En hyresvärd får bara hålla inne eller kräva ersättning ur en deposition för skador som beror på hyresgästens vårdslöshet — aldrig för normalt slitage. Detta följer av hyresgästens vårdplikt enligt 12 kap. 24 § jordabalken, som gäller oavsett om bostaden är en hyresrätt, bostadsrätt eller hyrs ut enligt privatuthyrningslagen. Bevisbördan ligger på hyresvärden: det är uthyraren som måste visa att skadan uppstod under hyrestiden och att den beror på vårdslöshet, inte på ålder eller normalt bruk.
En viktig nyansering: en ren depositionstvist prövas normalt inte av hyresnämnden. Hyresnämnden avgör frågor om andrahandstillstånd och hyresvillkor, medan tvister om skadestånd och innehållen deposition i första hand löses genom förhandling mellan parterna, ett betalningsföreläggande hos Kronofogden, eller i sista hand allmän domstol om kravet bestrids.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vem som bär bevisbördan vid en depositionstvist rekommenderar vi Samtrygg.
Samtryggs trygghetsförsäkring kräver ett undertecknat besiktningsprotokoll vid både in- och utflytt för att gälla — det vill säga precis den dokumentation som i praktiken avgör en bevisbördetvist. Självrisken är dessutom tydligt angiven till 1 000 kr per skada, och plattformens depositionsfria modell för kreditvärdiga hyresgäster minskar risken att en tvist om innehållen deposition uppstår över huvud taget. Qasas egna recensioner lyfter samtidigt fram att depositionsärenden ibland dragit ut på tiden vid tvist, vilket gör dokumentationskravet hos Samtrygg extra relevant för just den här frågan.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Krav på besiktningsprotokoll | Obligatoriskt för att trygghetsförsäkringen ska gälla, vid både in- och utflytt | Hanterar deposition digitalt via plattformen, utan motsvarande dokumenterat krav i tillgänglig data |
| Depositionsupplevelse enligt kundomdömen | Kritik finns mot otydlighet i skadetvister enligt vissa hyresvärdar | Kritik finns mot förseningar och bristande kommunikation vid depositionstvister |
| Trustpilot | 4.3/5 (nästan 3 000 recensioner) | 4.1/5 (recensionsantal ej angivet i tillgänglig data) |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
I den här guiden går vi igenom:
- Vilka skäl en hyresvärd faktiskt har för att hålla inne hela eller delar av depositionen
- Vem som bär bevisbördan när en skada ifrågasätts
- Skillnaden mellan normalt slitage och vårdslöshet
- Var en depositionstvist egentligen prövas — och vilken roll hyresnämnden har (och inte har)
- Konkreta steg för att skydda dig, oavsett om du är hyresvärd eller hyresgäst
⚖️ Deposition och bevisbörda förklarat — från grunden
Deposition är inte en lagreglerad företeelse i sig. Det finns ingen särskild ”depositionslag” i Sverige — istället är det en avtalad säkerhet mellan hyresvärd och hyresgäst, ofta motsvarande en extra månadshyra i förskott som betalas tillbaka när hyresförhållandet upphör. I vissa fall, till exempel för hyresgäster utan svenskt personnummer eller etablerad kreditvärdighet, förekommer högre depositioner motsvarande 2–3 månadshyror.
Det som däremot är lagreglerat är vad hyresvärden får kräva ersättning för ur depositionen. Enligt 12 kap. 24 § jordabalken (hyreslagen) har hyresgästen en vårdplikt: bostaden ska lämnas tillbaka i samma skick som vid inflytt, med undantag för normalt slitage. Denna regel gäller för alla hyresförhållanden enligt hyreslagen — det spelar ingen roll om det är en hyresrätt som hyrs ut i andra hand, en bostadsrätt eller en privatägd bostad som upplåts enligt privatuthyrningslagen. Relationen mellan hyresgäst och den som faktiskt hyr ut bostaden omfattas av samma vårdplikt oavsett underliggande ägandeform.
Skillnaden mellan vad som får dras från depositionen och vad som inte får det avgörs av två faktorer:
- Är skadan vårdslöst orsakad, eller är den normalt slitage? Repor i golvet efter möbler eller små hål efter tavlor räknas normalt som slitage och ska inte belasta hyresgästen. En spräckt toalettsits eller en söndertrasad dörr efter oaktsamt beteende räknas däremot som en ersättningsgill skada.
- Kan hyresvärden bevisa att skadan uppstod under hyrestiden? Det är hyresvärden — inte hyresgästen — som bär bevisbördan för att en skada faktiskt uppkom medan hyresgästen bodde i bostaden och att den orsakades av vårdslöshet. Utan dokumentation blir det ofta svårt att bevisa när en skada uppstod.
Just därför är ett skriftligt besiktningsprotokoll, undertecknat av båda parter vid både in- och utflytt, den enskilt viktigaste handlingen i en depositionstvist. Vid ersättning ska dessutom normalt ett åldersavdrag göras, så att hyresgästen inte betalar för en produkts fulla nypris om den redan var flera år gammal.
Vill du minska risken för att en sådan tvist ens uppstår? Kom igång med Samtrygg → — tjänstens trygghetsförsäkring bygger på just ett obligatoriskt besiktningsprotokoll.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Innehålla deposition för en skada orsakad av hyresgästens vårdslöshet | ✅ | Hyresvärden måste kunna visa att skadan uppstod under hyrestiden och berodde på vårdslöshet |
| Innehålla deposition för normalt slitage, t.ex. små repor i golvet | ❌ | Normalt slitage ska aldrig belasta hyresgästen enligt 12 kap. 24 § jordabalken |
| Kräva ersättning för en hel möbel eller vitvara utan åldersavdrag | ⚠️ | Ersättningen ska normalt minskas med ett åldersavdrag baserat på produktens ålder |
| Hålla inne hela depositionen utan att specificera vilken skada det gäller | ❌ | Hyresvärden ska kunna specificera skadan och motivera beloppet |
| Kräva ersättning för en skada som fanns redan vid inflytt men aldrig dokumenterades | ⚠️ | Utan besiktningsprotokoll blir bevisläget osäkert för båda parter |
| Vända sig till Kronofogden för en deposition som hyresgästen inte bestrider | ✅ | Ett betalningsföreläggande är rätt väg när kravet är klart och ostridigt |
En dokumenterad besiktning löser de flesta tvister innan de ens hinner uppstå. Se Samtryggs erbjudande →
💰 Vad kostar en depositionstvist?
En deposition motsvarar oftast en extra månadshyra i förskott, men kan i praktiken vara högre — upp till 2–3 månadshyror hos vissa aktörer när hyresgästen saknar svenskt personnummer eller etablerad kreditvärdighet. Själva tvisten kostar sällan pengar om den löses i godo: parterna går igenom besiktningsprotokollet skriftligt och kommer överens om ett rimligt belopp, ofta med ett åldersavdrag inräknat.
Om hyresgästen bestrider kravet och parterna inte kommer överens finns i huvudsak två vägar framåt:
- Kronofogdens betalningsföreläggande — den snabbaste och billigaste vägen, men fungerar bara om hyresgästen inte bestrider fordran. Bestrids kravet går ärendet vidare till domstol.
- Allmän domstol (tingsrätt) — om hyresgästen bestrider kravet. Det innebär högre kostnader i form av ansökningsavgifter och eventuellt eget ombud, samt en process som kan ta flera månader.
Vad detta betyder i praktiken:
- En obestridd depositionsfordran kan drivas in via Kronofogden utan att någonsin nå domstol.
- En bestridd fordran hamnar i tingsrätten, där bevisbördan — och därmed dokumentationen — avgör utgången.
- Skriftlig kommunikation och ett komplett besiktningsprotokoll minskar kraftigt risken att tvisten behöver drivas vidare alls.
- Hyresvärdar som saknar dokumentation riskerar att förlora tvisten även om skadan är verklig, eftersom bevisbördan inte är uppfylld.
🎯 Så gör du deposition och bevisbörda rätt
- Upprätta ett skriftligt besiktningsprotokoll vid inflytt, undertecknat av både hyresvärd och hyresgäst.
- Fotografera bostadens skick, gärna med tidsstämplade bilder på golv, vitvaror och inredning.
- Specificera depositionens belopp och villkor direkt i hyresavtalet — inte bara muntligt.
- Upprätta ett nytt besiktningsprotokoll vid utflytt och jämför det systematiskt med protokollet från inflytt.
- Specificera varje skada skriftligt om ni vill dra av från depositionen, med motivering och åldersavdrag.
- Försök lösa oenigheter i dialog innan ni går vidare till Kronofogden eller domstol — det sparar tid och pengar för båda parter.
- Spara all skriftlig kommunikation som bevis, inklusive mejl, foton och kvitton på eventuella reparationer.
❓ Vanliga frågor
Vem bär bevisbördan för en skada i en uthyrd bostad?
Det är hyresvärden som bär bevisbördan. Enligt 12 kap. 24 § jordabalken måste hyresvärden visa att skadan uppstod under hyrestiden och att den beror på hyresgästens vårdslöshet, inte på normalt slitage eller en olyckshändelse.
Kan hyresvärden hålla inne hela depositionen utan förklaring?
Nej. Hyresvärden ska kunna specificera vilken skada som avses, varför den anses vårdslöst orsakad och hur beloppet räknats fram, inklusive eventuellt åldersavdrag. En odokumenterad, ospecificerad innehållning kan bestridas av hyresgästen.
Vad räknas som normalt slitage?
Normalt slitage är sådant som uppstår genom vanlig användning av bostaden — små repor i golv efter möbler, mindre hål efter tavelspik eller viss missfärgning över tid. Detta ska hyresgästen aldrig behöva ersätta.
Prövar hyresnämnden depositionstvister?
I regel nej. Hyresnämnden prövar frågor som andrahandstillstånd och hyresvillkor, inte skadeståndsfrågor kopplade till deposition. Sådana tvister löses istället genom förhandling, Kronofogdens betalningsföreläggande eller allmän domstol.
Vad händer om hyresvärden och hyresgästen inte kommer överens?
Om kravet är ostridigt kan hyresvärden ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden. Bestrider hyresgästen kravet går ärendet vidare till tingsrätten, där bevisbördan och den skriftliga dokumentationen blir avgörande.
Måste jag betala om det inte finns något besiktningsprotokoll?
Utan besiktningsprotokoll blir det svårare för hyresvärden att bevisa att skadan uppstod under just din hyrestid. Det gynnar generellt hyresgästen i en tvist, men gör samtidigt hela processen mer osäker och tidskrävande för båda parter.
Hur stor är en deposition normalt?
En vanlig deposition motsvarar en extra månadshyra i förskott. Vid uthyrning till hyresgäster utan svenskt personnummer eller etablerad kreditvärdighet förekommer högre depositioner, i vissa fall 2–3 månadshyror.
Gäller samma bevisbörderegler för bostadsrätt som för hyresrätt?
Ja. Vårdplikten i 12 kap. 24 § jordabalken gäller för relationen mellan hyresgäst och den som hyr ut, oavsett om uthyraren själv har hyresrätt, bostadsrätt eller äger bostaden privat. Det som skiljer sig mellan boendeformerna är istället kraven på tillstånd för själva andrahandsuthyrningen.
Kan hyresvärden kräva mer i ersättning än depositionens belopp?
Ja, om skadan är dokumenterat större än depositionsbeloppet kan hyresvärden i teorin kräva ytterligare ersättning. I praktiken kräver detta stark bevisning, och en sådan fordran hanteras på samma sätt som andra skadeståndskrav — via förhandling, Kronofogden eller domstol.
Skiljer sig Samtrygg och Qasa åt när det gäller depositionstvister?
Delvis. Samtryggs trygghetsförsäkring kräver ett obligatoriskt besiktningsprotokoll vid in- och utflytt, vilket ger tydligare bevisning i en eventuell tvist. Qasas recensioner nämner ibland förseningar och otydlighet i kommunikationen när en depositionstvist uppstår, men båda plattformarna erbjuder ett strukturerat digitalt alternativ jämfört med privata uthyrningar helt utan mellanhand.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna:
- Hyresvärden bär bevisbördan för att en skada uppstått genom hyresgästens vårdslöshet — inte tvärtom.
- Normalt slitage får aldrig dras från depositionen, oavsett boendeform.
- Ett skriftligt besiktningsprotokoll vid in- och utflytt är den viktigaste handlingen i en depositionstvist.
- Rena depositionstvister prövas normalt inte av hyresnämnden, utan löses genom förhandling, Kronofogdens betalningsföreläggande eller allmän domstol.
- Plattformar som kräver dokumenterad besiktning, som Samtrygg, minskar risken för en utdragen och svårbevisad tvist.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
