Dagen innan hyresgästen flyttar in ska tre saker vara på plats: ett skriftligt hyresavtal, ett undertecknat besiktningsprotokoll med inventarieförteckning och bekräftelse på att alla nödvändiga godkännanden finns.
Hyr du ut en bostadsrätt i andra hand krävs styrelsens skriftliga samtycke enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen – utan det räknas uthyrningen som olovlig och kan leda till förverkande av nyttjanderätten enligt 7 kap. 18 § samma lag. Nedan går vi igenom samtliga 15 punkter, vad de kostar och hur en trygghetsförsäkring som Samtryggs påverkar vad som faktiskt krävs av dig som uthyrare.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad som måste vara klart dagen innan hyresgästen flyttar in rekommenderar vi Samtrygg.
Flera av punkterna på checklistan – besiktningsprotokoll, kreditprövning av hyresgästen och en tydlig ansvarsfördelning vid skador – är sådant som Samtryggs trygghetsförsäkring redan bygger in som krav och skydd i tjänsten. Det gör att du som uthyrare får en strukturerad process istället för att själv behöva hålla reda på varje juridiskt moment, samtidigt som hyresgästen får ett bakgrundskontrollerat kontrakt att luta sig mot.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Kreditprövning/verifiering av hyresgäst inför inflytt | Bakgrundskontroll och kreditprövning ingår i processen | Verifierade profiler lyfts fram som ett återkommande styrkeord av användare |
| Deposition/kaution | Depositionsfritt vid god kreditvärdighet, annars deposition motsvarande 2–3 månadshyror | Depositionshantering via en egen Qasa-garanti |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (cirka 3 000 recensioner) | Cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vilka 15 saker du bör ha kollat av innan hyresgästen får nycklarna
- Vad som är skillnaden på en tillåten och en olovlig andrahandsuthyrning av en bostadsrätt
- Vad besiktningsprotokoll, deposition och trygghetsförsäkring faktiskt kostar och skyddar mot
- Hur Samtrygg och Qasa hanterar de här momenten olika
- Svar på de vanligaste frågorna kring godkännande, nycklar och skador
⚖️ Vad krävs juridiskt innan inflytt?
Den här guiden utgår från att du hyr ut en bostadsrätt i andra hand – den vanligaste situationen för uthyrare som använder tjänster som Samtrygg och Qasa. Hyr du istället ut en hyresrätt i andra hand gäller motsvarande krav på hyresvärdens eller hyresnämndens tillstånd enligt 12 kap. jordabalken istället för föreningens godkännande – reglerna nedan ska inte blandas ihop mellan de två situationerna.
För en bostadsrätt är utgångspunkten att bostadsrättsföreningens styrelse ska ha lämnat sitt samtycke till uthyrningen innan hyresgästen flyttar in, enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen. Samtycket är alltid tidsbegränsat enligt 7 kap. 11 §, vanligen till sex månader eller ett år i taget, och gäller bara den hyresgäst du har ansökt om att få hyra ut till. Ett vanligt skäl som styrelsen godkänner är arbete eller studier på annan ort, medan enbart önskan om att tjäna pengar på uthyrningen inte räknas som ett giltigt skäl. Säger styrelsen nej kan du begära prövning i hyresnämnden, som lämnar tillstånd om du har godtagbara skäl och föreningen saknar befogad anledning att neka.
Utöver godkännandet behöver du ett skriftligt hyresavtal där hyra, hyrestid och eventuell möblering framgår tydligt, samt en gemensam genomgång av bostadens skick tillsammans med hyresgästen innan inflytt. Om du väljer att gå via en plattform som Samtrygg hanteras avtalsskrivning, identitetskontroll och betalningsflöde digitalt, vilket gör att flera av de här juridiska momenten redan är avklarade när hyresgästen står med flyttkartongerna vid dörren.
Hyr du ut i mer än två år bör du dessutom skriva en särskild överenskommelse om att hyresgästen avstår från besittningsskydd – annars kan hyresgästen efter två år få rätt att bo kvar mot din vilja, och du behöver i så fall vända dig till hyresnämnden för att få tillbaka lägenheten.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyra ut utan styrelsens eller hyresnämndens godkännande | ❌ | Räknas som olovlig andrahandsuthyrning och kan leda till förverkande enligt 7 kap. 18 § bostadsrättslagen |
| Ta ut en deposition, t.ex. en extra månadshyra i förskott | ✅ | Vanlig och tillåten säkerhet, ska betalas tillbaka när hyresförhållandet upphör |
| Begära eller ta emot ersättning utöver hyran för att skriva avtalet | ❌ | Räknas som otillåten ersättning i samband med andrahandsupplåtelse |
| Kräva en reservnyckel utan att det avtalats med hyresgästen | ⚠️ | Ingen lagstadgad rätt till reservnyckel – kräver hyresgästens samtycke utom vid akuta nödsituationer (12 kap. 26 § jordabalken) |
| Sätta en hyra som klart överstiger kapital- och driftskostnaden | ⚠️ | Hyresnämnden kan sänka hyran vid prövning, dock utan retroaktiv återbetalningsskyldighet |
Två inline-CTA-ankare nedan hjälper dig komma vidare direkt om du redan vet att du vill ha hjälp med avtal och besiktning genom en plattform.
💰 Vad kostar det att göra rätt innan inflytt?
| Kostnadspost | Vad det innebär | Ungefärlig nivå |
|---|---|---|
| Samtryggs avgift | Läggs på hyran för hyresgästen, ingår i priset som visas i annonsen | 15 % av hyran |
| Samtryggs trygghetsförsäkring | Ingår i tjänsten, kräver undertecknat besiktningsprotokoll vid start och slut | Självrisk 1 000 kr, max ersättning 1 000 000 kr per skada |
| Qasas serviceavgift | Läggs på hyran som betalas av hyresgästen varje månad | Exakt procentsats anges inte i tillgänglig plattformsdata |
| Skatt på överskott | Schablonavdrag på hyresintäkten, resten beskattas som kapitalinkomst | 40 000 kr i schablonavdrag, 30 % skatt på överskottet |
Det som avgör din faktiska kostnad inför inflytten är i praktiken fyra saker:
- Om du sköter processen själv eller via en plattform. Egen hantering är avgiftsfri men lämnar dig utan inbyggd hyresgaranti eller trygghetsförsäkring.
- Om du kräver deposition. En deposition kostar dig inget men binder upp ett belopp som ska återbetalas korrekt vid utflytt.
- Om besiktningsprotokollet upprättas korrekt. Utan ett undertecknat protokoll vid både in- och utflytt gäller inte Samtryggs trygghetsförsäkring, vilket i praktiken kan bli den dyraste punkten att missa.
- Om hyran sätts för högt i förhållande till kapital- och driftskostnaden. Det kan utlösa en prövning i hyresnämnden och en lägre hyra framåt.
🎯 Så gör du checklistan rätt – 15 punkter dagen innan inflytt
- Bekräfta att styrelsens godkännande fortfarande gäller för rätt person och rätt tidsperiod enligt 7 kap. 10–11 § bostadsrättslagen.
- Kontrollera att hyresavtalet är underskrivet av båda parter och att hyra, hyrestid och eventuell möblering framgår.
- Upprätta och underteckna ett besiktningsprotokoll tillsammans med hyresgästen – ett krav för att Samtryggs trygghetsförsäkring ska gälla.
- Gör en inventarieförteckning över möbler och utrustning om bostaden hyrs ut möblerad.
- Fotografera eller filma bostaden rum för rum, inklusive redan befintliga skador eller slitage.
- Kontrollera hyresgästens kreditvärdighet och referenser innan nycklarna lämnas över.
- Fastställ och dokumentera depositionen i avtalet, till exempel en extra månadshyra i förskott.
- Se till att din egen bostadsrättsförsäkring är aktiv – trygghetsförsäkringen är ett komplement till den, inte en ersättning.
- Bekräfta att betalning och ev. hyresgaranti är aktiverad om du hyr ut via en plattform.
- Läs av och notera mätarställningar för el och eventuellt vatten inför inflytt.
- Bestäm frågan om reservnyckel och skriv in eventuell överenskommelse i avtalet.
- Informera hyresgästen om ordningsregler, tvättstuga, sophantering och föreningens stadgar.
- Ge styrelsen hyresgästens kontaktuppgifter innan inflytt, som föreningen ofta efterfrågar.
- Påminn hyresgästen om folkbokföringsreglerna – rätten att folkbokföra sig på adressen gäller från inflytt om boendet varar längre än ett år.
- Ta undan värdefulla eller känslomässigt viktiga föremål ur bostaden om den hyrs ut möblerad.
Går du igenom hela listan minskar du risken för tvister om skador, hyresnivå och deposition avsevärt – och om du vill slippa hantera avtal, kreditprövning och besiktning helt på egen hand är det här precis de moment Samtrygg sköter åt dig digitalt.
❓ Vanliga frågor
Måste jag ha styrelsens godkännande innan hyresgästen flyttar in?
Ja. Enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen ska styrelsen ha gett sitt samtycke till andrahandsuthyrningen. Saknas godkännande räknas uthyrningen som olovlig även om avtalet i sig är korrekt skrivet.
Vad händer om jag hyr ut utan godkännande?
Styrelsen ska då ge dig en tillsägelse. Rättar du dig inte kan nyttjanderätten till lägenheten förverkas enligt 7 kap. 18 § bostadsrättslagen, vilket innebär att du kan bli uppsagd med omedelbar avflyttning.
Måste jag göra en besiktning innan inflytt?
Ja, om du vill att en trygghetsförsäkring som Samtryggs ska gälla. Försäkringen kräver ett skriftligt besiktningsprotokoll undertecknat av både uthyrare och hyresgäst, både vid uthyrningens start och slut.
Har jag som uthyrare rätt till en reservnyckel?
Nej, inte automatiskt. En hyresvärd har ingen lagstadgad rätt till reservnyckel – det måste avtalas särskilt med hyresgästen. Undantaget är akuta nödsituationer där omedelbar tillsyn krävs enligt 12 kap. 26 § jordabalken.
Hur mycket deposition får jag ta ut?
Det finns inget lagstadgat maxbelopp, men en vanlig och rimlig nivå är en extra månadshyra i förskott som betalas tillbaka när hyresförhållandet upphör och ingen skada konstaterats.
Vem betalar självrisken om hyresgästen orsakar en skada?
Enligt hyresgästens vårdplikt i 12 kap. 24 § jordabalken ansvarar hyresgästen för skador som orsakats medvetet eller genom vårdslöshet, medan rena olyckshändelser är uthyrarens ansvar att ersätta.
Måste hyresgästen folkbokföra sig på adressen?
Hyresgästen har rätt att folkbokföra sig på adressen, men behöver inte göra det om boendet är tillfälligt och varar kortare tid än ett år. Du som uthyrare ska däremot folkbokföra dig på din nya adress om du själv flyttar därifrån.
Vad händer om jag tar ut för hög hyra?
Hyresgästen kan begära att hyresnämnden prövar hyran. Nämnden kan då fastställa en lägre nivå som gäller från ansökningsdagen, men det finns inte längre någon generell regel om retroaktiv återbetalning av tidigare betald överhyra för bostadsrättsuthyrning.
Är Samtryggs trygghetsförsäkring obligatorisk om jag hyr ut via plattformen?
Ja, den ingår som en obligatorisk gruppförsäkring för Samtryggs kunder som hyr ut lägenhet, villa, fritidshus eller bostadsrätt genom tjänsten, och premien betalas av Samtrygg.
Skiljer sig checklistan om jag hyr ut en hyresrätt istället för en bostadsrätt?
Ja, på en central punkt: istället för styrelsens samtycke behöver du hyresvärdens eller hyresnämndens skriftliga tillstånd enligt 12 kap. jordabalken. Övriga punkter – avtal, besiktning, deposition, mätarställning och nycklar – gäller i stort sett likadant oavsett upplåtelseform.
🏆 Sammanfattning
Ett giltigt godkännande, ett skriftligt avtal och ett undertecknat besiktningsprotokoll är de tre viktigaste sakerna att ha klart innan hyresgästen flyttar in – utan dem riskerar du både en olovlig uthyrning och en trygghetsförsäkring som inte gäller. Går du igenom samtliga 15 punkter minskar du risken för tvister om skador, hyresnivå och deposition betydligt.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
