Dokumentera varje störning, skicka en skriftlig uppmaning om rättelse och agera sedan efter bostadstyp. För hyresrätt, och för den som hyr ut sin hyresrätt i andra hand, gäller jordabalken 12 kap.: du ska uppmana hyresgästen att omedelbart sluta och underrätta socialnämnden innan avtalet kan sägas upp (12 kap. 25 a och 42 §§).
För uthyrd bostadsrätt eller villa gäller privatuthyrningslagen: avtal som gäller tills vidare kan sägas upp med tre månaders uppsägningstid (6 kap. 2 §), och vid störningar som fortsätter efter uppmaning kan du säga upp i förtid (6 kap. 3 §). Vid särskilt allvarliga störningar behövs ingen uppmaning. Flyttar hyresgästen inte frivilligt är det Kronofogden som verkställer avhysningen, aldrig du själv.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man hanterar en hyresgäst med ständiga fester och hög musik rekommenderar vi Samtrygg.
Att stoppa en störande hyresgäst i efterhand tar tid, och det är du som uthyrare som har bevisbördan. Det effektivaste är därför att minska risken redan innan inflytt: Samtrygg kontrollerar hyresgästens identitet och kreditvärdighet, tillhandahåller juridiskt granskade standardavtal och har ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner. Plattformen löser inte ett pågående bullerproblem åt dig, så stegen i den här guiden behövs oavsett.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Kontroll av hyresgäst innan avtal | Identitets- och kreditkontroll samt bakgrundskontroll | Verifierade profiler och standardiserade kontrakt |
| Skydd vid skada och hyresförlust | Uthyrningsförsäkring upp till 1 000 000 kr per skadehändelse (självrisk 1 000 kr) och hyresgaranti | Hyresgaranti och försäkring ingår enligt hyresvärdars omdömen |
| Avgift | Gratis att annonsera som uthyrare, hyresgästen betalar 15% ovanpå hyran | Serviceavgift läggs på hyran varje månad |
| Vanligaste kritiken på Trustpilot | Avgiftsnivå och skadehantering vid tvister | Försenade utbetalningar och svårnådd support |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | ca 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad som räknas som en störning och när den blir en uppsägningsgrund
- Hur du för en störningsdagbok som håller som bevis
- Hur reglerna skiljer sig mellan hyresrätt, bostadsrätt och egen bostad
- Hur uppmaning, uppsägning och avhysning går till, med färdiga mallar
Vill du minska risken redan vid inflytt? Läs mer om Samtrygg →
⚖️ Störningar i boendet förklarat — från grunden
En hyresgäst har ingen rätt att störa grannarna, och varje bostadstyp har en uttrycklig regel om det. Privatuthyrningslagen (4 kap. 5 §) kräver att hyresgästen ser till att trygghet, sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten bevaras och att omgivningen inte utsätts för störningar. Bostadsrättslagens motsvarighet är att den boende ska bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. För hyresrätt finns samma hänsynsregel i jordabalken 12 kap. 25 §.
Vad som är en störning bedöms från fall till fall. Bostadsrätternas jurist Karin Lidekrans beskriver det som att gränsen går där beteendet blir onormalt, och att ”sunt förnuft” varierar mellan människor. En enstaka fest på rimlig tid är normalt boende. Återkommande fester med hög musik på natten, där flera grannar drabbas och störningarna fortsätter trots tillsägelse, är det lagen riktar sig mot.
🏠 Hyresrätt och andrahandsuthyrd hyresrätt
Här gäller jordabalken 12 kap. Även när en förstahandshyresgäst hyr ut sin hyresrätt i andra hand är det hyresreglerna i jordabalken som styr mellan uthyraren och andrahandsgästen, eftersom privatuthyrningslagen inte gäller när uthyraren själv har lägenheten med hyresrätt (1 kap. 3 §). Hyresvärden ska uppmana hyresgästen att se till att beteendet omedelbart upphör och, om det är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i kommunen (12 kap. 25 a §).
🏠 Bostadsrätt
Två relationer måste hållas isär. Mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren gäller bostadsrättslagen och stadgarna: styrelsen gör en muntlig eller skriftlig tillsägelse, skickar därefter en formell rättelseanmaning och underrättar socialnämnden. Mellan dig som bostadsrättshavare och din hyresgäst gäller privatuthyrningslagen. Föreningen har inga juridiska krav mot andrahandsgästen, så det är du som är ansvarig gentemot föreningen för att störningarna upphör.
🏠 Villa och annan egen bostad
När en privatperson hyr ut en villa, ägarlägenhet eller del av sin bostad gäller privatuthyrningslagen (2026:772), som trädde i kraft den 1 juli 2026. Avtal som ingåtts enligt den tidigare lagen om uthyrning av egen bostad (2012:978) kan fortfarande omfattas av den. Lagen gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter eller om uthyrningen avser fritidsändamål (1 kap. 3 §).
Vill du veta hur du kan screena hyresgäster innan inflytt? Se hur Samtrygg kontrollerar hyresgäster →
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Tabellen sammanfattar vad du som uthyrare får och inte får göra när en hyresgäst festar och spelar hög musik. Hänvisningarna anger vilket regelverk som gäller för respektive bostadstyp.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Enstaka fest på rimlig tid | ✅ | Normalt boende. Är det som läggs hyresgästen till last av ringa betydelse får du inte säga upp i förtid enligt privatuthyrningslagen (6 kap. 3 §). |
| Återkommande nattliga fester och hög musik trots uppmaning | ❌ för hyresgästen | Uppsägningsgrund: 12 kap. 42 § jordabalken (hyresrätt), 6 kap. 3 § privatuthyrningslagen (uthyrd egen bostad), 7 kap. 18 § bostadsrättslagen (föreningen mot bostadsrättshavaren). |
| Säga upp direkt utan föregående uppmaning vid vanliga störningar | ❌ | Uppmaning om rättelse krävs. För hyresrätt ska även socialnämnden ha underrättats före uppsägningen. |
| Säga upp utan uppmaning vid särskilt allvarliga störningar (hot, våld, brand, brottslig verksamhet) | ⚠️ | Undantag som tillämpas sällan. Hyresrätt: kopia av uppsägningen ska skickas till socialnämnden (12 kap. 42 §). |
| Hyresgästen rättar sig innan du har sagt upp | ⚠️ | Rättelse innan uppsägning gör att du normalt förlorar rätten att säga upp på den grunden (12 kap. 43 § jordabalken, 6 kap. 5 § privatuthyrningslagen), utom vid särskilt allvarliga störningar. |
| Säga upp ett avtal som gäller tills vidare med tre månaders uppsägningstid | ✅ för uthyrd egen bostad | Gäller privatuthyrningslagen (6 kap. 2 §). Gäller inte hyresrätt, där jordabalkens uppsägningsgrunder styr. |
| Byta lås eller bära ut hyresgästens saker | ❌ | Avhysning får bara verkställas av Kronofogden. |
| Bostadsrättsföreningen kräver åtgärd av din andrahandsgäst direkt | ❌ | Föreningen har inga juridiska krav mot gästen. Den vänder sig till dig som bostadsrättshavare. |
Att dokumentera noga och agera i rätt ordning är det som avgör om en uppsägning håller. En plattform med förhandskontroll och standardavtal kan minska risken för att du alls hamnar här. Jämför Samtryggs villkor →
💰 Vad kostar det att hantera en störande hyresgäst?
Själva uppmaningen och dokumentationen kostar dig bara tid. Kostnaden uppstår om ärendet går vidare till uppsägning, tvist eller avhysning.
| Moment | Kostnad | Notering |
|---|---|---|
| Störningsdagbok och uppmaning om rättelse | 0 kr | Egen tid och porto för rekommenderat brev. |
| Hyresnämnden | Inga avgifter av parterna | Var och en bär sina egna kostnader, till exempel ombud och förlorad arbetsförtjänst. |
| Jurist eller ombud | Varierar | Bostadsrättsföreningar anlitar normalt jurist när det är dags för uppsägning. |
| Kronofogden, avhysning | Förskott kan krävas | Hyresgästen betalar i första hand nedpackning, transport och magasinering. Kan hyresgästen inte betala står du som sökande för kostnaderna, utom magasineringen. |
| Hyresbortfall under uppsägningstid | Tre månaders hyra | Avser avtal som gäller tills vidare i uthyrd egen bostad: uppsägning till månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen. |
| Skador efter en vild fest | Självrisk 1 000 kr | Samtryggs uthyrningsförsäkring ersätter upp till 1 000 000 kr per skadehändelse, men kräver ordinarie hem-, villa- eller bostadsrättsförsäkring och undertecknat besiktningsprotokoll vid in- och utflytt. |
Faktorer som påverkar hur dyrt och långdraget ärendet blir:
- Bostadstyp. Hyresrätt kräver socialnämnden och tydliga uppsägningsgrunder, medan uthyrd egen bostad kan sägas upp med tre månaders uppsägningstid.
- Kvaliteten på din dokumentation. Du har bevisbördan, och höga krav på bevisning är en vanlig anledning till att ärenden aldrig når domstol.
- Om hyresgästen rättar sig eller bestrider. Rättar sig hyresgästen faller grunden, bestrider hyresgästen tar det längre tid.
- Hur allvarliga störningarna är. Särskilt allvarliga störningar kan korta processen.
- Hur du har skyddat dig i förväg. Besiktningsprotokoll, försäkring och hyresgaranti begränsar den ekonomiska skadan, men inte själva bullret.
Vill du ha hyresgaranti och försäkring redan från start? Se Samtryggs erbjudande →
🎯 Så gör du när hyresgästen festar och spelar hög musik
Följ stegen i ordning. Att hoppa över uppmaningen är det vanligaste misstaget, och det kan göra att en senare uppsägning inte håller.
- Fastställ bostadstyp och vem som är hyresvärd. Är du fastighetsägare, bostadsrättshavare som hyr ut, villaägare eller förstahandshyresgäst som hyr ut i andra hand? Svaret avgör vilket regelverk som gäller (se tabellen nedan).
- Börja föra störningsdagbok direkt. Notera datum, klockslag, vad som hördes, hur länge det pågick och vilka som kan intyga det. Be drabbade grannar föra egna anteckningar och ge dig skriftliga intyg. Vid hot eller våld, ring 112, och polisanmäl upprepade störningar.
- Prata med hyresgästen och skicka sedan en skriftlig uppmaning om rättelse. Använd mallen nedan. Skicka som rekommenderat brev och, om ni avtalat om det, även elektroniskt, och spara kvitto.
- Underrätta socialnämnden. För hyresrätt är det ett krav innan uppsägning på störningsgrund (12 kap. 25 a och 42 §§). I bostadsrättsföreningar underrättar styrelsen socialnämnden i samband med rättelseanmaningen. Mall finns nedan.
- Följ upp. Fortsätter störningarna efter uppmaningen, fortsätt dokumentera. Slutar de, spara dokumentationen ändå, eftersom nya störningar kan ge ny grund.
- Säg upp avtalet på rätt sätt. Uppsägningen ska vara skriftlig. Förtida uppsägning av en hyresrätt enligt 12 kap. 42 § har särskilda formkrav och kan inte bara skickas som ett vanligt rekommenderat brev (12 kap. 8 §), så låt en jurist eller hyresvärdsförening upprätta den. Inom privatuthyrningslagen räcker skriftlig uppsägning via rekommenderat brev eller den elektroniska adress som angetts (6 kap. 7–8 §§). Bestrider hyresgästen kan du i stället ansöka hos domstol att hyresförhållandet ska upphöra (6 kap. 10 §).
- Låt Kronofogden verkställa om hyresgästen inte flyttar. Du ansöker om avhysning, hyresgästen delges och får yttra sig, och en kopia skickas till socialnämnden. Avhysning kan ske inom fyra veckor från att handlingarna kommit in. Återkalla ansökan genast om hyresgästen flyttar frivilligt och lämnar tillbaka nycklarna. Byt aldrig lås själv.
⚖️ Skillnader per bostadstyp
| Relation | Regelverk | Före uppsägning | Uppsägning |
|---|---|---|---|
| Hyresrätt: hyresvärd mot hyresgäst | Jordabalken 12 kap. | Uppmaning om rättelse och underrättelse till socialnämnden (25 a §) | Förtida uppsägning enligt 42 §. Särskilt allvarliga störningar: direkt, med kopia till socialnämnden |
| Andrahand i hyresrätt: uthyrare mot andrahandsgäst | Jordabalken 12 kap. | Samma som ovan | Samma som ovan |
| Bostadsrätt: förening mot bostadsrättshavare | Bostadsrättslagen och stadgar | Tillsägelse, rättelseanmaning och underrättelse till socialnämnden | Uppsägning och förverkande (7 kap. 18 §). Hög bevisbörda, ofta jurist, ofta uppgörelse |
| Bostadsrätt: bostadsrättshavare mot gäst | Privatuthyrningslagen | Uppmaning om rättelse | Tills vidare: tre månader (6 kap. 2 §). Förtida: 6 kap. 3 § |
| Villa och annan egen bostad | Privatuthyrningslagen | Uppmaning om rättelse | Samma som ovan |
Privatuthyrningslagens text innehåller ingen uttrycklig skyldighet att underrätta socialnämnden. Det är ändå klokt att göra det om du är orolig för någon i bostaden.
📓 Störningsdagbok: så för du den
| Datum | Klockslag | Typ av störning | Beskrivning | Vittnen | Åtgärd |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-10-03 (exempel) | 23:10–03:40 | Hög musik, basgång, skrik i trapphus | Hörbart i sovrum med stängd dörr | Granne i lgh 12 | Knackade på, polis kontaktad |
Fyll i fakta och iakttagelser, inte åsikter. Skriv ”musik hördes genom väggen 23:10–03:40” och undvik ”de är hänsynslösa”. Spara även meddelanden, polisrapporter och grannars intyg.
📄 Mall: uppmaning om rättelse
UPPMANING OM RÄTTELSE - STÖRNINGAR I BOENDET
Datum: [datum]
Till: [hyresgästens namn]
Adress: [adress och lägenhetsnummer]
Från: [ditt namn] - [hyresvärd / uthyrare]
Jag uppmanar dig att omedelbart se till att störningarna i boendet upphör.
Följande störningar har noterats (sammanställning bifogas):
- [datum, klockslag, vad som hördes eller sågs, eventuella vittnen]
- [datum, klockslag, vad som hördes eller sågs, eventuella vittnen]
Störningarna avser hög musik och fester sent på kvällar och nätter och drabbar grannar i huset.
Enligt lag och hyresavtalet ska du se till att omgivningen inte utsätts för störningar
[välj: 12 kap. 25 § jordabalken / 4 kap. 5 § privatuthyrningslagen / föreningens ordningsregler].
Fortsätter störningarna kan hyresavtalet komma att sägas upp.
[Endast hyresrätt: Jag har enligt 12 kap. 25 a § jordabalken underrättat socialnämnden i [kommun].]
Hör av dig senast [datum] om du vill prata igenom situationen.
[Ort och datum]
[Namn, telefon och e-post]
[Underskrift]
Skickas som rekommenderat brev. Spara kvitto och spårningsnummer.
📄 Mall: underrättelse till socialnämnden
UNDERRÄTTELSE TILL SOCIALNÄMNDEN - STÖRNINGAR I BOENDE
Till: Socialnämnden i [kommun]
Datum: [datum]
Avser bostad: [adress och lägenhetsnummer]
Hyresgäst: [namn]
Från: [ditt namn och roll: hyresvärd / uthyrare / bostadsrättsförening]
Jag underrättar socialnämnden om att hyresgästen uppmanats att upphöra med
störningar i boendet (kopia av uppmaningen bifogas).
Sammanfattning av iakttagelser:
- [period och typ av störning, till exempel hög musik och fester nattetid]
- [antal tillfällen enligt störningsdagbok]
Uppgifter om att barn bor i bostaden: [ja / nej / känner ej till]
Jag har inga ytterligare uppgifter om hyresgästens personliga förhållanden.
[Ort och datum]
[Namn, telefon och e-post]
[Underskrift]
📄 Mall: orosanmälan avseende barn
Orosanmälan görs när du är orolig för att ett barn far illa, inte för att få bort en hyresgäst. Privatpersoner har ingen uttrycklig anmälningsskyldighet men uppmanas att anmäla, och anmälan kan göras anonymt. Beskriv bara det du själv har sett eller hört.
OROSANMÄLAN - BARN
Till: Socialtjänsten i [kommun]
Datum: [datum]
Adress där barnet bor: [adress]
Barnets namn och ålder (om känt): [uppgift eller okänt]
Det jag har sett eller hört:
- [datum, klockslag, konkret iakttagelse, till exempel barnskrik sent på natten
i samband med fester, eller barn ensamma i trapphus]
- [datum, klockslag, konkret iakttagelse]
Min relation till familjen: [granne / hyresvärd / annan]
Kontaktuppgifter (kan utelämnas vid anonym anmälan): [namn, telefon]
Du kan skriva om mallarna med dina egna uppgifter och sedan skicka dem. Vill du förebygga nästa problem? Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
⚖️ Måste jag skicka en uppmaning innan jag säger upp?
Normalt ja. Både jordabalken (för hyresrätt) och privatuthyrningslagen (6 kap. 3 §) kräver att hyresgästen först uppmanas att rätta sig. Undantaget är särskilt allvarliga störningar, till exempel hot, våld, brand eller brottslig verksamhet. Undantaget tillämpas sällan, så utgå från att uppmaning krävs.
⏱️ Hur lång tid har hyresgästen på sig att rätta sig?
Lagen anger ingen fast frist. Jordabalken säger att hyresgästen ska uppmanas att se till att beteendet omedelbart upphör, och privatuthyrningslagen att hyresgästen inte skyndsamt rättar sig efter uppmaning. Skriv därför ”omedelbart” i uppmaningen och föreslå ett datum för återkoppling.
📓 Vad är viktigast i störningsdagboken?
Konkreta fakta: datum, klockslag, varaktighet, vad som hördes och vilka som kan vittna. Bostadsrätternas jurist betonar att styrelsen har bevisbördan och att en störningslogg med så mycket dokumentation som möjligt är avgörande i domstol. Samma resonemang gäller dig som privat uthyrare.
🛡️ Måste jag underrätta socialnämnden?
För hyresrätt ja, innan uppsägning på störningsgrund (12 kap. 25 a och 42 §§). I bostadsrättsföreningar underrättar styrelsen socialnämnden vid rättelseanmaning. Privatuthyrningslagens text innehåller inget uttryckligt krav. Är du orolig för ett barn kan du alltid göra en orosanmälan.
🏠 Kan bostadsrättsföreningen göra något mot min andrahandsgäst?
Nej, föreningen har inga juridiska krav mot andrahandshyresgästen. Den kan skicka en anmodan om rättelse till dig som bostadsrättshavare, och du måste se till att problemet upphör. Annars riskerar du att förverka bostadsrätten (7 kap. 18 § bostadsrättslagen). Det är ett starkt skäl att ha tydliga ordningsregler och en seriös kontroll av gästen från start. Läs mer om Samtrygg →
🔄 Vad händer om hyresgästen rättar sig efter uppmaningen?
Rättar sig hyresgästen innan du har sagt upp avtalet kan du normalt inte längre säga upp på den grunden (12 kap. 43 § jordabalken, 6 kap. 5 § privatuthyrningslagen). Undantaget är särskilt allvarliga störningar. Spara dokumentationen, eftersom nya störningar kan ge ny grund.
📅 Hur lång är uppsägningstiden i en uthyrd villa eller bostadsrätt?
För avtal som gäller tills vidare sägs hyresvärden upp till ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen (6 kap. 2 § privatuthyrningslagen). Sägs avtalet upp den 22 september börjar uppsägningstiden räknas från 1 oktober och löper ut vid årsskiftet. Ett tidsbestämt avtal upphör normalt vid hyrestidens slut, så kontrollera ditt avtal.
🚪 Får jag byta lås eller vräka hyresgästen själv?
Nej. Flyttar hyresgästen inte efter en giltig uppsägning är det Kronofogden som genomför avhysningen. Kronofogden delger hyresgästen, och avhysningen kan ske inom fyra veckor från att handlingarna kommit in. Ansökan förfaller normalt efter sex månader.
⭐ Vad säger Trustpilot om Samtrygg och Qasa när det blir tvister?
Samtrygg har 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner. Majoriteten ger 5 stjärnor, men hyresvärdar som upplevt tvister kritiserar att garantierna kan vara svåra att aktivera. Qasa har ca 4.1/5, med ca 69% femstjärniga, ca 16% fyrstjärniga och ca 8% enstjärniga omdömen. Klagomålen gäller främst försenade utbetalningar och att supporten är svår att nå vid komplexa ärenden. Jämför Samtryggs villkor →
🔑 Vad skyddar försäkring och hyresgaranti mot?
Samtryggs uthyrningsförsäkring ersätter upp till 1 000 000 kr per skadehändelse med 1 000 kr i självrisk, och hyresgarantin säkrar att hyran betalas i tid. Försäkringen är ett komplement till din ordinarie försäkring och gäller bara om besiktningsprotokoll upprättats och undertecknats vid uthyrningens början och slut. Den ersätter skador och hyresförlust, den stoppar inte oväsen. Kom igång med Samtrygg →
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna:
- Fastställ bostadstyp först. Hyresrätt (jordabalken 12 kap.), bostadsrätt (bostadsrättslagen mellan föreningen och bostadsrättshavaren) och uthyrd egen bostad (privatuthyrningslagen) har olika regler.
- Dokumentera allt i en störningsdagbok. Du har bevisbördan.
- Skicka en skriftlig uppmaning om rättelse innan du säger upp, utom vid särskilt allvarliga störningar.
- Underrätta socialnämnden vid hyresrätt, och använd orosanmälan bara när du är orolig för ett barn.
- Låt Kronofogden verkställa avhysningen. Byt aldrig lås själv.
Hyresnämnden, Kronofogden, Fastighetsägarna, Bostadsrätterna och Jordabalken är de källor du kan vända dig till för aktuell information.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
