Ja, du kan i princip hyra ut din bostadsrätt till ditt eget aktiebolag, men det är sällan ett bra upplägg när bolaget i sin tur ska hyra ut vidare. Bostadsrättsföreningens styrelse måste godkänna andrahandsupplåtelsen, och ansökan ska ange vem som faktiskt kommer att bo i lägenheten.
Skattemässigt gäller dessutom särskilda regler när hyresgästen är ditt eget bolag eller din arbetsgivare: du får inget schablonavdrag på 40 000 kr och inget avdrag för din månadsavgift, bara för kostnader som faktiskt ökar. Tar du ut mer än marknadshyra räknas den överskjutande delen som lön.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar om man kan hyra ut sin bostadsrätt till det egna aktiebolaget och låta bolaget hyra ut vidare rekommenderar vi Samtrygg – och att hoppa över bolagsledet helt.
Med ett bolag i mitten måste bostadsrättsföreningen godkänna hela kedjan, du förlorar schablonavdraget på 40 000 kr och avdraget för månadsavgiften, och hyra över marknadsnivå kan beskattas som lön. Hyr du i stället ut själv till en privatperson efter styrelsens godkännande behåller du båda avdragen. Samtrygg ger dig juridiskt granskade hyresavtal, hyresgaranti, uthyrningsförsäkring och kreditprövade hyresgäster, och plattformen har ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
Om du väljer att hyra ut själv till en privatperson i stället för via bolag är det här skillnaderna mellan de två plattformarna.
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Avgift | 15% ovanpå den hyra du sätter, betalas av hyresgästen | Serviceavgift som läggs på hyran varje månad |
| Skydd för dig som uthyrare | Hyresgaranti och uthyrningsförsäkring, gäller även bostadsrätt | Kontrakt, hyresgaranti och försäkring ingår enligt hyresvärdars omdömen |
| Hyresgästkontroll | Identitets- och kreditkontroll | Verifierade profiler |
| Återkommande kritik | Svårt att aktivera garantier vid skador och tvister | Försenade hyresutbetalningar och svårnådd support |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 | cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad som gäller när du hyr ut en bostadsrätt till ditt eget aktiebolag
- Varför styrelsens godkännande måste omfatta hela kedjan
- Hur skatten förändras när hyresgästen är ditt eget bolag
- Hur du sätter en hyra som håller både juridiskt och skattemässigt
- Vilket säkrare alternativ som finns
Vill du gå direkt till det säkrare alternativet kan du Läs mer om Samtrygg →
⚖️ Uthyrning till eget bolag förklarat — från grunden
Den här guiden gäller bostadsrätt. Äger du i stället en hyresrätt styrs andrahandsuthyrningen av Jordabalken 12 kap. och hyresvärdens eller Hyresnämndens tillstånd, vilket är ett annat regelverk.
Upplägget har två led. I det första hyr du, som bostadsrättshavare, ut bostaden till ditt eget aktiebolag. I det andra hyr bolaget ut bostaden till den som faktiskt ska bo där. Ur föreningens synvinkel är båda leden en andrahandsupplåtelse, eftersom någon annan än du disponerar lägenheten.
Enligt bostadsrättslagen (7 kap. 10 §) krävs styrelsens tillstånd för att upplåta lägenheten i andra hand. Ansökan bör vara skriftlig och ange hur länge uthyrningen ska pågå, skälet och vem som kommer att bo i lägenheten. Flyttar en ny andrahandshyresgäst in krävs en ny ansökan, även under en period som redan är godkänd. Föreningen bör alltså få veta både att bolaget är hyresgäst och vem som faktiskt bor i bostaden.
Alla skäl godtas inte. Styrelsen behöver inte godkänna uthyrning vars enda syfte är att du ska tillgodogöra dig hyra, och ett bolag som tar ut en marginal på vidareuthyrningen riskerar att se ut just så. Säger styrelsen nej kan du få frågan prövad i Hyresnämnden, som alltid lämnar ett tidsbegränsat tillstånd.
Privatuthyrningslagen gäller när du hyr ut en bostad som du äger direkt eller indirekt, till exempel en bostadsrätt. Lagen innebär bland annat att hyran inte får vara påtagligt högre än kapitalkostnaden plus driftskostnaden och att hyresgästen saknar besittningsskydd. Lagen gäller inte när uthyrningen sker i näringsverksamhet, och den som hyr ut fler än två lägenheter anses bedriva näringsverksamhet.
Eftersom bolaget inte äger bostaden utan hyr den av dig är det oklart hur lagen slår på bolagets vidareuthyrning. Det är ytterligare ett skäl att låta en jurist bedöma upplägget innan du går vidare.
När det gäller skatten är huvudregeln att överskottet av uthyrning av en privatbostad beskattas som kapitalinkomst med 30%, efter schablonavdrag och andra avdrag. Hyr du ut till ditt eget handelsbolag eller till din arbetsgivare gäller i stället särskilda regler. Är du anställd i ditt aktiebolag är bolaget din arbetsgivare, så samma särregler blir aktuella. Vi går igenom dem i avsnittet om kostnader nedan.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Tabellen visar de vanligaste scenarierna när en bostadsrätt hyrs ut via eget bolag. Gemensamt för raderna är att föreningens tillstånd och Skatteverkets särregler avgör utfallet.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Du hyr ut själv till en privatperson med styrelsens skriftliga tillstånd | ✅ | Det tydligaste upplägget. Schablonavdrag på 40 000 kr och avdrag för månadsavgiften gäller. |
| Du hyr ut till ditt eget bolag med styrelsens tillstånd | ⚠️ | Tillåtet om föreningen godkänner. Tillstånd är ofta begränsade till sex månader eller ett år. |
| Du hyr ut till ditt eget bolag utan att föreningen vet om det | ❌ | Olovlig uthyrning kan leda till att nyttjanderätten förverkas och bostadsrätten i värsta fall tvångsförsäljs. |
| Bolaget hyr vidare till en ny person utan ny ansökan | ❌ | Varje ny andrahandshyresgäst kräver en ny ansökan till styrelsen. |
| Du gör schablonavdrag på 40 000 kr när hyresgästen är ditt eget bolag | ❌ | Inget schablonavdrag och inget avdrag för din månadsavgift. Endast ökade kostnader får dras av. |
| Bolaget betalar mer än marknadshyra | ❌ | Den del som överstiger marknadshyran ses som lön. |
| Bolaget hyr ett avgränsat och bestämt utrymme som det har behov av | ⚠️ | Hyran kan tas upp som kapitalinkomst om villkoren är uppfyllda. Annars ska den redovisas som lön. |
| Bolaget hyr ut möblerat i korta perioder till dygns- eller veckopris | ⚠️ | Kan likna hotellverksamhet och medföra moms. Kriterierna finns hos Skatteverket. |
Det enklaste sättet att hamna på den gröna raden är att hyra ut själv till en privatperson, till exempel med färdiga avtal och skydd via Samtrygg. Se Samtryggs erbjudande →
💰 Vad kostar upplägget?
Själva uthyrningen kostar inget extra, men skattekostnaden skiljer sig kraftigt beroende på vem hyresgästen är. Tabellen jämför samma uthyrning, 12 000 kr i månaden under åtta månader, när hyresgästen är en privatperson respektive ditt eget bolag. Siffrorna för privatperson följer Skatteverkets beräkningsexempel för uthyrning av bostadsrätt, med en månadsavgift på 6 800 kr varav 300 kr kapitaltillskott och 100 kr i månaden till föreningen för att få hyra ut i andra hand.
| Post | Hyr ut till privatperson | Hyr ut till eget bolag |
|---|---|---|
| Hyresintäkt (12 000 kr × 8 månader) | 96 000 kr | 96 000 kr |
| Schablonavdrag | −40 000 kr | 0 kr |
| Månadsavgift till föreningen (6 500 kr × 8, exkl. kapitaltillskott) | −52 000 kr | 0 kr |
| Övriga avdrag: föreningens uthyrningsavgift (privatperson) respektive faktiskt ökade kostnader (eget bolag) | −800 kr | −4 000 kr (antaget belopp) |
| Överskott | 3 200 kr | 92 000 kr |
| Skatt (30%) | 960 kr | 27 600 kr |
Beloppet för ökade kostnader är ett antagande för exemplet, och beräkningen förutsätter att hyran får tas upp som kapitalinkomst. Skillnaden blir i det här exemplet 26 640 kr i skatt. Hyr du ut via en förmedlande plattform och räknas som hyresvärd ska du redovisa hela den avtalade hyran som intäkt, vilket avgörs av hur förmedlingen går till. Jämför Samtryggs villkor →
Tar du ut en hyra som överstiger marknadshyran tillkommer ytterligare en kostnad. Är marknadshyran 12 000 kr men bolaget betalar 15 000 kr i åtta månader blir 24 000 kr (3 000 kr × 8) lön. Bolaget ska redovisa beloppet i arbetsgivardeklarationen och du ska ta upp det som lön i din deklaration.
I en privatuthyrning är taket i stället kostnadsbaserat. Hyran får inte vara påtagligt högre än kapitalkostnaden plus driftskostnaden, där kapitalkostnaden räknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. En riktpunkt är ett par procentenheter över Riksbankens referensränta.
Det här påverkar vad upplägget faktiskt kostar:
- Hyran i förhållande till marknadshyran. Det som överstiger vad en utomstående skulle betala ses som lön.
- Bolagets behov. Bolaget måste hyra ett avgränsat och bestämt utrymme och ha behov av det, annars ska hyran redovisas som lön i stället för kapitalinkomst.
- Vilka kostnader som verkligen ökar. Bara själva kostnadsökningen, till exempel el, vatten, uppvärmning och sophämtning, får dras av. Ordinarie boendekostnader gör det inte.
- Föreningens avgift. Om stadgarna anger en avgift för andrahandsupplåtelse får den uppgå till högst tio procent av ett prisbasbelopp per år.
- Typ av förening. I en oäkta bostadsrättsförening gäller särskilda regler, och inget schablonavdrag får göras.
- Plattformsavgift. Hyr du ut själv via Samtrygg tar tjänsten 15% ovanpå din hyra, som betalas av hyresgästen och redan ingår i det pris som visas i annonsen. Med 12 000 kr i hyra blir hyresgästens kostnad 13 800 kr i månaden. Läs mer om Samtrygg →
🎯 Så gör du uthyrningen rätt
Överväger du bolagsupplägget ändå är det här den ordning vi rekommenderar:
- Pröva bolagets behov. Fråga dig om bolaget verkligen behöver ett avgränsat och bestämt utrymme i bostaden. Hyr bolaget hela bostaden bara för att hyra ut den vidare saknas sannolikt det behovet, och hyran riskerar att behandlas som lön.
- Prata med styrelsen först. Skicka en skriftlig ansökan som anger hur länge uthyrningen ska pågå, skälet och vem som kommer att bo i lägenheten. Var öppen med att bolaget är hyresgäst och med vem som flyttar in.
- Sätt hyran under båda taken. Räkna fram den kostnadsbaserade hyran, kapitalkostnad plus driftskostnad, och jämför med vad en utomstående skulle betala. Det lägre av de två beloppen du kan motivera är det säkraste.
- Skriv skriftliga avtal i båda leden. Synka hyrestiden med det tillstånd styrelsen gett, gör en inventarieförteckning och en gemensam genomgång av skicket vid inflytt och utflytt, och lämna den boendes kontaktuppgifter till styrelsen innan någon flyttar in.
- Överväg alternativet. Hyr du i stället ut själv till en privatperson slipper du bolagsledet, behåller schablonavdraget och får färdiga avtal, hyresgaranti och försäkring.
- Dokumentera och deklarera rätt. Spara underlag för varje kostnadsökning som uthyrningen orsakar. Redovisa hyran som kapitalinkomst om villkoren är uppfyllda och annars som lön, och deklarera själv även om en plattform rapporterat dina intäkter till Skatteverket.
Vill du se hur det säkrare upplägget fungerar i praktiken kan du Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
⚖️ Kan jag hyra ut min bostadsrätt till mitt eget aktiebolag?
Ja, men det kräver styrelsens tillstånd och leder till särskilda skatteregler. Skatteverket tillåter att hyran tas upp som kapitalinkomst om bolaget hyr ett avgränsat och bestämt utrymme som det har behov av och hyran inte överstiger marknadshyran. Annars ska hyran redovisas som lön. Hyr bolaget hela bostaden för att hyra ut den vidare är det osäkert om villkoren är uppfyllda, så rådgör med Skatteverket eller en revisor.
🏠 Måste föreningen godkänna att bolaget hyr ut vidare?
Ja. Varje andrahandsupplåtelse kräver styrelsens tillstånd, och ansökan ska ange vem som kommer att bo i lägenheten. Kommer en ny hyresgäst in krävs en ny ansökan. Som bostadsrättshavare är du dessutom fortfarande ansvarig gentemot föreningen för att avgiften betalas och att grannarna inte störs. Hyr du ut själv till en privatperson blir kedjan kortare. Se Samtryggs erbjudande →
💰 Får jag schablonavdraget på 40 000 kr när hyresgästen är mitt eget bolag?
Nej. Skatteverket anger att varken schablonavdraget på 40 000 kr eller avdrag för den avgift du själv betalar till föreningen får göras när du hyr ut till ditt eget bolag eller din arbetsgivare. Du får bara dra av de kostnader som ökar på grund av uthyrningen, till exempel el, vatten, uppvärmning och sophämtning. Dina ordinarie boendekostnader är inte avdragsgilla.
⚠️ Vad händer om hyran blir högre än marknadshyran?
Marknadshyran är den hyra du hade kunnat få från en utomstående. Det som överstiger den ses som lön, vilket bolaget ska redovisa i arbetsgivardeklarationen och du ta upp i din egen deklaration. I en privatuthyrning gäller dessutom taket att hyran inte får vara påtagligt högre än kapital- och driftskostnaden. Läs mer om Samtrygg →
📄 Hur hög får hyran vara enligt privatuthyrningslagen?
Hyran får inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden. Kapitalkostnaden räknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, och det spelar ingen roll om du har lånat till köpet. Driftskostnaden är till exempel föreningsavgift, el och bredband. Hyr du ut möblerat får du ta ut ersättning för möbler och utrustning. Om Hyresnämnden anser att hyran är för hög kan den besluta om en lägre nivå.
📊 Blir hyran kapitalinkomst eller lön?
Kapitalinkomst beskattas med 30% av överskottet. För att hyran från bolaget ska få tas upp som kapitalinkomst måste bolaget hyra ett avgränsat och bestämt utrymme i din bostad och ha behov av det. Är villkoren inte uppfyllda ska hyran redovisas som lön. Det är en klassisk skattefälla i upplägg där bolaget hyr hela bostaden enbart för att hyra ut den vidare. Jämför Samtryggs villkor →
🛑 Vad händer om jag hyr ut utan styrelsens tillstånd?
Uthyrning utan tillstånd från styrelsen eller Hyresnämnden är olovlig. Styrelsen ska ingripa med en tillsägelse, och rättar du dig inte kan nyttjanderätten till lägenheten förverkas (7 kap. 18 § bostadsrättslagen). I värsta fall blir du uppsagd till avflyttning och bostadsrätten tvångsförsåld. Föreningen måste skicka en skriftlig anmodan om rättelse inom två månader från att den fått kännedom om uthyrningen, annars anses den ha accepterat den.
🛡️ Är Samtrygg ett tryggare alternativ än att gå via bolag?
Samtrygg är byggt för uthyrning mellan privatpersoner och erbjuder juridiskt granskade avtal, identitets- och kreditkontroll av hyresgäster samt hyresgaranti. Uthyrningsförsäkringen ersätter högst 1 000 000 kr per skadehändelse med en självrisk på 1 000 kr. Den kompletterar din ordinarie bostadsrättsförsäkring och gäller bara om ett besiktningsprotokoll undertecknats av båda parter vid start och slut. Kom igång med Samtrygg →
⭐ Vad säger kunderna om Samtrygg och Qasa på Trustpilot?
Samtrygg har ett betyg på 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner. Kunder lyfter snabbhet, personlig support och trygghet med BankID-signerade avtal, medan kritiken gäller avgiften på runt 15%, depositionskrav för vissa internationella hyresgäster och svårigheter att få garantier aktiverade vid skador och tvister.
Qasa har ett betyg på cirka 4.1/5, där ungefär 69% ger fem stjärnor, 16% fyra stjärnor och 8% en stjärna. Qasa prisas för trygghet och användarvänlighet, men kritiseras för försenade utbetalningar, serviceavgifter och svårnådd kundtjänst.
🏠 Behöver jag starta företag för att hyra ut min bostadsrätt?
Nej, för en enskild privatbostad behövs i regel inget företag. Enligt privatuthyrningslagen anses den som hyr ut fler än två lägenheter däremot bedriva näringsverksamhet, och kan en bostad inte räknas som privatbostad ska inkomsten beskattas som näringsverksamhet. Hyr du ut en enda bostadsrätt kan du alltså göra det som privatperson. Se Samtryggs erbjudande →
🏆 Sammanfattning
Det här är de viktigaste lärdomarna:
- Styrelsens tillstånd krävs för varje andrahandsupplåtelse och bör täcka hela kedjan, inklusive vem som faktiskt bor i bostaden.
- Hyr du ut till ditt eget bolag eller din arbetsgivare får du inget schablonavdrag på 40 000 kr och inget avdrag för din månadsavgift, bara för ökade kostnader.
- Hyra över marknadshyra ses som lön, och hela hyran kan bli lön om bolaget inte har ett verkligt behov av ett avgränsat utrymme.
- I vårt räkneexempel ger samma uthyrning 960 kr i skatt till en privatperson men 27 600 kr till ditt eget bolag.
- Det säkraste upplägget är att hyra ut själv till en privatperson efter styrelsens godkännande.
För de flesta är Samtrygg det naturliga valet för den privata uthyrningen, med färdiga avtal, hyresgaranti och försäkring. Se Samtryggs erbjudande →
Vill du jämföra med en annan plattform är Qasa ett alternativ med ett Trustpilot-betyg på cirka 4.1/5. Läs mer om Qasa →
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
