Ja, ett dödsbo får normalt hyra ut den avlidnes bostad medan boet utreds — det räknas som en tillåten förvaltningsåtgärd. Kravet är att samtliga dödsbodelägare är överens, eller att någon har fått fullmakt att företräda de andra. Är bostaden en bostadsrätt eller villa som dödsboet äger gäller privatuthyrningslagen: hyresgästen får inget besittningsskydd, och avtalet kan sägas upp med tre månaders varsel, till exempel när bostaden ska säljas eller skiftas ut. Är bostaden en bostadsrätt kan föreningens stadgar även kräva styrelsens godkännande för andrahandsuthyrningen.
Denna guide förutsätter att dödsboet äger bostaden (bostadsrätt eller villa) som den avlidne bodde i själv — inte en hyresrätt som den avlidne hyrde av någon annan. Var uthyrningen istället en hyresrätt där den avlidne var förstahandshyresgäst gäller andra regler (se frågan om detta i FAQ:n).
💡 Vår rekommendation
För dödsbon som ska hyra ut en bostad rekommenderar vi Samtrygg.
Det handlar inte om ett generellt ”bäst i test” utan om att Samtrygg är det enda av de två bolagen som har en uttalad tjänst riktad specifikt mot dödsbon — med stöd för att uppdatera företrädare, ge tillgång till rätt person i dödsboet och vägleda genom avtal och kommunikation med hyresgästen under en period som ofta redan är påfrestande. Qasas material nämner ingen motsvarande dödsbospecifik hantering. Om ni istället efterfrågar lägre totalkostnad eller redan är kunder hos Qasa kan det ändå vara ett fullgott alternativ — se jämförelsen längre ner.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Dedikerat stöd för dödsbon | Egen guide och stöd för att uppdatera företrädare och hantera avtal vid dödsbo | Ingen dödsbospecifik hantering omnämnd i tillgängligt material |
| Avgift | 15 % på hyran (hyresgästen betalar, redan inräknad i annonspriset) | Serviceavgift läggs på hyran (nivå framgår inte i tillgängligt material) |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (cirka 3 000 recensioner) | Cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång med Samtrygg → | Se Qasas erbjudande → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vem som får fatta beslut om uthyrning i ett dödsbo, och vad en fullmakt innebär i praktiken
- Vilket regelverk som styr hyran och avtalet (privatuthyrningslagen respektive bostadsrättsföreningens regler)
- Vad som är tillåtet och otillåtet vid uthyrning under boutredningen
- Skattekonsekvenser och schablonavdrag
- Hur Samtrygg och Qasa skiljer sig åt för just den här situationen
⚖️ Dödsbo och uthyrning förklarat — från grunden
Ett dödsbo är en egen juridisk person som existerar fram tills arvet är skiftat, och det är dödsbodelägarna — arvingar och universella testamentstagare — som tillsammans förvaltar den avlidnes tillgångar. Huvudregeln enligt 18 kap. 1 § ärvdabalken är att alla beslut som kan skjutas upp kräver samtliga delägares samtycke. Att hyra ut en bostad räknas som en sådan förvaltningsåtgärd, och enligt praxis ligger andrahandsuthyrning av dödsboets bostad i regel i linje med boets uppdrag att förvaltas och avvecklas på ett ordnat sätt — det är alltså normalt tillåtet, förutsatt att alla är överens.
Om en dödsbodelägare inte går att nå, eller om det är opraktiskt att alla ska underteckna varje dokument, kan delägarna ge en enskild person — en av delägarna själva eller någon utomstående — fullmakt att sköta uthyrningen för boets räkning. Går det inte att komma överens alls kan vem som helst av delägarna ansöka hos tingsrätten om en boutredningsman (19 kap. ärvdabalken), som då ensam får rätt att fatta besluten.
En delägare som agerar på egen hand utan de andras samtycke eller fullmakt riskerar att bli skadeståndsskyldig gentemot boet enligt 18 kap. 6 § ärvdabalken, om agerandet orsakar boet en förlust. Brådskande åtgärder — till exempel att betala en hyra som annars förfaller — är dock undantagna kravet på allas samtycke.
Bostadstyp avgör vilket regelverk som gäller för själva hyresavtalet:
- Bostadsrätt eller villa som dödsboet äger (den vanligaste situationen): Lagen om uthyrning av egen bostad — privatuthyrningslagen — styr hyresnivå och uppsägning. Hyresgästen saknar besittningsskydd, och avtalet kan sägas upp med tre månaders varsel enligt lagens 3 §.
- Bostadsrätt specifikt: Utöver privatuthyrningslagen gäller bostadsrättsföreningens regler om andrahandsupplåtelse. Föreningen kan ta ut en avgift på högst tio procent av ett prisbasbelopp per år, och styrelsens samtycke krävs i normalfallet — men uthyrning under en boutredning brukar godtas som giltigt skäl.
- Hyresrätt som den avlidne själv hyrde (inte dödsboets egen egendom, utan ett hyresavtal som dödsboet ärvt som förstahandshyresgäst): Här gäller istället jordabalkens 12 kap. och kravet på hyresvärdens eller hyresnämndens godkännande för andrahandsuthyrning, precis som för vilken hyresgäst som helst.
Bland de tjänster som kan underlätta processen finns Samtrygg, som erbjuder digitala avtal, hyresgästverifiering och en hyreskalkylator för att sätta en rimlig nivå.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyra ut bostaden innan bouppteckningen är klar | ✅ | Tillåtet under förutsättning att alla dödsbodelägare är överens |
| En delägare hyr ut på egen hand utan samtycke/fullmakt | ❌ | Kan göra delägaren skadeståndsskyldig gentemot boet (18 kap. 6 § ÄB) |
| Uthyrning av bostadsrätt utan föreningens godkännande | ⚠️ | Styrelsens samtycke krävs i normalfallet, avgift kan tillkomma |
| Avtalet fortsätter efter att bostaden sålts eller skiftats ut | ⚠️ | Måste sägas upp med tre månaders varsel innan tillträde för ny ägare |
| Att utse en fullmaktshavare som sköter kontakten med hyresgästen | ✅ | Vanligt och praktiskt när delägare bor på olika håll |
| Uthyrning i vinstsyfte utöver vad som behövs för boets förvaltning | ⚠️ | Bör motiveras som del av boets ordnade avveckling, annars osäkert rättsläge |
💰 Vad kostar det — skatt och avgifter
Hyresintäkter från en privatbostad beskattas som inkomst av kapital, och samma schablonavdrag gäller oavsett om det är en privatperson eller ett dödsbo som hyr ut:
- Schablonavdrag: 40 000 kronor per bostad och år dras alltid av från hyresintäkten, oavsett bostadstyp.
- Avdrag för föreningsavgift (endast bostadsrätt): Den del av månadsavgiften som avser den uthyrda tiden och delen, minus eventuellt kapitaltillskott, är avdragsgill — liksom en särskild avgift föreningen tar ut för själva andrahandsuthyrningen.
- Skattesats: 30 procent på det överskott som blir kvar efter avdragen.
Räkneexempel: Om dödsboet hyr ut hela bostadsrätten för 12 000 kr/månad i åtta månader blir hyresintäkten 96 000 kr. Efter schablonavdrag (40 000 kr) och avdrag för föreningsavgift (cirka 52 000 kr plus en uthyrningsavgift på 800 kr i det här exemplet) återstår ett överskott på 3 200 kr, vilket ger en skatt på 960 kr.
Föreningsavgift för andrahandsupplåtelse: Max tio procent av ett prisbasbelopp per år, om föreningens stadgar tillåter en sådan avgift.
🎯 Så gör ni rätt — steg för steg
- Samla dödsbodelägarna och säkerställ att alla är överens om att hyra ut — dokumentera beslutet skriftligt.
- Utse en ansvarig kontaktperson eller fullmaktshavare som sköter den löpande kontakten med hyresgästen, särskilt om någon delägare är svår att nå.
- Kontrollera bostadstypen. Är det en bostadsrätt — hör med föreningen om godkännande och eventuell avgift krävs.
- Sätt en rimlig hyra enligt privatuthyrningslagens principer: kapitalkostnad (en skälig avkastningsränta på marknadsvärdet) plus driftskostnad.
- Skriv ett skriftligt hyresavtal där det tydligt framgår att hyresgästen saknar besittningsskydd och att uppsägningstiden är tre månader.
- Teckna eller kontrollera försäkringsskydd för bostaden under uthyrningsperioden.
- Deklarera hyresintäkten hos Skatteverket när överskott uppstår efter avdrag.
- Säg upp avtalet i god tid innan bostaden ska säljas eller skiftas ut till en enskild arvinge, med tanke på de tre månadernas uppsägningstid.
Om ni vill ha hjälp genom hela processen — från att sätta rätt hyra till hyresgästkontroll och avtal — kan Samtrygg vara ett stöd som är särskilt anpassat för just dödsbon.
❓ Vanliga frågor
Får man hyra ut en bostad innan bouppteckningen är klar?
Ja. Uthyrning räknas som en förvaltningsåtgärd och kan göras innan bouppteckningen är klar, så länge samtliga dödsbodelägare är överens om beslutet.
Vem skriver under hyresavtalet?
Dödsboet, vanligtvis genom en utsedd företrädare eller den som fått fullmakt av övriga delägare att sköta uthyrningen. Finns en boutredningsman är det denne som undertecknar.
Kan en dödsbodelägare hyra ut bostaden själv, utan att fråga de andra?
Nej, i normalfallet krävs samtliga delägares samtycke. Ett undantag finns för brådskande åtgärder, till exempel att se till att en löpande hyra betalas. Agerar en delägare på egen hand och det orsakar boet en ekonomisk skada kan delägaren bli ersättningsskyldig.
Vad händer om dödsbodelägarna inte kommer överens?
Vem som helst av delägarna kan ansöka hos tingsrätten om att en boutredningsman utses. Boutredningsmannen tar då över förvaltningen och kan fatta beslut om uthyrning på egen hand.
Behöver bostadsrättsföreningen godkänna uthyrningen?
Om bostaden är en bostadsrätt gäller föreningens vanliga regler för andrahandsuthyrning, vilket i normalfallet innebär att styrelsen ska godkänna upplåtelsen. En uthyrning under en pågående boutredning brukar räknas som ett giltigt skäl, men kontrollera alltid med just er förening — och räkna med att en avgift på upp till tio procent av ett prisbasbelopp per år kan tillkomma.
Har hyresgästen besittningsskydd?
Nej. Vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen finns inget besittningsskydd, oavsett hur länge hyresgästen bott i bostaden. Avtalet kan sägas upp med tre månaders varsel.
Vad händer med hyresavtalet när bostaden säljs eller skiftas ut till en arvinge?
Avtalet måste sägas upp i god tid — uppsägningstiden är tre månader från nästkommande månadsskifte. Ny ägare kan alltså inte tillträda förrän uppsägningstiden löpt ut, om inte hyresgästen flyttar tidigare frivilligt.
Vad kostar det i skatt att hyra ut ett dödsbos bostad?
Samma regler som för privatpersoner gäller: ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år, plus eventuella avdrag för föreningsavgift, innan 30 procents skatt tas ut på överskottet.
Kan man hyra ut bara ett rum istället för hela bostaden?
Ja, privatuthyrningslagen gäller även vid uthyrning av en del av bostaden, till exempel ett möblerat rum, med samma principer för hyressättning och avdrag.
Vad är egentligen skillnaden mellan Samtrygg och Qasa för ett dödsbo?
Den tydligaste skillnaden utifrån tillgängligt material är att Samtrygg har byggt ett specifikt flöde för dödsbon (uppdatering av företrädare, vägledning genom avtalet), medan Qasa i huvudsak marknadsför sig som en generell uthyrningstjänst utan motsvarande dödsbospecifika stöd.
Behövs en skriftlig fullmakt om en dödsbodelägare bor utomlands eller är svår att nå?
Det är starkt att rekommendera. En skriftlig fullmakt gör det möjligt för en annan delägare eller en utomstående att underteckna avtal och sköta löpande kontakt med hyresgästen utan att behöva invänta svar från alla delägare vid varje beslut.
Vad ingår i trygghetsförsäkringen vid uthyrning?
En uthyrningsförsäkring av den typ Samtrygg erbjuder täcker normalt skador på fast inredning och lösöre som uppstår under hyrestiden, samt hyresförlust om bostaden blir obrukbar till följd av en ersättningsbar skada — som ett komplement till den ordinarie hem- eller bostadsrättsförsäkringen, med en självrisk och ett takbelopp per skada.
🏆 Sammanfattning
Att hyra ut ett dödsbos bostad under boutredningen är fullt tillåtet och kan vara ett bra sätt att täcka löpande kostnader innan ni bestämt vad som ska hända med bostaden. Det som avgör om det går rätt till är i första hand arvsrättsliga formaliteter — att alla delägare är överens eller att en fullmaktshavare/boutredningsman är utsedd — och i andra hand vilken bostadstyp det rör sig om, eftersom det styr både hyresnivå, uppsägningstid och eventuellt krav på föreningens godkännande.
Kom ihåg att avtalet måste sägas upp med tre månaders varsel innan bostaden säljs eller skiftas ut, och att hyresintäkten ska deklareras efter schablonavdrag.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. För frågor som rör själva boutredningen eller fullmaktens utformning bör ni även rådgöra med en jurist. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Kom igång med Samtrygg → Se Qasas erbjudande →
Om skribenten
