen är ditt eget bolag. Hyr du ut till ditt eget aktiebolag eller din arbetsgivare förlorar du rätten till schablonavdraget på 40 000 kr och till de ytterligare avdrag som annars gäller för bostadsrätt, hyresrätt eller småhus. Du får bara dra av de faktiska merkostnader uthyrningen orsakar, till exempel högre elförbrukning. Hyran måste dessutom motsvara marknadsvärdet för utrymmet – annars räknas mellanskillnaden som lön. Har du enskild firma ser situationen annorlunda ut, eftersom firman inte är ett eget skattesubjekt skilt från dig som privatperson.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar om det lönar sig att hyra ut till sitt eget bolag rekommenderar vi att istället hyra ut till en extern hyresgäst via Samtrygg.
Eftersom uthyrning till ditt eget aktiebolag eller din arbetsgivare innebär att du förlorar både schablonavdraget på 40 000 kr och de ytterligare avdrag som annars finns, blir en vanlig privatuthyrning till en extern hyresgäst ofta betydligt mer skattemässigt fördelaktig. Samtidigt minskar Samtryggs hyresgaranti och trygghetsförsäkring flera av de risker – utebliven hyra, skadegörelse – som annars gör att en del överväger att hyra ut till sitt eget bolag i första hand.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Matchar hyresgäster för uthyrning till eget bolag/AB | Nej — plattformen matchar privatpersoner som hyresgäster, inte ditt eget bolag | Nej — samma begränsning gäller |
| Skriftligt hyresavtal vid extern privatuthyrning | Ja, digitalt och juridiskt granskat avtal med BankID-signering ingår | Ja, standardiserat digitalt kontrakt med BankID eller annan verifiering ingår |
| Trustpilot | 4.3/5 (cirka 3 000 recensioner) | 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Varför de vanliga avdragen (schablonavdrag, 20 %-avdraget) inte gäller när hyresgästen är ditt eget bolag
- Skillnaden mellan att hyra ut till ett aktiebolag och att driva enskild firma i bostaden
- Vad som händer skattemässigt om hyran är högre än marknadshyran
- Hur du sätter en hyra som håller för en eventuell granskning från Skatteverket
- Varför en vanlig privatuthyrning till en extern hyresgäst ofta ger ett bättre nettoresultat
⚖️ Skattereglerna förklarade — från grunden
Den här guiden gäller uthyrning av en privatägd bostad – villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet – som du hyr ut helt eller delvis till ditt eget bolag eller din arbetsgivare. Hyr du istället ut en hyresrätt i andra hand till ditt eget bolag tillkommer även kravet på hyresvärdens skriftliga godkännande för andrahandsuthyrning, utöver skattereglerna nedan.
Huvudregeln för privatuthyrning är att du får göra ett schablonavdrag på 40 000 kr per bostad och år, samt ytterligare avdrag beroende på bostadstyp: för bostadsrätt eller hyresrätt den avgift eller hyra du själv betalar, och för småhus 20 % av hyresintäkten istället. Överskottet beskattas därefter med 30 % som inkomst av kapital, oavsett om hyresgästen är en privatperson eller ett externt företag.
Så fort hyresgästen är ditt eget aktiebolag eller din (eller en närståendes) arbetsgivare gäller särskilda regler. Du får då varken göra schablonavdraget, avdrag för avgift/hyra du själv betalar, eller 20 %-avdraget för småhus. Det enda du får dra av är de ökade kostnader uthyrningen faktiskt orsakar – till exempel högre el-, vatten- eller uppvärmningskostnad. Du får inte dra av dina ordinarie boendekostnader. Kom igång med Samtrygg →, om du istället vill undersöka en vanlig privatuthyrning där dessa avdrag är kvar.
För att hyran överhuvudtaget ska räknas som kapitalinkomst krävs dessutom att bolaget eller arbetsgivaren hyr ett avgränsat och bestämt utrymme i bostaden, och att bolaget har ett verkligt behov av utrymmet. Är det inte uppfyllt ska hela ersättningen redovisas som lön istället.
Enskild firma är ett specialfall. En enskild firma är inte ett eget skattesubjekt – du och firman är samma person i juridisk och skattemässig mening. Det gör att du normalt inte kan teckna ett hyresavtal med ”din egen firma” på samma sätt som med ett aktiebolag. Använder du en del av din bostad i din enskilda näringsverksamhet handlar det istället om avdrag för de merkostnader verksamheten orsakar dig som privatperson, inte om en hyresrelation med en motpart. Har du osäkerhet kring exakt hur just ditt upplägg ska bedömas bör du stämma av med Skatteverket eller en revisor innan du sätter upp arrangemanget.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyra ut ett avgränsat utrymme till eget AB för kontor, mot marknadsmässig hyra | ✅ | Räknas som kapitalinkomst om utrymmet är bestämt och bolaget har ett verkligt behov |
| Ta ut en hyra som är högre än marknadshyran | ⚠️ | Den överskjutande delen räknas som lön och ska redovisas i arbetsgivardeklarationen |
| Göra schablonavdrag på 40 000 kr vid uthyrning till eget bolag | ❌ | Schablonavdraget gäller inte när hyresgästen är ditt eget bolag eller din arbetsgivare |
| Dra av faktiska merkostnader (t.ex. högre elförbrukning) orsakade av uthyrningen | ✅ | Det enda avdrag som är tillåtet i detta läge |
| Hyra ut hela bostaden, utan avgränsat utrymme, till eget AB | ⚠️ | Ökar risken att Skatteverket bedömer hela ersättningen som lön |
| Behandla enskild firma på samma sätt som ett aktiebolag i detta avseende | ⚠️ | Enskild firma saknar egen skattesubjektivitet — kontrollera upplägget med Skatteverket eller en revisor |
💰 Vad kostar uthyrning till eget bolag?
| Faktor | Uthyrning till extern hyresgäst | Uthyrning till eget AB/arbetsgivare |
|---|---|---|
| Schablonavdrag | 40 000 kr/år | ❌ Gäller inte |
| Ytterligare avdrag | 20 % av hyran (småhus) eller betald avgift/hyra (bostadsrätt/hyresrätt) | ❌ Endast faktiska merkostnader |
| Skattesats på det som beskattas | 30 % kapitalinkomst | 30 % kapitalinkomst om reglerna följs — annars inkomst av tjänst på den del som ses som lön |
| Moms på hyran | Momsfritt | Momsfritt (bostadsuthyrning) |
| Krav på hyresnivå | ”Skälig hyra” enligt privatuthyrningslagen | Marknadshyra — annars blir mellanskillnaden lön |
Så här skiljer sig kostnadsbilden konkret: hyr du ut din villa för 120 000 kr/år till en extern hyresgäst får du dra av 40 000 kr + 20 % av 120 000 kr (24 000 kr), det vill säga 64 000 kr totalt. Kvar blir 56 000 kr som beskattas med 30 %, alltså 16 800 kr i skatt. Hyr du istället ut samma yta till ditt eget AB för samma belopp, utan avdragsrätten, blir hela summan (minus eventuella faktiska merkostnader) underlag för skatt — antingen som kapitalinkomst om reglerna är uppfyllda, eller i värsta fall som lön med betydligt högre marginalskatt och sociala avgifter för bolaget.
Vad som påverkar det slutliga utfallet:
- Storleken på det utrymme som faktiskt hyrs ut och om det är tydligt avgränsat.
- Om bolaget har ett verkligt, dokumenterat behov av utrymmet.
- Hur marknadshyran för motsvarande utrymme och läge bestäms.
- Om hela bostaden eller endast en del av den upplåts till bolaget.
- Sociala avgifter som bolaget måste betala om delar av ersättningen omklassificeras till lön.
🎯 Så gör du uthyrning till eget bolag rätt
- Bedöm behovet. Se till att bolaget har ett verkligt och dokumenterat behov av utrymmet, till exempel som kontor eller lager.
- Avgränsa utrymmet. Definiera exakt vilken del av bostaden som hyrs ut — ett bestämt rum, inte ”en del av huset” i allmänhet.
- Ta reda på marknadshyran. Jämför med vad ett motsvarande utrymme skulle kosta att hyra av en utomstående, som underlag för en hyresnivå som håller vid en eventuell granskning.
- Skriv ett skriftligt hyresavtal. Ange utrymme, hyresbelopp, betalningsvillkor och löptid mellan dig och bolaget.
- Fakturera och deklarera korrekt. Hyran faktureras utan moms och redovisas som kapitalinkomst, med endast faktiska merkostnader som avdrag.
- Räkna på alternativet. Jämför nettot mot att istället hyra ut till en extern, privat hyresgäst där schablonavdraget och de övriga avdragen finns kvar.
❓ Vanliga frågor
Kan jag hyra ut min bostad eller en del av den till mitt eget aktiebolag?
Ja, det är fullt möjligt. Bolaget hyr då ett avgränsat och bestämt utrymme, och du måste sätta en marknadsmässig hyra för det. Skulle du ta ut mer än marknadshyran räknas mellanskillnaden som lön istället för hyresintäkt. Se Samtryggs erbjudande → om du vill jämföra med en vanlig privatuthyrning istället.
Vad händer om jag tar ut en högre hyra än marknadshyran?
Den del som överstiger marknadshyran ska redovisas som lön. Bolaget tar då upp beloppet i arbetsgivardeklarationen och betalar arbetsgivaravgifter på det, och du redovisar samma belopp som tjänsteinkomst i din egen deklaration istället för som kapitalinkomst.
Får jag göra schablonavdraget på 40 000 kr om jag hyr ut till mitt eget bolag?
Nej. Schablonavdraget på 40 000 kr, liksom avdraget för avgift/hyra eller 20 %-avdraget för småhus, gäller bara vid uthyrning till en extern part. Vid uthyrning till ditt eget bolag eller din arbetsgivare får du enbart dra av de faktiska merkostnaderna som uthyrningen orsakar.
Gäller samma regler för enskild firma som för ett aktiebolag?
Inte på samma sätt. Ett aktiebolag är en egen juridisk person som kan vara motpart i ett hyresavtal med dig som privatperson. En enskild firma är däremot inte ett eget skattesubjekt, utan du och firman räknas som samma person. Det gör att ett renodlat hyresförhållande med ”din egen firma” normalt inte uppstår på samma sätt — kontrollera med Skatteverket eller en revisor hur just ditt upplägg ska hanteras.
Måste jag ta ut moms på hyran till mitt bolag?
Nej. Uthyrning av bostad är momsbefriad i Sverige, oavsett om hyresgästen är en privatperson eller ett företag, inklusive ditt eget bolag. Kom igång med Samtrygg → om du vill jämföra momsfriheten mot en extern uthyrning.
Vilka avdrag får jag göra om jag hyr ut till mitt AB?
Enbart de ökade kostnader som uthyrningen orsakar, till exempel högre el-, vatten- eller uppvärmningskostnad jämfört med om utrymmet inte hade hyrts ut. Dina ordinarie boendekostnader, liksom schablonavdraget, är inte avdragsgilla i det här läget.
Hur bestämmer jag marknadshyran för utrymmet?
Utgå från vad ett motsvarande utrymme, med samma standard och läge, skulle kosta att hyra av en utomstående part. Ju bättre du kan dokumentera jämförelseunderlaget, desto starkare står du om Skatteverket ifrågasätter hyresnivån.
Kan jag hyra ut hela min bostad till mitt bolag, eller bara en del?
Reglerna är utformade kring att bolaget hyr ett avgränsat och bestämt utrymme, inte bostaden i sin helhet i egenskap av bostad. Hyrs hela bostaden ut ökar risken att Skatteverket bedömer arrangemanget som lön i sin helhet snarare än som en ren hyresrelation.
Är det bättre att hyra ut till en extern hyresgäst via Samtrygg eller Qasa istället?
Skattemässigt, ja, i de flesta fall. Vid uthyrning till en extern hyresgäst behåller du schablonavdraget på 40 000 kr och de ytterligare avdragen, vilket sällan är fallet vid uthyrning till eget bolag. Kom igång med Samtrygg → för att se hur en extern uthyrning skulle kunna se ut för din bostad.
Vad händer om Skatteverket anser att hyran egentligen är lön?
Då ska bolaget redovisa beloppet som lön i arbetsgivardeklarationen och betala arbetsgivaravgifter på det, och du ska ta upp motsvarande belopp som tjänsteinkomst i din deklaration. Det innebär normalt en högre skattebelastning än om ersättningen hade godkänts som kapitalinkomst.
Behöver jag ett skriftligt hyresavtal med mitt eget bolag?
Ja, det är starkt rekommenderat. Ett skriftligt avtal som anger utrymme, hyra och villkor gör det tydligare för både dig och Skatteverket vad arrangemanget faktiskt avser, och underlättar om hyresnivån eller upplägget ifrågasätts i efterhand.
Påverkar det här min bostads status som privatbostad?
Det kan det göra. Om bostaden i praktiken används i näringsverksamhet i stor omfattning kan Skatteverket behöva pröva om den fortfarande räknas som privatbostad eller om den ska betraktas som en näringsfastighet, vilket i så fall innebär helt andra skatteregler.
🏆 Sammanfattning
Hyr du ut till ditt eget aktiebolag eller din arbetsgivare förlorar du de förmånliga avdrag som annars finns vid privatuthyrning — schablonavdraget på 40 000 kr, avdraget för avgift/hyra och 20 %-avdraget för småhus. Du får bara dra av faktiska merkostnader, och hyran måste motsvara marknadsnivån för att inte delvis omklassificeras som lön. Har du enskild firma är situationen annorlunda, eftersom firman inte är ett eget skattesubjekt — här handlar det snarare om avdrag för merkostnader än om en hyresrelation.
För de flesta som vill maximera nettot av en uthyrning är en vanlig privatuthyrning till en extern hyresgäst det mer fördelaktiga alternativet, eftersom samtliga schablonavdrag då finns kvar.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Se Samtryggs erbjudande → Se Qasas erbjudande →
Om skribenten
