Du får hyra ut din privatägda bostad till ett företag – till exempel som personalbostad eller till din egen arbetsgivare. Men reglerna skiljer sig från vanlig privatuthyrning på några viktiga punkter. Om hyresgästen är ditt eget eller en närståendes bolag eller arbetsgivare gäller särskilda skatteregler: du får varken göra schablonavdraget på 40 000 kronor eller dra av din egen avgift, utan bara de faktiska merkostnaderna som uthyrningen orsakar. Sätter du en hyra som är högre än marknadshyran räknas den överskjutande delen som lön istället för kapitalinkomst. Moms tillkommer normalt bara om uthyrningen är möblerad, kortvarig och liknar hotellverksamhet.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som ska hyra ut sin bostad till ett företag rekommenderar vi Samtrygg.
Den största risken när hyresgästen är ett bolag är inte att hitta någon att hyra ut till – det är att avtalet inte håller juridiskt eller att hyran sätts fel i förhållande till marknadshyran, vilket kan göra att Skatteverket räknar om delar av ersättningen till lön. Samtrygg tillhandahåller juridiskt granskade hyresavtal och en uthyrningsförsäkring som skyddar dig som hyresvärd, oavsett om motparten är en privatperson eller ett företag. Qasa är ett fullgott alternativ, men Samtrygg har i dagsläget något starkare kundomdömen och en tydligare hyresgaranti.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vilka regler som gäller när ett företag – och inte en privatperson – blir din hyresgäst
- Hur skatten skiljer sig om hyresgästen är din egen eller en närståendes arbetsgivare
- När hyresintäkten kan bli momspliktig
- Hur du sätter en hyra som håller juridiskt och skattemässigt
- Vad Samtrygg och Qasa faktiskt kan hjälpa dig med i den här situationen
- Skillnaden mellan att hyra ut till ditt eget bolag och till ett helt fristående företag
⚖️ Uthyrning till företag förklarat — från grunden
Den här guiden gäller dig som privat äger din bostad – en villa, ägarlägenhet, bostadsrätt eller ett rum i den – och funderar på att hyra ut hela eller delar av den till ett företag som hyresgäst. Det skiljer sig från att hyra ut en hyresrätt du själv hyr: en hyrd lägenhet får aldrig hyras ut vidare utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, oavsett om andrahandshyresgästen är en privatperson eller ett företag, och den situationen omfattas inte av samma skatteregler som beskrivs här.
Grunden för din uthyrning är lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Den gäller när du hyr ut en lägenhet, villa eller bostadsrätt som du äger direkt eller indirekt, även om det bara är ett möblerat eller omöblerat rum. Lagtexten pekar inte specifikt ut vem hyresgästen är, men den gäller inte om din uthyrning i sig räknas som näringsverksamhet – till exempel om du hyr ut fler än två lägenheter.
Läs mer om Samtryggs trygga hyresavtal →
Det finns dock ett viktigt undantag som är helt centralt när hyresgästen är ett företag: hyr du ut ett utrymme i din bostad till ditt eget handelsbolag, till din arbetsgivare, eller till en närståendes bolag eller arbetsgivare, gäller särskilda skatteregler enligt Skatteverket. Då får du varken göra schablonavdraget på 40 000 kronor eller dra av den avgift eller hyra du själv betalar för bostaden – bara de ökade kostnader som uppstår på grund av uthyrningen, till exempel högre el-, vatten-, värme- och sophämtningskostnader. För att hyran ska räknas som kapitalinkomst måste bolaget eller arbetsgivaren dessutom hyra ett avgränsat och bestämt utrymme som de har ett verkligt behov av. Är kravet inte uppfyllt ska hela ersättningen redovisas som lön i stället.
Hyr du ut till ett helt fristående företag – utan koppling till dig själv eller närstående – pekar inte de tillgängliga källorna ut några liknande undantagsregler. Då gäller i regel samma ramar som för uthyrning till en privatperson: skälig hyra baserad på kapital- och driftskostnad, schablonavdrag på 40 000 kronor och 30 procents skatt på överskottet. Är du osäker på om ditt fall räknas som ”närstående” bör du kontrollera detta hos Skatteverket innan du sätter hyran.
Oavsett vilket av spåren som gäller dig är avtalet minst lika viktigt som skattereglerna. Ett företag som hyresgäst är en juridisk person, vilket gör att det blir tydligare vem som faktiskt skrivit under och vem som ansvarar för hyran – men det gör också att kraven på ett korrekt, skriftligt avtal ökar. I avtalet bör det tydligt framgå vilket utrymme som omfattas, hyresperiod, hyresnivå, vad som ingår (till exempel möbler, el eller städning) och vad som gäller vid uppsägning. Ett standardiserat och juridiskt granskat avtal minskar risken för att Skatteverket eller en eventuell motpart senare ifrågasätter hyresnivån eller villkoren.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyra ut hela villan eller bostadsrätten till ett företag som ska använda den som personalbostad | ✅ | Räknas som uthyrning av privatbostad om du äger den; vanliga privatbostadsregler gäller om företaget är fristående |
| Hyra ut ett avgränsat rum till ditt eget bolag eller din arbetsgivare | ✅ | Kräver ett bestämt utrymme och ett verkligt behov hos bolaget; annars räknas hyran som lön |
| Ta ut en hyra klart över marknadshyra från ett närstående bolag | ⚠️ | Den överskjutande delen beskattas som lön, inte som kapitalinkomst |
| Hyra ut din bostadsrätt till ett företag enbart i syfte att tjäna pengar, utan egen boendeavsikt | ⚠️ | Föreningen behöver inte godkänna en sådan uthyrning enligt praxis hos Fastighetsägarna |
| Hyra ut en hyresrätt du själv hyr i andra hand till ett företag utan hyresvärdens tillstånd | ❌ | Kräver alltid samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden, oavsett hyresgäst |
| Möblerad korttidsuthyrning till företag som liknar hotellverksamhet, utan momsredovisning | ❌ | Momsplikt kan uppstå om kriterierna för hotelliknande verksamhet är uppfyllda och årsomsättningen överstiger gränsen |
💰 Vad kostar det att hyra ut till ett företag?
| Post | Vad gäller |
|---|---|
| Schablonavdrag (normalfall) | 40 000 kr per bostad och år |
| Avdrag vid uthyrning till eget/närståendes bolag eller arbetsgivare | Endast faktiska merkostnader (el, vatten, uppvärmning, sophämtning) – inget schablonavdrag |
| Skatt på överskott | 30 % kapitalinkomst, om ersättningen inte räknas som lön |
| Hyra över marknadsnivå (till eget/närståendes bolag) | Den överskjutande delen redovisas och beskattas som lön |
| Moms | 12 % om uthyrningen liknar hotellverksamhet och årsomsättningen överstiger 120 000 kr |
Om din uthyrning blir momspliktig avgörs av fem kriterier som alla måste vara uppfyllda: bostaden ligger i Sverige, den hyrs ut möblerad, uthyrningen är inte tillfällig utan sker mer än enstaka gånger, du hyr ut kortare tid än tre månader i följd till samma hyresgäst, och du marknadsför uthyrningen till dygns- eller veckopris eller erbjuder tjänster som städning. En vanlig, längre företagsuthyrning – till exempel ett halvårskontrakt för en anställd i en omöblerad eller delvis möblerad bostad – uppfyller normalt inte dessa kriterier och blir därför momsfri.
Faktorer som påverkar vad du faktiskt får behålla:
- Om företaget är din egen eller en närståendes arbetsgivare – styr om du får schablonavdrag eller bara merkostnadsavdrag.
- Om hyran motsvarar marknadshyran – avgör om hela beloppet räknas som kapitalinkomst eller delvis som lön.
- Om uthyrningen är möblerad och kortvarig – avgör momsrisken.
- Om det är hela bostaden eller bara en del – påverkar hur stort avdrag du kan göra för avgift och driftskostnad.
- Om bostaden fortfarande räknas som privatbostad – du eller närstående måste använda mer än hälften av ytan, annars beskattas uthyrningen som näringsverksamhet.
Räkneexempel: Du hyr ut ett avgränsat rum på 15 kvadratmeter i din villa till ditt eget aktiebolag för 4 000 kronor i månaden, vilket motsvarar marknadshyran för ett likvärdigt utrymme. Uthyrningen gör att dina kostnader för el och uppvärmning ökar med ungefär 500 kronor i månaden. Eftersom hyresgästen är ditt eget bolag får du varken göra schablonavdraget på 40 000 kronor eller dra av din vanliga driftskostnad – bara de faktiska merkostnaderna, det vill säga 500 kronor i månaden eller 6 000 kronor per år. Av årshyran på 48 000 kronor blir 42 000 kronor ett skattepliktigt överskott som du tar upp som kapitalinkomst, eftersom hyran höll sig på marknadsnivå. Skatten på överskottet blir 30 procent, det vill säga 12 600 kronor. Hade du istället tagit ut 6 000 kronor i månaden – klart över marknadshyran – hade mellanskillnaden på 2 000 kronor per månad räknats som lön och beskattats i din och bolagets deklarationer på det sättet istället.
🎯 Så gör du uthyrningen till företag rätt
- Bekräfta att bostaden räknas som privatbostad. Du eller närstående ska använda mer än hälften av ytan (40 procent för tvåfamiljshus) för att reglerna i den här guiden ska gälla.
- Ta reda på om hyresgästen är närstående. Är företaget din egen eller en närståendes arbetsgivare eller bolag gäller de strängare avdragsreglerna – planera din ekonomi därefter.
- Sätt en hyra som motsvarar marknadshyran. Basera den på kapitalkostnad (avkastningsränta på bostadens marknadsvärde) plus driftskostnad, eller på vad utrymmet skulle kosta att hyra av en utomstående.
- Skriv ett tydligt skriftligt avtal. Ange exakt vilket utrymme som hyrs ut, hyresperiod, vad som ingår och uppsägningsvillkor.
- Kontrollera om godkännande krävs. Är det en bostadsrätt kan föreningens stadgar och praxis kring andrahandsuthyrning påverka vad som gäller.
- Bedöm momsrisken. Möblerad, kortvarig uthyrning som marknadsförs per dygn eller vecka kan utlösa momsplikt över 120 000 kronor i årsomsättning.
- Deklarera rätt. Redovisa överskottet som kapitalinkomst, eller som lön om ersättningen översteg marknadshyran.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Juridiskt granskade avtal | ✅ Ingår | ✅ Standardiserade kontrakt |
| Trygghetsförsäkring/hyresgaranti | ✅ Uthyrningsförsäkring + hyresgaranti | ✅ Deposition/garanti via plattformen |
| Trustpilot | 4.3/5 (~3 000 recensioner) | 4.1/5 (recensionsantal ej specificerat) |
| Erbjudande | Kom igång → | Se erbjudande → |
❓ Vanliga frågor
Måste bostadsrättsföreningen godkänna att jag hyr ut till ett företag?
Ja, i normalfallet krävs styrelsens tillstånd för andrahandsuthyrning av en bostadsrätt, precis som vid uthyrning till en privatperson. En viktig skillnad är dock att om syftet enbart är att tjäna pengar på lägenheten – utan att du själv någonsin avser bo där – behöver föreningen inte godta uthyrningen enligt praxis hos Fastighetsägarna. Ansök skriftligt och ange skälet till uthyrningen.
Räknas hyran som lön om jag hyr ut till mitt eget bolag?
Den räknas som lön om ersättningen är högre än marknadshyran för utrymmet, eller om bolaget inte hyr ett avgränsat och bestämt utrymme som det har ett verkligt behov av. Är båda villkoren uppfyllda och hyran motsvarar marknadsnivå räknas ersättningen som kapitalinkomst istället, fast med begränsade avdragsmöjligheter.
Kan jag hyra ut hela villan eller bara ett rum till ett företag?
Båda delarna är möjliga. Hyr du ut hela bostaden gäller de vanliga privatbostadsreglerna om företaget är fristående. Hyr du ut ett rum till ditt eget eller en närståendes bolag/arbetsgivare gäller de strängare reglerna om avgränsat utrymme och verkligt behov som beskrivs ovan.
Måste jag betala moms om jag hyr ut till ett företag?
Bara om uthyrningen liknar hotellverksamhet: möblerad, upprepad, kortare än tre månader per hyresgäst, och marknadsförd till dygns- eller veckopris eller med tjänster som städning – och din årsomsättning överstiger 120 000 kronor. En längre företagsuthyrning, till exempel som personalbostad över flera månader, faller normalt utanför detta.
Gäller privatuthyrningslagen även när hyresgästen är ett företag?
Lagtexten fokuserar på att du hyr ut din egen bostad snarare än på vem hyresgästen är, men den gäller inte om din uthyrning räknas som näringsverksamhet. Är du osäker på hur just ditt avtal bedöms, kontrollera med Hyresnämnden innan ni skriver på.
Vad händer om jag hyr ut till ett fristående företag utan koppling till mig?
Då pekar inte de särskilda arbetsgivarreglerna ut några ytterligare begränsningar. I stället gäller samma ram som vid uthyrning till en privatperson: skälig hyra baserad på kapital- och driftskostnad, schablonavdrag på 40 000 kronor och 30 procents skatt på överskottet.
Kan jag använda Samtrygg eller Qasa om hyresgästen är ett företag?
Båda plattformarna är i första hand byggda för att matcha privatpersoner som hyr ut och hyr av varandra. Har du redan ett företag som vill hyra din bostad kan du ändå använda Samtryggs avtalsmallar och trygghetsförsäkring för att göra affären juridiskt säker, men själva matchningsfunktionen är inte anpassad för företagshyresgäster.
Hur sätter jag rätt hyresnivå?
Utgå från kapitalkostnaden (en skälig avkastningsränta, gärna ett par procentenheter över riksbankens referensränta, beräknad på bostadens marknadsvärde) plus driftskostnaden, till exempel avgift till föreningen samt el och bredband. Är bostaden möblerad får du lägga på ett tillägg för möbler och utrustning.
Måste jag deklarera hyresintäkten även om företaget betalar direkt till mitt konto?
Ja. Du ska alltid deklarera överskottet från uthyrningen, oavsett hur betalningen sker och oavsett om Skatteverket redan fått kontrolluppgifter från en plattform. Uppgifterna hittar du på Mina sidor under Skatter och deklarationer.
Vad är skillnaden mot att hyra ut en hyresrätt i andra hand till ett företag?
En hyresrätt du själv hyr kräver alltid hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd för att hyras ut vidare, oavsett om andrahandshyresgästen är ett företag eller en privatperson. Den situationen styrs av Jordabalken 12 kap, inte av privatuthyrningslagen, och beskrivs inte närmare i den här guiden.
Kan jag hyra ut mitt fritidshus till ett företag?
Ja, men om syftet är att hyresgästen ska använda huset för fritidsändamål gäller inte privatuthyrningslagen. Då tillämpas i stället de generella reglerna för fritidshusuthyrning: schablonavdrag på 40 000 kronor plus 20 procent av hyresintäkten, vilket ger upp till 50 000 kronor skattefritt per år. Ska företaget istället använda huset som stadigvarande bostad åt en anställd gäller samma resonemang som för villor och bostadsrätter i övrigt.
Vad händer om avtalet inte är skriftligt?
Ett muntligt avtal kan i och för sig vara giltigt, men utan skriftlig dokumentation blir det svårt att bevisa vad ni kommit överens om vid en eventuell tvist eller skatterevision – särskilt viktigt när hyresgästen är ett bolag och Skatteverket kan ifrågasätta om hyran motsvarar marknadsnivå. Ett skriftligt, juridiskt granskat avtal är därför starkt att rekommendera.
🏆 Sammanfattning
Att hyra ut sin privatägda bostad till ett företag är fullt tillåtet, men kräver att du håller isär två spår: de vanliga reglerna för privatbostadsuthyrning, och de betydligt strängare reglerna som gäller om hyresgästen är ditt eget eller en närståendes bolag eller arbetsgivare. I det senare fallet försvinner schablonavdraget, hyran måste hålla sig på marknadsnivå för att inte räknas som lön, och utrymmet måste vara tydligt avgränsat. Moms blir sällan aktuellt vid längre företagsuthyrningar, men kan tillkomma vid möblerad korttidsuthyrning som liknar hotellverksamhet.
Oavsett om du hyr ut till din egen arbetsgivare, ett bolag i familjen eller ett helt fristående företag är ett skriftligt, juridiskt korrekt avtal och en hyra satt på rätt nivå det som skyddar dig mest – både mot tvister och mot en oväntad omklassificering till lön hos Skatteverket.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
