Ja, men bara om utrymmet verkligen är undantaget. En hyresgästs nyttjanderätt omfattar enligt Boio bara det som avtalet ger, och det som lämnats utanför disponerar du som ägare.
Ingår förrådet eller garaget i avtalet, eller är avtalet oklart, gäller i stället hyreslagens tillträdesregler: hyresgästens samtycke är huvudregeln, och brådskande, nödvändig tillsyn eller arbete är undantaget (12 kap. 26 § jordabalken). Kronofogden kräver dessutom att ett förråd tydligt framgår av hyreskontraktet för att omfattas av en vräkning. Skriv därför ned exakt vilka utrymmen som ingår, och vilka som inte gör det.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar om de får gå in i ett förråd eller garage som inte ingår i hyresavtalet rekommenderar vi Samtrygg.
Svaret avgörs av vad som står i avtalet, och Samtrygg ger dig juridiskt granskade, standardiserade hyresavtal med digital signering via BankID. Det besiktningsprotokoll som Samtryggs försäkring förutsätter vid inflytt och utflytt är dessutom ett naturligt ställe att skriva ned exakt vilka utrymmen som ingår. På Trustpilot har Samtrygg 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner, och just de juridiska mallarna och BankID-signeringen hör till det kunderna lyfter mest.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
Båda plattformarna förmedlar bostäder mellan privatpersoner och hanterar avtalet digitalt. När frågan gäller avgränsning av utrymmen och dokumentation är det avtalet och protokollet som räknas, och där är Samtryggs upplägg tydligare beskrivet.
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Hyresavtal | Juridiskt granskade, standardiserade avtal som följer svenska lagar för andrahandsuthyrning, signerade digitalt | Standardiserade kontrakt med digital signering via BankID eller andra verifieringsmetoder |
| Skydd för uthyraren | Hyresgaranti och uthyrningsförsäkring. Försäkringen ersätter upp till 1 000 000 kr per skadehändelse med 1 000 kr i självrisk och kräver signerat besiktningsprotokoll | Uthyrare beskriver att försäkring, hyresgaranti och kontrakt ingår i paketet |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | Cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
Kunderna lyfter snabbhet, enkelhet, personlig service och tryggheten i avtalen. Uthyrare på båda plattformarna beskriver samtidigt att det kan bli trögt när en skada, en utbetalning eller en tvist ska hanteras.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- När ett förråd eller garage räknas som undantaget, och när det i praktiken ingår
- Vad hyreslagen säger om tillträde, samtycke och nödlägen
- Vad du får och inte får göra, scenario för scenario
- Hur skatt, försäkring och kostnader påverkas
- Hur du skriver avtalet så att frågan aldrig uppstår
⚖️ Tillträde till förråd och garage förklarat — från grunden
Guiden utgår från att du äger bostaden du hyr ut, till exempel en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt, och att ett förråd eller garage ligger utanför hyresgästens avtal. Reglerna skiljer sig mellan bostadstyper, så tabellen nedan visar vilket regelverk som gäller var.
🏠 Vilket regelverk gäller för din bostadstyp?
| Bostadstyp | Styrande regelverk | Tillstånd krävs? | Betydelse för förråd och garage |
|---|---|---|---|
| Villa eller ägarlägenhet du äger | Privatuthyrningslagen för hyra, avtal och uppsägning. Hyreslagens tillträdesregler (12 kap. 26 § jordabalken) | Nej | Avtalet avgör vilka utrymmen som ingår |
| Bostadsrätt du äger | Föreningens stadgar och bostadsrättslagen mot föreningen. Privatuthyrningslagen mot hyresgästen | Ja, styrelsens samtycke eller Hyresnämndens tillstånd | Avtalet avgör, men kontrollera också vad föreningen upplåtit till dig. Styrelsen kan själv behöva tillträde för tillsyn eller arbete som föreningen svarar för |
| Hyresrätt som du hyr ut i andra hand | Jordabalken 12 kap. | Ja, hyresvärdens samtycke eller Hyresnämndens tillstånd | Du kan bara hyra ut det du själv har rätt att nyttja. Din hyresvärd har egen rätt till tillträde för nödvändig tillsyn |
| Fritidshus | Skatteverkets regler. Privatuthyrningslagen gäller inte när uthyrningen sker för fritidsändamål | Nej | Avtalet är ditt främsta skydd |
📄 Avtalet avgör vad hyresgästen får använda
Nyttjanderätt är enligt Boio rätten att nyttja någon annans fastighet under begränsad tid, och den är begränsad till det avtalet ger, varken mer eller mindre. Ägaren behåller äganderätten och får tillbaka full kontroll när avtalet upphör. Ett utrymme som du uttryckligen lämnat utanför avtalet är därmed fortfarande ditt att disponera.
Boio påpekar också att ersättning är en grundförutsättning för en nyttjanderätt. Låter du hyresgästen använda garaget gratis och utan skriftligt avtal blir rättsläget därför mindre förutsägbart, eftersom det då kan vara lånebruk snarare än uthyrning.
🔑 Tre lägen och vad som gäller i varje
- Utrymmet är tydligt undantaget. Det står i avtalet att garaget eller förrådet inte ingår, och du når det utan att gå genom hyresgästens bostad. Då disponerar du det som ägare, men du bör hålla dig till de tider och vägar ni skrivit ned och inte störa hyresgästen.
- Utrymmet ingår i hyresobjektet. Här gäller hyreslagens tillträdesregler. Samtycke är huvudregeln, och enligt Samtryggs hyresguide är bostaden hyresgästens hem där uthyraren inte får komma och gå som hen vill, inte ens med reservnyckel. Undantaget är brådskande, nödvändig tillsyn eller arbete som kan leda till skada om det skjuts upp.
- Avtalet är oklart. Behandla då utrymmet som en del av hyresobjektet tills ni klargjort saken skriftligt. Kronofogden bedömer biutrymmen, till exempel förråd, på samma sätt: de omfattas av en vräkning bara om det tydligt framgår att de hör samman med bostaden, till exempel av hyreskontraktet.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Tabellen utgår från en bostad du själv äger, om inget annat anges.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Du går in i ett garage som skriftligt är undantaget från avtalet och nås utan att passera hyresgästens bostad | ✅ | Hyresgästens nyttjanderätt omfattar bara det avtalet ger. Håll dig till vad ni skrivit och undvik att störa |
| Du går in i ett förråd som bara nås genom hyresgästens bostad eller privata utrymmen | ⚠️ | Kräver hyresgästens samtycke eller en tillträdesväg som ni avtalat i förväg |
| Du går in i ett förråd eller garage som nämns i avtalet som biutrymme, utan att fråga | ❌ | Samtycke är huvudregeln, även om du har en nyckel |
| Akut vattenläcka eller annan brådskande skada i ett utrymme som ingår i avtalet | ✅ | Brådskande, nödvändig tillsyn eller arbete är undantaget från samtyckeskravet. Dokumentera efteråt |
| Planerad reparation eller förbättring i ett utrymme som ingår i avtalet | ⚠️ | Förvarning och samtycke krävs. Samtryggs hyresguide anger minst en månads varsel för reparationer |
| Du behåller en reservnyckel till bostaden | ⚠️ | Ingen lagstadgad rätt, men det kan avtalas. Nyckeln ger inte rätt att komma in när som helst |
| Hyresgästen använder ett undantaget garage trots att det inte ingår | ⚠️ | Hyresgästens rätt är begränsad till avtalet. Påpeka det skriftligt och komplettera avtalet |
| Du kommer in med hjälp av Kronofogdemyndigheten | ✅ | Laglig rätt att komma in. Ett förråd omfattas bara om det tydligt hör till bostaden enligt kontraktet |
Vid en vräkning anger beslutet vilka utrymmen den gäller. Är sambandet mellan förrådet och bostaden oklart omfattas förrådet inte, och det som inte kan utmätas magasineras vanligtvis i tre månader innan det säljs eller kastas om hyresgästen inte hämtar det.
Tydliga villkor i ett standardiserat avtal gör de flesta gråzonerna ovan onödiga, och det är därför många väljer att förmedla uthyrningen via en plattform med granskade avtal. Läs mer om Samtrygg →
💰 Vad kostar det om du gör rätt — och om du gör fel?
Själva frågan om tillträde kostar ingenting, men avtalsupplägg, försäkring och skatt påverkar vad uthyrningen ger dig. Tabellen samlar de poster som är relevanta när ett förråd eller garage är inblandat.
| Post | Vad som gäller |
|---|---|
| Profil och annons som uthyrare hos Samtrygg | 0 kr |
| Samtryggs avgift | 15% ovanpå den hyra du satt, betalas av hyresgästen och är redan inräknad i annonspriset |
| Qasas serviceavgift | Läggs på hyresgästens hyra varje månad |
| Samtryggs trygghetsförsäkring | Högst 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr. Premien betalas av Samtrygg |
| Skatt på överskott av uthyrning av privatbostad | 30%, efter schablonavdrag på högst 40 000 kr per bostad och år |
| Parkeringsplats som hör till privatbostaden | Samma schablonavdrag (bara ett per bostad). Småhus får dessutom dra 20% av hyresintäkten |
| Parkeringsplats som inte hör till bostaden | Inget schablonavdrag. Avdrag bara för direkta kostnader, till exempel annonsering |
| Skadeståndstalan mot hyresgäst efter utflytt | Måste väckas inom två år (12 kap. 61 § jordabalken) |
Skatteverkets vägledning gäller parkeringsplatser. Har du ett garage med särskilda förutsättningar bör du kontrollera bedömningen direkt hos Skatteverket. Vill du slippa lösa avtal, försäkring och hyresgästkontroll var för sig finns det ett samlat upplägg. Kom igång med Samtrygg →
Faktorer som påverkar vad uthyrningen kostar eller ger:
- Om utrymmet ingår eller hyrs ut separat. Det avgör hur du redovisar intäkten.
- Bostadstyp. För småhus kan du dra 20% av hyresintäkten, för bostadsrätt den avgift du betalar för parkeringen och för hyresrätt den hyra du betalar för parkeringen.
- Hur länge du äger och hyr ut. Schablonavdraget gäller bara de månader du har ägt bostaden.
- Din ordinarie försäkring. Samtryggs försäkring är ett komplement till din hem-, villa-, fritidshus- eller bostadsrättsförsäkring och gäller inte om du saknar en sådan.
- Hur väl du dokumenterat. Det är du som hyresvärd som måste bevisa att en skada uppstått under hyrestiden, och ett signerat besiktningsprotokoll är det starkaste beviset.
💡 Räkneexempel: villa med garage som hyrs ut separat
Exemplet bygger på Skatteverkets egen exempelsiffra för ett småhus som hyrs ut i sex månader för 10 000 kr i månaden, kompletterat med en antagen garagehyra på 500 kr i månaden.
- Hyra för huset: 10 000 kr × 6 månader = 60 000 kr
- Garagehyra: 500 kr × 6 månader = 3 000 kr
- Total hyresintäkt: 63 000 kr
- Schablonavdrag (ett per bostad): 40 000 kr
- Avdrag med 20% av hyresintäkten: 12 600 kr
- Överskott: 63 000 − 40 000 − 12 600 = 10 400 kr
- Skatt med 30%: 3 120 kr
Utan garagehyran blir överskottet 8 000 kr och skatten 2 400 kr enligt Skatteverkets exempel. Garagehyran ger alltså 720 kr mer i skatt, men du behåller 2 280 kr av de 3 000 kr. Vill du se vad trygghetspaketet täcker för en uthyrning som den här kan du jämföra villkoren direkt. Jämför Samtryggs villkor →
🎯 Så reglerar du förråd och garage rätt i hyresavtalet
Sju steg gör att frågan om tillträde aldrig behöver bli en tvist.
- Lista varje utrymme. Skriv ut vad som ingår, det vill säga bostaden och eventuella biutrymmen med nummer eller placering, och vad som uttryckligen är undantaget. Kronofogden kräver att biutrymmen tydligt framgår av hyreskontraktet för att omfattas av en vräkning.
- Bestäm tillträdesväg och lås. Ge det undantagna utrymmet ett eget lås och en egen väg in som inte går genom bostaden. Du har ingen lagstadgad rätt till reservnyckel till bostaden, men ni kan avtala om det. För att Samtryggs försäkring ska gälla ska du dessutom kontrollera låsanordningarna inför varje uthyrningssäsong.
- Skriv in dina tillträdesvillkor. För utrymmen som ingår bör avtalet ange samtycke, förvarning och undantag för brådskande fall. Samtryggs hyresguide anger minst en månads varsel för reparationer, vilket är en bra tumregel. Låt ett granskat standardavtal göra grundjobbet. Se Samtryggs erbjudande →
- Besikta vid in- och utflytt. Upprätta ett skriftligt besiktningsprotokoll som både du och hyresgästen undertecknar, och ange status för varje utrymme. Samtryggs försäkring gäller inte om du saknar signerat protokoll från både start och slut.
- Flytta ut värdesaker. Ta bort värdefulla föremål och sådant du har affektionsvärde för, vilket Hyresgästföreningen rekommenderar vid uthyrning av möblerad bostad. Samtryggs försäkring omfattar inte hyresgästens egendom.
- Dokumentera varje tillträde. Meddela skriftligt före varje besök i ett utrymme som ingår, och anteckna tid och orsak om du måste gå in akut. Det gör det enkelt att visa att du hållit dig inom hyreslagens ramar.
- Använd en plattform med standardiserade avtal. Samtrygg kombinerar granskade avtal, hyresgaranti, uthyrningsförsäkring och kreditprövning av hyresgäster i samma upplägg. Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
❓ Får jag gå in i ett garage som inte ingår i hyresavtalet?
Ja, om garaget verkligen är undantaget och du når det utan att gå genom hyresgästens bostad. Hyresgästens nyttjanderätt omfattar bara det avtalet ger, så utrymmet förblir under din kontroll som ägare. Är något oklart bör du behandla utrymmet som en del av hyresobjektet tills avtalet klargjorts.
🏠 Vad räknas som biutrymme?
Kronofogden använder begreppet för utrymmen som hör samman med bostaden, till exempel ett förråd, och kräver att sambandet tydligt framgår, till exempel av hyreskontraktet. Det finns ingen automatisk lista, så det är dina avtalsformuleringar som avgör. Ett granskat standardavtal gör avgränsningen enklare. Läs mer om Samtrygg →
🔑 Får jag ha en reservnyckel till bostaden?
Du har ingen lagstadgad rätt till en reservnyckel, men du och hyresgästen kan avtala om det i hyreskontraktet. Även med avtalad reservnyckel får du enligt Fråga Juristen inte gå in när som helst, eftersom hyresgästens samtycke fortfarande är huvudregeln. Nödsituationer är undantaget.
⚠️ Vad gör jag om hyresgästen vägrar släppa in mig i ett förråd som ingår i avtalet?
Vid brådskande, nödvändig tillsyn kan en vägran enligt Fråga Juristen vara en grund för förverkande av hyresrätten. I övriga fall behöver du hyresgästens samtycke. Börja med en skriftlig förfrågan med förslag på tid, dokumentera svaret och ta juridisk hjälp innan du överväger uppsägning, eftersom förverkande är ett tungt steg. Via Samtrygg har du dessutom personlig service under hela hyresperioden. Kom igång med Samtrygg →
🛑 Vad gör jag om hyresgästen använder ett garage som inte ingår?
Hyresgästens rätt är begränsad till det avtalet omfattar. Skriv till hyresgästen, hänvisa till avtalets lista över utrymmen och ange en rimlig tid för att tömma garaget. Komplettera därefter avtalet och besiktningsprotokollet så att samma oklarhet inte uppstår igen.
💡 Måste jag förvarna innan jag går in i ett undantaget utrymme?
Hyreslagens förvarning och samtycke gäller utrymmen som hyresgästen har rätt att nyttja. För ett utrymme som verkligen är undantaget bestämmer du själv tider och vägar, men en kort avisering är en bra vana om tillträdet sker nära bostaden. Vill du ha tillträdesvillkoren färdigformulerade i ett standardavtal finns det som alternativ. Jämför Samtryggs villkor →
🛡️ Gäller Samtryggs försäkring för skador i garaget?
Samtryggs försäkring beskrivs som ett komplement för skada på fast inredning och lösöre i den uthyrda bostaden. Den gäller bara lösöre som omfattas av din villaförsäkring och inte skador på själva byggnaden, och den omfattar inte hyresgästens egendom. Ett garage utanför uthyrningen bör därför täckas av din ordinarie villa- eller hemförsäkring, och du bör kontrollera de fullständiga villkoren hos Samtrygg.
📊 Vad är skillnaden mellan Samtrygg och Qasa för en uthyrare?
Båda hanterar avtal digitalt och beskrivs som tryggare än privata annonser. Samtryggs villkor är tydligare beskrivna, med hyresgaranti, uthyrningsförsäkring på upp till 1 000 000 kr per skadehändelse och krav på besiktningsprotokoll. Uthyrare beskriver Qasa som ett paket där försäkring, hyresgaranti och kontrakt ingår, men kritiken gäller försenade hyresutbetalningar och svårnådd support vid komplexa ärenden. Du kan själv granska villkoren hos Samtrygg. Läs mer om Samtrygg →
💰 Måste jag betala skatt om jag hyr ut garaget separat?
Du betalar 30% skatt på överskottet efter avdrag. Hör garaget eller parkeringsplatsen till din privatbostad gör du schablonavdrag på högst 40 000 kr, och det är bara ett schablonavdrag per bostad även om du har flera intäkter. Skatteverkets vägledning gäller parkeringsplatser, så kontrollera garage med särskilda förutsättningar direkt hos Skatteverket.
⭐ Vad säger kunderna på Trustpilot om Samtrygg och Qasa?
Samtrygg har 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner. Kunderna lyfter snabb process, personlig service och tryggheten i juridiska mallar och BankID-signering. Kritiken gäller avgiften på ungefär 15%, ett depositionskrav som ofta ligger på 2–3 månadshyror för kunder utan svensk kreditvärdighet eller personnummer, och att skadehantering och tvister upplevs trögt av en del uthyrare.
Qasa har cirka 4.1/5 på Trustpilot, där ungefär 69% av betygen är 5 stjärnor, 16% är 4 stjärnor och 8% är 1 stjärna. Beröm gäller trygghet, användarvänlighet och namngivna medarbetare, medan klagomålen gäller sena utbetalningar, svårnådd support och serviceavgifter. Du kan själv se vad Samtrygg erbjuder uthyrare. Se Samtryggs erbjudande →
💰 Vad kostar det att använda Samtrygg som uthyrare?
Det är kostnadsfritt att skapa profil och lägga upp en annons som uthyrare. Samtrygg tar ut 15% ovanpå den hyra du satt, och avgiften betalas av hyresgästen och är redan inräknad i priset som visas i annonsen. Försäkringspremien för trygghetsförsäkringen betalas av Samtrygg.
⚖️ Hur länge kan jag kräva ersättning för skador i garaget efter utflytt?
Talan om skadestånd måste enligt 12 kap. 61 § jordabalken väckas inom två år från att hyresgästen flyttat. Det är du som hyresvärd som måste bevisa att skadan uppstått under hyrestiden, och besiktningsprotokoll eller annan dokumentation är bästa sättet. Jordabalken har inga regler om flyttstädning, så vill du ställa sådana krav måste de stå i avtalet.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna:
- Ett utrymme som verkligen är undantaget från avtalet disponerar du som ägare, eftersom hyresgästens nyttjanderätt bara omfattar det avtalet ger.
- Ingår utrymmet, eller är avtalet oklart, gäller hyreslagens tillträdesregler: samtycke som huvudregel och brådskande, nödvändig tillsyn eller arbete som undantag (12 kap. 26 §).
- Du har ingen lagstadgad rätt till reservnyckel, och en avtalad nyckel ger inte rätt att komma in när som helst.
- Kronofogden kräver att biutrymmen tydligt framgår av hyreskontraktet, så oklara formuleringar skadar främst dig själv.
- Lista utrymmena, ge det undantagna utrymmet eget lås och egen väg, skriv in tillträdesvillkor och besikta vid in- och utflytt.
- Överskott av uthyrning av privatbostad beskattas med 30% efter schablonavdrag på högst 40 000 kr per bostad och år.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Vill du ha avtal, försäkring och hyresgästkontroll samlat är Samtrygg vårt förstahandsval för de flesta uthyrare. Kom igång med Samtrygg →
Vill du jämföra innan du bestämmer dig finns även Qasa. Se Qasas erbjudande →
Om skribenten
