Skälig hyra för en möblerad ägarlägenhet räknar du ut kostnadsbaserat: kapitalkostnad plus driftskostnad plus ersättning för möbler och utrustning. Enligt privatuthyrningslagen får hyran inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden. Kapitalkostnaden är en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, där en riktpunkt är ett par procentenheter över Riksbankens referensränta. Möblerna lägger du till som en separat ersättning, eftersom lagen uttryckligen tillåter det.
Exempel med antagna siffror: ett marknadsvärde på 3 500 000 kr, 4,0% avkastningsränta, 3 000 kr i månaden i driftskostnader och möbler värda 80 000 kr ger en riktpunkt på 14 800 kr per månad. Hyran beskattas som kapitalinkomst med 30% på överskottet efter avdrag.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man beräknar skälig hyra för en möblerad ägarlägenhet rekommenderar vi Samtrygg.
När du lämnar bostaden möblerad bygger din kalkyl på att både hyran och möblerna faktiskt är skyddade. Samtrygg garanterar att hyran betalas ut i tid varje månad och har en trygghetsförsäkring som kompletterar din ordinarie försäkring med skydd för fast inredning och lösöre (högst 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr). Plattformens Trustpilot-betyg ligger dessutom på 4.3–4.4/5, jämfört med cirka 4.1/5 för Qasa.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Avgift ovanpå hyran | 15% ovanpå hyran du satt, betalas av hyresgästen och ingår i annonspriset. Gratis att annonsera som uthyrare | Serviceavgift som läggs på hyran varje månad och betalas av hyresgästen |
| Skydd för möblerad bostad | Trygghetsförsäkring för skada på fast inredning och lösöre samt hyresförlust, upp till 1 000 000 kr per skadehändelse | Mellanhand med standardiserade kontrakt. Hyresvärdar lyfter att försäkring, hyresgaranti och kontrakt ingår |
| Hyresbetalning | Hyresgaranti: hyran betalas ut i tid varje månad, även om hyresgästen betalar sent | Ska ge uthyrare trygghet att få hyran i tid. Försenade utbetalningar är dock det största klagomålet i recensionerna 2025–2026 |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | Cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad lagen säger om hur hög hyran får vara
- Hur du räknar kapitalkostnad, driftskostnad och möbelersättning
- Skillnaden mellan ägarlägenhet, bostadsrätt och hyresrätt
- Vad du får behålla efter skatt
- Hur du sätter upp ett tryggt hyresupplägg
Vill du se hur en plattform kan skydda både hyra och möbler redan från start? Läs mer om Samtrygg →
⚖️ Skälig hyra för möblerad ägarlägenhet förklarat — från grunden
Hyr du ut en ägarlägenhet styrs hyran av lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen. Sveriges Domstolar beskriver att lagen gäller när du hyr ut en lägenhet som du äger direkt eller indirekt, till exempel en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt. Hyresprincipen är alltså densamma för ägarlägenhet och bostadsrätt, men övriga regler skiljer sig åt.
Lagen gäller inte när en hyresrätt hyrs ut i andra hand, när syftet är fritidsändamål, när uthyrningen sker i näringsverksamhet eller när hyresavtalet ingicks före 1 februari 2013. Hyr du ut två lägenheter gäller lagen bara för den första uthyrningen. Hyr du ut fler än två anses du bedriva näringsverksamhet.
💰 Så delas hyran upp
Principen är kostnadsbaserad hyra. Du får ta ut en hyra som baseras på bostadens kostnader, men den får inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden.
- Kapitalkostnad: en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Riktpunkten är ett par procentenheter över Riksbankens referensränta, bestämd utifrån marknadsräntorna på längre sikt. Det spelar ingen roll om du har lånat pengar till bostaden.
- Driftskostnad: till exempel kostnader för el och bredband. För en bostadsrätt räknas även avgiften till bostadsrättsföreningen hit.
- Möbler och utrustning: hyrs lägenheten ut möblerad är det tillåtet att ta ut ersättning för möbler och övrig utrustning i boendet.
🏠 Ägarlägenhet, bostadsrätt och hyresrätt — skillnaderna
Reglerna för olika bostadstyper får inte blandas ihop. Tabellen visar vad som gäller när du hyr ut respektive bostadstyp.
| Bostadstyp och regelverk | Högsta hyra | Tillstånd | Skatteavdrag utöver schablonavdraget |
|---|---|---|---|
| Ägarlägenhet. Privatuthyrningslagen | Inte påtagligt högre än kapitalkostnad plus driftskostnad. Möbelersättning är tillåten | Inget tillstånd krävs | 20% av hyresintäkten (samma regler som för småhus) |
| Bostadsrätt. Privatuthyrningslagen för hyran, bostadsrättslagen och föreningens stadgar för tillståndet | Samma kostnadsprincip. Fastighetsägarna beskriver att bruksvärdeshyra kan tas ut om den är högre | Styrelsens tillstånd krävs. Föreningen kan ta en avgift på högst 10% av ett prisbasbelopp per år om stadgarna anger det | Avgiften till föreningen för uthyrd del och tid, utan kapitaltillskott, samt avgiften för andrahandsupplåtelse |
| Hyresrätt i andra hand. Jordabalken 12 kap | Inte högre än din egen hyra. För möblerad lägenhet får påslaget vara högst 15% av hyran | Hyresvärdens samtycke eller Hyresnämndens tillstånd | Hyran du själv betalar för uthyrd del och tid |
Den största skillnaden mot en vanlig bostadsrätt är att du som ägare av en ägarlägenhet varken behöver styrelsens tillstånd eller betalar föreningens avgift för andrahandsupplåtelse. Vid skatten får du i stället 20%-avdraget. Lagens hyresprincip är däremot densamma.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Tabellen sammanfattar de vanligaste frågorna när du sätter hyran på en möblerad ägarlägenhet.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Räkna hyran som kapitalkostnad plus driftskostnad plus möbelersättning | ✅ | Det är den modell privatuthyrningslagen bygger på |
| Ta ut ersättning för möbler och övrig utrustning | ✅ | Lagen tillåter det uttryckligen och anger inget fast procenttak |
| Räkna kapitalkostnaden på marknadsvärdet, även om du har lån | ✅ | Dina lånekostnader styr inte hyran. Det är marknadsvärdet som räknas |
| Ta ut hyra över kostnadsnivån med hänvisning till bruksvärdet | ⚠️ | Fastighetsägarna beskriver att bruksvärdeshyra kan tas ut om den är högre än den kostnadsberäknade hyran. Bruksvärdet jämförs med likvärdiga hyreslägenheter, så få en bedömning innan du går över kostnadsnivån |
| Använda 15%-påslaget för möblerad lägenhet | ❌ | Regeln gäller andrahandsuthyrning av hyresrätt, inte uthyrning av en ägarlägenhet |
| Be Hyresnämnden höja en avtalad hyra i efterhand | ❌ | Hyresvärden kan inte få en avtalad hyra höjd |
| Hyra ut fler än två lägenheter under privatuthyrningslagen | ❌ | Fler än två lägenheter anses vara näringsverksamhet och lagen gäller då inte |
| Hyra ut möblerat på dygns- eller veckobasis | ⚠️ | Kan likna hotellverksamhet och medföra momsplikt. Korttidsuthyrning ingår inte i den här guiden |
Eftersom hyran inte kan höjas i efterhand via Hyresnämnden är en tydlig kalkyl och ett vattentätt avtal extra viktigt. Samtrygg erbjuder digitala, juridiskt granskade hyresavtal och gör bakgrunds- och kreditkontroller av hyresgäster innan avtalet skrivs. Kom igång med Samtrygg →
💰 Vad kostar uthyrningen — och vilken hyra landar du på?
Hyran består av tre delar som du räknar ut var för sig och sedan summerar. Kalkylmallen nedan följer privatuthyrningslagen.
📊 Kalkylmallen
| Del | Så räknar du | Vad lagen och källorna säger |
|---|---|---|
| Kapitalkostnad | Marknadsvärde × (referensränta + påslag) | Skälig årlig avkastningsränta på marknadsvärdet. Riktpunkt: ett par procentenheter över Riksbankens referensränta |
| Driftskostnad | Dina löpande kostnader per år, till exempel el och bredband | Utgå från dina senaste årsfakturor för att få fram ett genomsnitt |
| Möbelersättning | Möblernas värde × ersättningsprocent | Lagen tillåter ersättning men anger inget tak. Rentaborg anger som tumregel ett par procent av möblernas värde per år |
| Summa per år | Kapitalkostnad + driftskostnad + möbelersättning | Får inte vara påtagligt högre än kapital- och driftskostnaderna |
| Hyra per månad | Summa per år ÷ 12 | Skriv in hyran och vad den inkluderar i hyresavtalet |
Hämta den aktuella referensräntan hos Riksbanken innan du räknar. Räntan ska bestämmas utifrån hur marknadsräntorna rör sig på längre sikt, så du behöver inte ändra den för varje förändring i ränteläget.
💡 Räkneexempel: möblerad tvåa som hyrs ut hela året
Siffrorna nedan är antaganden för att visa metoden. Referensräntan på 2,0% är ett exempelvärde och inte den aktuella räntan.
| Post | Beräkning | Belopp |
|---|---|---|
| Marknadsvärde | Antaget | 3 500 000 kr |
| Avkastningsränta | 2,0% referensränta + 2,0 procentenheter | 4,0% |
| Kapitalkostnad per år | 3 500 000 kr × 4,0% | 140 000 kr |
| Driftskostnader per år | 3 000 kr × 12 | 36 000 kr |
| Möbelersättning per år | 80 000 kr × 2,0% | 1 600 kr |
| Summa per år | 140 000 + 36 000 + 1 600 | 177 600 kr |
| Hyra per månad | 177 600 kr ÷ 12 | 14 800 kr |
Påslaget över referensräntan är den post som påverkar hyran mest. Varje procentenhet motsvarar 35 000 kr per år, eller cirka 2 917 kr per månad, på ett marknadsvärde på 3 500 000 kr.
| Påslag över referensräntan | Avkastningsränta | Kapitalkostnad per år | Hyra per månad | Läge |
|---|---|---|---|---|
| 1,0 procentenhet | 3,0% | 105 000 kr | 11 883 kr | Under riktpunkten |
| 2,0 procentenheter | 4,0% | 140 000 kr | 14 800 kr | I linje med riktpunkten |
| 3,0 procentenheter | 5,0% | 175 000 kr | 17 717 kr | Över riktpunkten |
| 4,0 procentenheter | 6,0% | 210 000 kr | 20 633 kr | Klart över riktpunkten |
Sveriges Domstolar anger inget exakt intervall utan bara att ett par procentenheter är en riktpunkt. Lagens gräns är att hyran inte får vara påtagligt högre än kostnaderna. Ju längre över riktpunkten du hamnar, desto svårare blir hyran att försvara om hyresgästen begär prövning.
När hyran är satt behöver du en hyresgäst som faktiskt betalar den. Samtrygg garanterar utbetalning av hyran i tid varje månad, och trygghetsförsäkringen täcker bland annat hyresförlust om bostaden blir obrukbar efter en ersättningsbar skada. Se Samtryggs erbjudande →
🏠 Vad blir kvar efter skatt?
Skatteverket anger att reglerna för småhus även gäller ägarlägenheter. Du får därför göra ett schablonavdrag på högst 40 000 kr per bostad och år samt ett avdrag på 20% av hyresintäkten. Överskottet beskattas som kapitalinkomst med 30%.
| Post | Helårsuthyrning (12 månader) | Halvårsuthyrning (6 månader) |
|---|---|---|
| Hyresintäkt (14 800 kr per månad) | 177 600 kr | 88 800 kr |
| Schablonavdrag | −40 000 kr | −40 000 kr |
| Avdrag 20% av hyresintäkten | −35 520 kr | −17 760 kr |
| Överskott | 102 080 kr | 31 040 kr |
| Skatt 30% | 30 624 kr | 9 312 kr |
Du får inte göra avdrag för dina verkliga kostnader. Det gäller bland annat ökade driftskostnader, extra försäkringar, möbelinköp och lånekostnader, som schablonen är tänkt att täcka. Har du hyrt ut under hela eller delar av året ska du själv deklarera överskottet, även om en digital plattform har lämnat uppgifter till Skatteverket.
Moms på 12% blir aktuellt först om uthyrningen liknar hotellverksamhet. Det kräver bland annat att du hyr ut möblerat, inte bara enstaka gånger, kortare än tre månader i följd och marknadsför med dygns- eller veckopris. Dessutom ska omsättningen överstiga 120 000 kr, en gräns som höjdes från 80 000 kr den 1 januari 2025.
🎯 Faktorer som påverkar hyran
- Bostadens marknadsvärde. Det styr kapitalkostnaden direkt, oavsett vad du betalade eller har lånat.
- Påslaget över referensräntan. Varje procentenhet flyttar hyran kraftigt, som tabellen ovan visar.
- Driftskostnadernas nivå. El, bredband och övriga löpande kostnader för bostaden.
- Möblernas värde och omfattning. Ju mer utrustning som ingår, desto större ersättning kan du motivera.
- Hur länge du hyr ut. Uthyrningstiden avgör hur stor del av året som ger hyresintäkt och därmed skatt.
- Hyresgästens möjlighet till prövning. Både hyresvärd och hyresgäst kan få hyresvillkoren prövade i Hyresnämnden.
🎯 Så beräknar du skälig hyra rätt — steg för steg
- Kontrollera att privatuthyrningslagen gäller. Du ska hyra ut en ägarlägenhet som bostad, inte för fritidsändamål, utanför näringsverksamhet, med högst två uthyrda lägenheter och ett avtal som ingåtts efter 1 februari 2013.
- Ta fram marknadsvärdet. Kapitalkostnaden räknas på bostadens marknadsvärde, inte på ditt inköpspris eller dina lån.
- Välj avkastningsränta. Hämta Riksbankens aktuella referensränta och lägg på ett par procentenheter som riktpunkt. Håll räntan stabil över tid i stället för att justera den för varje ränteförändring.
- Summera årets driftskostnader. Utgå från dina senaste årsfakturor för el, bredband och övriga löpande kostnader.
- Värdera möbler och utrustning. Gör en förteckning över möbler och inventarier samt ett protokoll över bostadens skick vid in- och utflytt. Samtryggs trygghetsförsäkring gäller bara om ett skriftligt besiktningsprotokoll har undertecknats av båda parter vid hyrestidens start och slut.
- Summera och dela med tolv. Skriv in hyran och vad den inkluderar i hyresavtalet. En avtalad hyra kan du inte få höjd via Hyresnämnden.
- Räkna ut skatteeffekten. Dra av schablonavdraget på 40 000 kr och 20%-avdraget och avsätt 30% av överskottet till deklarationen.
När kalkylen är klar kan du samla avtal, hyresgästkontroll och hyresbetalning på ett ställe. Samtrygg gör bakgrunds- och kreditprövningar av hyresgäster och hanterar betalningen via tjänsten. Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
⚖️ Vad menas med att hyran inte får vara påtagligt högre än kostnaderna?
Enligt privatuthyrningslagen får du ta ut en hyra som baseras på bostadens kostnader, men den får inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden. Ordet påtagligt innebär att gränsen inte är satt vid exakt noll. Källorna anger däremot ingen procentsats, så en dokumenterad kalkyl är ditt bästa underlag om hyran skulle prövas.
💰 Vilken ränta ska jag räkna med i kapitalkostnaden?
Kapitalkostnaden ska vara en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. En riktpunkt är ett par procentenheter över Riksbankens referensränta. Räntan bör bestämmas efter marknadsräntornas utveckling på längre sikt, inte efter varje förändring. Se Samtryggs erbjudande →
🏠 Spelar det roll att jag har lån på ägarlägenheten?
Nej. Eftersom avkastningsräntan räknas på bostadens marknadsvärde spelar det ingen roll om du har lånat pengar för att köpa bostaden. Lånekostnader ger inte heller något avdrag i deklarationen, eftersom Skatteverket anger att schablonavdraget är tänkt att täcka bland annat lånekostnader.
📄 Hur mycket får jag ta för möblerna?
Lagen tillåter ersättning för möbler och övrig utrustning men anger inget fast tak. Hur stor ersättningen kan vara beror på hur mycket som ingår. Rentaborg anger som tumregel ett par procent av möblernas värde per år. Gör alltid en förteckning över vad som ingår. Kom igång med Samtrygg →
⚖️ Gäller 15%-regeln min ägarlägenhet?
Nej. Påslaget på högst 15% av hyran för möblerade lägenheter gäller när en hyresgäst hyr ut sin hyresrätt i andra hand enligt Jordabalken. Din ägarlägenhet omfattas i stället av privatuthyrningslagen, där lagen tillåter ersättning för möbler och utrustning utan fast procenttak.
🛡️ Vad händer om hyresgästen tycker att hyran är för hög?
Både hyresvärd och hyresgäst kan få hyresvillkoren prövade i Hyresnämnden. Fastighetsägarna beskriver att Hyresnämnden kan besluta om en lägre hyresnivå som gäller från dagen för ansökan, eller i vissa fall senare. Enligt Sveriges Domstolar kan Hyresnämnden inte pröva återbetalning av en hyra som inte är skälig. Jämför Samtryggs villkor →
📊 Måste jag deklarera hyran?
Ja, om uthyrningen ger ett överskott ska du ta upp det som kapitalinkomst i inkomstdeklarationen, och skatten är 30%. Det gäller även om Skatteverket har fått uppgifter från en digital plattform. Blir avdragen högre än hyresintäkten får du ett underskott som du varken ska deklarera eller kan dra av.
📊 Vad får jag dra av i deklarationen?
Du får göra ett schablonavdrag på högst 40 000 kr per bostad och år, som delas upp efter ägarandel om ni är flera. För ägarlägenhet tillkommer ett avdrag på 20% av hyresintäkten. Du får inte dra av extra försäkringar, men Samtryggs trygghetsförsäkring ingår i tjänsten och premien betalas av Samtrygg. Läs mer om Samtrygg →
⚠️ Måste jag betala moms på möblerad uthyrning?
Bara om din uthyrning liknar hotellverksamhet, vilket kräver att alla Skatteverkets kriterier är uppfyllda. Det gäller bland annat möblerad uthyrning som inte är tillfällig, kortare än tre månader i följd och marknadsförd med dygns- eller veckopris eller med tjänster som städning. Momssatsen är då 12% och registrering krävs när årsomsättningen överstiger 120 000 kr.
🏠 Vad skiljer ägarlägenhet från bostadsrätt när jag hyr ut?
Hyresprincipen styrs av samma lag, men i övrigt skiljer sig reglerna. Som bostadsrättshavare behöver du styrelsens tillstånd och kan få betala en avgift för andrahandsupplåtelse, medan ägarlägenhet inte kräver något tillstånd. Vid skatten får du som ägare av ägarlägenhet 20%-avdraget, medan bostadsrätten ger avdrag för föreningsavgiften. Se Samtryggs erbjudande →
⭐ Vad säger kunderna om Samtrygg och Qasa?
Samtrygg har ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner (per april 2026). Kunder lyfter snabb process, hjälpsam support och trygghet i digitala avtal med BankID. Kritiken gäller avgiften på cirka 15%, depositionskrav för hyresgäster utan svensk kreditvärdighet samt svårigheter att få hjälp vid skador och tvister.
Qasa har ett Trustpilot-betyg på cirka 4.1/5, där cirka 69% ger 5 stjärnor, cirka 16% ger 4 stjärnor och cirka 8% ger 1 stjärna. Beröm gäller trygghet, enkelhet och användarvänlighet. De vanligaste klagomålen är försenade hyresutbetalningar, svårtillgänglig kundtjänst och serviceavgifter.
🏆 Sammanfattning
Skälig hyra för en möblerad ägarlägenhet bygger på en kostnadsbaserad kalkyl som du kan dokumentera. De viktigaste lärdomarna:
- Hyran får inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden enligt privatuthyrningslagen.
- Kapitalkostnaden räknas på marknadsvärdet med en avkastningsränta som riktpunkt ett par procentenheter över Riksbankens referensränta.
- Möbler och utrustning får du ta ersättning för, men lagen anger inget fast tak. 15%-regeln gäller hyresrätter, inte ägarlägenheter.
- Ägarlägenhet, bostadsrätt och hyresrätt har olika regler för tillstånd och skatteavdrag, så blanda inte ihop dem.
- Efter schablonavdrag på 40 000 kr och 20%-avdrag beskattas överskottet med 30%.
Vi rekommenderar Samtrygg för dig som vill skydda både hyresintäkten och möblerna. Qasa är ett alternativ om du vill jämföra en av Sveriges största uthyrningstjänster, men kontrollera noga hur utbetalningar och support fungerar innan du väljer.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
