Ja, du får hyra ut en bostad som ligger ute till försäljning, men villkoren beror på bostadstyp. Äger du en bostadsrätt krävs styrelsens tillstånd, och tillståndet gäller bara en bestämd tid och en bestämd hyresgäst. Äger du en villa eller ägarlägenhet gäller privatuthyrningslagen och inget föreningstillstånd behövs.
Hyresgästen saknar besittningsskydd, och som hyresvärd har du tre månaders uppsägningstid räknat från nästa månadsskifte. Hyresgästens skyldighet att ge tillträde regleras i 12 kap. 26 § jordabalken, men köparvisningar bör alltid skrivas in i hyresavtalet. Överskottet av hyresintäkten beskattas med 30% efter ett schablonavdrag på högst 40 000 kr.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man hyr ut sin bostad i andra hand medan den ligger ute till försäljning rekommenderar vi Samtrygg.
Under en försäljning vill du ha en hyresgäst som betalar i tid, ett avtal som är tidsbegränsat och skydd mot skador på inredningen. Samtrygg garanterar att hyran betalas ut i tid varje månad, kreditprövar hyresgästen och har en trygghetsförsäkring på upp till 1 000 000 kr per skadehändelse som ingår i tjänsten. Betyget på Trustpilot ligger på 4.3–4.4/5 efter nästan 3 000 recensioner.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
Båda plattformarna är mellanhänder för uthyrning mellan privatpersoner. Så här skiljer de sig på de punkter som väger tyngst när bostaden ska säljas:
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Skydd mot uteblivna hyror | Hyresgaranti: hyran betalas ut i tid varje månad, även om hyresgästen betalar sent | Hyresgaranti ingår enligt hyresvärdars omdömen, men försenade utbetalningar är det största klagomålet 2025–2026 |
| Skydd mot skador | Trygghetsförsäkring upp till 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr | Försäkring ingår enligt omdömen; kontrollera belopp och villkor hos Qasa |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | Cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vilka regler som gäller för bostadsrätt respektive villa och ägarlägenhet
- Hur du får styrelsens tillstånd och vad som händer om du hyr ut utan
- Vad hyresgästen måste tåla vid visningar och tillträde
- Vad uthyrningen kostar och hur hyresintäkten beskattas
- Hur du planerar hyrestiden efter tillträdesdagen
Vill du se hur ett tryggt uthyrningsupplägg ser ut i praktiken? Läs mer om Samtrygg →
⚖️ Uthyrning under försäljning förklarat — från grunden
Att en bostad ligger ute till försäljning ändrar inte reglerna för uthyrning. Det som avgör vad som gäller är vilken typ av bostad du äger. Hyresrätter säljs inte på bostadsmarknaden, så den här guiden gäller bostäder du själv äger.
🏠 Vilken bostadstyp gäller dina regler?
| Bostadstyp | Styrande regler | Tillstånd krävs? |
|---|---|---|
| Bostadsrätt | Bostadsrättslagen och föreningens stadgar styr tillståndet. Privatuthyrningslagen och 12 kap. jordabalken styr hyresförhållandet | Ja, styrelsens tillstånd (eller hyresnämndens) |
| Villa eller ägarlägenhet | Privatuthyrningslagen (lagen om uthyrning av egen bostad) | Nej |
📄 Bostadsrätt: styrelsens tillstånd är grunden
Om du vill hyra ut din bostadsrätt i andra hand krävs enligt bostadsrättslagen styrelsens tillstånd. Ansökan bör vara skriftlig och ange hur länge bostaden ska hyras ut, vilket skäl du har och vem som ska bo där. Flyttar en ny hyresgäst in krävs en ny ansökan, även om du redan har ett tillstånd.
Sedan 1 juli 2014 räcker det att du har ett skäl för uthyrningen. Vanliga godtagbara skäl är studier eller arbete på annan ort, provsamboende, vård samt utlands- eller militärtjänstgöring. Att bostaden ligger ute till försäljning finns inte bland de skäl som Fastighetsägarna räknar upp, och enbart viljan att få hyresintäkter är inte ett godtagbart skäl. Räkna därför med att styrelsen gör en prövning.
Säger styrelsen nej kan du vända dig till hyresnämnden. Nämnden ger tillstånd om du har skäl för upplåtelsen och föreningen saknar befogad anledning att vägra, och tillståndet blir alltid tidsbegränsat. Hyresnämnden tar inga avgifter av parterna, men var och en bär sina egna kostnader.
🏡 Villa och ägarlägenhet: inget föreningstillstånd men tydliga ramar
Privatuthyrningslagen gäller när du hyr ut en bostad du äger för annat än fritidsändamål. Du behöver inget tillstånd, men hyran får inte vara påtagligt högre än dina kapital- och driftskostnader, och hyresgästen saknar besittningsskydd. Hyr du ut två lägenheter gäller lagen bara för den första uthyrningen, och hyr du ut fler än två anses du bedriva näringsverksamhet.
🔑 Tillträde och visningar: 12 kap. 26 § jordabalken
Hyresgästens skyldighet att ge hyresvärden tillträde regleras i 12 kap. 26 § jordabalken, som gäller även när du som bostadsrättshavare eller villaägare hyr ut din bostad. Utan uppskov har du rätt till tillträde i brådskande lägen, till exempel för nödvändig tillsyn eller arbeten som kan orsaka skada om de skjuts upp. En hyresgäst som vägrar i ett sådant läge kan riskera att hyresrätten förverkas.
I övriga fall är huvudregeln att hyresgästen först har gett sitt samtycke. Du har heller ingen lagstadgad rätt till en reservnyckel, men det kan avtalas i hyreskontraktet. Samtrygg beskriver att visningar ska hållas på en tid som passar hyresgästen, efter förvarning och med hyresgästens godkännande, och att hyresgästen inte behöver vara närvarande. Samma utgångspunkt är den säkra för köparvisningar, och därför bör du reglera dem i avtalet innan hyresgästen flyttar in.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyra ut bostadsrätt med styrelsens eller hyresnämndens tillstånd | ⚠️ | Kräver skäl och gäller en bestämd tid och en bestämd hyresgäst |
| Hyra ut bostadsrätt utan tillstånd | ❌ | Nyttjanderätten kan förverkas, och du kan bli uppsagd till avflyttning |
| Hyra ut villa eller ägarlägenhet utan föreningstillstånd | ✅ | Privatuthyrningslagen gäller när uthyrningen inte är för fritidsändamål |
| Hyra ut bostadsrätt bara för att få hyresintäkter | ⚠️ | Styrelsen behöver inte godta det som skäl |
| Hålla köparvisning medan hyresgästen bor kvar | ⚠️ | Kräver förvarning och en ordning som är avtalad i förväg |
| Gå in i bostaden utan förvarning | ❌ | Endast i brådskande fall, till exempel nödvändig tillsyn |
| Ta ut hyra påtagligt över dina kostnader | ❌ | Hyresnämnden kan besluta om en lägre hyra |
| Tidsbestämt avtal som löper ut före tillträdesdagen | ✅ | Ett tidsbestämt avtal upphör vid hyrestidens utgång utan uppsägning |
| Korttidsuthyrning per dygn eller vecka | ⚠️ | Kan likna hotellverksamhet och ge momsplikt; Samtrygg och Qasa är till för bostadsuthyrning mellan privatpersoner |
📄 Klausuler för visning och tillträde
Skriv in köparvisningarna i hyresavtalet i stället för att förhandla fram dem i efterhand. Följande punkter brukar behöva regleras:
- Förvarning: hur lång tid i förväg du ska meddela en visning ([X] timmar eller dagar)
- Tider: vilka dagar och tider som passar hyresgästen
- Närvaro: att hyresgästen inte behöver vara hemma under visningen
- Brådskande fall: att du får komma in utan förvarning vid nödvändig tillsyn
- Nycklar: om du ska ha en reservnyckel, vilket måste avtalas eftersom rätten inte finns i lag
- Slutdatum: att avtalet löper ut före den planerade tillträdesdagen
Skriv också ner bostadens skick vid inflyttning. Jämför Samtryggs villkor →
💰 Vad kostar uthyrning under försäljning?
Kostnaden består av tre delar: avgifter kring uthyrningen, hyran du får ta ut och skatten på överskottet. Hyresintäkten beskattas separat från en eventuell kapitalvinst när du säljer bostaden.
⚖️ Hyran: det här får du ta ut
För en bostadsrätt är parterna fria att komma överens om hyran, men den ska inte sättas påtagligt högre än dina kapital- och driftskostnader. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, och spelar ingen roll om du har lånat pengar till bostaden. Som riktpunkt kan avkastningsräntan ligga ett par procentenheter över Riksbankens referensränta. Driftskostnader är till exempel avgiften till föreningen samt el och bredband, och vid möblerad uthyrning får du ta ut ersättning för möbler och utrustning.
Anser hyresnämnden att hyran är för hög kan den besluta om en lägre hyra som gäller från ansökningsdagen. Du kan inte kräva att hyran höjs i efterhand om du tagit ut för lite. Regeln om högst 15% påslag för möbler gäller andrahandsuthyrning av hyresrätt och är inte relevant för din bostad.
📊 Avgifter och avdrag i överblick
| Post | Bostadsrätt | Villa eller ägarlägenhet |
|---|---|---|
| Avgift till föreningen för uthyrning | Högst 10% av ett prisbasbelopp per år, om stadgarna anger det | Ingen |
| Schablonavdrag | 40 000 kr per år och bostad, bara för de månader du äger bostaden | 40 000 kr per år och bostad, bara för de månader du äger bostaden |
| Övriga avdrag | Månadsavgiften (utan kapitaltillskott) för uthyrda dagar och uthyrd del, samt föreningens uthyrningsavgift | 20% av hyresintäkten |
| Skatt | 30% av överskottet | 30% av överskottet |
Hos Samtrygg är det gratis att lägga upp en annons som uthyrare. Plattformens avgift på 15% läggs ovanpå den hyra du satt och ingår i priset som hyresgästen ser i annonsen. Hur avgiften ska redovisas beror på om plattformen räknas som hyresvärd, så kontrollera uppgifterna på Mina sidor hos Skatteverket. Kom igång med Samtrygg →
🎯 Faktorer som påverkar din skatt
- Antal månader du äger bostaden under året, eftersom schablonavdraget minskar i takt med det.
- Hur länge och till vilken hyra bostaden är uthyrd.
- Din månadsavgift till bostadsrättsföreningen. Kapitaltillskott får du inte dra av.
- Om bostaden räknas som privatbostad, vilket bland annat beror på hur stor del av ytan du eller dina närstående använder. Gör den inte det beskattas uthyrningen som näringsverksamhet.
- Om uthyrningen liknar hotellverksamhet. Då kan moms på 12% bli aktuell när omsättningen överstiger 120 000 kr.
Uppskov med kapitalvinsten kräver att bostaden varit din permanenta bostad i minst ett år före försäljningen eller under minst tre av de senaste fem åren. Kontrollera därför med Skatteverket hur en uthyrningsperiod före försäljningen påverkar din situation.
💡 Exempel 1: bostadsrätt som säljs med tillträde 30 september
Du hyr ut bostadsrätten mars till september, alltså sju månader, för 12 000 kr i månaden. Din månadsavgift är 5 000 kr utan kapitaltillskott och föreningens uthyrningsavgift är 100 kr i månaden.
- Hyresintäkt: 12 000 kr × 7 = 84 000 kr
- Schablonavdrag: 40 000 kr ÷ 12 × 9 månader = 30 000 kr
- Avgift till föreningen: 5 000 kr × 7 = 35 000 kr
- Uthyrningsavgift: 100 kr × 7 = 700 kr
- Överskott: 84 000 − 30 000 − 35 000 − 700 = 18 300 kr
- Skatt: 18 300 kr × 30% = 5 490 kr
💡 Exempel 2: villa som säljs efter nio månaders ägande under året
Du hyr ut villan i fem månader för 10 000 kr i månaden.
- Hyresintäkt: 10 000 kr × 5 = 50 000 kr
- Schablonavdrag: 40 000 kr ÷ 12 × 9 månader = 30 000 kr
- Avdrag på 20% av hyresintäkten: 10 000 kr
- Överskott: 50 000 − 30 000 − 10 000 = 10 000 kr
- Skatt: 10 000 kr × 30% = 3 000 kr
💡 Exempel 3: kort uthyrning utan skatt
Du äger bostadsrätten hela året och hyr ut den i tre månader för 9 000 kr i månaden, alltså 27 000 kr. Avdragen får inte bli högre än intäkterna, och schablonavdraget på upp till 40 000 kr täcker hela summan. Du får inget överskott och ska då inte redovisa uthyrningen i deklarationen.
🎯 Så gör du uthyrning under försäljning rätt
- Kontrollera bostadstyp och stadgar. Äger du en bostadsrätt, ansök skriftligt hos styrelsen med tid, skäl och hyresgästens namn. Äger du en villa eller ägarlägenhet behövs inget föreningstillstånd.
- Samordna med din mäklare. Utgå från den planerade tillträdesdagen och välj en hyrestid som slutar före den. Kontrollera hur uthyrningen ska hanteras i köpet.
- Använd ett tidsbestämt hyresavtal. Synka slutdatumet med styrelsens tillstånd, eftersom ett tidsbestämt avtal upphör vid hyrestidens utgång utan uppsägning. Ett avtal som gäller tills vidare kräver att du säger upp det.
- Välj hyresgäst med kontroll. Samtrygg gör bakgrunds- och kreditprövning av hyresgäster och tillhandahåller juridiskt granskade avtal. Se Samtryggs erbjudande →
- Dokumentera skicket. Gör en inventarielista och ett besiktningsprotokoll som båda parter skriver under, både vid inflyttning och utflyttning. Samtryggs trygghetsförsäkring gäller inte utan ett sådant protokoll.
- Informera föreningen och ordna kontakten. Lämna hyresgästens kontaktuppgifter till styrelsen före inflyttning, och en kontaktperson med fullmakt om du är svår att nå.
- Planera skatt och folkbokföring. Spara underlag för hyra och avgifter och deklarera eventuellt överskott. Flyttar du ut för mer än ett år ska du folkbokföra dig på din nya adress, medan du vid kortare uthyrning inte behöver det.
Du behöver en försäkring på bostaden i botten, eftersom Samtryggs försäkring är ett komplement till din vanliga hem-, villa- eller bostadsrättsförsäkring. Läs mer om Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
⚖️ Får jag hyra ut min bostadsrätt medan den ligger ute till försäljning?
Ja, men bara med styrelsens eller hyresnämndens tillstånd, och du behöver ha ett skäl för uthyrningen. Att bostaden ligger ute till försäljning räknas inte upp bland de vanliga skälen, så styrelsen gör en prövning. Hyr du ut utan tillstånd riskerar du att nyttjanderätten förverkas.
🔑 Måste hyresgästen låta mig visa bostaden för spekulanter?
Hyresgästens skyldighet att ge tillträde regleras i 12 kap. 26 § jordabalken, men du har inte rätt att komma och gå som du vill. Utan förvarning får du bara gå in i brådskande fall. För vanliga visningar bör du ha en avtalad ordning med förvarning och tider som passar hyresgästen. Kom igång med Samtrygg →
⏳ Hur länge får jag hyra ut under försäljningen?
Styrelsen brukar begränsa tillståndet till sex månader eller ett år, och du måste ansöka igen om du behöver förlänga. Tillståndet gäller dessutom bara för den hyresgäst du ansökt om. Får du en ny hyresgäst behöver du ett nytt tillstånd.
🏠 Vad händer om hyresgästen bor kvar när köparen ska tillträda?
Ett tidsbestämt avtal upphör vid hyrestidens utgång utan att någon behöver säga upp det. Ett avtal som gäller tills vidare kan du som hyresvärd säga upp med tre månaders uppsägningstid från nästa månadsskifte. Hyresgästen saknar besittningsskydd och har aldrig rätt att få avtalet förlängt mot din vilja. Jämför Samtryggs villkor →
📊 Måste jag betala skatt på hyresintäkterna?
Du betalar 30% skatt på överskottet efter schablonavdrag på högst 40 000 kr och övriga avdrag. Schablonavdraget gäller bara för de månader du äger bostaden. Får du inget överskott ska du inte redovisa uthyrningen i deklarationen.
💰 Hur hög hyra får jag ta ut?
Hyran ska inte vara påtagligt högre än dina kapital- och driftskostnader. Är bostaden möblerad får du ta ut ersättning för möbler och utrustning. Hyresnämnden kan besluta om en lägre hyra från ansökningsdagen, men kan inte pröva återbetalning av hyra som redan betalats. Se Samtryggs erbjudande →
🔑 Behöver jag ta ut deposition?
Du kan begära en säkerhet, till exempel en borgen eller en extra månadshyra i förskott som betalas tillbaka när hyresförhållandet upphört. Hos Samtrygg kan kreditvärdiga hyresgäster hyra utan traditionell deposition. Hyresgäster utan svenskt personnummer eller kreditvärdighet möts ofta av ett depositionskrav på 2–3 månadshyror.
🛡️ Vad täcker Samtryggs trygghetsförsäkring?
Den täcker skada på fast inredning och lösöre i den uthyrda bostaden, uppsåtlig skada av hyresgästen och hyresförlust om bostaden blir obrukbar. Maxersättningen är 1 000 000 kr per skadehändelse med 1 000 kr i självrisk. Den gäller inte byggnadsskador i villa, slitage, fukt eller skador orsakade av husdjur, och kräver att besiktningsprotokoll upprättats. Läs mer om Samtrygg →
⚖️ Är Qasa ett bättre val än Samtrygg?
Qasa är en av Sveriges största uthyrningstjänster och uppskattas särskilt av internationella hyresgäster som saknar svenskt personnummer. Hyresvärdar lyfter att försäkring, hyresgaranti och kontrakt ingår, men det största klagomålet gäller försenade utbetalningar och svårtillgänglig support vid tvister. För uthyrning under en försäljning, där tidsplanen är viktig, talar betygen och klagomålen något till Samtryggs fördel.
⭐ Vad säger kunderna på Trustpilot?
Samtrygg har 4.3–4.4/5 efter nästan 3 000 recensioner. Kunderna lyfter snabb process, personlig service och BankID-signering, medan kritiken gäller avgiften på 15%, depositionskrav för vissa hyresgäster och långsammare svar när skador eller tvister uppstår. Qasa har cirka 4.1/5, med ungefär 69% femstjärniga omdömen, 16% fyrstjärniga och 8% enstjärniga. En kund beskriver Qasa som ”Fantastisk tjänst när allt flyter på”, men varnar för lång väntan på supporten vid tvister.
🛑 Vad händer om jag hyr ut utan tillstånd?
Styrelsen ska ingripa och ge dig tillsägelse. Rättar du dig inte kan nyttjanderätten förverkas, vilket innebär att du kan sägas upp till avflyttning och bostadsrätten kan tvångsförsäljas. Föreningen måste agera inom två månader från att den fått kännedom om uthyrningen, annars anses den ha accepterat den.
🏆 Sammanfattning
- Du får hyra ut en bostad som ligger ute till försäljning, men reglerna beror på om det är en bostadsrätt eller en villa eller ägarlägenhet.
- Bostadsrätt kräver styrelsens eller hyresnämndens tillstånd, och att bostaden ligger ute till försäljning är inget givet skäl.
- Hyresgästen saknar besittningsskydd, och ett tidsbestämt avtal som löper ut före tillträdet gör att du slipper uppsägning.
- Tillträde regleras i 12 kap. 26 § jordabalken. Skriv in köparvisningar, tider och förvarning i hyresavtalet.
- Hyresintäkten beskattas med 30% på överskottet, och schablonavdraget på upp till 40 000 kr gäller bara de månader du äger bostaden.
- Samtrygg erbjuder hyresgaranti, kreditprövning och en trygghetsförsäkring på upp till 1 000 000 kr per skadehändelse som passar en tidsbegränsad uthyrning.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
