Du får inte slänga, sälja eller skänka bort saker som din andrahandshyresgäst har lämnat kvar direkt efter flytten. Enligt 12 kap. 27 § andra stycket jordabalken tillfaller egendomen dig som uthyrare utan lösen först när hyresgästen inte har hämtat den inom tre månader från din anmaning eller inom sex månader från att hen lämnade bostaden.
Fram till dess äger den tidigare hyresgästen sakerna. Att göra sig av med dem i förtid kan vara olovligt förfogande enligt 10 kap. 4 § brottsbalken. Du får flytta dem till ett säkert utrymme, men då får du ansvar för att de inte skadas. Vill du bli av med dem snabbare kan du ansöka om handräckning hos Kronofogden.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad som gäller när en andrahandshyresgäst lämnar kvar möbler eller skräp rekommenderar vi Samtrygg.
Tvister om kvarlämnade saker och depositionen avgörs i praktiken av vad du kan bevisa. Samtryggs uthyrningsförsäkring kräver ett skriftligt besiktningsprotokoll som båda parter har undertecknat både vid uthyrningens start och slut, och det protokollet är också det bästa underlaget för att visa vad som fanns i bostaden och vad som blev kvar. Dessutom ingår juridiskt granskade digitala avtal och kreditkontroll av hyresgästen, vilket minskar risken att hamna i situationen från början.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
Om du hyr ut via en plattform är det villkoren kring skada, deposition och avgift som avgör hur väl du står rustad när en hyresgäst lämnar kvar saker. Tabellen visar det som går att utläsa ur plattformarnas villkor och kundomdömen.
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Skydd vid skada | Uthyrningsförsäkring med högst 1 000 000 kr per skadehändelse och 1 000 kr i självrisk. Kräver undertecknat besiktningsprotokoll vid start och slut | Mellanhand med standardiserade kontrakt. Hyresvärdar beskriver att försäkring och hyresgaranti ingår, men villkoren framgår inte av vårt underlag |
| Deposition | Depositionsfritt för kreditvärdiga hyresgäster. Hyresgäster som inte bedöms kreditvärdiga eller saknar svenskt personnummer kan få krav på 2–3 månadshyror | Hyresgäster utan svenskt personnummer kan hyra mot deposition. Recensioner nämner långa handläggningstider vid depositionstvister |
| Avgift för hyresgästen | 15% ovanpå uthyrarens hyra, inräknat i annonspriset | Serviceavgift som läggs på hyran varje månad. Nivån framgår inte av vårt underlag |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner | Cirka 4.1/5. Antal recensioner ej angivet |
| Erbjudande | Kom igång med Samtrygg → | Se Qasas erbjudande → |
Kunderna lyfter hos båda plattformarna fram trygghet och enkel digital hantering. Kritiken gäller avgifter och supporten när något går fel. För Samtrygg handlar den allvarligaste kritiken om att garantierna kan vara svåra att aktivera vid skador. För Qasa gäller den mest försenade utbetalningar och långsam hantering av deposition. Trustpilot-data om trend över tid är inte tillgänglig för någon av plattformarna.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
I guiden går vi igenom vad lagen säger om kvarlämnade möbler, kläder och skräp och hur du räknar fristerna. Du får också veta vad du får och inte får göra och hur du dokumenterar och hanterar kostnader.
- Vilket regelverk som gäller för hyresrätt, bostadsrätt och privatägd bostad
- De två fristerna i 12 kap. 27 § jordabalken och hur du räknar dem
- Vad som är tillåtet och otillåtet att göra med sakerna
- Vad som gäller för depositionen och kostnader för förvaring och bortforsling
- En steg-för-steg-guide från inventering till handräckning
Vill du ha ett upplägg där avtal, kreditkontroll och besiktningsprotokoll är på plats redan vid inflyttningen:
⚖️ Kvarlämnad egendom förklarat — från grunden
🏠 Vilket regelverk gäller för din bostadstyp?
Innan du agerar behöver du veta vilken typ av uthyrning det rör sig om, eftersom reglerna kring tillstånd skiljer sig åt. Själva frågan om kvarlämnade saker avgörs dock av samma bestämmelse i hyreslagen, eftersom förhållandet mellan dig och din andrahandshyresgäst är ett hyresförhållande.
| Bostadstyp | Tillstånd för uthyrningen | Regler om kvarlämnad egendom |
|---|---|---|
| Hyresrätt som du hyr ut i andra hand | Hyresvärdens samtycke, eller Hyresnämndens tillstånd | 12 kap. jordabalken, inklusive 27 § |
| Bostadsrätt som du hyr ut i andra hand | Föreningens samtycke, eller Hyresnämndens tillstånd enligt bostadsrättslagen | 12 kap. jordabalken, inklusive 27 § |
| Privatägd bostad eller villa som du hyr ut | Inget tillstånd krävs | Privatuthyrningslagen tillsammans med 12 kap. jordabalken |
Den som äger en bostadsrätt och hyr ut den blir hyresvärd gentemot sin hyresgäst enligt reglerna i 12 kap. jordabalken. Bostadsrättslagen och föreningens stadgar styr däremot om du över huvud taget får hyra ut, och den frågan påverkar inte hur du hanterar sakerna som hyresgästen lämnar kvar. Samma logik gäller när du hyr ut din hyresrätt i andra hand: i förhållande till din hyresgäst är du den som i 27 § kallas hyresvärd.
📄 Vad 12 kap. 27 § andra stycket säger
Paragrafen gäller egendom som finns kvar i lägenheten, eller i ett utrymme som hör till lägenheten, efter att hyresgästen lämnat den eller avhysts. Det kan vara ett förråd, en balkong eller ett källarutrymme som ingick i uthyrningen. Egendomen omfattas om den kan antas tillhöra hyresgästen eller någon i hens hushåll.
Om hyresgästen inte har hämtat egendomen inom tre månader från anmaning, eller inom sex månader från att hen lämnade eller avhystes från lägenheten, tillfaller den hyresvärden utan lösen. Det betyder att du då blir ägare och får göra vad du vill med sakerna, utan att behöva betala något.
Du kan som utgångspunkt räkna med att det som finns kvar tillhör hyresgästen, om inte annat är uppenbart. Har du själv hyrt ut lägenheten möblerad är det därför viktigt att du kan visa vilka möbler som är dina. En inventarielista som ni båda har skrivit under vid inflyttningen är det enklaste sättet att göra det.
⏱️ De två fristerna och hur du räknar dem
Lagen innehåller två frister som utgår från olika händelser. Den första är tre månader från din anmaning, alltså din uppmaning till hyresgästen att hämta sakerna. Den andra är sex månader från det att hyresgästen lämnade bostaden, och den gäller även om du aldrig har skickat någon anmaning.
Anmaningen ska göras efter att hyresgästen har flyttat ut. En anmaning som skickas medan hyresgästen fortfarande bor kvar startar alltså inte tremånadersfristen. Anmaningen kan vara muntlig eller skriftlig, men du som uthyrare har bevisbördan för att den har skett. Skicka den därför skriftligt och spara beviset.
Ett exempel på hur det kan se ut:
| Händelse | Datum |
|---|---|
| Hyresgästen lämnar bostaden | 15 oktober 2026 |
| Du skickar anmaning | 1 november 2026 |
| Tre månader från anmaning | 1 februari 2027 |
| Sex månader från avflyttning | 15 april 2027 |
I exemplet löper tremånadersfristen ut först. Utan anmaning hade du fått vänta till 15 april 2027. Den vanliga läsningen av lagtexten är att egendomen tillfaller dig när den första av fristerna har löpt ut. Är du osäker, till exempel i ett värdefullt eller känsligt fall, är det tryggast att vänta ut den senare dagen innan du gör dig av med något.
🛡️ Varför du inte kan slänga saker direkt
Så länge fristerna inte har löpt ut tillhör sakerna fortfarande den tidigare hyresgästen. Den som har egendom i sin besittning, men där någon annan äger den, riskerar att dömas för olovligt förfogande om hen gör sig av med den på ett sätt som berövar ägaren sin rätt. Bestämmelsen finns i 10 kap. 4 § brottsbalken.
Det spelar ingen roll att hyresgästen själv har lämnat sakerna kvar eller att de är i vägen för en ny hyresgäst. Det ger inte dig rätt att ta saken i egna händer. Rätt väg är att anmana, vänta ut fristerna eller begära hjälp av Kronofogden.
Lagen innehåller inget uttryckligt undantag för skräp. Att sopor och uppenbart värdelöst avfall går att slänga är en praktisk bedömning, och den bedömningen görs på din risk. Fota allt innan du kastar något, och behåll hellre en sak för mycket än en för lite. Ett undertecknat besiktningsprotokoll vid avflyttningen gör det enklare att i efterhand visa vad som faktiskt låg kvar, och det är något du får med Samtrygg:
🧰 Att flytta sakerna och ansvaret som följer
Du får flytta sakerna till en annan plats, till exempel ett låst förråd eller en källare, så att du kan hyra ut bostaden på nytt. Det är en vanlig och accepterad lösning. Förutsättningen är att du inte gör åverkan på sakerna och att ägaren fortfarande kan få tillbaka dem.
Den som flyttar någon annans egendom tar samtidigt på sig ett ansvar för att vårda den. Förvara därför sakerna torrt och säkert, undvik att blanda ihop dem med dina egna saker och skriv ner var de står. Skadas något under tiden kan du bli ersättningsskyldig.
Tänk också på försäkringsskyddet. Samtryggs uthyrningsförsäkring gäller enligt faktabladet inte hyresgästens egendom, så kontrollera med ditt försäkringsbolag om sakerna täcks av din egen hemförsäkring medan de står hos dig.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Flytta kvarlämnade saker till ett säkert förråd | ✅ | Du får vårdansvar för sakerna och ska dokumentera var de finns |
| Skicka anmaning att hämta sakerna efter att hyresgästen flyttat | ✅ | Startar tremånadersfristen. Du har bevisbördan |
| Slänga, sälja eller skänka sakerna innan fristerna löpt ut | ❌ | Risk för olovligt förfogande enligt 10 kap. 4 § brottsbalken |
| Slänga eller sälja sakerna efter att fristen löpt ut | ✅ | Egendomen har tillfallit dig utan lösen. Du ska kunna visa att anmaning skett och när fristen löpte ut |
| Slänga uppenbart värdelöst skräp direkt | ⚠️ | Inget uttryckligt stöd i lagen. Dokumentera med foton och var försiktig |
| Slänga sådant som enligt inventarielistan är dina egna saker | ✅ | Egendom som du själv äger omfattas inte av 27 § |
| Använda eller sälja hyresgästens saker som om de vore dina före fristen | ❌ | Du har inte blivit ägare ännu |
| Begära handräckning hos Kronofogden | ✅ | Kronofogden kan förelägga hyresgästen att hämta sakerna |
Mönstret är tydligt: allt som innebär att du förfogar över sakerna före fristernas utgång är riskfyllt, medan allt som handlar om att vårda, dokumentera och anmana är tryggt. Den som hyr ut via en tjänst med standardiserade avtal och protokoll har lättare att hålla den linjen, och du kan läsa mer om upplägget här:
💰 Vad kostar det — och vad kan du ta ur depositionen?
Reglerna om deposition finns inte i lag. Det är hyresavtalet som avgör vad depositionen får användas till, och vanligtvis motsvarar den en till två månadshyror. Depositionen är en säkerhet för det som hyresgästen kan bli skyldig dig på grund av hyresförhållandet, och syftet är i första hand att täcka skador och obetalda fordringar.
Om hyresgästen inte har lämnat något att anmärka på ska depositionen betalas tillbaka. Du har bevisbördan för att du har rätt att hålla inne hela eller delar av den. Normalt slitage är inget skäl att göra avdrag.
| Möjlig kostnad | Kan den tas ur depositionen? | Vad du bör tänka på |
|---|---|---|
| Förvaring av sakerna under väntetiden | Ofta, om avtalet medger det | Spara kvitton och dokumentera hur länge sakerna stått |
| Transport till förråd | Ofta | Visa att åtgärden var nödvändig för att kunna hyra ut på nytt |
| Städning av det som blev kvar | Beror på avtalet | Det finns ingen lag om flyttstädning, så avtalets text styr |
| Förlorad hyra om sakerna hindrade ny uthyrning | Kan kräva ersättning, men det är svårare | Du behöver kunna visa orsakssamband och belopp |
| Avgift för handräckning hos Kronofogden | Kan yrkas som ersättning i ansökan | Avgiften var 300 kr enligt en juristtjänst, men kontrollera aktuell avgift hos Kronofogden |
| Bortforsling efter att egendomen blivit din | Osäkert | Du äger då sakerna, så det kan vara din egen kostnad |
Det sista alternativet är en vanlig missuppfattning. När fristen har löpt ut är det du som äger egendomen, och kostnaden för att bli av med den ligger då i regel hos dig. Räkna därför inte med att kunna ta bortforslingen ur depositionen i efterhand. Kostnader som uppstår under väntetiden är mycket lättare att försvara.
Faktorer som påverkar vad du kan dra av:
- Vad hyresavtalet säger om depositionens syfte och om flyttstädning
- Om du kan visa att kostnaden har uppstått på grund av de kvarlämnade sakerna
- Om beloppet är skäligt i förhållande till vad som faktiskt hänt
- Om du har foton, kvitton och skriftlig kommunikation som styrker kravet
- Om hyresgästen har fått veta vilka avdrag du avser att göra och varför
Försök i första hand komma överens med hyresgästen. Går det inte kan du vända dig till Kronofogden med en ansökan om betalningsföreläggande för det belopp du anser dig ha rätt till.
Notera också att depositionen kan saknas helt. Hos Samtrygg kan kreditvärdiga hyresgäster hyra utan traditionell deposition, och då har du ingen deposition att dra av från. Hyresgarantin och uthyrningsförsäkringen ersätter inte automatiskt kostnader för kvarlämnade saker, eftersom faktabladet inte nämner bortforsling som ersättningsbar kostnad. Läs villkoren noga innan du bestämmer dig:
🎯 Så gör du rätt — steg för steg
- Inventera direkt. Fotografera allt som finns kvar och skriv en lista över möbler, kläder, kartonger och skräp. Notera datum och gärna klockslag, och be om möjligt någon annan vara med. Jämför mot den inventarielista som gällde vid inflyttningen så att du kan skilja dina saker från hyresgästens.
- Kontrollera avflyttningsdatum. Anmaningen ska skickas efter att hyresgästen har flyttat ut, så säkerställ att hyresgästen verkligen har lämnat bostaden och att nycklarna är återlämnade.
- Skicka en tydlig anmaning. Skriv att hyresgästen ska hämta sakerna, ange en rimlig tid och ange att du hänvisar till 12 kap. 27 § jordabalken. Skicka den både till hyresgästens senast kända adress och via e-post eller sms, och spara kvitto på att den skickats.
- Flytta sakerna om du behöver tillträda bostaden. Använd ett låst förråd eller liknande utrymme, märk upp kartongerna och för anteckningar om var allt står. Spara kvitton på transport och förvaring. Du får ett ansvar för att sakerna inte skadas.
- Räkna fristerna eller ansök om handräckning. Skriv upp datumet tre månader efter anmaningen och datumet sex månader efter avflyttning. Är du osäker, vänta ut den senare dagen. Vill du inte vänta kan Kronofogden förelägga hyresgästen att hämta sakerna, och om hen inte gör det kan Kronofogden hämta dem på hyresgästens bekostnad.
- Sammanställ dina kostnader mot depositionen. Gör en lista över förvaring, transport och eventuell städning som du kan styrka med kvitto. Lägg bortforsling av saker som redan blivit dina utanför kravet, eftersom den kostnaden i regel är din egen.
- Meddela hyresgästen och återbetala resten. Skicka en skriftlig specifikation av vad du håller inne och varför, och betala tillbaka resten av depositionen utan onödigt dröjsmål. Går ni inte att enas kan du ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden.
Vanliga misstag att undvika:
- Att slänga saker innan fristerna har löpt ut
- Att skicka anmaningen innan hyresgästen har flyttat
- Att inte spara bevis på att anmaningen skickats
- Att dra av kostnader från depositionen utan att kunna visa dem
- Att blanda ihop egna möbler med hyresgästens saker
Nästa gång du hyr ut blir allt enklare med besiktningsprotokoll, avtal och kreditkontroll från start, och det kan du ordna redan nu:
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är skillnaden mellan hyresrätt och bostadsrätt när hyresgästen lämnar kvar saker?
För själva frågan om kvarlämnad egendom är det ingen skillnad, eftersom 12 kap. 27 § jordabalken styr förhållandet mellan dig som uthyrare och din hyresgäst oavsett bostadstyp. Skillnaden ligger i om du fick hyra ut: för en bostadsrätt krävs föreningens samtycke eller Hyresnämndens tillstånd, för en hyresrätt hyresvärdens samtycke.
❓ Hur lång tid måste jag spara sakerna?
Det beror på om du har skickat en anmaning. Utan anmaning gäller sex månader från att hyresgästen lämnade bostaden. Med anmaning gäller tre månader från anmaningen. Den vanliga läsningen är att den första fristen som löper ut är den som styr, men är du osäker bör du vänta ut den senare.
❓ Måste anmaningen vara skriftlig?
Nej, den kan vara muntlig eller skriftlig. Men du som uthyrare har bevisbördan för att den har skett, och en muntlig anmaning är svår att bevisa i efterhand. Skicka därför en skriftlig anmaning och spara kvitto.
❓ Får jag flytta saker till mitt eget förråd?
Ja, du får flytta sakerna till ett annat utrymme så att du kan hyra ut bostaden igen. Du får dock inte göra åverkan på dem, och du tar på dig ansvar för att vårda dem så att hyresgästen kan hämta dem oskadda. Ta foton före och efter flytten. Ett undertecknat besiktningsprotokoll från avflyttningen, som Samtryggs försäkring förutsätter, ger dig en bra utgångspunkt:
❓ Får jag slänga trasiga möbler och skräp direkt?
Lagen ger inget uttryckligt undantag, så du gör bedömningen på egen risk. Är det uppenbart att något saknar värde, som sopor eller trasigt avfall, är risken liten, men dokumentera med foton. Allt som har ett värde eller personlig betydelse bör sparas till fristerna har löpt ut.
❓ Vad händer med personliga saker som foton, brev och dokument?
Sådant bör du spara under hela perioden och hantera varsamt. Det omfattas av samma frister som övrig egendom, och ett värde som inte syns i pengar kan ändå vara stort för ägaren. Vill du bli av med sakerna tidigare är handräckning hos Kronofogden det säkraste sättet.
❓ Kan jag ta bortforslingen ur depositionen?
Kostnader som uppstår under väntetiden, som förvaring och transport, kan du ofta ta ur depositionen om avtalet medger det och du kan visa kostnaden. Efter att fristen löpt ut har egendomen blivit din, och kostnaden för att bli av med den ligger då i regel hos dig. Räkna därför inte med att få ersättning för den kostnaden. Om du hyr ut via en plattform bör du dessutom kontrollera vad som gäller för deposition i just den tjänsten:
❓ Vad gör jag om hyresgästen inte går att nå?
Skicka anmaningen till den senast kända adressen och spara beviset. Fristen på sex månader från avflyttning gäller oavsett om du får tag på hyresgästen. Du kan också ansöka om handräckning hos Kronofogden.
❓ Hur fungerar handräckning hos Kronofogden?
Du ansöker om handräckning och förklarar vad du vill att hyresgästen ska göra, till exempel hämta sina saker. Kronofogden förelägger hyresgästen, och om hen inte gör som begärs kan Kronofogden hämta sakerna på hyresgästens bekostnad. Avgiften för ansökan har uppgetts till 300 kr, men kontrollera aktuell avgift hos Kronofogden innan du ansöker.
❓ Spelar det någon roll om hyresgästen lämnade kvar saker som tillhör någon annan i hushållet?
Nej, paragrafen omfattar egendom som kan antas tillhöra hyresgästen eller någon i hens hushåll. Det som är uppenbart ägt av någon utanför hushållet, eller av dig själv, omfattas däremot inte på samma sätt.
❓ Hur skyddar jag mig redan innan nästa uthyrning?
Skriv ett skriftligt hyresavtal, gör en undertecknad inventarielista och besiktning vid inflyttningen, och upprepa besiktningen vid utflytten. Ta in hyresgästens kontaktuppgifter och en adress dit post kan skickas efter flytten. Samtrygg kontrollerar hyresgästers identitet och kreditvärdighet innan avtalet skrivs, vilket minskar risken för problem:
❓ Vad säger kunderna om Samtrygg och Qasa?
Samtrygg har ett betyg på 4.3–4.4/5 på Trustpilot baserat på nästan 3 000 recensioner. Kunderna uppskattar snabb process, personlig support och trygga digitala avtal, medan kritiken gäller avgiften på cirka 15% och att garantier kan vara svåra att aktivera vid skador. Qasa har ett betyg på cirka 4.1/5, där ungefär 69% har gett 5 stjärnor, 16% 4 stjärnor och 8% 1 stjärna. En verifierad användare skrev i mars 2026: ”Fantastisk tjänst när allt flyter på. […] Men om du hamnar i en tvist eller en utbetalning missas, gör dig redo för en lång väntan på supporten.” Trustpilot-data om trend är inte tillgänglig för någon av plattformarna.
🏆 Sammanfattning
Kvarlämnade saker tillhör fortfarande din tidigare andrahandshyresgäst tills fristerna i 12 kap. 27 § andra stycket jordabalken har löpt ut. Först tre månader efter din anmaning, eller sex månader efter avflyttningen, tillfaller egendomen dig utan lösen. Dessförinnan får du flytta sakerna till ett säkert utrymme, men du får inte slänga eller sälja dem.
De viktigaste lärdomarna är att dokumentera allt direkt, skicka en skriftlig anmaning efter att hyresgästen har flyttat och spara beviset. Du har bevisbördan för anmaningen och för att du har rätt att hålla inne pengar ur depositionen. Vill du inte vänta kan du ansöka om handräckning hos Kronofogden, och räkna inte med att kunna ta bortforsling av saker som redan blivit dina ur depositionen.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
