⚡ Kortsvaret
Du betalar 30 procent skatt på överskottet av din uthyrning, inte på hela hyresintäkten. Innan skatten räknas ut får du göra ett schablonavdrag på maximalt 40 000 kronor per bostad och år. Hyr du ut en bostadsrätt får du dessutom dra av den avgift du betalar till bostadsrättsföreningen för den uthyrda perioden och delen. Hyr du ut ett hus (småhus/villa) får du i stället dra av 20 procent av hyresintäkten som ett schablonmässigt avdrag för driftskostnader. Är avdragen större än hyresintäkten blir det ett underskott, och då ska du varken deklarera eller betala någon skatt alls för uthyrningen.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur mycket skatt de behöver betala vid uthyrning av bostadsrätt eller hus rekommenderar vi Samtrygg.
Anledningen är kopplad direkt till den här guidens fråga: när du ska räkna ut din vinst behöver du ett tydligt underlag för hyresintäkten och de kostnader som hör till uthyrningen. Samtrygg räknar in sin avgift direkt i det pris som visas i annonsen, vilket gör att du alltid vet exakt vad som är hyresintäkt och vad som är plattformens avgift. Kombinerat med juridiskt granskade, digitala hyresavtal blir det enklare att dokumentera uthyrningsperiod och uthyrd andel korrekt inför deklarationen.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur schablonavdraget på 40 000 kronor fungerar och varför det gäller per bostad, inte per person
- Vilka extra avdrag du får göra beroende på om du hyr ut en bostadsrätt eller ett hus
- Hur du steg för steg räknar ut ditt överskott (din vinst) och vilken skatt du ska betala på det
- Vad som gäller om du hyr ut en oäkta bostadsrätt eller flera bostäder samtidigt
- Hur Samtrygg och Qasa skiljer sig åt när det gäller att hålla koll på hyresintäkt och avgifter
⚖️ Skatt vid uthyrning förklarat — från grunden
När du hyr ut en bostadsrätt eller ett hus som du äger och som räknas som din privatbostad, beskattas ett eventuellt överskott som kapitalinkomst. Skattesatsen är 30 procent, och den beräknas alltid på överskottet efter avdrag — aldrig på den totala hyra du tar emot.
Innan du räknar ut om det blir ett överskott får du göra ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor per år. Avdraget gäller per bostad, inte per person, vilket betyder att om ni är flera som äger bostaden eller står på hyresavtalet ska ni dela på schablonavdraget utifrån er ägarandel. Du får bara göra schablonavdrag för de månader du faktiskt har ägt bostaden — köpte du bostaden mitt i året proportioneras avdraget mot antalet ägda månader.
Utöver schablonavdraget får du göra ytterligare avdrag, men vilka de är beror helt på vilken typ av bostad du hyr ut. Det är här bostadsrätt och hus skiljer sig åt, och det är viktigt att aldrig blanda ihop reglerna för de två.
Se hur Samtryggs digitala hyresavtal underlättar din dokumentation →
Hyr du ut en bostadsrätt (en så kallad äkta bostadsrätt, det vill säga i en bostadsrättsförening som räknas som privatbostadsföretag) får du utöver schablonavdraget dra av den årsavgift du betalar till föreningen — men bara för den del av avgiften som avser den uthyrda perioden och den uthyrda delen av bostaden. Ett eventuellt kapitaltillskott får du aldrig dra av. Betalar du dessutom en särskild avgift till föreningen för själva rätten att hyra ut i andra hand, får du dra av den avgiften också.
Hyr du ut ett hus (småhus eller villa som räknas som privatbostad) gäller andra regler. Du får inte dra av dina verkliga driftskostnader, utan i stället ett schablonmässigt avdrag på 20 procent av hyresintäkten. Det avdraget är tänkt att täcka sådant som el, vatten, uppvärmning och sophämtning under uthyrningsperioden.
Gemensamt för båda bostadstyperna är att du aldrig får dra av dina egna lånekostnader, kostnader för ombyggnad, möbler eller extra försäkringar — även om de faktiska kostnaderna varit högre än schablonavdragen.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Dra av 40 000 kr i schablonavdrag oavsett bostadstyp | ✅ | Gäller per bostad och år, delas mellan flera ägare |
| Dra av BRF-avgiften vid uthyrning av bostadsrätt | ✅ | Endast den del som avser uthyrd period och uthyrd del, ej kapitaltillskott |
| Dra av 20 procent av hyresintäkten vid uthyrning av hus | ✅ | Ersätter avdrag för verkliga driftskostnader, gäller inte bostadsrätt |
| Dra av verkliga kostnader utöver schablonbeloppen | ❌ | Skatteverket tillåter bara schablonavdragen, oavsett bostadstyp |
| Dra av lånekostnader, ombyggnad eller möbelinköp | ❌ | Räknas som ordinarie boendekostnader, inte uthyrningskostnader |
| Hyra ut bostadsrätt i andra hand utan föreningens godkännande | ❌ | Kräver tillstånd från styrelsen enligt bostadsrättslagen, oavsett skattefrågan |
| Göra avdrag för underskott i inkomstdeklarationen | ❌ | Blir avdragen större än intäkten uppstår inget underskottsavdrag |
| Sätta hyra som motsvarar kapital- och driftskostnad för huset | ⚠️ | Tillåtet enligt privatuthyrningslagen, men hyran får inte vara påtagligt högre |
💰 Vad kostar uthyrningen i skatt?
Så länge överskottet håller sig under summan av schablonavdraget och eventuella tilläggsavdrag betalar du ingen skatt alls. Tabellen nedan visar hur beräkningen skiljer sig åt beroende på bostadstyp.
| Avdragstyp | Bostadsrätt | Hus (småhus/villa) |
|---|---|---|
| Schablonavdrag | 40 000 kr/år, per bostad | 40 000 kr/år, per bostad |
| Tilläggsavdrag | Betald BRF-avgift för uthyrd period/del (ej kapitaltillskott) + ev. avgift för andrahandstillstånd | 20 % av hyresintäkten (schablon för driftskostnader) |
| Avdrag för verkliga kostnader | ❌ Ej tillåtet | ❌ Ej tillåtet |
| Skatt på överskott | 30 % (kapitalinkomst) | 30 % (kapitalinkomst) |
Faktorer som påverkar hur mycket du till slut betalar:
- Uthyrningsperiodens längd — ju fler månader du hyr ut, desto högre blir normalt hyresintäkten, men schablonavdraget är detsamma oavsett längd upp till 40 000 kronor.
- Hur stor andel av bostaden som hyrs ut — gemensamma utrymmen som kök och badrum räknas inte som uthyrd del och påverkar avdragets storlek för bostadsrätt.
- Antal ägare — schablonavdraget delas utifrån ägarandel om ni är flera på kontraktet.
- Bostadsrättsföreningens avgiftsnivå — en hög månadsavgift ger ett större tilläggsavdrag, vilket kan göra att överskottet blir lägre för bostadsrätter jämfört med hus vid samma hyresnivå.
- Om bostaden fortfarande räknas som privatbostad — använder du eller närstående mindre än hälften av ytan kan bostaden i stället räknas som näringsfastighet, vilket innebär helt andra skatteregler.
🎯 Så räknar du ut din vinst rätt
- Räkna ut din totala hyresintäkt för året. Multiplicera månadshyran (eller veckohyran) med antalet uthyrda månader eller veckor.
- Dra av schablonavdraget. Max 40 000 kronor per bostad och år, fördelat utifrån ägarandel om ni är flera.
- Lägg till tilläggsavdraget för din bostadstyp. Bostadsrätt: den avdragsgilla delen av BRF-avgiften plus ev. avgift för andrahandstillstånd. Hus: 20 procent av hyresintäkten.
- Summera avdragen och dra dem från hyresintäkten. Resultatet är ditt överskott — eller ditt underskott om avdragen är större.
- Är resultatet negativt behöver du varken deklarera eller betala skatt, men du får heller inte spara underskottet till nästa år.
- Är resultatet positivt tar du upp överskottet som kapitalinkomst vid punkt 7.3 i din inkomstdeklaration.
- Betala 30 procent skatt på överskottet. Skatteverkets beräkningshjälp på deras webbplats kan användas för att dubbelkolla din uträkning innan du deklarerar.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Avgiftstransparens | Avgift på 15 % är inräknad direkt i det pris som visas i annonsen | Serviceavgift läggs på hyran, men nivån anges inte specifikt i tillgängligt underlag |
| Digitalt hyresavtal | Juridiskt granskade, digitala avtal som dokumenterar uthyrd period och del | Digital signering av kontrakt, uppskattas för smidighet enligt kundomdömen |
| Trustpilot | 4.3/5 (nära 3 000 recensioner) | 4.1/5 (exakt antal recensioner ej angivet i tillgänglig data) |
| Erbjudande | Kom igång → | Se erbjudande → |
❓ Vanliga frågor
Hur mycket kan jag hyra ut skattefritt varje år?
I de flesta fall behöver du inte betala någon skatt om hyresintäkten ligger under 40 000 kronor, eftersom schablonavdraget då täcker hela intäkten. Har du dessutom tilläggsavdrag för BRF-avgift (bostadsrätt) eller 20-procentsavdraget (hus) kan gränsen för skattefri uthyrning i praktiken bli betydligt högre.
Är schablonavdraget olika för bostadsrätt och hus?
Nej, själva schablonavdraget på maximalt 40 000 kronor per bostad och år är exakt detsamma oavsett bostadstyp. Det som skiljer sig är tilläggsavdraget du får göra utöver schablonavdraget, vilket styrs av vilken typ av privatbostad du hyr ut.
Vad räknas som hyresintäkt?
All ersättning du får för uthyrningen räknas som hyresintäkt, inklusive belopp som täcker el, bredband eller andra tjänster om hyresgästen betalar ett fast schablonbelopp för dem. Betalar hyresgästen i stället den faktiska kostnaden för till exempel el, ska den delen inte räknas in i hyresintäkten.
Måste jag betala skatt om jag går med underskott?
Nej. Blir dina avdrag större än hyresintäkten uppstår ett underskott, och då ska du varken deklarera eller betala någon skatt för uthyrningen det året. Du får dock inte heller spara eller dra av underskottet i övriga delar av din inkomstdeklaration.
Hur fungerar avdraget för bostadsrättsavgift?
Du får dra av den del av din månadsavgift till bostadsrättsföreningen som avser den uthyrda perioden och den uthyrda delen av lägenheten. Ett eventuellt kapitaltillskott i avgiften får aldrig dras av, och gemensamma utrymmen som kök och badrum räknas inte som uthyrd del.
Hur fungerar 20-procentsavdraget för hus och villa?
Hyr du ut ett småhus eller en villa får du, i stället för avdrag för verkliga kostnader, dra av 20 procent av hyresintäkten som ett schablonavdrag för ökade driftskostnader. Det gäller oavsett vad dina faktiska kostnader för el, vatten och sophämtning faktiskt varit under uthyrningsperioden.
Vad gäller om jag hyr ut en oäkta bostadsrätt?
En bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening räknas inte som privatbostad, och då gäller särskilda regler. Du får då inte göra något schablonavdrag alls. I stället får du dra av bland annat årsavgiften till föreningen (förutom kapitaltillskott), bostadsförmånens värde och kostnader för reparation och underhåll som direkt beror på uthyrningen.
Måste jag deklarera även om plattformen redan rapporterat till Skatteverket?
Ja. Även om Skatteverket har fått uppgifter om att du hyrt ut via en digital plattform behöver du själv deklarera ditt överskott. Uppgifterna som Skatteverket redan har kan du se på Mina sidor under fliken Skatter och deklarationer, men de ersätter inte din egen deklaration av överskottet.
Vad händer om vi är flera som äger bostaden?
Schablonavdraget på 40 000 kronor delas mellan er utifrån er ägarandel eller andel på hyresavtalet — det går alltså inte att flera ägare gör var sitt fullt schablonavdrag för samma bostad. Även ett eventuellt tilläggsavdrag och det slutliga överskottet fördelas på samma sätt mellan ägarna.
Kan jag hyra ut mer än en bostad samtidigt?
Ja, och då gör du en separat beräkning med eget schablonavdrag för varje bostad som räknas som privatbostad, även om bostäderna ligger på samma tomt. Du får bara ett schablonavdrag per bostad, även om du har flera olika inkomster kopplade till samma bostad, till exempel uthyrning plus försäljning av överskottsel.
Skiljer sig skatten mellan Samtrygg och Qasa?
Nej, skattereglerna styrs av Skatteverket och är identiska oavsett vilken plattform du använder för att hyra ut. Det som kan skilja sig är hur enkelt det blir att dokumentera din hyresintäkt och dina kostnader — något som i sin tur påverkar hur enkelt det blir att göra en korrekt uträkning inför deklarationen.
Hur väljer jag mellan Samtrygg och Qasa när jag ska hyra ut?
Om du värdesätter att direkt kunna se din faktiska hyresintäkt utan att räkna ut avgiften separat är Samtryggs modell, där avgiften redan är inräknad i det visade priset, ofta enklare att utgå från i din skatteuträkning. Qasa kan ändå vara ett relevant alternativ om du prioriterar andra faktorer, som deras matchningsfunktion eller stöd för internationella hyresgäster utan svenskt personnummer.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna: du betalar 30 procent skatt på överskottet av din uthyrning, aldrig på hela hyresintäkten. Alla som hyr ut en privatbostad får ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor per bostad och år, men vilket ytterligare avdrag du kan göra beror på om du hyr ut en bostadsrätt (avdrag för BRF-avgiften) eller ett hus (20 procent av hyresintäkten). Blir avdragen större än intäkten uppstår ett underskott, och då slipper du både deklaration och skatt för det året — men får heller inte spara underskottet.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
