Ett tryggt andrahandskontrakt ska alltid vara skriftligt och innehålla minst fem saker: hyresvärdens skriftliga godkännande, en tydlig hyrestid, en klausul om avstående besittningsskydd, en korrekt satt hyresnivå och en reglerad deposition. Saknas dessa klausuler riskerar du som förstahandshyresgäst att bli återbetalningsskyldig, tvingas ut i en tvist i hyresnämnden eller i värsta fall förlora ditt eget hyreskontrakt. Den som hyr i andra hand får dessutom besittningsskydd efter två år om inte avtalet uttryckligen reglerar bort det.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vilka klausuler ett hyresavtal för andrahandsuthyrning behöver rekommenderar vi Samtrygg.
Samtrygg tillhandahåller juridiskt granskade, standardiserade hyresavtal där de klausuler som oftast glöms bort i egenskrivna kontrakt – besittningsskydd, hyresnivå och besiktningsprotokoll – redan är inbyggda. Tjänsten kräver dessutom ett signerat besiktningsprotokoll för att trygghetsförsäkringen ska gälla, vilket i praktiken tvingar fram en av de vanligaste kryphålsklausulerna. Med ett Trustpilot-betyg på 4,3–4,4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner är kundnöjdheten stabilt hög.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Standardiserat hyresavtal | Juridiskt granskade avtal ingår i tjänsten | Standardiserade digitala kontrakt med BankID-signering |
| Besiktningsprotokoll/inventarielista | Krävs för att trygghetsförsäkringen ska gälla | Ingår som del av den digitala hyresprocessen |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (cirka 3 000 recensioner) | 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
I den här guiden går vi igenom vilka klausuler ett hyresavtal för andrahandsuthyrning bör innehålla för att undvika dolda kryphål, samt vad som faktiskt är lagligt att skriva in.
- Vilka klausuler som är obligatoriska för att skydda dig som förstahandshyresgäst
- Varför en bortglömd besittningsskydds-klausul kan kosta dig lägenheten
- Vad som är en tillåten respektive otillåten hyresnivå
- Hur du praktiskt skriver ett vattentätt avtal steg för steg
- Hur Samtrygg och Qasa hanterar dessa klausuler i sina digitala kontrakt
⚖️ Andrahandskontraktet förklarat — från grunden
Den här guiden utgår från det vanligaste scenariot: en hyresgäst som vill hyra ut sin hyresrätt i andra hand till en annan privatperson. Regelverket kring detta finns i Jordabalken 12 kap (hyreslagen). Motsvarande principer gäller i stora drag även när en bostadsrättshavare hyr ut sin bostadsrätt, men då är det bostadsrättsföreningens styrelse – inte en hyresvärd – som ska godkänna uthyrningen, och det är viktigt att inte blanda ihop de två processerna i praktiken.
Huvudregeln är att du som hyresgäst måste ha hyresvärdens samtycke innan du hyr ut i andra hand. Saknas samtycke, och du inte heller sökt tillstånd hos hyresnämnden, räknas uthyrningen som otillåten. Det är en så kallad förverkandegrund enligt hyreslagen, vilket innebär att du som förstahandshyresgäst riskerar att bli uppsagd och tvingad att flytta – oavsett hur välskrivet ditt andrahandskontrakt än är.
Ett muntligt avtal är i sig inte ogiltigt, men det är juridiskt riskabelt. Utan ett skriftligt kontrakt blir det ord mot ord den dagen en tvist uppstår om deposition, skador eller uppsägning. De ”dolda kryphålen” i andrahandsavtal handlar sällan om avancerad juridik – de handlar nästan alltid om klausuler som helt enkelt glömts bort, till exempel att reglera bort besittningsskyddet eller att skriva in exakt vilken hyra som gäller.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Uthyrning utan hyresvärdens godkännande | ❌ | Förverkandegrund enligt hyreslagen — risk att bli av med förstahandskontraktet. |
| Klausul om avstående besittningsskydd | ✅ | Rekommenderas starkt om uthyrningen ska pågå längre än två år. |
| Möbeltillägg på hyran | ✅ | Max 15% påslag på hyran för möbler och inventarier. |
| Hyra högre än den egna kostnaden (omöblerat) | ❌ | Räknas som otillåten hyra — kan krävas åter av hyresgästen upp till två år tillbaka. |
| Andrahandshyresgästen skaffar egna inneboende | ⚠️ | Tillåtet inom rimliga gränser, men får inte försvåra eller fördyra förvaltningen. |
| Överlåtelse eller försäljning av kontraktet | ❌ | Räknas som svarthandel med hyreskontrakt och är brottsligt. |
En klausul om att andrahandshyresgästen avstår sitt besittningsskydd behöver normalt inte godkännas av hyresnämnden om den skrivs när hyresförhållandet redan inletts, eller om det handlar om ett en- eller tvåfamiljshus och avtalet gäller högst fyra år. Att aktivt skriva in detta i kontraktet är den enskilt vanligaste klausulen som saknas i hemmagjorda avtal – och den som får störst konsekvenser om den saknas.
💰 Vad kostar ett hyresavtal utan rätt klausuler?
Ett dåligt skrivet andrahandskontrakt kostar sällan pengar direkt – det kostar när något går fel. Nedan är de vanligaste ekonomiska riskerna kopplade till saknade klausuler.
| Saknad klausul | Möjlig konsekvens | Ungefärlig kostnad/risk |
|---|---|---|
| Ingen reglerad hyresnivå | Återbetalningsskyldighet för överhyra | Upp till 2 års överhyra + ränta |
| Ingen besittningsskyddsklausul | Hyresgästen får rätt att bo kvar efter 2 år | Förlorad dispositionsrätt till egen bostad |
| Inget hyresvärdsgodkännande bifogat | Förverkande av förstahandskontraktet | Risk att förlora hela hyresrätten |
| Ingen deposition/säkerhet reglerad | Ingen ersättning vid skador eller utebliven hyra | Motsvarar ofta en extra månadshyra |
| Ingen inventarielista/besiktning | Svårt att bevisa skadeansvar | Kostnad för reparation faller på dig |
Utöver dessa risker tillkommer eventuella avgifter om du väljer en plattform som Samtrygg, som tar ut 15% på hyran från hyresgästen för sina juridiskt granskade avtal och trygghetstjänster. Som jämförelse ger Skatteverket ett skattefritt schablonavdrag på 40 000 kr per bostad och år på hyresintäkten, vilket är relevant att räkna in oavsett vilken uthyrningsform du väljer.
En extra månadshyra i förskott är den vanligaste formen av deposition eller säkerhet, men du kan även begära borgen som alternativ.
🎯 Så skriver du ett hyresavtal utan kryphål
- Säkra hyresvärdens skriftliga godkännande innan kontraktet skrivs — bifoga gärna godkännandet som en bilaga till andrahandsavtalet.
- Skriv avtalet skriftligt och ange tydligt om det gäller på bestämd tid eller tills vidare, samt exakt vilket datum uthyrningen startar och slutar.
- Reglera besittningsskyddet uttryckligen genom en klausul om att andrahandshyresgästen avstår sitt besittningsskydd, särskilt om uthyrningen kan bli längre än två år.
- Sätt hyresnivån korrekt — högst vad du själv betalar, med maximalt 15% påslag om lägenheten är möblerad.
- Begär deposition eller borgen och skriv in exakt belopp och villkor för återbetalning i kontraktet.
- Upprätta en gemensam inventarielista och ett besiktningsprotokoll vid in- och utflytt, undertecknat av båda parter med ort och datum.
- Reglera betalningsvägen så att hyran alltid går direkt till dig som förstahandshyresgäst, samt ange uppsägningsvillkoren tydligt.
Att gå igenom de här sju punkterna tar en kväll men sparar dig från de flesta tvister som annars hamnar i hyresnämnden.
❓ Vanliga frågor
📄 Måste andrahandskontraktet vara skriftligt?
Det finns inget absolut lagkrav på skriftlighet, men Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen rekommenderar det starkt. Ett muntligt avtal gör det betydligt svårare att bevisa vad ni kommit överens om den dagen en tvist uppstår kring hyra, skador eller uppsägning. Ett skriftligt avtal, där båda parter och helst även hyresvärden har varsitt undertecknat exemplar, är den enskilt viktigaste grundklausulen för att undvika dolda kryphål senare.
🔑 Vad är den vanligaste dolda kryphålet i andrahandskontrakt?
Den vanligaste bristen är att avtalet saknar en klausul om att andrahandshyresgästen avstår sitt besittningsskydd. Utan den klausulen får den som hyr i andra hand automatiskt besittningsskydd gentemot dig som förstahandshyresgäst efter två år, vilket innebär rätt att bo kvar även om du själv vill flytta tillbaka. Det är ett kryphål som är enkelt att stänga i förväg, men mycket krångligt att lösa i efterhand via hyresnämnden.
🛡️ Vad händer om jag glömmer klausulen om besittningsskydd?
Om klausulen saknas och uthyrningen pågår längre än två år får andrahandshyresgästen besittningsskydd gentemot dig. Vill hyresgästen då inte flytta frivilligt måste du vända dig till hyresnämnden, som i normalfallet visserligen dömer till förstahandshyresgästens fördel, men processen tar tid och kostar energi som hade kunnat undvikas med en enkel skriftlig klausul från början.
💰 Hur mycket deposition får jag begära av andrahandshyresgästen?
Det finns ingen lagstadgad övre gräns, men praxis är att begära motsvarande en extra månadshyra i förskott som deposition, alternativt en borgensförbindelse. Beloppet och villkoren för när och hur depositionen betalas tillbaka bör alltid skrivas in tydligt i kontraktet för att undvika oenighet vid utflytt.
🏠 Får jag ta ut högre hyra om lägenheten är möblerad?
Ja, men påslaget för möbler och inventarier får som mest uppgå till 15% av hyran. Hyr du ut omöblerat får hyran aldrig vara högre än det du själv betalar till din hyresvärd. Tar du ut för hög hyra riskerar du både att bli återbetalningsskyldig för upp till två år tillbaka och att förlora ditt förstahandskontrakt, eftersom det räknas som en förverkandegrund.
⚠️ Vad gäller om andrahandshyresgästen skaffar en inneboende utan mitt tillstånd?
Att ha inneboende är inte samma sak som andrahandsuthyrning och kräver i sig inte hyresvärdens samtycke. Men din andrahandshyresgäst får inte ha fler inneboende än vad lägenheten är anpassad för, eller på ett sätt som gör att förvaltningen försvåras eller fördyras. Skriv gärna in en klausul i kontraktet som förtydligar vad som gäller kring inneboende under uthyrningsperioden.
✅ Måste jag bifoga hyresvärdens godkännande till andrahandskontraktet?
Det är inget formellt krav, men det är starkt rekommenderat. Hyresvärden brukar ändå vilja ha en kopia av andrahandsavtalet, och om en tvist uppstår är det en stor fördel att kunna visa både godkännandet och kontraktet tillsammans. Utan ett dokumenterat godkännande är det svårare att bevisa att uthyrningen var tillåten om frågan skulle ifrågasättas senare.
🛑 Kan jag säga upp avtalet i förtid om hyresgästen stör grannarna?
Ja. Om andrahandshyresgästen stör grannarna, inte vårdar lägenheten eller inte betalar hyran i tid gäller hyreslagens regler om uppsägning i förtid, förutsatt att det sker på det sätt lagen föreskriver. Som förstahandshyresgäst är det du som är ansvarig gentemot din egen hyresvärd, så det ligger i ditt intresse att en tydlig ordningsklausul finns med i andrahandsavtalet redan från start.
⚖️ Skiljer sig kontraktsklausulerna mellan Samtrygg och Qasa?
Båda plattformarna erbjuder standardiserade digitala avtal som är byggda för att täcka de vanligaste klausulerna, inklusive besittningsskydd och hyresnivå. Skillnaden ligger mer i det praktiska: Samtrygg kopplar sitt avtal till ett obligatoriskt besiktningsprotokoll för att trygghetsförsäkringen ska gälla, medan Qasa fokuserar på digital signering via BankID och en smidig betalningshantering mellan parterna.
📊 Vad kan det kosta mig om jag skriver ett eget avtal utan rätt klausuler?
Den största kostnaden är sällan avtalet i sig, utan konsekvenserna om något går snett: återbetalning av överhyra, en utdragen process i hyresnämnden, eller i värsta fall att du förlorar ditt eget förstahandskontrakt. Jämfört med det är en avgift på 15% via en tjänst som Samtrygg, eller en kvälls arbete med en korrekt mall, en betydligt billigare försäkring.
🏆 Sammanfattning
De klausuler som gör störst skillnad i ett andrahandskontrakt är få men avgörande: skriftlighet, hyresvärdens godkännande, avstående besittningsskydd, korrekt hyresnivå, deposition och en gemensam inventarielista. Det är just dessa punkter som oftast saknas i hemmaskrivna avtal och som i efterhand blir dyra att rätta till, både ekonomiskt och tidsmässigt via hyresnämnden.
Vill du slippa leta reda på alla klausuler själv kan en plattform som Samtrygg vara ett enkelt sätt att få ett juridiskt granskat avtal från start, medan Qasa är ett fullgott alternativ med starkt fokus på digital signering och betalningshantering.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
