Du kan hyra ut ett Attefallshus på din egen tomt till en permanentboende, och uthyrningen styrs då i regel av privatuthyrningslagen, inte av reglerna för andrahandsuthyrning. Hyran får inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden, hyresvärden kan säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid och hyresgästen saknar besittningsskydd.
Skattemässigt gäller ett schablonavdrag på högst 40 000 kr per år och bostad, plus ett avdrag på 20% av hyresintäkten när du hyr ut ett småhus. Överskottet beskattas med 30% som kapitalinkomst. Hyr du ut huset för 10 000 kr i månaden under hela året blir skatten 16 800 kr.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur det fungerar att hyra ut ett Attefallshus till en permanentboende rekommenderar vi Samtrygg.
Samtryggs trygghetsförsäkring omfattar uttryckligen uthyrning av villa och fritidshus och ersätter upp till 1 000 000 kr per skadehändelse med en självrisk på 1 000 kr. Plattformen kombinerar dessutom hyresgaranti med bakgrunds- och kreditkontroll av hyresgästen, vilket väger tungt när du hyr ut långsiktigt till någon som ska bo permanent. Försäkringen täcker fast inredning och lösöre men inte skador på själva byggnaden, så du behöver fortfarande en egen villaförsäkring, och du bör bekräfta med Samtrygg att ett Attefallshus kan annonseras och att avtalsmallen passar uthyrning av din egen byggnad.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Avgift | Gratis att annonsera, hyresgästen betalar 15% ovanpå hyran | Serviceavgift som läggs på hyran varje månad |
| Skydd för uthyraren | Hyresgaranti och trygghetsförsäkring (max 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr) | Försäkring, hyresgaranti och kontrakt ingår enligt hyresvärdars omdömen |
| Hyresgästkontroll | Bakgrunds- och kreditkontroll | Verifierade profiler |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | ca 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
Båda plattformarna är byggda för uthyrning mellan privatpersoner. Fråga alltid plattformen om ett Attefallshus accepteras som objekt innan du lägger ut annonsen.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vilket regelverk som gäller när du hyr ut ett Attefallshus på din egen tomt
- Vad uppsägning, besittningsskydd och skälig hyra innebär i praktiken
- Hur schablonavdraget och skatten räknas med två konkreta exempel
- Vilka steg du bör ta innan hyresgästen flyttar in
- Hur en plattform kan ta över kontroll, avtal och betalningsrisk, till exempel Läs mer om Samtrygg →
⚖️ Uthyrning av Attefallshus förklarat — från grunden
När du hyr ut en bostad du äger, för annat än fritidsändamål, regleras uthyrningen av lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen. Lagen gäller för bostäder som du äger direkt eller indirekt, till exempel en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt, och även när du hyr ut en del av bostaden. Ett Attefallshus som du äger och hyr ut som permanent bostad hör i regel till samma kategori: privatägd bostad.
Det är viktigt att skilja detta från andrahandsuthyrning. Andrahandsuthyrning av hyresrätt styrs av 12 kap. jordabalken och kräver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Andrahandsuthyrning av bostadsrätt kräver föreningens godkännande. Som ägare av fastigheten behöver du inget sådant tillstånd, och privatuthyrningslagen gäller uttryckligen inte när en hyresrätt hyrs ut i andra hand.
Lagen gäller inte heller om syftet är att hyresgästen ska använda bostaden för fritidsändamål, om uthyrningen sker i näringsverksamhet eller om hyresavtalet ingicks före den 1 februari 2013. Antalet uthyrningar spelar också roll: hyr du ut två bostäder gäller lagen bara för den första uthyrningen, och hyr du ut fler än två anses du bedriva näringsverksamhet. Hyr du redan ut en del av huvudbyggnaden bör du därför kontrollera hur Attefallshuset räknas, eftersom domstolen anger att jordabalkens regler då kan gälla för den andra uthyrningen.
Villkoren i avtalet är relativt enkla. Hyresavtalet kan gälla tills vidare eller på bestämd tid, och ett tidsbestämt avtal upphör vid hyrestidens utgång utan uppsägning. Du som hyresvärd kan som tidigast säga upp avtalet till månadsskiftet tre månader efter uppsägningen, och hyresgästen kan säga upp till månadsskiftet en månad efter uppsägningen. Rätten att säga upp gäller utan särskilda skäl, och hyresgästen har inget besittningsskydd när avtalet upphör.
Om ni inte är överens om villkoren kan både du och hyresgästen få dem prövade i hyresnämnden. Du skriver först till din motpart och begär en villkorsändring, och om ni inte kommer överens kan du vända dig till hyresnämnden utan att någon viss tid behöver ha gått. Nämndens beslut om villkorsändring kan överklagas till Svea hovrätt.
Själva byggnaden är en fråga för kommunen. Om huset får användas som permanentbostad avgörs av bygglov, anmälan, slutbesked och detaljplan, så kontakta kommunens bygglovsavdelning innan någon flyttar in. En hyresgäst som bor permanent ska också vara folkbokförd på adressen, och Skatteverket har särskilda regler om lägenhetsnummer, så fråga Skatteverket och kommunen hur adressen för Attefallshuset ska anges.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyra ut Attefallshuset till en permanentboende med skriftligt avtal | ✅ | Privatuthyrningslagen gäller när bostaden hyrs ut för annat än fritidsändamål |
| Ta ut en hyra som motsvarar kapitalkostnad plus driftskostnad | ✅ | Kapitalkostnaden räknas på bostadens marknadsvärde, driftskostnaden är bland annat el och bredband |
| Ta ut en hyra som är påtagligt högre än kostnaderna | ❌ | Hyresnämnden kan pröva hyresvillkoren, men kan inte pröva återbetalning av en hyra som inte är skälig |
| Få en avtalad hyra höjd i efterhand via hyresnämnden | ❌ | Hyresvärden kan inte få en avtalad hyra höjd, så sätt rätt nivå från början |
| Säga upp hyresgästen med tre månaders uppsägningstid | ✅ | Gäller tidigast till månadsskiftet tre månader efter uppsägningen och kräver inga speciella skäl |
| Hyra ut huset som fritidsbostad | ⚠️ | Privatuthyrningslagen gäller inte vid fritidsändamål, och andra regler blir aktuella |
| Hyra ut fler än två bostäder | ⚠️ | Uthyrningen anses då som näringsverksamhet och lagen gäller inte för någon av bostäderna |
| Inte deklarera överskottet | ❌ | Överskottet ska tas upp som kapitalinkomst, även om en digital plattform har lämnat uppgifter till Skatteverket |
Hyr du ut via en plattform sköts avtal, betalningsflöde och kontroll av hyresgästen digitalt, vilket gör det enklare att hålla sig inom reglerna, till exempel via Läs mer om Samtrygg →.
💰 Vad kostar det — hyra, skatt och avgifter?
| Post | Så fungerar det |
|---|---|
| Skälig hyra | Kapitalkostnad (skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, riktpunkt ett par procentenheter över Riksbankens referensränta) plus driftskostnad. Hyrs huset ut möblerat får du ta ut ersättning för möbler och utrustning |
| Schablonavdrag | Högst 40 000 kr per år och bostad, delas efter ägarandel och gäller de månader du har ägt bostaden |
| Avdrag för hyresintäkten | 20% av hyresintäkten när du hyr ut ett småhus |
| Skatt | 30% på överskottet som kapitalinkomst, som tas upp vid punkt 7.3 i inkomstdeklarationen |
| Samtrygg | Gratis att annonsera, hyresgästen betalar 15% ovanpå den hyra du sätter |
Så här räknar du, steg för steg:
- Exempel 1, hyra under hela året. Du hyr ut för 10 000 kr per månad i 12 månader, alltså 120 000 kr. Schablonavdraget är 40 000 kr och avdraget på 20% av hyresintäkten är 24 000 kr. Överskottet blir 120 000 − 40 000 − 24 000 = 56 000 kr, och skatten är 30% av det, alltså 16 800 kr.
- Exempel 2, hyra under halva året. Du hyr ut för 10 000 kr per månad i sex månader, alltså 60 000 kr. Schablonavdraget är 40 000 kr och avdraget på 20% är 12 000 kr, så överskottet blir 8 000 kr och skatten 2 400 kr. Det är Skatteverkets eget räkneexempel för uthyrning av småhus.
Fem faktorer avgör vad du faktiskt betalar:
- Hur stor hyresintäkten är under året
- Hur många månader du har ägt och hyrt ut bostaden
- Om ni är flera ägare, eftersom schablonavdraget då delas efter ägarandel
- Om Attefallshuset räknas som en privatbostad, eftersom Skatteverket kräver en separat beräkning för varje uthyrt hus som kan räknas som privatbostad, även om husen ligger på samma tomt
- Om uthyrningen är en privatbostad eller näringsverksamhet, vilket du bedömer vid slutet av varje år
Hyr du ut för mindre än 40 000 kr under året behöver du i de flesta fall inte betala någon skatt alls, eftersom schablonavdraget då täcker hela intäkten. Du får inte göra avdrag för verkliga kostnader, till exempel extra försäkringar, ombyggnad, möbler eller lånekostnader, eftersom schablonavdraget är tänkt att täcka dem. Hyr du ut till din egen eller en närståendes arbetsgivare gäller särskilda regler. Skatteverket har både en beräkningshjälp och en hjälpblankett (SKV 2199) där du kan räkna ut just din uthyrning. Vill du jämföra avgifterna innan du väljer plattform finns Jämför Samtryggs villkor →.
🎯 Så gör du Attefallsuthyrningen rätt
- Kontakta kommunen och kontrollera bygglov, anmälan, slutbesked och detaljplan, samt hur adress eller lägenhetsnummer ska hanteras för folkbokföringen.
- Kontrollera att uthyrningen omfattas av privatuthyrningslagen: permanent boende, inte fritidsändamål, inte näringsverksamhet och inte fler än två uthyrda bostäder.
- Se över försäkringen. Samtryggs trygghetsförsäkring är ett komplement som kräver en ordinarie hem-, villa- eller fritidshusförsäkring, och du ska utföra rimlig kontroll av vatten- och elledningar, eldstäder och lås inför varje uthyrningssäsong.
- Räkna fram en skälig hyra utifrån kapitalkostnad och driftskostnad, och bestäm vad som ingår.
- Skriv ett skriftligt hyresavtal med parter, byggnad, hyra, avtalstid och uppsägningsvillkor (tre månader för dig, en månad för hyresgästen).
- Gör ett besiktningsprotokoll vid inflytt och utflytt, undertecknat av både dig och hyresgästen. Det är ett krav för att Samtryggs försäkring ska gälla.
- Redovisa överskottet i deklarationen och spara avtal, hyresinbetalningar och underlag.
Vanliga misstag är att låta någon flytta in innan kommunen har godkänt boendet, att sätta hyran utan att räkna på kostnaderna och att glömma besiktningsprotokollet.
❓ Vanliga frågor
🏠 Är det andrahandsuthyrning att hyra ut ett Attefallshus?
Nej, inte om du äger fastigheten och byggnaden. Andrahandsuthyrning innebär att du hyr ut en bostad du själv hyr eller har bostadsrätt till, och det kräver tillstånd från hyresvärden eller föreningen. När du hyr ut din egen bostad gäller privatuthyrningslagen.
🔑 Hur skyddar jag mig mot uteblivna hyresbetalningar?
Du kan sätta tydliga betalningsvillkor i avtalet, och en plattform kan ta över en del av risken. Samtrygg garanterar att hyran betalas ut i tid varje månad oavsett om hyresgästen betalar sent, och hyran betalas via tjänsten. Villkoren går att jämföra via Se Samtryggs erbjudande →.
📍 Kan hyresgästen folkbokföra sig i Attefallshuset?
En hyresgäst som bor permanent ska vara folkbokförd på adressen. Om huset behöver ett eget lägenhetsnummer eller en särskild adress avgör Skatteverket och kommunen, så fråga dem innan du skriver avtal.
🛡️ Vad täcker Samtryggs försäkring om något går sönder?
Försäkringen ersätter skada på eller förlust av fast inredning och lösöre, uppsåtlig skada från hyresgästen, hyresförlust vid en ersättningsbar skada och plötslig skada på lösöre. Den gäller upp till 1 000 000 kr per skadehändelse med 1 000 kr i självrisk. Den täcker inte skador på själva byggnaden, slitage, fukt- eller mögelskador eller skador orsakade av husdjur. Läs villkoren på Läs mer om Samtrygg →.
💰 Hur stor hyra får jag ta ut?
Du får ta ut en hyra som baseras på kostnaderna för bostaden, men den får inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden. Kapitalkostnaden räknas som en skälig årlig avkastningsränta på marknadsvärdet, och det spelar ingen roll om du har lånat pengar till bostaden.
📄 Kan jag höja hyran i efterhand?
Hyresnämnden kan pröva hyresvillkoren, men hyresvärden kan inte få en avtalad hyra höjd där. Sätt därför rätt hyra redan i avtalet. Räkna igenom kostnaderna först med hjälp av Jämför Samtryggs villkor → om du överväger en plattform.
📊 Hur beskattas hyresintäkten?
Överskottet efter schablonavdrag och avdrag på 20% av hyresintäkten tas upp som kapitalinkomst och beskattas med 30%. Det gäller även om Skatteverket har fått uppgift från en digital plattform, eftersom du själv ska deklarera överskottet.
👥 Hur hittar och kontrollerar jag en hyresgäst?
Du kan annonsera själv och göra egen referenstagning, eller använda en plattform som kontrollerar identitet och kreditvärdighet innan avtalet skrivs. Samtrygg gör bakgrunds- och kreditkontroller av hyresgäster och använder digitala avtal. Börja på Kom igång med Samtrygg →.
⏳ Hur snabbt kan jag säga upp hyresgästen?
Du kan som tidigast säga upp avtalet till månadsskiftet tre månader efter uppsägningen, om ni inte har avtalat om längre tid. Hyresgästen kan säga upp till månadsskiftet en månad efter uppsägningen, och rätten gäller utan speciella skäl. Ett tidsbestämt avtal upphör vid hyrestidens utgång utan uppsägning.
⭐ Vilken plattform har bäst kundomdömen, Samtrygg eller Qasa?
Samtrygg har ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner. Kunder lyfter snabb process, personlig support och trygghet, medan kritiken gäller påslaget på ungefär 15%, skadehantering vid tvister och långsammare svar när problem uppstår. Qasa ligger på cirka 4.1/5, med ungefär 69% femstjärniga och 16% fyrstjärniga recensioner och cirka 8% enstjärniga, och kritiken handlar främst om försenade utbetalningar, svårtillgänglig support och serviceavgifter. Se Se Samtryggs erbjudande →.
🏆 Sammanfattning
Att hyra ut ett Attefallshus till en permanentboende styrs av privatuthyrningslagen och inte av reglerna för andrahandsuthyrning. Hyran ska följa kostnaderna för bostaden, uppsägningstiden är tre månader för dig och en månad för hyresgästen, och hyresgästen saknar besittningsskydd. Kommunen avgör om huset får användas som permanentbostad, och Skatteverket styr hur överskottet beskattas.
Räkna alltid med schablonavdrag på högst 40 000 kr, 20% av hyresintäkten och 30% skatt på överskottet, och gör besiktningsprotokoll vid inflytt och utflytt. För de flesta rekommenderar vi Samtrygg, eftersom försäkring, hyresgaranti och hyresgästkontroll samlas i ett upplägg som passar långsiktig uthyrning.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
