Att hyra ut till sitt barn eller en annan närstående för en lägre hyra än marknadsmässig är i sig inte olagligt. Privatuthyrningslagen sätter ett tak för hyran (kapital- och driftskostnad), inte ett golv — parterna är fria att komma överens om en lägre summa. Den verkliga skattefällan handlar istället om avdrag: om dina avdrag (schablonavdrag 40 000 kr plus faktiska kostnader) blir större än hyresintäkten uppstår ett underskott — och det underskottet får du aldrig dra av mot annan inkomst. Många tror att en billig uthyrning till barnet ger en skattemässig fördel. Det gör den inte.
Ett viktigt undantag: hyr du själv en hyresrätt och vill hyra ut den vidare till ditt barn krävs hyresvärdens skriftliga godkännande — oavsett släktskap.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man hyr ut till ett barn eller en närstående utan att hamna i en skattefälla eller en otydlig överenskommelse rekommenderar vi Samtrygg.
Även när hyresgästen är ens eget barn uppstår praktiska frågor: vad händer om hyran inte betalas en månad, vem står för en skada i lägenheten, och finns det ett avtal som håller om något går snett i familjen? Samtrygg ger ett juridiskt granskat hyresavtal, en hyresgaranti om hyran uteblir och en uthyrningsförsäkring som täcker skador — allt sådant som lätt glöms bort just för att man litar på sin närstående. Det kostar dig som uthyrare ingenting att skapa avtalet.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Juridiskt avtal och trygghetsförsäkring vid familjeuthyrning | Ingår kostnadsfritt för uthyraren, med uthyrningsförsäkring mot skador | Standardiserade digitala kontrakt, men försäkringsomfattning varierar per avtal |
| Skydd om hyran uteblir (hyresgaranti) | Ja — hyran garanteras oavsett om hyresgästen betalar i tid | Serviceavgift läggs på hyran; utbetalningar har enligt recensioner ibland dröjt |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (cirka 3 000 recensioner) | 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång med Samtrygg → | Se Qasas erbjudande → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Varför en låg hyra till ett barn eller en närstående sällan är olaglig i sig
- Den vanligaste skattefällan: varför ett underskott inte går att dra av mot annan inkomst
- Hur schablonavdraget på 40 000 kr och andra avdrag räknas ut i praktiken
- Vad som gäller om bostaden i stället är en hyresrätt som hyrs ut i andra hand
- Hur du dokumenterar uthyrningen rätt så att du slipper problem med Skatteverket eller bostadsrättsföreningen
⚖️ Uthyrning till närstående och barn förklarat — från grunden
När du hyr ut en bostadsrätt, en villa eller en ägarlägenhet som du äger själv — till exempel till ditt barn — är det i första hand privatuthyrningslagen (lagen om uthyrning av egen bostad) som styr förhållandet mellan dig och hyresgästen. Lagen säger att hyran ska baseras på kostnaderna för bostaden och inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden. Kapitalkostnaden räknas ut som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde — en riktpunkt är att räntan ligger ett par procentenheter över Riksbankens referensränta. Driftskostnaden är till exempel avgift till bostadsrättsföreningen, el och bredband.
Lägg märke till vad lagen faktiskt reglerar: ett tak, inte ett golv. Ingenstans i lagtexten finns en regel om att hyran måste vara marknadsmässig eller täcka dina kostnader. Parterna är fria att komma överens om en lägre hyra, och hyresnämnden kan inte pröva återbetalning av en hyra som redan är för låg — nämnden kan bara pröva om hyran är oskäligt hög.
Läs mer om Samtryggs trygga hyresavtal →
Det finns också en viktig nyans kring privatbostadsstatus. Skatteverket räknar en bostad som privatbostad om ägaren eller närstående använder mer än hälften av ytan för permanent- eller fritidsboende. Ett barn räknas som närstående i det här sammanhanget, vilket innebär att föräldern normalt behåller sin privatbostadsstatus (och därmed rätten till schablonavdrag och kapitalvinstreglerna för privatbostad) även när det är barnet som bor i lägenheten och betalar hyran.
Samma princip — tak, inte golv — gäller om det i stället handlar om en hyresrätt som hyras ut vidare i andra hand. Enligt hyreslagen (jordabalken 12 kap) får förstahandshyresgästen inte ta ut en högre hyra än vad han eller hon själv betalar, med ett tillägg på högst 15 procent om lägenheten är möblerad. Även här är lagens fokus att skydda andrahandshyresgästen mot en ockerhyra, inte att kräva en viss lägsta nivå. Skillnaden mot en ägd bostad är i stället att uthyrning av en hyresrätt alltid kräver hyresvärdens skriftliga samtycke eller hyresnämndens tillstånd — ett krav som gäller lika strikt oavsett om andrahandshyresgästen är en helt utomstående person eller ens eget barn. Att hyra ut utan tillstånd räknas som en förverkandegrund enligt hyreslagen, vilket i värsta fall innebär att förstahandskontraktet sägs upp.
Skattefällan uppstår i steget efter: när hyresintäkten ska deklareras. Skatteverkets regler ger dig rätt att dra av ett schablonavdrag på högst 40 000 kr per bostad och år, plus — beroende på bostadstyp — ytterligare avdrag för till exempel 20 procent av hyresintäkten (småhus) eller den avgift du själv betalar till bostadsrättsföreningen för den uthyrda delen och tiden. Om summan av dessa avdrag överstiger hyresintäkten blir resultatet ett underskott. Ett sådant underskott ger varken skatt att betala eller ett avdrag att använda mot andra kapitalinkomster — det försvinner helt enkelt.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Sätta en hyra lägre än marknadshyra till ditt barn i en bostadsrätt eller villa du äger | ✅ | Parterna avtalar fritt; privatuthyrningslagen begränsar bara en påtagligt hög hyra |
| Dra av ett underskott (avdrag större än hyresintäkt) mot annan kapitalinkomst | ❌ | Underskottet är förlorat — det går inte att kvitta mot andra inkomster i deklarationen |
| Hyra ut en hyresrätt i andra hand till ditt barn utan hyresvärdens godkännande | ❌ | Krav på tillstånd gäller alltid, oavsett släktskap — annars förverkandegrund enligt hyreslagen |
| Ta ut en hyra som är påtagligt högre än kapital- och driftskostnaden från ett barn | ⚠️ | Kan prövas och sättas ned av hyresnämnden om hyresgästen begär det |
| Hyra ut din bostadsrätt till ditt barn efter godkännande från föreningens styrelse | ✅ | Uttryckligen erkänt godtagbart skäl enligt bostadsrättslagen sedan 2014 |
| Låta barnet bo helt gratis, utan avtal eller angiven hyra | ⚠️ | Räknas normalt inte som uthyrning alls — ingen hyresintäkt, inget schablonavdrag att utnyttja |
💰 Vad kostar en för låg hyra till närstående i praktiken?
Det korta svaret är att en låg hyra sällan kostar dig något i extra skatt — problemet är snarare att den sällan sparar dig något heller. Så här räknar Skatteverket:
| Avdragstyp | Gäller för | Belopp/regel |
|---|---|---|
| Schablonavdrag | Alla bostadstyper | Max 40 000 kr per bostad och år (inte per person) |
| Avdrag för hyresintäkten | Småhus/villa | 20 % av hyresintäkten |
| Avdrag för avgift | Bostadsrätt | Den avgift du själv betalar för den uthyrda delen och tiden |
| Avdrag för hyra | Hyresrätt (andrahand) | Den hyra du själv betalar till hyresvärden, för uthyrd del och tid |
| Skatt på överskott | Alla bostadstyper | 30 % kapitalskatt på det som blir kvar efter avdrag |
Räkneexempel: Föräldern hyr ut sin bostadsrätt till sin son för en medvetet låg hyra
En förälder äger en bostadsrätt (inte den man själv bor i) och vill hjälpa sin son genom att bara ta ut 2 000 kr i månadshyra i stället för en marknadsmässig hyra på cirka 9 000 kr. Föräldern betalar 5 000 kr i månadsavgift till föreningen och hyr ut hela lägenheten under ett helt år.
- Hyresintäkt: 2 000 kr × 12 månader = 24 000 kr
- Schablonavdrag: 40 000 kr (maxbelopp)
- Avdrag för föreningens avgift (hela avgiften, eftersom hela lägenheten hyrs ut): 5 000 kr × 12 månader = 60 000 kr
- Totala avdrag: 40 000 kr + 60 000 kr = 100 000 kr
- Resultat: 24 000 kr − 100 000 kr = −76 000 kr
Föräldern ska varken deklarera eller betala någon skatt för uthyrningen — men underskottet på 76 000 kr får inte dras av mot någon annan inkomst. Hade föräldern i stället tagit ut en hyra närmare marknadsnivån hade utfallet skattemässigt sett likadant ut upp till den punkt där hyresintäkten överstiger avdragen; först då uppstår ett överskott att skatta för. Poängen är att den låga hyran i sig varken gör situationen mer eller mindre förmånlig ur skattehänseende — den innebär bara att föräldern går miste om hyresintäkter man annars hade kunnat ta ut.
Se hur Samtrygg dokumenterar hyresavtalet korrekt →
Faktorer som påverkar utfallet i just ditt fall:
- Vilken bostadstyp det handlar om (småhus, bostadsrätt, ägarlägenhet eller hyresrätt) — avdragsreglerna skiljer sig åt
- Om ni är flera ägare till bostaden, eftersom schablonavdraget då delas efter ägarandel
- Hur stor del av bostaden som hyrs ut och under hur lång tid av året
- Om lägenheten hyrs ut möblerad, vilket kan ge rätt till ytterligare ersättning
- Om barnet betalar el och bredband till självkostnadspris (räknas inte som hyresintäkt) eller ett schablonbelopp (räknas som hyresintäkt)
🎯 Så gör du uthyrning till barn och närstående rätt
- Fastställ rätt regelverk för din bostadstyp. Villa, ägarlägenhet och bostadsrätt du äger själv följer privatuthyrningslagen. Hyr du en hyresrätt som du vill hyra ut vidare gäller i stället jordabalkens 12 kapitel.
- Räkna ut kostnadstaket enligt privatuthyrningslagen (kapitalkostnad + driftskostnad) så att du vet var den övre gränsen för en skälig hyra ligger — även om du tänker ta ut mindre.
- Sätt en hyra du själv är bekväm med, utan att räkna med att en låg hyra ger dig en skattefördel i form av ett avdragbart underskott.
- Sök nödvändigt tillstånd hos bostadsrättsföreningens styrelse (bostadsrätt) eller hyresvärden (hyresrätt) innan uthyrningen påbörjas — släktskap befriar dig inte från kravet.
- Skriv ett skriftligt hyresavtal, även om hyresgästen är ditt eget barn. Det klargör hyresnivå, uppsägningstid och vad som gäller vid en eventuell skada.
- Räkna ut ditt eventuella överskott varje år med Skatteverkets beräkningshjälp och deklarera det vid rätt punkt om ett överskott faktiskt uppstår.
- Överväg en plattform med hyresgaranti och trygghetsförsäkring för att undvika att en familjekonflikt övergår i en ekonomisk tvist om hyran uteblir eller något går sönder.
❓ Vanliga frågor
🏠 Är det olagligt att hyra ut till sitt barn för en billig hyra?
Nej. Privatuthyrningslagen begränsar hur hög hyra du får ta ut i förhållande till bostadens kapital- och driftskostnad, men det finns ingen motsvarande regel om en golvhyra. Du och ditt barn är fria att komma överens om en lägre summa, så länge ni har ett tydligt avtal om vad som gäller.
Se hur Samtrygg tar fram avtalet →
📊 Kan jag dra av ett underskott om hyran är lägre än mina kostnader?
Nej. Om summan av schablonavdraget (max 40 000 kr) och dina övriga avdrag överstiger hyresintäkten uppstår ett underskott. Det underskottet får varken sparas till kommande år eller dras av mot andra kapitalinkomster i din deklaration — det är helt enkelt förlorat.
🔑 Måste jag ha hyresvärdens tillstånd om jag hyr ut i andra hand till mitt barn?
Ja. Om du själv hyr en hyresrätt och vill hyra ut den vidare i andra hand till ditt barn krävs hyresvärdens skriftliga samtycke, eller i annat fall hyresnämndens tillstånd. Att hyresgästen är ett barn eller annan närstående är inget undantag från kravet — utan tillstånd riskerar du att förlora hyreskontraktet.
🏡 Räknas bostaden fortfarande som en privatbostad om bara mitt barn bor där?
Ja, i de flesta fall. Skatteverket räknar en bostad som privatbostad så länge ägaren eller en närstående — vilket inkluderar barn — använder mer än hälften av ytan för boende. Det innebär att du normalt behåller schablonavdraget och de förmånligare kapitalvinstreglerna för privatbostad även om det är ditt barn, och inte du själv, som faktiskt bor i lägenheten.
💰 Hur mycket får jag hyra ut för utan att betala någon skatt?
Det beror på dina avdrag, inte på ett fast takbelopp. Med ett schablonavdrag på 40 000 kr plus ytterligare avdrag (till exempel 20 procent av hyresintäkten för småhus, eller föreningsavgiften för bostadsrätt) hamnar den skattefria gränsen ofta klart över 40 000 kr per år. Använd Skatteverkets beräkningshjälp för att räkna ut exakt vad som gäller för din bostad.
🛑 Vad händer om jag helt struntar i att ta ut hyra av mitt barn?
Om det inte finns någon hyresintäkt alls uppstår heller ingen uthyrning i skatterättslig mening — och därmed inget schablonavdrag eller andra avdrag att utnyttja. Situationen räknas i praktiken som att barnet bor gratis, vilket kan vara helt i sin ordning rent civilrättsligt, men det ger dig inget att deklarera och inget att dra nytta av skattemässigt.
📄 Måste jag skriva ett hyresavtal även om hyresgästen är min dotter eller son?
Det finns inget generellt lagkrav på skriftligt avtal för att en uthyrning inom familjen ska vara giltig, men det är starkt att rekommendera. Ett avtal gör hyresnivån, uppsägningstiden och ansvaret vid en eventuell skada tydligt för båda parter, och det underlättar om ni någon gång behöver visa upp villkoren för föreningen, hyresnämnden eller Skatteverket.
🏢 Kan bostadsrättsföreningen neka uthyrning till mitt barn?
I teorin, men det är ovanligt. Sedan bostadsrättslagen ändrades 2014 räcker det att bostadsrättshavaren visar ett skäl för uthyrningen, och att upplåta lägenheten till sina egna barn är uttryckligen erkänt som ett godtagbart skäl. Föreningen gör ändå en skälighetsbedömning utifrån barnets ålder och hur länge uthyrningen är tänkt att pågå, och tillståndet är normalt tidsbegränsat.
⚖️ Vad räknas som en ”för hög” hyra enligt privatuthyrningslagen?
En hyra som är påtagligt högre än summan av en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde (kapitalkostnaden) och de faktiska driftskostnaderna, till exempel föreningsavgift, el och bredband. Är hyran påtagligt högre än detta kan hyresgästen få villkoren prövade av hyresnämnden, som då kan sätta ned hyran.
🏖️ Skiljer sig reglerna om jag hyr ut ett fritidshus till mitt barn?
Ja, delvis. Uthyrning av fritidshus följer Skatteverkets vanliga regler för privatbostad, med samma schablonavdrag på 40 000 kr och möjlighet till ytterligare avdrag på 20 procent av hyresintäkten — sammanlagt kan du alltså ta emot upp till 50 000 kr per år i praktiken skattefritt. Kom ihåg att kontrollera fritidshusförsäkringens villkor, eftersom samma regler som gäller när du själv vistas där normalt gäller även vid uthyrning till en närstående.
🏆 Sammanfattning
Den vanligaste missuppfattningen om att hyra ut till ett barn eller en närstående är inte att det skulle vara olagligt att ta ut en låg hyra — det är det inte. Missuppfattningen är att en låg hyra skulle ge en skattemässig fördel i form av ett avdragbart underskott. Så fungerar det inte: understiger hyresintäkten dina avdrag betalar du ingen skatt, men du förlorar samtidigt möjligheten att använda mellanskillnaden till något annat i din deklaration.
Tre saker är värda att ta med sig. För det första: privatuthyrningslagens regler handlar om ett tak för hyran, inte ett golv, så du och ditt barn kan avtala fritt om nivån. För det andra: din bostad behåller normalt sin status som privatbostad även när det är en närstående som bor där. För det tredje: om det rör sig om en hyresrätt i andra hand krävs alltid hyresvärdens tillstånd, oavsett hur nära ni är släkt.
Oavsett hur du väljer att lösa det praktiska är ett tydligt, skriftligt avtal den bästa försäkringen mot missförstånd — både med Skatteverket, med bostadsrättsföreningen och inom familjen.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
