Avvisa inte kravet direkt, och godta det inte blint. En hyresgäst kan ha rätt till skälig nedsättning av hyran enligt 12 kap. jordabalken när gatuarbete innebär hinder eller men i nyttjanderätten, även när du inte har orsakat arbetet. Högsta domstolen har uttalat att hyresvärdens ansvar omfattar störningar som kommer utifrån (HD 2019-06-04, T 4179-18, ett lokalhyresmål).
Samtidigt måste hyresgästen tåla vanliga störningar i tätbebyggt område. Nedsättning förutsätter att bostaden inte är fullt brukbar, och den gäller från det att du fick kännedom om problemet. I praxis och vägledning förekommer nivåer från 15% till 40% av hyran för den tid hindret pågår, och full nedsättning när bostaden inte alls kan användas. Dokumentera, bedöm objektivt och föreslå en tidsbegränsad skriftlig lösning.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man hanterar en hyresgäst som kräver hyresreducering på grund av gatuarbete rekommenderar vi Samtrygg.
När ett nedsättningskrav dyker upp avgörs utgången av vad som står i hyresavtalet, vad som är dokumenterat och hur hyran faktiskt har betalats. Samtrygg tillhandahåller juridiskt granskade hyresavtal som följer svenska regler för andrahandsuthyrning, hyran betalas via tjänsten i ett skyddat betalflöde, och plattformen har ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5 mot cirka 4.1/5 för Qasa. Hyresgarantin handlar om att hyran betalas ut i tid. Den avgör inte om en nedsättning är berättigad, och den bedömningen gör du själv enligt reglerna nedan.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
Båda tjänsterna fungerar som mellanhänder vid uthyrning mellan privatpersoner. Jämförelsen nedan fokuserar på det som spelar roll när ett nedsättningskrav uppstår: avtal, betalflöde och hur nöjda uthyrare är när något går snett.
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Hyresavtal | Juridiskt granskade avtal enligt svenska regler för andrahandsuthyrning, digital signering via BankID | Standardiserade kontrakt, digital signering via BankID eller andra verifieringsmetoder |
| Betalflöde och skydd | Hyran betalas via tjänsten, hyresgaranti och uthyrningsförsäkring ingår | Mellanhand under hela hyrestiden, försäkring, hyresgaranti och kontrakt ingår |
| Vanligaste klagomål från uthyrare | Skadehantering och tvister, längre svarstider vid komplexa ärenden | Försenade utbetalningar, svårnådd support när ärendet blir komplicerat |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | cirka 4.1/5 (data per april 2026) |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
Samtryggs betyg lyfts av snabb process, personlig support och trygga mallar. Kritiken gäller avgiftsnivån (ett påslag på 15% som hyresgästen betalar), skadehantering och tvister.
Qasa får höga omdömen för enkelhet och trygghet när uthyrningen fungerar. En verifierad användare beskrev det i mars 2026 som en fantastisk tjänst när allt flyter, men med lång väntan på supporten vid en tvist eller en missad utbetalning.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- När ett krav på hyresreducering vid gatuarbete är berättigat, och när det inte är det
- Vilket regelverk som gäller för hyresrätt i andra hand, bostadsrätt i andra hand och privatägd bostad
- Vilka nivåer på nedsättning som förekommer i rättspraxis och vad de motsvarar i kronor
- Hur du dokumenterar, svarar och föreslår en skriftlig lösning
- Hur du bemöter ett krav som verkar överdrivet utan att hamna i onödig tvist
Ett skriftligt avtal och ett spårbart betalflöde gör varje senare diskussion om hyran enklare. Det är en av anledningarna till att många uthyrare väljer en mellanhand. Så här fungerar avtal och betalning hos Samtrygg: Läs mer om Samtrygg →
⚖️ Hyresreducering vid gatuarbete förklarat — från grunden
När du hyr ut en bostad är du hyresvärd i lagens mening, oavsett om du själv hyr, äger en bostadsrätt eller äger huset. Hyresgästens rätt till nedsättning vid yttre störningar som gatuarbete följer av hyreslagen i 12 kap. jordabalken. Här går vi igenom vilket regelverk som gäller för din typ av uthyrning och vad lagen faktiskt kräver.
🏠 Vilket regelverk gäller för din uthyrning?
| Uthyrningssituation | Styrande regelverk | Gäller hyresgästens rätt till nedsättning enligt 12 kap.? |
|---|---|---|
| Hyresrätt som hyrs ut i andra hand | Jordabalken 12 kap. (hyreslagen). Hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd krävs för uthyrningen | ✅ |
| Bostadsrätt som hyrs ut i andra hand | Privatuthyrningslagen för hyressättning och avtalsvillkor, samt bostadsrättsföreningens samtycke. 12 kap. gäller om inte lagen föreskriver annat | ✅ |
| Privatägd bostad (villa, ägarlägenhet) | Privatuthyrningslagen. 12 kap. gäller om inte lagen föreskriver annat | ✅ |
Privatuthyrningslagen anger i 1 § att bestämmelserna i 12 kap. jordabalken gäller om inte något annat föreskrivs i lagen. Lagens avvikelser rör bland annat uppsägning, förlängning och prövning av hyresvillkor, inte rätten till nedsättning vid hinder eller men. Guiden gäller uthyrning av bostad för boende mellan privatpersoner, inte lokaler eller uthyrning för fritidsändamål.
⚖️ Vad menas med hinder och men i nyttjanderätten?
Reglerna om vad en hyresgäst kan kräva vid brister finns i 12 kap. 11 § jordabalken, och dit hör rätt till nedsättning av hyran för den tid bristen finns. Paragraf 16 utvidgar skyddet till hinder eller men som uppstår under hyrestiden utan att hyresgästen har orsakat det.
Högsta domstolen har beskrivit hinder eller men som att bostaden inte är fullt brukbar för sitt ändamål (HD 2022-03-16, T 3531-21). Det är den tröskeln ett nedsättningskrav ska bedömas mot.
🛡️ Varför du kan ansvara för störningar du inte har orsakat
Rätten till nedsättning gäller oavsett vem som orsakat bristen, så länge hyresgästen själv inte har gjort det. Fastighetsägarnas vägledning om hyresvärdens ansvar vid brister anger att störningar från andra fastigheter, till exempel oljud och byggbuller på innergården, kan vara en brist även om hyresvärden inte står bakom dem.
Högsta domstolen har uttalat att hyresvärdens ansvar omfattar även hinder eller men som kommer utifrån, och att redan en inskränkning av nyttjandet kan räcka (HD 2019-06-04, T 4179-18, lokalhyra). Domen gäller lokaler och störningar från hyresvärdens egen ombyggnad, så den är en vägledning om principen och inte ett avgörande om gatuarbete i bostäder.
Skadestånd är en annan sak än nedsättning. Du kan undgå skadestånd om du kan visa att bristen inte beror på din försumlighet, och då räknas hur snabbt och rimligt du agerade efter anmälan.
⚠️ Vad hyresgästen ändå måste tåla
Den som bor i tätbebyggt område måste tåla vissa störningar, och alla störningar från en byggarbetsplats utgör inte en brist. Nedsättningen bedöms objektivt utifrån störningens art, omfattning och varaktighet och vad en hyresgäst i en bostad av det slaget normalt får räkna med.
Det innebär att ett par dagars arbete med normala ljud normalt talar emot en brist, medan veckor av dagligt buller eller avstängd tillgång till bostaden kan räcka. Bedömningen görs alltid i det enskilda fallet.
📄 Från vilken dag gäller nedsättningen?
Hyreslagen ställer inget formkrav på hyresgästens anmälan av en brist, och hyresgästen behöver inte uttryckligen begära nedsättning i samma meddelande. Hyresgästen har däremot inte rätt till nedsättning för tiden innan du fick kännedom om problemet. Nedsättningen gäller från anmälan och så länge hindret finns kvar.
Hyresgästen ska enligt 12 kap. 24 § anmäla brister utan oskäligt dröjsmål. En hyresgäst som har betalat full hyra utan att protestera har som huvudregel svårt att få tillbaka pengar i efterhand.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
I tabellen betyder tillåtet att hyresgästens krav har stöd i reglerna. ✅ markerar ett berättigat krav, ⚠️ ett krav där omständigheterna avgör och ❌ ett krav som normalt saknar stöd.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyresgästen kan inte alls använda bostaden, till exempel när entrén är avstängd | ✅ | När bostaden inte alls kan användas ska ingen hyra betalas för den tiden (HD T 3531-21). |
| Veckor av dagligt, högt buller med bostaden delvis användbar | ⚠️ | Kan vara hinder eller men. Omfattning, tid på dygnet och varaktighet avgör nivån. |
| Några dagars arbete med normala ljud i tätbebyggt område | ❌ | Vanliga störningar måste tålas. Normalt ingen brist, men bedöm det enskilda fallet. |
| Krav på nedsättning för tiden innan du fick veta om problemet | ❌ | Nedsättningen gäller först från det att du fick kännedom. |
| Hyresgästen gör eget avdrag på hyran utan att du har gått med på det | ⚠️ | Kravet kan vara berättigat, men ett eget avdrag riskerar att bli en tvist om dröjsmål. Deposition hos länsstyrelsen (12 kap. 21 §) är den reglerade vägen. |
| Krav på hela hyran trots att hyresgästen bor kvar och använder bostaden | ❌ | Nedsättningen ska vara skälig och stå i proportion till hur nyttjandet påverkas. |
| Krav på skadestånd utöver nedsättning | ⚠️ | Kräver att bristen beror på din försumlighet. Snabb åtgärd och dokumentation minskar risken. |
| Avtalsklausul som utesluter nedsättning vid sedvanligt underhåll | ⚠️ | Undantaget i 12 kap. 16 § tredje stycket gäller vissa arbeten. Det hjälper inte automatiskt vid kommunens gatuarbete, så läs ordalydelsen i ditt avtal. |
Ett tydligt avtal gör det lättare att visa vad ni faktiskt kom överens om. Vill du se hur ett standardiserat andrahandsavtal kan se ut innan du formulerar ditt eget: Jämför Samtryggs villkor →
💰 Vad kostar en hyresreducering?
Det finns ingen fast procentsats i lagen. Nivån bestäms efter hur stor del av bostaden som berörs, hur mycket nyttjandet påverkas och hur länge hindret varar. Tabellen visar nivåer från rättspraxis och vägledning som referenspunkter. De gäller andra typer av hinder än gatuarbete och är inte en prislista.
📊 Referensnivåer från rättspraxis
| Situation | Nivå | Källa |
|---|---|---|
| Radon i bostad | 15% av hyran från den dag bristen anmäldes | NJA 2016 s. 303 |
| Ohyra (vägglöss) i bostad | normalt 15% av hyran, från att hyresvärden underrättades | Juristbedömning |
| Omfattande renovering av fasad, stammar, tak och balkonger i bostad | 25% av hyran under fyra månader | NJA 2002 s. 378 (HD 2002-07-08) |
| Långvariga störningar från andra boende i bostad | 40% av hyran för hela perioden | RH 2002:27 (Svea hovrätt 2002-03-15) |
| Pågående ombyggnad av köpcentrum, lokalhyra | 40% av hyran för perioden | HD 2019-06-04, T 4179-18 |
| Bostaden kan inte alls användas | Ingen hyra för tiden | HD 2022-03-16, T 3531-21 |
Flera av nivåerna kommer från mer ingripande eller långvariga situationer än ett gatuarbete. Ett kortvarigt arbete där bostaden är användbar kan därför ligga lägre, men det avgörs av hur starkt nyttjandet faktiskt påverkas.
🎯 Faktorer som styr nivån
- Vilka delar av bostaden som berörs, till exempel ett sovrum mot gatan eller hela bostaden.
- Hur mycket nyttjandet försämras, från störd sömn till att bostaden inte kan användas alls.
- Hur länge hindret varar och om slutdatum är känt.
- Vilka tider på dygnet och veckan som störningen förekommer.
- Från vilken dag du fick kännedom om problemet.
- Om bostaden under delar av perioden är helt oanvändbar, till exempel vid avstängd entré eller vattenavstängning.
- Hur snabbt och rimligt du agerade efter anmälan, vilket styr risken för skadestånd.
💡 Räkneexempel: tre uthyrare, tre krav
Exemplen är konstruerade för att visa uträkningen och är inga rättsliga bedömningar. Månadshyran är delad på 30 dagar.
🏠 Scenario 1: hyresrätt i andra hand
- Profil: Du hyr ut din hyresrätt i andra hand för 9 000 kr i månaden. Kommunen gräver upp gatan utanför i sex veckor (42 dagar) med dagligt borrbuller. Bostaden är fullt användbar men sovrummet vetter mot gatan.
- Hyresgästens krav: 25% nedsättning under hela perioden, vilket blir 9 000 kr × 25% × 42 ÷ 30 = 3 150 kr.
- Bedömning med referensnivån 15%: 9 000 kr × 15% × 42 ÷ 30 = 1 890 kr.
- Skillnad: 1 260 kr. Dokumentation av tider och ljudnivåer avgör vilken nivå som håller.
🏠 Scenario 2: bostadsrätt i andra hand
- Profil: Du hyr ut din bostadsrätt för 12 000 kr i månaden. Under fem dagar är porten avstängd och vattnet avstängt så att hyresgästen inte kan bo i bostaden. Under ytterligare 21 dagar hörs buller men bostaden är användbar.
- Fem dagar utan nyttjande: 12 000 kr ÷ 30 × 5 = 2 000 kr, eftersom ingen hyra ska betalas för tid bostaden inte alls kan användas.
- 21 dagar med buller på 15%: 12 000 kr × 15% × 21 ÷ 30 = 1 260 kr.
- Sammanlagt: 3 260 kr.
🏠 Scenario 3: privatägd villa
- Profil: Du hyr ut din villa för 10 000 kr i månaden. Hyresgästen bor kvar och använder bostaden men kräver 40% nedsättning under tre månader på grund av vägarbete på dagtid.
- Hyresgästens krav: 10 000 kr × 40% × 3 = 12 000 kr.
- Bedömning med referensnivån 15%: 10 000 kr × 15% × 3 = 4 500 kr.
- Skillnad: 7 500 kr. Ett krav i toppskiktet av referensnivåerna utan stöd i omfattning eller varaktighet bör bestridas skriftligt, med ett konkret motförslag.
📊 Så påverkar nedsättningen din skatt
Överskottet från uthyrning av privatbostad beskattas som kapitalinkomst med 30%. Du får göra schablonavdrag med högst 40 000 kr per år och bostad, och för småhus dessutom ett avdrag på 20% av hyresintäkten. Skatteverkets eget exempel med ett småhus som hyrs ut i sex månader för 10 000 kr per månad ger en hyresintäkt på 60 000 kr, ett överskott på 8 000 kr och 2 400 kr i skatt.
Om ni skriftligt kommer överens om en nedsättning på 3 000 kr och det är den nedsatta hyran som utgör hyresintäkt, blir räkningen 57 000 kr − 40 000 kr − 11 400 kr = 5 600 kr i överskott och 1 680 kr i skatt, alltså 720 kr lägre skatt. Det innebär att nedsättningen kostar dig ungefär 2 280 kr efter skatt, inte 3 000 kr. Kontrollera alltid med Skatteverket hur din hyresintäkt ska redovisas i ditt fall.
Alla tre exemplen bygger på att du kan visa vad ni kom överens om och när hyran betalades. En betalning som går via en tjänst ger en tydlig tidslinje. Så här fungerar betalflödet hos Samtrygg: Läs mer om Samtrygg →
🎯 Så hanterar du hyresreduceringskravet rätt
- Bekräfta kravet skriftligt och håll tonen saklig. Svara inom ett par dagar och undvik hotfull kommunikation. Du får förstås bestrida kravet om du har skäl, men tonen avgör ofta om det går att lösa utan tvist.
- Ta reda på vad som faktiskt pågår. Kontakta kommunen eller entreprenören och fråga om tider, varaktighet och om tillgång till entré, vatten eller parkering påverkas. Spara informationen, eftersom den visar hur länge hindret kan förväntas pågå.
- Bedöm om det är en brist. Fråga dig om bostaden är fullt brukbar. Använd tabellen över tillåtna och otillåtna krav, och be gärna hyresgästen beskriva vad som stör med datum, tider och foton eller anteckningar.
- Räkna ut en skälig nivå. Utgå från att nedsättningen gäller från det att du fick kännedom och bara så länge hindret finns. Använd referensnivåerna, räkna per dag och dokumentera hur du kom fram till beloppet.
- Föreslå en skriftlig, tidsbegränsad överenskommelse. Skriv procentsats, period och att nedsättningen upphör när arbetet är klart, och låt båda skriva under. Fastighetsägarnas vägledning rekommenderar att försöka komma överens om kompensation, helst skriftligt.
- Hantera tvisten om ni inte kommer överens. Förklara skriftligt varför du bedömer kravet som du gör. Hyresgästen kan deponera det omtvistade beloppet hos länsstyrelsen (12 kap. 21 §) i stället för att hålla inne hyran, och du bör söka juridisk hjälp innan du väljer uppsägning eller andra skarpa steg.
Är du själv förstahandshyresgäst bör du kontrollera om du kan ha rätt till motsvarande nedsättning av din egen hyresvärd för samma period. Anmäl i så fall störningen skriftligt direkt, eftersom nedsättningen gäller från anmälan.
Med ett tydligt avtal, ett dokumenterat betalflöde och en skriftlig dialog har du redan lagt grunden för en lugn hantering. Vill du ha den strukturen från start: Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
❓ Måste jag ge nedsättning om kommunen och inte jag står bakom gatuarbetet?
Rätten till nedsättning gäller oavsett vem som orsakat bristen, så länge hyresgästen inte själv har gjort det. Fastighetsägarnas vägledning och HD T 4179-18 pekar båda på att störningar utifrån kan räknas som hinder eller men. Avgörande är om bostaden blir sämre brukbar, inte vem som grävde.
❓ Får hyresgästen hålla inne hyran på egen hand?
Det vanliga och reglerade sättet är att deponera det omtvistade beloppet hos länsstyrelsen enligt 12 kap. 21 §. Ett eget avdrag riskerar att bli en tvist om dröjsmål om hyresgästen har fel i sak, så det är klokt att få juridisk hjälp innan du agerar. Går hyran via en plattform blir betalflödet spårbart. Så hanteras betalningar hos Samtrygg: Läs mer om Samtrygg →
❓ Hur stor nedsättning är rimlig vid gatuarbete?
Lagen anger ingen procentsats. Referensnivåer i rättspraxis och vägledning ligger oftast mellan 15% och 40% för pågående hinder, och full nedsättning när bostaden inte alls kan användas. Ett kortvarigt gatuarbete där bostaden är användbar kan ligga lägre, men nivån avgörs av hur starkt nyttjandet faktiskt påverkas.
❓ Hur dokumenterar jag störningen och att jag agerat?
Be hyresgästen skriva ned datum, tider och typ av störning, helst med foton eller ljudupptagning. Spara själv information från kommunen eller entreprenören och all skriftlig kommunikation. Samtryggs försäkring förutsätter dessutom besiktningsprotokoll vid start och slut av uthyrningen, så en rutin för dokumentation är bra att ha från första dagen: Se Samtryggs erbjudande →.
❓ Från vilken dag gäller nedsättningen?
Nedsättningen gäller från den dag du fick kännedom om problemet, och bara så länge hindret finns kvar. Hyresgästen har inte rätt till nedsättning för tiden innan du fick veta. Hyresgästen behöver inte uttryckligen använda ordet nedsättning i sin anmälan.
❓ Kan jag avtala bort rätten till nedsättning vid gatuarbete?
12 kap. 16 § tredje stycket tillåter avtal som utesluter nedsättning vid vissa arbeten, till exempel sedvanligt underhåll eller arbete som särskilt anges i avtalet. Det är avsett för arbeten som hyresvärden utför, och det hjälper inte automatiskt vid kommunens gatuarbete. Ett juridiskt granskat avtal minskar tvetydigheten. Så hanterar ett standardavtal sådana frågor hos Samtrygg: Jämför Samtryggs villkor →
❓ Vad är skillnaden mellan hyresnedsättning och skadestånd?
Nedsättning gäller oavsett om du varit försumlig, så länge hyresgästen inte orsakat bristen. Skadestånd, till exempel för merkostnader, kräver att bristen beror på din försumlighet, och du kan undgå det om du kan visa att så inte är fallet. Det är därför snabb åtgärd och dokumentation är viktigt.
❓ Gäller samma regler om jag hyr ut min bostadsrätt eller villa?
Ja. För både bostadsrätt i andra hand och privatägd bostad gäller privatuthyrningslagen, som i 1 § föreskriver att 12 kap. jordabalken gäller om inte annat sägs. Rätten till nedsättning vid hinder eller men är densamma. Samtryggs försäkringsskydd riktar sig till dem som hyr ut lägenhet, villa, fritidshus eller bostadsrätt: Läs mer om Samtrygg →
❓ Påverkar nedsättningen min skatt?
Nedsättningen minskar normalt den hyresintäkt som ligger till grund för överskottet, men det beror på hur intäkten redovisas i ditt fall. I Skatteverkets exempel med ett småhus ger 3 000 kr lägre hyra 720 kr lägre skatt. Kontrollera alltid med Skatteverket.
❓ Täcker Samtryggs trygghetsförsäkring en hyresnedsättning?
Försäkringen är ett komplement till din ordinarie hem-, villa-, fritidshus- eller bostadsrättsförsäkring och gäller skada på fast inredning och lösöre samt hyresförlust när bostaden blir obrukbar till följd av en ersättningsbar skada. Maxersättningen är 1 000 000 kr per skadehändelse med 1 000 kr i självrisk. En nedsättning på grund av gatuarbete är normalt inte en sådan skada, så kontrollera villkoren hos Samtrygg: Se Samtryggs erbjudande →.
🏆 Sammanfattning
Fem lärdomar att ta med dig:
- Hyresgästen kan ha rätt till skälig nedsättning vid gatuarbete även när du inte har orsakat arbetet, men bara om bostaden inte är fullt brukbar.
- Vanliga störningar i tätbebyggt område måste tålas, och bedömningen görs objektivt i det enskilda fallet.
- Nedsättningen gäller från det att du fick kännedom och så länge hindret finns, och referensnivåerna i praxis ligger mellan 15% och 40% med full nedsättning när bostaden inte alls kan användas.
- Dokumentation, snabb dialog och en skriftlig, tidsbegränsad överenskommelse minskar både tvistrisken och risken för skadestånd.
- 12 kap. jordabalken gäller för både hyresrätt i andra hand, bostadsrätt i andra hand och privatägd bostad.
Hyr du ut din hyresrätt i andra hand bör du också kontrollera din egen rätt till nedsättning av din hyresvärd. Hyr du ut din bostadsrätt eller villa är ett tydligt avtal och ett spårbart betalflöde det bästa skyddet mot långdragna diskussioner. Är kravet överdrivet bestrider du det skriftligt med ett konkret motförslag som bygger på dokumentation.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
