Lagen kräver inte att banken godkänner att du hyr ut din bostadsrätt i andra hand, men den kräver att bostadsrättsföreningens styrelse säger ja (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Säger styrelsen nej kan hyresnämnden ge tillstånd. Bankens panträtt ligger kvar medan du hyr ut, och ett eventuellt krav på bankens medgivande står i ditt skuldebrev eller dina lånevillkor, inte i lag.
Under uthyrningen betalar du lån och föreningsavgift som vanligt. I Svenska Bankföreningens och SBAB:s information är det utebliven betalning som beskrivs som grund för uppsägning av lånet, och lånet är uppsagt om beloppet inte betalas inom fyra veckor efter uppsägningen. Hyr du ut utan tillstånd riskerar du i värsta fall att förlora bostadsrätten.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur andrahandsuthyrning fungerar när bostadsrätten är belånad till max rekommenderar vi Samtrygg.
När lånet ligger nära taket är den största risken inte själva uthyrningen utan en hyra som uteblir, eftersom bolånet och föreningsavgiften ska betalas oavsett. Enligt Samtrygg betalas hyran ut i tid varje månad även om hyresgästen betalar sent, och trygghetsförsäkringen ersätter hyresförlust om bostaden blir helt eller delvis obrukbar efter en ersättningsbar skada. Samtrygg har ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
Båda plattformarna är mellanhänder för andrahandsuthyrning mellan privatpersoner. Tabellen jämför det som väger tyngst när lånet är högt belånat: skyddet om hyran uteblir.
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Skydd om hyran uteblir | Hyresgaranti: hyran betalas ut i tid varje månad, enligt Samtrygg | Hyresgaranti ingår enligt hyresvärdar, men sena utbetalningar är det vanligaste klagomålet |
| Försäkring | Trygghetsförsäkring upp till 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr | Försäkring ingår enligt hyresvärdar |
| Kostnad | Gratis att annonsera, 15% läggs på hyran för hyresgästen | Serviceavgift läggs på hyran varje månad |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner, april 2026) | Cirka 4.1/5 (april 2026) |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad ”belånad till max” betyder för en bostadsrätt: pantsättning, inte pantbrev
- Vem som måste godkänna uthyrningen: föreningen, hyresnämnden och möjligen banken enligt ditt kreditavtal
- Vilka regler som gäller för hyra, uppsägning och skatt efter 1 juli 2026
- Hur du skyddar dig mot uteblivna hyror, till exempel med hyresgaranti
- Steg för steg: så gör du rätt
⚖️ Andrahandsuthyrning av pantsatt bostadsrätt förklarat — från grunden
Den här guiden gäller bostadsrätt. Hyr du en hyresrätt och vill hyra ut den vidare gäller andra regler, med hyresvärdens samtycke enligt jordabalkens 12 kap. Reglerna nedan ska därför inte läsas som regler för hyresrätt.
🏠 Vad ”belånad till max” betyder för en bostadsrätt
”Intecknad” är vardagsspråk. En villa belånas genom inteckning och pantbrev hos Lantmäteriet, men en bostadsrätt pantsätts i stället genom en skriftlig pantsättning som banken anmäler till bostadsrättsföreningen. Föreningen noterar pantsättningen i sin lägenhetsförteckning, och många föreningar tar ut en pantsättningsavgift som enligt Ekonomifokus oftast ligger på cirka 500–700 kr.
Enligt Svenska Bankföreningen får belåningsgraden inte överstiga 85% enligt bolånetaket. Ligger du nära den nivån har du litet utrymme om hyran skulle utebli, och det är därför bankens roll vid uthyrning är en fråga värd att reda ut i förväg.
⚖️ Vem måste säga ja
Uthyrning av en bostadsrätt i andra hand kräver styrelsens samtycke enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen. Du behöver ha skäl för uthyrningen, till exempel studier eller arbete på annan ort, ett provsamboende eller sjukdom. Styrelsen behöver inte godta uthyrning som bara går ut på att tillgodogöra sig hyra.
Om styrelsen vägrar kan hyresnämnden ge tillstånd. Enligt 7 kap. 11 § ska tillstånd ges om du har skäl för upplåtelsen och föreningen saknar befogad anledning att vägra, och tidigare uthyrningar räknas bara om de skett i betydande omfattning. Tillståndet är alltid tidsbegränsat.
Banken har ingen roll i bostadsrättslagens regler om andrahandsupplåtelse. Om ditt skuldebrev eller dina lånevillkor innehåller ett krav på medgivande vid uthyrning är det däremot ett avtalsvillkor du är bunden av.
🔑 Vad bankens panträtt innebär när du hyr ut
Panträtten i bostadsrätten ligger kvar medan du hyr ut. Din hyresgäst har ingen relation till banken, och du är fortsatt ansvarig både mot banken för lånet och mot föreningen för avgiften, störningar och vårdplikt.
Föreningen har dessutom en egen panträtt för sina avgiftsfordringar som går före dina egna panträtter (7 kap. 16 a §). Har föreningen fått underrättelse om pantsättningen ska den enligt 7 kap. 31 § underrätta banken när obetalda avgifter överstiger en månads andel av årsavgiften och dröjer mer än två veckor. En betalningsförsening hos föreningen kan alltså komma till bankens kännedom.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyra ut med styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd | ✅ | Tillståndet är tidsbegränsat, ofta sex månader eller ett år |
| Hyra ut utan tillstånd | ❌ | Kan leda till förverkande av bostadsrätten och tvångsförsäljning |
| Hyra ut utan att läsa skuldebrev och lånevillkor | ⚠️ | Lagen kräver inte bankens samtycke, men avtalet kan göra det |
| Hyra ut enbart för att tjäna pengar | ⚠️ | Styrelsen behöver inte godta det, vanliga skäl är studier, arbete på annan ort eller provsamboende |
| Ha en inneboende medan du själv bor kvar | ✅ | Kräver inget tillstånd, men bor du inte själv kvar räknas det som andrahandsuthyrning |
| Byta hyresgäst under pågående tillstånd | ⚠️ | Ny ansökan krävs för varje ny hyresgäst, även under en redan beviljad period |
| Ta ut en hyra som är väsentligt högre än jämförbara (avtal från 1 juli 2026) | ⚠️ | Hyresnämnden kan sänka hyran, och du kan bli skyldig att betala tillbaka med ränta |
Den allvarligaste raden är uthyrning utan tillstånd. Föreningen ska inom två månader från att den fått kännedom skicka en skriftlig anmodan om rättelse. Då har du tre vägar: ansöka om tillstånd hos föreningen eller hyresnämnden, eller se till att uthyrningen upphör.
Vill du slippa improvisera kring avtal och kontroll av hyresgäst gör Samtrygg enligt egen beskrivning bakgrunds- och kreditkontroll på hyresgäster och tillhandahåller juridiskt granskade avtal.
💰 Vad kostar det att hyra ut en belånad bostadsrätt?
| Post | Nivå | Notering |
|---|---|---|
| Månadsavgift till föreningen | Oförändrad | Du är ansvarig även när lägenheten är uthyrd |
| Föreningens avgift för andrahandsupplåtelse | Högst 10% av ett prisbasbelopp per år | Tas bara ut om det står i stadgarna, beräknas per kalendermånad |
| Bolånekostnad | Oförändrad | Lånet är uppsagt om obetalda belopp inte betalas inom fyra veckor efter uppsägningen |
| Samtrygg | 0 kr för uthyraren att annonsera | 15% läggs på hyran för hyresgästen |
| Qasa | Serviceavgift på hyran | Nivån framgår av Qasas villkor |
| Skatt | Schablonavdrag 40 000 kr per år | Dessutom avdrag för avgift till föreningen |
Samtrygg uppger att det är kostnadsfritt att skapa profil och lägga upp en annons som uthyrare. Det som påverkar hur mycket du faktiskt går back eller plus:
- Hur många månader du hyr ut, eftersom föreningens avgift och avdraget för månadsavgiften räknas per uthyrd månad.
- Hyresnivån i förhållande till jämförbara lägenheter, eftersom hyresnämnden kan sänka en väsentligt för hög hyra.
- Om du hyr ut möblerat, vilket kan motivera en högre hyra.
- Vilken plattform eller vilket upplägg du väljer, och vilket skydd det ger mot uteblivna hyror.
- Hur stor del av månadsavgiften som kan dras av, eftersom kapitaltillskott inte är avdragsgillt.
📊 Exempel: åtta månaders uthyrning enligt Skatteverket
Skatteverkets exempel gäller en bostadsrätt som hyrs ut för 12 000 kr per månad under åtta månader. Månadsavgiften är 6 800 kr, varav 300 kr är kapitaltillskott, och föreningen tar 100 kr per månad för andrahandsuthyrningen.
Hyresintäkten blir 96 000 kr. Du drar av schablonavdraget på 40 000 kr, månadsavgiften utan kapitaltillskott på 52 000 kr (6 500 kr × 8 månader) och uthyrningsavgiften på 800 kr, och får ett överskott på 3 200 kr som tas upp i inkomstdeklarationen. Hur räntekostnader på ditt bolån ska hanteras kontrollerar du hos Skatteverket.
Om kassaflödet är ditt största orosmoment bör du jämföra villkoren innan du bestämmer hyresnivå och upplägg.
🎯 Så gör du andrahandsuthyrning rätt
- Läs skuldebrev och lånevillkor. Leta efter villkor om uthyrning, användning av bostaden och medgivande. Be banken skriftligen om besked om uthyrning i andra hand är tillåten och på vilka villkor.
- Ansök skriftligt hos styrelsen. Ange hur länge du vill hyra ut, ditt skäl och vem som ska bo i lägenheten. Fastighetsägarna har ett ansökningsformulär för bostadsrätt.
- Räkna kassaflödet utan hyra. Lån, månadsavgift och föreningens uthyrningsavgift ska betalas även om hyresgästen är sen, så bygg en buffert.
- Välj ett upplägg som skyddar mot uteblivna hyror. Samtrygg erbjuder hyresgaranti, kreditprövning av hyresgäster och en trygghetsförsäkring som kompletterar din bostadsrättsförsäkring.
- Skriv ett skriftligt hyresavtal. Hyran ska anges som ett belopp. Låt hyrestiden följa den period styrelsen godkänt, och upprätta ett besiktningsprotokoll som båda undertecknar vid in- och utflytt. Samtryggs trygghetsförsäkring gäller inte utan ett undertecknat protokoll.
- Ge styrelsen hyresgästens namn och kontaktuppgifter. Är du svår att nå bör du lämna fullmakt till en kontaktperson.
- Deklarera hyresintäkten. Skatteverkets hjälpblankett SKV 2199 hjälper dig räkna ut överskottet.
❓ Vanliga frågor
❓ Måste banken godkänna att jag hyr ut min bostadsrätt?
Inte enligt lag. Bostadsrättslagens regler om andrahandsupplåtelse nämner inte banken, utan kräver styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Alla villkor kring lånet ska däremot stå i skuldebrevet, så ett krav på bankens medgivande vid uthyrning kan finnas där. Be banken om ett skriftligt besked innan du hyr ut.
❓ Kan banken säga upp mitt bolån om jag hyr ut?
Svenska Bankföreningens och SBAB:s informationsblad nämner inte uthyrning, utan beskriver utebliven betalning som grund för uppsägning. Enligt Bankföreningen är lånet uppsagt om beloppet inte betalas inom fyra veckor efter uppsägningen, och SBAB skriver att en försenad betalning i vissa fall kan ge rätt till uppsägning i förtid. Vad som gäller om du bryter mot ett särskilt villkor om uthyrning avgörs av ditt kreditavtal.
❓ Vad händer med bolånet om hyresgästen inte betalar hyran?
Du är fortsatt ansvarig mot både bank och förening, och uteblivna betalningar kan leda till påminnelser, dröjsmålsränta och i sista hand uppsägning av lånet, inkasso och utmätning av bostaden. Enligt Samtrygg betalas hyran till dig i tid varje månad oavsett om hyresgästen betalar sent. Det är den typen av garanti som gör mest nytta när lånet är högt.
❓ Får jag ta ut en hyra som täcker hela mitt bolån?
Bara om hyran håller sig inom reglerna, eftersom lånets storlek inte avgör hyran. För hyresavtal som ingåtts före 1 juli 2026 får hyran inte vara påtagligt högre än kapital- och driftskostnaden, och kapitalkostnaden räknas på bostadens marknadsvärde oavsett hur mycket du lånat. För avtal från och med 1 juli 2026 avtalar ni ett belopp, men hyresnämnden kan sänka en hyra som är väsentligt högre än för jämförbara lägenheter. Enligt förarbetena, som Ekonomifokus redovisar, kan mer än tio procent över normal nivå vara väsentligt.
❓ Vad händer om jag hyr ut utan tillstånd?
Uthyrning utan styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd kan göra att bostadsrätten förverkas. Då kan föreningen säga upp dig till avflyttning, och bostadsrätten kan tvångsförsäljas. Vid en tvångsförsäljning ska försäljningen ske så snart som möjligt om inte föreningen, du och berörda kända borgenärer kommer överens om annat (7 kap. 30 §).
❓ Hur länge får jag hyra ut min bostadsrätt?
Styrelsen begränsar vanligtvis tiden, ofta till sex månader eller ett år. Vid provsamboende brukar högst ett år accepteras, vid studier på annan ort kan det handla om flera år, och vid utlandstjänstgöring brukar ett par perioder om två eller tre år godtas. Du måste ansöka igen innan tiden löpt ut om du vill fortsätta.
❓ Hur säger jag upp en andrahandshyresgäst?
För hyresavtal från och med 1 juli 2026 gäller enligt privatuthyrningslagen tre månaders uppsägning till månadsskifte för tillsvidareavtal, för både hyresgäst och hyresvärd. Ett tidsbestämt avtal upphör vid hyrestidens slut, och du kan säga upp i förtid bara på vissa grunder, till exempel hyra som är mer än två veckor försenad. För äldre avtal gäller den tidigare lagen, där hyresvärdens uppsägningstid är tre månader och hyresgästens en månad. Hyresgästen har inget besittningsskydd.
❓ Vet föreningen om att banken har pant i min bostadsrätt?
Ja, banken underrättar föreningen när pantsättningen sker, och föreningen noterar den i lägenhetsförteckningen. Föreningen ska sedan underrätta banken om dina avgifter är obetalda över en månads andel av årsavgiften i mer än två veckor. Det betyder att en avgiftsskuld under uthyrningen kan nå banken via föreningen.
❓ Vad säger kunderna om Samtrygg?
Samtrygg har ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner, och majoriteten ger fem stjärnor. Kunder lyfter snabb process, personlig service och BankID-signerade avtal. Kritiken gäller avgiften på cirka 15% som läggs på hyran, krav på deposition för personer utan svensk kreditvärdighet, och att vissa hyresvärdar upplever att garantierna är svåra att aktivera vid skador och tvister.
❓ Vad säger kunderna om Qasa?
Qasa har ett Trustpilot-betyg på cirka 4.1/5, där ungefär 69% ger fem stjärnor, 16% fyra stjärnor och 8% en stjärna. Kunder uppskattar tryggheten, det användarvänliga gränssnittet och att hyra kan ske utan svenskt personnummer mot deposition. Det största klagomålet under 2025 och början av 2026 är försenade hyresutbetalningar till hyresvärdar, följt av svårtillgänglig support. En verifierad användare skrev i mars 2026 om ”fantastisk tjänst när allt flyter på”, men varnade för ”en lång väntan på supporten” vid tvist eller missad utbetalning.
❓ Gäller de nya reglerna från 1 juli 2026 mitt gamla hyresavtal?
Nej. Privatuthyrningslagen (2026:772) ersatte den tidigare lagen (2012:978), men avtal som ingåtts före 1 juli 2026 gäller fortfarande enligt den äldre lagen. Nya avtal följer den nya lagen. Ändringarna i bostadsrättslagen om andrahandsupplåtelse trädde i kraft samma dag, och den nya regeln om vad som räknas som självständigt brukande gäller inte upplåtelser som skett före ikraftträdandet.
❓ Hur beskattas hyresintäkten?
Du får göra ett schablonavdrag på 40 000 kr per år från hyresintäkten, och dessutom avdrag för den del av avgiften till föreningen som avser de dagar du hyr ut. Kapitaltillskott är inte avdragsgillt, men den avgift föreningen tar ut för uthyrningen är det. Är ni flera ägare delar ni schablonavdraget efter andel.
🏆 Sammanfattning
När din bostadsrätt är belånad till max är det tre saker som avgör om andrahandsuthyrning går bra. Du måste ha styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, du måste ha läst ditt skuldebrev och dina lånevillkor för att se om banken ställer krav, och du måste kunna betala lån och avgift även om hyran dröjer.
Lagen ger inte banken någon roll vid andrahandsupplåtelse, men ditt avtal med banken kan göra det. Bankernas informationsblad pekar ut utebliven betalning som den vanliga grunden för uppsägning av lånet, och uthyrning utan tillstånd kan i värsta fall leda till att du förlorar bostadsrätten. Ett upplägg med hyresgaranti och kreditprövning minskar den risken, och därför är Samtrygg vår rekommendation för dig som har litet utrymme i kalkylen.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
