Du får hyra ut din bostad för upp till 40 000 kronor per år helt skattefritt genom det så kallade schablonavdraget, som gäller per bostad oavsett hur många som bor där. Utöver schablonavdraget får du göra ytterligare avdrag som skiljer sig åt beroende på om du hyr ut ett småhus, en bostadsrätt eller en hyresrätt – för ett småhus handlar det om ytterligare 20 procent av hyresintäkten, medan du för en bostadsrätt eller hyresrätt istället drar av den faktiska avgift eller hyra du själv betalar för den uthyrda delen och tiden. Skatten på det som blir kvar (överskottet) är 30 procent.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur mycket de får hyra ut skattefritt vid andrahandsuthyrning rekommenderar vi Samtrygg.
Samtrygg ger dig ett digitalt hyresavtal och en tydlig betalningshistorik som gör det enkelt att i efterhand se exakt vilka hyresintäkter och avgifter du ska räkna med när du fyller i schablonavdraget i din deklaration. Plattformen har dessutom det något starkare Trustpilot-betyget av de två (4,3/5 mot Qasas 4,1/5), vilket återspeglar att kunder överlag är nöjda med tryggheten i processen. Har du redan en hyresgäst utanför plattformarna påverkar det inte reglerna – schablonavdraget gäller oavsett hur du hittat din hyresgäst.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur schablonavdraget på 40 000 kronor fungerar och vem som får använda det
- Vilka extra avdrag som gäller specifikt för bostadsrätt respektive hyresrätt
- Hur du räknar ut ditt skattepliktiga överskott steg för steg
- Vad som händer om du bara ägt eller hyrt bostaden en del av året
- När du riskerar att bli momspliktig för din uthyrning
Andrahandsuthyrning har blivit ett vanligt sätt att täcka boendekostnader, oavsett om det handlar om att hyra ut en bostadsrätt under en utlandsvistelse eller ett rum i en hyresrätt till en inneboende. Oavsett anledning gäller samma grundläggande skatteregler från Skatteverket, och de flesta som håller sig under vissa gränser betalar ingen skatt alls på hyresintäkten. Den här guiden går igenom exakt hur du räknar fram ditt schablonavdrag och vilka ytterligare avdrag som gäller för just din bostadstyp.
⚖️ Schablonavdraget förklarat — från grunden
Schablonavdraget är ett fast avdrag på högst 40 000 kronor per år som du får dra av från dina hyresintäkter innan du räknar ut om uthyrningen gett ett skattepliktigt överskott. Avdraget gäller per bostad och år, inte per person – äger eller hyr ni bostaden tillsammans ska ni dela på avdraget utifrån er andel. I praktiken innebär det att de flesta som hyr ut en enda bostad till ett normalt pris inte behöver betala någon skatt alls om hyresintäkten stannar under 40 000 kronor.
Reglerna gäller likadant oavsett om du äger din bostad (småhus, ägarlägenhet, bostadsrätt) eller hyr en hyresrätt som du sedan hyr ut vidare i andra hand – en hyresrätt räknas visserligen inte som en privatbostad, men beskattas på ett liknande sätt som en privatbostad. Skillnaden mellan bostadstyperna ligger istället i vilket ytterligare avdrag du får göra utöver schablonavdraget, och det är här många blandar ihop reglerna.
Hyr du ut ett småhus eller en ägarlägenhet får du, förutom schablonavdraget, dra av ytterligare 20 procent av hyresintäkten. Detta avdrag är tänkt att täcka driftskostnader som sophämtning, vatten och el, och du behöver inte visa kvitton för det – det är en schablon.
Hyr du istället ut en bostadsrätt får du inte det extra 20-procentsavdraget. I stället drar du av den faktiska avgift du själv betalar till bostadsrättsföreningen, beräknad för den del av bostaden och den tid som varit uthyrd. En eventuell extra avgift som föreningen tar ut specifikt för andrahandsuthyrningen (högst 10 procent av ett prisbasbelopp per år enligt föreningens stadgar) får du också dra av.
Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller samma princip som för bostadsrätt, men du drar av den hyra du själv betalar till din hyresvärd för den uthyrda delen och tiden, istället för en föreningsavgift. Har hyresgästen bara tillgång till en del av bostaden – till exempel ett rum medan du delar kök och badrum – får du bara dra av den andel av avgiften eller hyran som motsvarar den uthyrda ytan.
Det som blir kvar efter schablonavdraget och tilläggsavdraget kallas överskott, och det är det beloppet du ska ta upp som kapitalinkomst i din inkomstdeklaration. Skatten på kapitalinkomster är 30 procent, vilket innebär att ett överskott på till exempel 8 000 kronor ger 2 400 kronor i skatt. Blir avdragen istället större än hyresintäkten uppstår ett underskott – då ska du varken deklarera eller betala skatt, men du får heller inte dra av underskottet mot andra inkomster.
Hyr du ut en bostadsrätt kan bostadsrättsföreningen dessutom ta ut en särskild avgift för själva andrahandsupplåtelsen, utöver den vanliga månadsavgiften, om det står i föreningens stadgar. Den avgiften får uppgå till högst tio procent av ett prisbasbelopp per år, och du får räkna med den i ditt tilläggsavdrag tillsammans med den ordinarie föreningsavgiften.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyra ut för högst 40 000 kr/år utan att deklarera överskott | ✅ | Gäller när avdragen täcker hela intäkten – du kan ändå behöva fylla i uppgifter om Skatteverket fått data från plattformen |
| Hyra ut bostadsrätt utan föreningens godkännande | ❌ | Kan leda till anmodan om rättelse inom två månader, annars kan uthyrningen anses accepterad |
| Göra schablonavdrag för flera bostäder samma år | ✅ | Ett schablonavdrag per bostad – du kan alltså ha flera om du hyr ut mer än en bostad |
| Dra av kostnader för renovering eller nya möbler utöver schablonavdraget | ❌ | Schablonavdraget är tänkt att täcka just den typen av kostnader – inget separat avdrag medges |
| Ta ut en hyra som bara täcker kapital- och driftskostnad för en bostadsrätt | ✅ | Följer privatuthyrningslagens modell för skälig hyra |
| Hyra ut möblerat mot en tilläggsavgift | ⚠️ | Tillägget får vara skäligt men aldrig högre än de faktiska kostnaderna eller lagens gräns för aktuell bostadstyp |
| Strunta i att deklarera för att plattformen redan rapporterat till Skatteverket | ❌ | Du är fortfarande skyldig att själv deklarera ditt överskott, oavsett vad plattformen rapporterat |
💰 Vad kostar det att missa avdragen?
Att inte räkna med rätt avdrag kan göra att du betalar skatt du egentligen inte behöver, eller riskerar ett fel i deklarationen. Så här ser helhetsbilden ut:
| Avdrag | Belopp | Gäller för |
|---|---|---|
| Schablonavdrag | Högst 40 000 kr/år, per bostad | Alla bostadstyper (småhus, bostadsrätt, ägarlägenhet, hyresrätt) |
| Tilläggsavdrag, småhus/ägarlägenhet | 20 % av hyresintäkten | Endast privatbostadsfastighet |
| Tilläggsavdrag, bostadsrätt | Faktisk avgift till BRF (uthyrd del/tid) | Endast bostadsrätt |
| Tilläggsavdrag, hyresrätt | Faktisk hyra till hyresvärden (uthyrd del/tid) | Endast hyresrätt i andrahand |
| Skatt på överskott | 30 % | Överskottet efter avdrag, beskattas som kapitalinkomst |
Faktorer som påverkar hur mycket du får dra av:
- Ägandetid – har du bara ägt eller hyrt bostaden en del av året får du bara schablonavdrag för de månaderna (40 000 kr ÷ 12 × antal ägda månader).
- Andel av bostaden – hyr du ut ett enskilt rum medan du bor kvar räknas bara den uthyrda ytans andel av avgiften eller hyran.
- Antal ägare – flera ägare eller kontraktsinnehavare delar på ett gemensamt schablonavdrag utifrån sina andelar.
- Andra intäkter från samma bostad – till exempel uthyrning av parkeringsplats eller försäljning av överskottsel räknas in i samma schablonavdrag, inte separat.
- Momsgräns – möblerad uthyrning som liknar hotellverksamhet (kortare perioder än tre månader, marknadsföring per dygn/vecka) kan göra dig momspliktig om omsättningen överstiger 120 000 kr per år.
💡 Räkneexempel: Bostadsrätt uthyrd i åtta månader
Säg att du hyr ut hela din bostadsrätt för 12 000 kronor per månad under åtta månader, vilket ger en hyresintäkt på 96 000 kronor. Du betalar 6 500 kronor per månad i avgift till föreningen (exklusive kapitaltillskott) samt 100 kronor per månad i särskild avgift för andrahandsuthyrningen.
- Hyresintäkt: 12 000 kr × 8 månader = 96 000 kr
- Schablonavdrag: 40 000 kr (maximalt belopp, eftersom intäkten överstiger det)
- Avdrag för föreningsavgift: 6 500 kr × 8 månader = 52 000 kr
- Avdrag för uthyrningsavgift: 100 kr × 8 månader = 800 kr
- Överskott: 96 000 kr − 40 000 kr − 52 000 kr − 800 kr = 3 200 kr
- Skatt: 3 200 kr × 30 % = 960 kr
Samma beräkningsprincip gäller för en hyresrätt, men då byter du ut föreningsavgiften mot den hyra du själv betalar till din hyresvärd.
🎯 Så gör du schablonavdraget rätt
- Ta reda på om bostaden räknas som en privatbostad. Använder du eller närstående mer än hälften av ytan (40 procent för tvåfamiljshus) räknas den normalt som privatbostad, vilket är en förutsättning för att använda de vanliga avdragsreglerna.
- Skaffa nödvändigt tillstånd i förväg. Hyr du ut en bostadsrätt behöver du föreningens godkännande, vanligen beslutat av styrelsen på ett styrelsemöte, och hyr du ut en hyresrätt behöver du hyresvärdens skriftliga tillstånd – annars riskerar du att bli av med kontraktet oavsett vad skattereglerna säger. Godkännandet är ofta tidsbegränsat till exempelvis sex månader eller ett år, så du kan behöva ansöka om förlängning om uthyrningen fortsätter.
- Skriv ett tydligt hyresavtal där hyresnivån, tidsperioden och vad som ingår framgår, så att du enkelt kan räkna fram rätt hyresintäkt vid deklarationen.
- Räkna ut ditt schablonavdrag (max 40 000 kr, justerat för ägd tid och andel) och lägg till rätt tilläggsavdrag beroende på om du hyr ut småhus, bostadsrätt eller hyresrätt.
- Spara kvitton och avier på den avgift eller hyra du själv betalar under uthyrningsperioden – det är dessa siffror du behöver för tilläggsavdraget.
- Deklarera överskottet i rätt ruta (normalt punkt 7.2 eller 7.3 i inkomstdeklarationen, beroende på bostadstyp) och betala 30 procent skatt på det som blir kvar.
- Kontrollera momsgränsen om uthyrningen sker möblerad och kortvarigt, så att du inte oavsiktligt hamnar i momsplikt.
Väljer du att hyra ut via en plattform som sköter avtal och betalningsflöde digitalt blir steg 3 och 5 betydligt enklare att hålla ordning på.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Avgift (hyresgäst) | 15 % ovanpå hyran, inräknad i annonspriset | Serviceavgift läggs på hyran varje månad |
| Dokumentation för deklaration | Digitalt hyresavtal och betalningshistorik | Digitalt hyresavtal och betalningshistorik |
| Trustpilot | 4,3/5 (cirka 3 000 recensioner) | 4,1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
❓ Vanliga frågor
Hur mycket får jag hyra ut för utan att betala skatt?
I de flesta fall kan du hyra ut för upp till 40 000 kronor per år utan att betala skatt, eftersom schablonavdraget täcker hela beloppet. Hyr du ut ett småhus tillkommer dessutom 20 procent av hyresintäkten som avdrag, vilket gör att gränsen i praktiken kan ligga högre. Har du en hyresrätt eller bostadsrätt beror den faktiska skattefria gränsen på hur hög avgift eller hyra du själv betalar för den uthyrda delen.
Gäller schablonavdraget per bostad eller per person?
Schablonavdraget gäller per bostad och år, inte per person. Är ni flera som äger bostaden eller står på hyreskontraktet ska ni dela på det gemensamma avdraget utifrån era respektive andelar, inte få 40 000 kronor var.
Måste jag deklarera om jag hyr ut via Samtrygg eller Qasa?
Ja. Även om Skatteverket har fått uppgifter om att du hyrt ut via en digital plattform måste du själv deklarera ditt eventuella överskott i inkomstdeklarationen. Plattformens rapportering ersätter inte din egen skyldighet att redovisa uthyrningen korrekt.
Vad räknas som hyresintäkt om jag hyr ut möblerat?
Hyresintäkten omfattar hela det belopp hyresgästen betalar, inklusive eventuellt tillägg för möbler och utrustning samt eventuella tillägg för el, vatten eller bredband. Tillägget för möbler får dock inte vara oskäligt högt – för andrahandsuthyrning av hyresrätt gäller till exempel att påslaget för möblering inte får överstiga 15 procent av hyran, medan tillägg för nyttigheter som bredband aldrig får överstiga din egen faktiska kostnad. Hela summan, inklusive tilläggen, ligger sedan till grund för schablonavdraget och tilläggsavdraget.
Kan jag göra schablonavdrag flera år i rad?
Ja, det finns ingen begränsning på hur många år du kan använda schablonavdraget, så länge du fortsätter hyra ut samma eller andra bostäder som räknas som privatbostad. Avdraget beräknas på nytt varje år utifrån det årets hyresintäkter och ägd tid.
Vad händer om jag bara ägt bostaden en del av året?
Då får du bara schablonavdrag för de månader du faktiskt ägt bostaden. Har du till exempel ägt bostaden i nio av årets tolv månader delar du 40 000 kronor med tolv och multiplicerar med nio, vilket ger ett maximalt schablonavdrag på 30 000 kronor för det året.
Skiljer sig avdragen mellan bostadsrätt och hyresrätt?
Schablonavdraget på 40 000 kronor är detsamma oavsett bostadstyp, men tilläggsavdraget skiljer sig. För en bostadsrätt drar du av den avgift du själv betalar till föreningen för den uthyrda delen och tiden, medan du för en hyresrätt istället drar av den hyra du själv betalar till din hyresvärd på motsvarande sätt. Blanda aldrig ihop de två – rätt underlag beror på vilken bostadstyp det gäller.
Måste jag betala moms på min uthyrning?
Bara om uthyrningen liknar hotellverksamhet: bostaden hyrs ut möblerad, kortare perioder än tre månader i följd till samma hyresgäst, marknadsförs per dygn eller vecka, och din årsomsättning från detta överstiger 120 000 kronor (gränsen höjdes från 80 000 kronor den 1 januari 2025). En vanlig andrahandsuthyrning av bostad under längre perioder, som ett skolår eller en utlandsplacering, klassas normalt inte som hotellverksamhet och omfattas därför inte av momsplikten.
Vad är skillnaden mellan schablonavdraget och 20-procentsavdraget?
Schablonavdraget på 40 000 kronor är ett fast belopp som gäller för alla bostadstyper. 20-procentsavdraget är ett tilläggsavdrag som bara gäller om du hyr ut ett småhus eller en ägarlägenhet – hyr du ut en bostadsrätt eller hyresrätt får du istället dra av den faktiska avgift eller hyra du själv betalar.
Rapporterar Samtrygg eller Qasa automatiskt till Skatteverket?
Digitala uthyrningsplattformar kan komma att lämna uppgifter om uthyrningar till Skatteverket, vilket du kan se under Mina sidor på Skatteverkets webbplats. Oavsett vad som rapporterats in är det alltid du själv som ansvarar för att räkna ut och deklarera ett korrekt överskott.
🏆 Sammanfattning
Det viktigaste att ta med sig är att schablonavdraget på 40 000 kronor gäller per bostad och år, oavsett om du hyr ut ett småhus, en bostadsrätt eller en hyresrätt – men att det ytterligare avdrag du får göra ovanpå schablonen skiljer sig åt beroende på bostadstyp. För småhus handlar det om ett generellt 20-procentsavdrag, medan bostadsrätt och hyresrätt istället ger avdrag för den faktiska avgift eller hyra du själv betalar för den uthyrda delen och tiden. Skatten på det som blir kvar efter avdragen är 30 procent, och du är alltid själv skyldig att deklarera överskottet oavsett vilken plattform du använt.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
