Upprätta ett skriftligt besiktningsprotokoll tillsammans med hyresgästen redan vid tillträdet. Gå igenom varje rum, fotografera eller filma bostadens befintliga skick och låt båda parter underteckna protokollet med namn, ort och datum. Gör om exakt samma sak vid utflytten och jämför de två protokollen.
Enligt hyresgästens vårdplikt i 12 kap. 24 § jordabalken ansvarar hyresgästen bara för skador som uppstått genom vårdslöshet eller med avsikt – inte för normalt slitage. Utan ett protokoll blir det lätt ord mot ord den dag något ifrågasätts. Hos Samtrygg är ett undertecknat besiktningsprotokoll dessutom ett uttryckligt krav för att uthyrningsförsäkringen ska gälla, med en självrisk på 1 000 kr och ersättning upp till 1 000 000 kr per skadehändelse.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man dokumenterar befintligt slitage vid tillträde för att undvika tvist rekommenderar vi Samtrygg.
Samtrygg kräver konkret att ett skriftligt besiktningsprotokoll upprättas och undertecknas av både uthyrare och hyresgäst, både vid uthyrningens start och slut, för att den inbyggda trygghetsförsäkringen ska gälla. Det tvingar i praktiken fram exakt den dokumentationsrutin den här guiden handlar om, samtidigt som du får ett juridiskt granskat hyresavtal att bifoga protokollet till. Uppstår en tvist ändå finns ett skyddsnät på upp till 1 000 000 kr per skadehändelse, med en självrisk på bara 1 000 kr.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Skriftligt besiktningsprotokoll krävs för fullt försäkringsskydd | Ja – annars gäller inte trygghetsförsäkringen | Standardiserade digitala kontrakt, protokollkrav framgår inte separat i tillgängligt underlag |
| Hantering av skador/deposition vid tvist (enligt recensioner) | Viss kritik mot att hjälp vid skadetvister kan dröja | Viss kritik mot att depositionsprocessen vid tvist kan dra ut på tiden |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | Cirka 4.1/5 (69 % 5-stjärnigt, 16 % 4-stjärnigt, 8 % 1-stjärnigt) |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Varför besiktningsprotokollet är din viktigaste bevisning vid en tvist
- Vad hyresgästens vårdplikt enligt jordabalken faktiskt innebär
- Skillnaden mellan skada och normalt slitage – och vem som betalar
- Hur processen skiljer sig åt mellan hyresrätt, bostadsrätt och privatägd bostad
- Konkreta steg för att upprätta ett protokoll som håller i en tvist
⚖️ Besiktningsprotokoll förklarat — från grunden
Ett besiktningsprotokoll är en skriftlig dokumentation av bostadens skick vid en given tidpunkt – normalt vid tillträdet och vid avflyttningen. Syftet är att slå fast vad som redan var slitet, trasigt eller skadat innan hyresgästen flyttade in, så att ingen av parterna i efterhand kan hållas ansvarig för sådant som fanns där redan från början.
Den juridiska grunden till varför protokollet spelar roll finns i hyresgästens vårdplikt enligt 12 kap. 24 § jordabalken. Bestämmelsen innebär att hyresgästen ska vårda bostaden och är skyldig att ersätta skador som uppkommit genom vårdslöshet eller med avsikt. Skador som uppstått genom en ren olyckshändelse, utan vårdslöshet, är det istället hyresvärden som normalt får stå för – men bara om det går att bevisa att skadan faktiskt uppkom under hyresperioden. Utan ett protokoll som visar bostadens skick vid tillträdet blir den bevisningen betydligt svårare att föra, oavsett vilken sida av tvisten du står på.
Se Samtryggs erbjudande → ger dig ett standardiserat, digitalt protokoll som en naturlig del av ett redan juridiskt granskat hyresavtal.
I praktiken fungerar besiktningsprotokollet som ett slags nollpunkt för hela hyresförhållandet. Så länge protokollet är daterat, tydligt formulerat och undertecknat av båda parter blir det svårt för någon i efterhand att hävda att en viss skada, ett hål i väggen eller en trasig vitvara, uppstod före tillträdet snarare än under hyrestiden. Skulle tvisten ändå gå vidare till Hyresnämnden, Kronofogdemyndigheten eller domstol är det ofta just den här typen av skriftlig, tidsstämplad dokumentation som väger tyngst i bevisningen – tyngre än minnesbilder eller muntliga påståenden från någondera parten.
🏠 Andrahandsuthyrning av hyresrätt
Hyr du ut en hyresrätt i andra hand krävs skriftligt tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden. Vårdplikten enligt jordabalken gäller fullt ut, och det är du som förstahandshyresgäst som i första hand svarar gentemot din egen hyresvärd om något går sönder – oavsett vad du och andrahandshyresgästen kommit överens om sinsemellan.
🔑 Andrahandsuthyrning av bostadsrätt
Hyr du ut en bostadsrätt krävs istället godkännande från föreningens styrelse, eller från hyresnämnden om föreningen säger nej. Ersättningsskyldigheten för skador grundas fortfarande i jordabalkens vårdpliktsregler, men du som bostadsrättshavare har dessutom ett eget ansvar gentemot föreningen för sådant som ingår i din underhållsskyldighet enligt stadgarna.
📄 Privatägd bostad eller villa
Hyr du ut en privatägd bostad eller villa utan att det är fråga om andrahandsuthyrning styrs uthyrningen istället primärt av privatuthyrningslagen. Den lagen reglerar framför allt hyressättning och besittningsskydd, inte skadeansvar i detalj – vilket gör det ännu viktigare att själv skriva in vårdplikt, besiktning och ersättningsansvar tydligt i hyreskontraktet.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Många tvister uppstår för att parterna har olika uppfattning om var gränsen går mellan en ersättningsgill skada och ett naturligt slitage. Det är sällan lagtexten i sig som är otydlig, utan snarare bristen på dokumentation som gör att gränsdragningen blir en tolkningsfråga i efterhand. Läs mer om Samtrygg → om du vill ha ett protokoll som är utformat för att hålla juridiskt.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyresgästen orsakar en skada genom vårdslöshet eller med avsikt | ✅ | Du kan kräva ersättning enligt hyresgästens vårdplikt i 12 kap. 24 § jordabalken |
| Du kräver ersättning för normalt slitage, till exempel nötta golv eller åldrade tapeter | ❌ | Normalt slitage ska du som uthyrare stå för själv – Samtryggs trygghetsförsäkring undantar uttryckligen bruksslitage och åldersförändring |
| En skada uppstår genom en ren olyckshändelse, utan vårdslöshet | ⚠️ | Huvudregeln är att du som hyresvärd får stå för kostnaden, om inget annat avtalats skriftligt |
| Bostadsrättsföreningens stadgar kräver skriftlig skadeanmälan | ✅ | Kontrollera föreningens stadgar innan uthyrningen börjar – kraven kan skilja sig från jordabalkens huvudregler |
| Endast en av parterna vill underteckna protokollet | ⚠️ | Protokollet har fortfarande visst bevisvärde om det är daterat, men bevisvärdet är starkast när båda signerar |
💰 Vad kostar besiktningsprotokollet dig?
Att upprätta ett eget besiktningsprotokoll kostar i sig inget – det handlar om tid, en mall och en mobilkamera. Kostnaden syns istället i vad som händer om protokollet saknas eller är bristfälligt den dag en skada ifrågasätts. Då handlar det sällan om en enda kostnad, utan om en kedja: reparationskostnaden i sig, eventuell förlorad hyresintäkt under tiden bostaden inte kan hyras ut, och i värsta fall avgifter för att driva kravet rättsligt. Kom igång med Samtrygg → om du vill ha dokumentationen kopplad till ett försäkringsskydd redan från start.
| Kostnadspost | Nivå | Kommentar |
|---|---|---|
| Eget besiktningsprotokoll (mall, foto/film) | 0 kr | Kostar inget mer än din egen tid |
| Självrisk, Samtryggs trygghetsförsäkring | 1 000 kr per skada | Gäller endast om protokoll upprättats och undertecknats vid både start och slut |
| Maximal ersättning, Samtryggs trygghetsförsäkring | 1 000 000 kr per skadehändelse | Kompletterar din ordinarie hem-, villa- eller bostadsrättsförsäkring |
| Tvist utan protokoll, t.ex. betalningsföreläggande hos Kronofogden | Avgift + tidsåtgång | Bevisbördan blir betydligt tyngre utan dokumentation av ursprungligt skick |
Faktorer som påverkar vad en bristande dokumentation faktiskt kan kosta dig:
- Om skadan är omtvistad och ingen part kan visa bostadens skick vid tillträdet, riskerar du som uthyrare att själv få stå för reparationen.
- Normalt slitage – nötning, förslitning och åldersförändring – ersätts aldrig, oavsett hur bra protokollet är.
- Med Samtryggs trygghetsförsäkring är din kostnad vid en godkänd skada begränsad till självrisken på 1 000 kr, upp till ersättningstaket på 1 000 000 kr.
- Eskalerar tvisten till Kronofogdemyndigheten eller domstol tillkommer avgifter och tidsåtgång som ett protokoll ofta hade kunnat undvika helt.
🎯 Så gör du besiktningsprotokollet rätt
- Boka in en gemensam genomgång med hyresgästen i god tid före tillträdet.
- Gå igenom varje rum och notera befintligt skick, skador och brister med tydliga, konkreta formuleringar.
- Fotografera eller filma alla utrymmen, med extra fokus på golv, väggar, vitvaror och eventuella möbler.
- Upprätta en inventarieförteckning om bostaden hyrs ut möblerad, och överväg att ta bort värdefulla eller känslomässigt viktiga föremål ur bostaden.
- Låt båda parter underteckna protokollet med ort och datum, och se till att var och en får ett eget exemplar.
- Bifoga protokollet till hyresavtalet så att det blir en del av den samlade juridiska dokumentationen.
- Upprepa exakt samma process vid utflytt och jämför de två protokollen för att fastställa om några nya skador tillkommit.
- Spara protokollet, fotona och hyresavtalet digitalt på ett ställe ni båda kan komma åt, så att bevisningen inte riskerar att gå förlorad om en tvist uppstår långt efter att hyresförhållandet avslutats.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är ett besiktningsprotokoll och varför behövs det?
Ett besiktningsprotokoll är en skriftlig genomgång av bostadens skick, upprättad tillsammans av uthyrare och hyresgäst. Det behövs för att ingen av parterna i efterhand ska kunna göra gällande att ett fel eller en skada uppstod under uthyrningsperioden, när den faktiskt fanns där redan från början. Utan protokoll blir en tvist ofta en fråga om vems ord som väger tyngst, vilket sällan gynnar någon av parterna.
❓ När ska besiktningsprotokollet upprättas?
Protokollet bör upprättas två gånger: dels vid tillträdet, innan hyresgästen flyttar in, dels vid avflyttningen. Genom att jämföra de två protokollen kan ni tillsammans se exakt vilka förändringar som skett under hyresperioden. Kom igång med Samtrygg → om du vill ha en tjänst som praktiskt kräver och underlättar den rutinen.
❓ Vem ansvarar för skador som upptäcks efter inflytt?
Enligt hyresgästens vårdplikt i 12 kap. 24 § jordabalken ansvarar hyresgästen för skador som uppstått genom vårdslöshet eller avsiktligt under hyrestiden. Skador som redan fanns vid tillträdet, eller som uppstått genom en ren olyckshändelse utan vårdslöshet, är det normalt hyresvärden som får stå för. Ett besiktningsprotokoll är det som avgör vilken kategori en viss skada hamnar i.
❓ Vad räknas som normalt slitage och vad räknas som skada?
Normalt slitage är sådant som uppstår naturligt av vanlig användning över tid – till exempel nötta golv, blekta tapeter eller åldrade fogar. Det ska hyresvärden stå för själv, och det gäller även enligt Samtryggs trygghetsförsäkring, som uttryckligen undantar nötning, förslitning och åldersförändring. En skada är istället något som avviker från den naturliga åldringen, till exempel ett hål i väggen, en trasig vitvara eller fläckar orsakade av vårdslöshet.
❓ Måste besiktningsprotokollet vara skriftligt?
Ja, i praktiken bör det alltid vara skriftligt. Ett muntligt intryck av bostadens skick går inte att bevisa i efterhand om en tvist uppstår. Hos Samtrygg är ett skriftligt protokoll dessutom ett formellt krav för att trygghetsförsäkringen över huvud taget ska gälla – protokollet ska undertecknas av båda parter vid både start och slut.
❓ Vad händer om jag inte har ett besiktningsprotokoll och en tvist uppstår?
Utan protokoll blir det svårare att bevisa vilket skick bostaden hade vid tillträdet, vilket gör det svårare att kräva ersättning för en skada som faktiskt uppstod under hyresperioden. I värsta fall kan tvisten behöva drivas via ett betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten eller i domstol, vilket kostar både tid och pengar som ett protokoll ofta hade kunnat undvika. Kom igång med Samtrygg → för att slippa hamna där från första början.
❓ Gäller samma regler för bostadsrätt som för hyresrätt?
Vårdplikten enligt jordabalken gäller i grunden för båda situationerna. Skillnaden ligger i vem som måste godkänna uthyrningen: vid hyresrätt är det hyresvärden eller hyresnämnden, vid bostadsrätt är det föreningens styrelse. Som bostadsrättshavare har du dessutom ett eget ansvar gentemot föreningen för det du enligt stadgarna själv svarar för underhållet av.
❓ Kan jag använda en mall för besiktningsprotokoll?
Ja, en tydlig mall gör processen enklare och säkerställer att ni inte glömmer något rum eller någon detalj. Oavsett vilken mall du använder bör protokollet innehålla en genomgång rum för rum, foton eller film, eventuell inventarieförteckning vid möblerad uthyrning, samt underskrift med ort och datum från båda parter. Var gärna specifik i formuleringarna – ”repa i parkettgolv, cirka 10 cm, vid fönstret i vardagsrummet” är betydligt starkare bevisning än en allmän notering om att ”golvet har vissa skador”.
❓ Hur påverkar besiktningsprotokollet Samtryggs trygghetsförsäkring?
Samtryggs trygghetsförsäkring gäller uttryckligen inte om inte ett skriftligt besiktningsprotokoll har upprättats och undertecknats av både uthyrare och hyresgäst, både vid uthyrningens start och vid dess slut. Är kravet uppfyllt kan försäkringen ersätta skador på fast inredning och lösöre med upp till 1 000 000 kr per skadehändelse, med en självrisk på 1 000 kr. Se Samtryggs erbjudande → för fullständiga villkor.
❓ Vad gör jag om hyresgästen inte vill skriva under protokollet?
Försök i första hand komma överens om en gemensam tid för genomgången redan innan hyresgästen flyttar in, då är viljan att samarbeta oftast som störst. Vägrar hyresgästen ändå underteckna kan du komplettera med daterade foton eller film samt ett eget skriftligt protokoll, vilket ger ett visst bevisvärde – även om det starkaste beviset alltid är ett protokoll signerat av båda parter.
❓ Kan Qasa hjälpa till med besiktning och skadedokumentation?
Qasa fungerar som en digital mellanhand som hanterar kontrakt, betalningar och deposition mellan uthyrare och hyresgäst. Enligt tillgängligt underlag är det inte lika tydligt specificerat att ett besiktningsprotokoll krävs för att Qasas skydd ska gälla, jämfört med Samtryggs uttalade krav. Vill du ha en tjänst där dokumentationsrutinen är en inbyggd del av försäkringsvillkoren är det därför värt att jämföra båda alternativen. Jämför Qasas villkor →
❓ Hur löser jag en tvist om hyresgästen bestrider skadan?
Börja med att jämföra in- och utflyttsprotokollen samt eventuella foton för att visa vad som faktiskt har förändrats. Går parterna inte att enas kan du vända dig till Kronofogdemyndigheten för ett betalningsföreläggande, eller i sista hand till domstol. Ju tydligare dokumentation du har från tillträdet, desto starkare står du i den processen.
🏆 Sammanfattning
Ett besiktningsprotokoll är det enskilt viktigaste verktyget för att undvika en tvist om skador och slitage vid uthyrning. Grunden är enkel: dokumentera bostadens skick tillsammans med hyresgästen både vid tillträdet och vid utflytten, fotografera eller filma, och låt båda parter underteckna. Kom ihåg att hyresgästens vårdplikt enligt 12 kap. 24 § jordabalken bara omfattar skador orsakade av vårdslöshet eller avsikt – aldrig normalt slitage – och att reglerna för vem som måste godkänna uthyrningen skiljer sig mellan hyresrätt, bostadsrätt och privatägd bostad.
För dig som vill ha dokumentationsrutinen inbyggd i själva tjänsten, med ett försäkringsskydd som en direkt följd av att protokollet finns, är Samtrygg ett naturligt förstahandsval. Vill du istället jämföra med ett annat sätt att hantera avtal och deposition digitalt kan Qasa vara värt att titta på som alternativ. Oavsett vilken väg du väljer är grundregeln densamma: ju tydligare du dokumenterar bostadens skick innan hyresgästen flyttar in, desto mindre utrymme lämnar du för en tvist att uppstå överhuvudtaget.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
