Har du hyrt en hyresrätt i andra hand och betalat för hög hyra kan du vända dig till hyresnämnden och kräva tillbaka pengarna för två år tillbaka i tiden, förutsatt att andrahandsavtalet tecknades efter den 30 september 2019. Är avtalet äldre gäller i stället ett år tillbaka. Utöver den överbetalda hyran har du normalt även rätt till ränta på beloppet.
Reglerna gäller andrahandsuthyrning av hyresrätt enligt jordabalkens 12 kapitel (hyreslagen). Hyr du i stället en bostadsrätt i andra hand ser reglerna annorlunda ut — det förklarar vi längre ner i guiden.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur långt tillbaka man kan kräva tillbaka överhyra rekommenderar vi Samtrygg.
Den vanligaste orsaken till att en tvist om överhyra uppstår är att hyresavtalet aldrig var juridiskt granskat från början. Samtrygg tillhandahåller standardiserade, juridiskt granskade hyresavtal som redan från start räknar fram en hyresnivå som följer hyreslagens regler, vilket minskar risken för att du någonsin hamnar i en sådan situation. Skulle det ändå uppstå oklarheter kring hyresnivån finns supporten och de digitala avtalen kvar som bevis, vilket gör en eventuell process hos hyresnämnden betydligt enklare att driva.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Juridiskt granskade hyresavtal | ✅ Standardiserade avtal som stäms av mot hyreslagen | ✅ Standardiserade kontrakt via plattformen |
| Support vid hyrestvist/överhyra | Trygghetsförsäkring och kundtjänst, men inget juridiskt ombud i hyresnämnden | Support via chatt, kan enligt recensioner dra ut på tiden vid komplexa ärenden |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (cirka 3 000 recensioner) | 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur långt tillbaka i tiden du kan kräva återbetalning av överhyra (ett eller två år)
- Vad som räknas som otillåten hyra vid andrahandsuthyrning av hyresrätt
- Steg för steg hur en anmälan till hyresnämnden går till
- Varför reglerna ser annorlunda ut om du hyr en bostadsrätt i andra hand
- Hur du undviker att hamna i en hyrestvist från första början
⚖️ Återbetalning av överhyra förklarat — från grunden
När en hyresgäst hyr ut sin hyresrätt i andra hand får hen enligt hyreslagen (jordabalken 12 kap.) inte ta ut en högre hyra än vad hen själv betalar till sin hyresvärd. Är lägenheten möblerad får ett påslag göras, men det får aldrig överstiga 15 procent av hyran. Tillägg för sådant som ingår i uthyrningen, till exempel bredband eller el, får inte heller vara högre än förstahandshyresgästens faktiska kostnad.
Tar förstahandshyresgästen ut mer än så kallas mellanskillnaden överhyra, och den är olaglig. Andrahandshyresgästen kan då vända sig till hyresnämnden och begära att hyran prövas samt att den betalda överhyran betalas tillbaka, tillsammans med ränta på beloppet.
Det avgörande för hur långt tillbaka i tiden kravet kan sträcka sig är när andrahandsavtalet tecknades. För avtal som skrivits efter den 30 september 2019 gäller att andrahandshyresgästen kan kräva tillbaka överhyra för upp till två år bakåt i tiden. För avtal som tecknades före den 1 oktober 2019 gäller i stället en kortare period om ett år. Praxis visar att andrahandshyresgästen oftast vinner den här typen av ärenden när hyran uppenbart avviker från vad förstahandshyresgästen själv betalar.
Det är viktigt att skilja på denna situation och den där en hyresvärd hyr ut i första hand direkt till en hyresgäst — då gäller andra bruksvärdesregler för vad som är en skälig hyra. Reglerna om överhyra vid andrahandsuthyrning handlar specifikt om relationen mellan förstahands- och andrahandshyresgästen, inte om hyresvärdens ursprungliga hyra gentemot fastighetsägaren.
Har du en juridiskt granskad grund för hyresnivån redan från start är risken för att hamna i en sådan tvist betydligt lägre. Se Samtryggs erbjudande → innehåller till exempel färdiga avtalsmallar där hyresnivån stäms av mot vad som är tillåtet enligt hyreslagen.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Andrahandshyran är densamma som förstahandshyresgästens egen hyra | ✅ | Grundregeln enligt hyreslagen |
| Möblerat påslag på högst 15% av hyran | ✅ | Får inte överstiga 15 procent |
| Tillägg för el, bredband och liknande | ✅ | Får max motsvara den faktiska kostnaden |
| Hyra som är högre än förstahandshyresgästens egen kostnad | ❌ | Räknas som överhyra — kan krävas åter |
| Krav på återbetalning för hyresrätt, avtal tecknat efter 30 september 2019 | ✅ | Upp till två år tillbaka i tiden, plus ränta |
| Krav på återbetalning för hyresrätt, äldre avtal (före 1 oktober 2019) | ⚠️ | Endast ett år tillbaka i tiden |
| Krav på retroaktiv återbetalning vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt | ❌ | Hyresnämnden kan bara sänka hyran framåt i tiden, från ansökningsdagen |
💰 Vad kostar en överhyra dig — och vad kan du kräva tillbaka?
Hur mycket du kan kräva tillbaka beror i praktiken på tre saker: hur stor mellanskillnaden är mellan den hyra du betalat och vad som är tillåtet, hur många månader du hunnit betala för mycket, och hur långt tillbaka i tiden ditt avtal sträcker sig (max två år, eller ett år för äldre avtal). Så här kan det se ut i praktiken:
| Exempel | Överhyra per månad | Antal månader du kan kräva för (max 24) | Belopp att kräva tillbaka (exkl. ränta) |
|---|---|---|---|
| Exempel A | 1 500 kr | 24 | 36 000 kr |
| Exempel B | 800 kr | 12 | 9 600 kr |
| Exempel C | 3 000 kr | 6 | 18 000 kr |
Faktorer som påverkar hur mycket du faktiskt kan få tillbaka:
- Hur länge avtalet har löpt — du kan aldrig kräva för fler månader än vad du faktiskt bott och betalat hyra, upp till maxgränsen på två år.
- Om avtalet tecknades före eller efter den 1 oktober 2019 — detta avgör om maxgränsen är ett eller två år.
- Hur väl du kan bevisa vad förstahandshyresgästen faktiskt betalar — kvitton, hyresavier och bankunderlag stärker ditt ärende avsevärt.
- Om möblerings- eller nyttighetspåslag räknats korrekt — felaktiga påslag räknas också som en del av överhyran.
- Ränta på beloppet — utöver själva överhyran kan hyresnämnden besluta att du även har rätt till ränta för den tid pengarna varit felaktigt utbetalda.
🎯 Så gör du en anmälan om överhyra rätt
- Samla bevis. Spara hyresavtal, kvitton, kontoutdrag och all kommunikation med din hyresvärd om hyresnivån.
- Räkna ut vad som är en skälig hyra. Utgångspunkten är vad förstahandshyresgästen själv betalar, plus eventuellt tillåtet påslag för möbler (max 15%) och nyttigheter.
- Kontakta hyresvärden skriftligt. Beskriv varför du anser att hyran är för hög och begär rättelse samt återbetalning i första hand direkt mellan er.
- Ansök hos hyresnämnden om ni inte kommer överens. Bifoga ditt avtal och underlag för vad förstahandshyresgästen betalar.
- Vänta på beslut. Hyresnämnden prövar hyran och kan besluta om återbetalning av överhyra för upp till två år tillbaka, plus ränta.
- Driv in fordran via Kronofogdemyndigheten om hyresvärden inte betalar tillbaka trots beslut.
- Undvik samma problem nästa gång genom att teckna ditt nästa hyresavtal via en plattform med juridiskt granskade avtal. Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
Gäller tvåårsregeln även om jag inte har ett skriftligt hyresavtal?
Ja, men det blir svårare att bevisa vad ni kommit överens om. Muntliga avtal gäller juridiskt, men utan skriftligt underlag är det svårare för hyresnämnden att avgöra vad som betalats och vad som var avtalat. Ett skriftligt avtal, kvitton och kontoutdrag stärker din bevisning avsevärt om du senare behöver kräva tillbaka en överhyra.
Vad räknas egentligen som ”överhyra” enligt hyreslagen?
Överhyra uppstår när förstahandshyresgästen tar ut en högre hyra av andrahandshyresgästen än vad hen själv betalar, utöver de tillägg som är tillåtna (möblerat påslag på max 15% samt faktiska kostnader för till exempel el och bredband). Allt utöver det räknas som otillåten hyra och kan krävas åter.
Kan jag kräva tillbaka pengar även om jag redan har flyttat ut?
Se Samtryggs erbjudande → — men själva svaret är oberoende av vilken plattform du använder: ja, du kan fortfarande ansöka hos hyresnämnden om att få tillbaka en överhyra efter att du flyttat ut, så länge kravet ligger inom den tillåtna tvåårsperioden (eller ettårsperioden för äldre avtal) från respektive betalningstillfälle.
Hur lång tid tar en process i hyresnämnden?
Handläggningstiden varierar beroende på ärendets komplexitet och hyresnämndens arbetsbelastning, men det handlar normalt om flera månader från ansökan till beslut. Är ärendet okomplicerat och bevisningen tydlig går det ofta snabbare än om parterna är oense om sakförhållandena.
Måste jag betala en avgift för att ansöka hos hyresnämnden?
Nej, det är kostnadsfritt att ansöka hos hyresnämnden, och till skillnad från en vanlig domstolsprocess riskerar ingen av parterna att behöva betala motpartens rättegångskostnader om ärendet prövas där.
Vad händer om hyresvärden inte betalar tillbaka trots hyresnämndens beslut?
Om hyresvärden inte frivilligt betalar tillbaka det belopp som hyresnämnden beslutat om kan du vända dig till Kronofogdemyndigheten för att driva in fordran. Kom igång med Samtrygg → för ditt nästa avtal minskar risken att hamna i den situationen igen, eftersom hyresnivån redan är avstämd mot lagen från start.
Gäller samma regler om jag i stället hyr en bostadsrätt i andra hand?
Nej. Hyr du en bostadsrätt i andra hand finns det numera inga regler som gör att den som hyrt ut kan bli skyldig att betala tillbaka en för hög hyra i efterhand. Hyresnämnden kan i stället besluta om en lägre hyresnivå, men den gäller normalt från dagen för ansökan och framåt — inte retroaktivt. Det är alltså en viktig skillnad mot andrahandsuthyrning av hyresrätt.
Kan hyresvärden säga upp mig om jag anmäler en överhyra?
Att kräva tillbaka en överhyra är en laglig rättighet, men det är samtidigt värt att veta att en hyresgäst som tagit ut för hög hyra själv riskerar att bli av med sitt förstahandskontrakt, eftersom det är en förverkandegrund enligt hyreslagen. Detta är dock en risk för den som hyr ut olagligt — inte för dig som andrahandshyresgäst som gör en berättigad anmälan.
Hur beräknas räntan på det överbetalda beloppet?
Räntan beräknas enligt räntelagens regler och läggs till det överbetalda beloppet från den tidpunkt då respektive hyresbetalning gjordes. Exakt hur mycket ränta som blir aktuellt avgörs i varje enskilt ärende av hyresnämnden utifrån hur mycket som betalats och under hur lång tid.
Vad är skillnaden mellan Samtrygg och Qasa när det gäller hyressättning?
Se Qasas erbjudande → och Samtrygg arbetar båda med standardiserade, digitala hyresavtal där hyresnivån stäms av mot gällande regler innan avtalet skrivs under. Skillnaden märks framför allt i recensionerna: Samtrygg har ett något högre Trustpilot-betyg (4.3–4.4/5 mot Qasas 4.1/5), medan Qasa av vissa användare beskrivs som tydligt fokuserat på internationella hyresgäster.
Kan jag använda Samtrygg eller Qasa i efterhand om jag redan har ett avtal utanför plattformen?
Nej, de trygghetslösningar och juridiskt granskade avtal som plattformarna erbjuder gäller avtal som tecknas via tjänsten. Har du redan ett eget avtal måste du i stället vända dig direkt till hyresnämnden för att få hyran prövad och eventuell överhyra återbetald.
Var hittar jag exakt vilken hyra som är skälig för min lägenhet?
Utgångspunkten vid andrahandsuthyrning av hyresrätt är alltid vad förstahandshyresgästen själv betalar till sin hyresvärd, med tillägg för eventuella tillåtna påslag. Är du osäker kan hyresnämnden hjälpa till att bedöma vad som är en skälig hyresnivå i just ditt fall.
🏆 Sammanfattning
Hyr du en hyresrätt i andra hand och misstänker att du betalat för mycket i hyra är huvudregeln tydlig: du kan kräva tillbaka överhyran för upp till två år tillbaka i tiden om avtalet tecknades efter den 30 september 2019, annars ett år. Processen går via hyresnämnden, är kostnadsfri att inleda och andrahandshyresgäster vinner ofta den här typen av ärenden när bevisningen är tydlig.
Kom ihåg att reglerna ser annorlunda ut om du i stället hyr en bostadsrätt i andra hand — där finns i dag ingen möjlighet till retroaktiv återbetalning, bara en framåtriktad hyressänkning. Det bästa sättet att undvika en tvist om överhyra över huvud taget är att från början teckna ett hyresavtal där hyresnivån redan är juridiskt avstämd.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
