Du beskattas för överskottet av varje uthyrd bostad, och skatten är 30% av överskottet som kapitalinkomst. Skatteverkets schablonavdrag på 40 000 kr gäller per bostad och år, inte per person. Hyr du ut två bostäder under samma kalenderår får du därför göra ett schablonavdrag för varje bostad, förutsatt att uthyrningen inte räknas som näringsverksamhet.
Utöver schablonavdraget tillkommer ett avdrag som beror på bostadstypen: 20% av hyresintäkten för småhus, avgiften till bostadsrättsföreningen för bostadsrätt och hyran du själv betalar för hyresrätt. Äger ni bostaden tillsammans delas schablonavdraget efter ägarandel.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur skatten påverkas när man hyr ut två bostäder under samma år rekommenderar vi Samtrygg.
Plattformsvalet ändrar inte dina schablonavdrag, men två parallella uthyrningar innebär dubbelt så mycket att hålla ordning på: två avtal, två hyresflöden och två bostäder att skydda mot skador. Samtrygg låter hyran gå via tjänsten, erbjuder hyresgaranti och har en uthyrningsförsäkring som omfattar lägenhet, villa, fritidshus och bostadsrätt. Trustpilot-betyget är 4.3–4.4/5 mot cirka 4.1/5 för Qasa, och ett samlat betalflöde per uthyrning gör det lättare att räkna ut intäkterna till deklarationen.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Avgift | 15% ovanpå hyran, betalas av hyresgästen och ingår i annonspriset | Serviceavgift som läggs på hyran varje månad, kontrollera aktuell nivå hos Qasa |
| Skydd för dig som uthyrare | Hyresgaranti och uthyrningsförsäkring (högst 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr) | Mellanhand för kontrakt och hyresbetalning, hyresvärdar beskriver hyresgaranti och försäkring som en del av tjänsten |
| Bostadstyper | Försäkringen omfattar lägenhet, villa, fritidshus och bostadsrätt | Inriktad på andrahandskontrakt för bostäder |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | Cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur schablonavdraget på 40 000 kr fungerar när du hyr ut två bostäder
- Vilka extra avdrag som gäller för småhus, bostadsrätt och hyresrätt
- Hur du räknar ut och deklarerar överskottet för varje bostad
- När uthyrningen kan bli näringsverksamhet eller momspliktig
- Hur du gör uthyrningen trygg med rätt avtal och skydd
Två uthyrningar blir enklare att hålla isär när hyresflödet går genom en tjänst som Samtrygg. Läs mer om Samtrygg →
⚖️ Skatt vid uthyrning av flera bostäder förklarat — från grunden
Guiden utgår från att du äger bostäderna, alltså småhus, ägarlägenhet, bostadsrätt eller fritidshus, och hyr ut dem till privatpersoner. En hyresrätt som hyrs ut i andra hand beskattas på ett liknande sätt men styrs hyresrättsligt av 12 kap. jordabalken. Den har därför en egen rad i tabellerna längre ned.
När du hyr ut en privatbostad betalar du skatt på överskottet, inte på hyran. Du räknar ut det genom att ta hyresintäkterna och eventuella andra intäkter från samma bostad och dra av schablonavdraget samt de avdrag som gäller för din bostadstyp. Överskottet tas upp som kapitalinkomst och skatten är 30%. Dina verkliga kostnader får du inte dra av.
Den avgörande regeln för dig med två bostäder är att schablonavdraget på högst 40 000 kr gäller per bostad och år, inte per person. Du får alltså göra ett schablonavdrag för varje bostad du hyr ut. Hyr du ut flera bostadshus ska du dessutom göra en separat beräkning för varje uthyrt hus, även om husen ligger på samma tomt.
Innan du räknar behöver du kontrollera att bostaden räknas som privatbostad. För småhus, ägarlägenheter och bostadsrätter i äkta bostadsrättsföreningar gäller det när du eller dina närstående använder mer än hälften av ytan som permanent- eller fritidsboende. För tvåfamiljshus räcker minst 40%. Bedömningen görs vid slutet av varje år, och klarar bostaden inte testet beskattas uthyrningen som näringsverksamhet med bilagan NE.
Skattereglerna är en sak och hyresreglerna en annan. Privatuthyrningslagen gäller när du hyr ut en egen bostad, men inte när syftet är fritidsändamål eller när uthyrningen sker i näringsverksamhet. Hyr du ut två lägenheter gäller lagen bara för den första uthyrningen, medan den andra regleras av 12 kap. jordabalken. Hyr du ut fler än två lägenheter anses du bedriva näringsverksamhet och lagen gäller inte för någon av dem.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Tabellen visar vanliga situationer när du hyr ut två bostäder under samma år. Där regeln skiljer sig mellan bostadstyper anges typen i raden.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Schablonavdrag för båda bostäderna samma år | ✅ | 40 000 kr per bostad och år, delas efter andel om ni är flera ägare |
| Hyra ut permanentbostad och fritidshus och göra avdrag för båda | ✅ | Schablonbeloppet gäller per bostad |
| Två schablonavdrag för samma bostad (hyra, parkeringsplats och såld solel) | ❌ | Bara ett schablonavdrag per bostad, oavsett antal intäktskällor |
| Dra av verkliga kostnader som möbler, extra försäkring, reparationer och räntor | ❌ | Kostnaderna anses täckta av schablonavdraget och bostadstypens avdrag |
| Dra av ett underskott i deklarationen | ❌ | Avdragen får aldrig överstiga intäkten och ett underskott är inte avdragsgillt |
| Schablonavdrag för en bostad du ägt en del av året | ⚠️ | Bara för de månader du ägt bostaden: 40 000 kr ÷ 12 × antal månader |
| Hyra ut till egen eller närståendes arbetsgivare eller handelsbolag | ⚠️ | Särskilda regler: inget schablonavdrag, bara avdrag för ökade kostnader |
| Du och dina närstående använder högst hälften av bostadens yta | ⚠️ | Räknas normalt inte som privatbostad utan beskattas som näringsverksamhet med bilagan NE, men undantag finns |
| Hyra ut hyresrätt i andra hand utan hyresvärdens samtycke (12 kap. jordabalken) | ❌ | Kan vara grund för uppsägning av hyreskontraktet |
| Hyra ut bostadsrätt i andra hand utan föreningens godkännande | ❌ | Föreningens styrelse beslutar, vid nej kan ärendet prövas i hyresnämnden |
Många problem vid andrahandsuthyrning handlar om avtal och tillstånd snarare än skatt. Samtrygg använder standardiserade, juridiskt granskade hyresavtal och gör bakgrunds- och kreditkontroller av hyresgäster. Läs mer om Samtrygg →
💰 Vad kostar det i skatt — och vad får du dra av?
Skatten är 30% av överskottet, och överskottet räknas ut för varje bostad för sig. Schablonavdraget är detsamma för alla privatbostäder, medan det extra avdraget skiljer sig åt mellan bostadstyperna.
| Bostadstyp | Schablonavdrag | Extra avdrag | Redovisas vid |
|---|---|---|---|
| Småhus, ägarlägenhet och fritidshus (privatbostad) | 40 000 kr per år | 20% av hyresintäkten | Punkt 7.3 |
| Bostadsrätt i äkta förening (privatbostad) | 40 000 kr per år | Avgiften till föreningen utan kapitaltillskott för uthyrda dagar och uthyrd del, plus föreningens avgift för andrahandsuthyrning | Punkt 7.3 |
| Hyresrätt uthyrd i andra hand | 40 000 kr per år | Hyran du själv betalar för uthyrda dagar och uthyrd del | Punkt 7.3 |
| Bostadsrätt i oäkta förening | Inget schablonavdrag | Årsavgift utan kapitaltillskott, bostadsförmån, reparation och underhåll som direkt beror på uthyrningen samt avgift för rätten att hyra ut i andra hand | Punkt 7.2 |
För småhus och fritidshus blir den skattefria hyresgränsen 50 000 kr per år och bostad: 40 000 kr i schablonavdrag plus 20% av hyran täcker hela intäkten upp till det beloppet. Äger du två småhus, till exempel en villa och ett fritidshus, kan hyran alltså vara skattefri upp till 100 000 kr sammanlagt, förutsatt att du ägt båda hela året och att båda är privatbostäder.
🏠 Exempel: villa och bostadsrätt under samma år
Du äger en villa och en bostadsrätt och hyr ut båda. Beräkningarna följer Skatteverkets modell och görs separat för varje bostad.
- Villa: Du hyr ut i sex månader för 10 000 kr per månad, alltså 60 000 kr. Du drar av schablonavdraget på 40 000 kr och 20% av hyran, 12 000 kr. Överskottet blir 8 000 kr och skatten 2 400 kr.
- Bostadsrätt: Du hyr ut i åtta månader för 12 000 kr per månad, alltså 96 000 kr. Månadsavgiften är 6 800 kr varav 300 kr är kapitaltillskott, och föreningen tar 100 kr per månad för andrahandsuthyrningen. Avdragen är 40 000 kr i schablon, 52 000 kr i avgift (6 500 kr × 8) och 800 kr i uthyrningsavgift. Överskottet blir 3 200 kr och skatten 960 kr.
- Totalt: Du tar upp ett överskott på 11 200 kr och betalar 3 360 kr i skatt för de två uthyrningarna.
Hyr du i stället ut fritidshuset i fyra veckor för 8 000 kr per vecka blir hyran 32 000 kr, vilket ryms inom schablonavdraget så att inget överskott uppstår. Med 80 000 kr i hyra blir överskottet 24 000 kr (80 000 − 40 000 − 16 000) och skatten 7 200 kr.
Faktorer som påverkar din skatt:
- Hur många månader du ägt varje bostad under året, eftersom schablonavdraget fördelas per månad.
- Bostadstyp, som avgör vilket extra avdrag du får.
- Antal ägare, eftersom schablonavdraget delas efter ägarandel.
- Hur stor del av bostaden och hur många dagar du hyr ut. Gemensamma utrymmen som kök och badrum räknas inte som uthyrd del.
- Vad som räknas som hyresintäkt. Schablonbelopp för el och bredband, avgifter för städning och lakan samt värdet av arbete som hyresgästen utför ska tas med, medan faktiska elkostnader inte ska det.
- Hur uthyrningen via en plattform är upplagd, eftersom du redovisar olika belopp beroende på om du eller förmedlaren räknas som hyresvärd.
Det är den avtalade hyran du redovisar i de flesta fall. En hyresgaranti som betalar ut hyran i tid varje månad gör det lättare att stämma av den avtalade hyran mot det som faktiskt kommit in. Läs mer om Samtrygg →
🎯 Så gör du rätt när du hyr ut två bostäder
- Kontrollera att varje bostad räknas som privatbostad. Bedömningen görs vid årets slut. Klarar en bostad inte testet beskattas den uthyrningen som näringsverksamhet.
- Ordna tillstånd enligt bostadstyp. Hyr du ut en hyresrätt behöver du hyresvärdens skriftliga samtycke, eller hyresnämndens tillstånd om värden nekar. För en bostadsrätt ansöker du hos föreningen. För villa och ägarlägenhet krävs inget tillstånd, men privatuthyrningslagen gäller.
- Skriv skriftligt avtal och sätt en skälig hyra. Vid uthyrning av egen bostad får hyran inte vara påtagligt högre än kapital- och driftskostnaden. Vid andrahandsuthyrning av hyresrätt får du inte ta mer än du själv betalar, med ett påslag på högst 15% om bostaden är möblerad.
- Håll intäkterna isär per bostad hela året. Spara avtal, hyresavier och betalningar för varje uthyrning separat, inklusive avgifter för städning, lakan och schablonbelopp för el.
- Räkna ut överskottet för varje bostad. Ta hyresintäkten, dra av schablonavdraget och bostadstypens extra avdrag och kontrollera att avdragen inte överstiger intäkten. Skatteverkets beräkningshjälp och hjälpblankett SKV 2199 kan användas.
- Deklarera överskottet. Överskott från privatbostad och hyresrätt tas upp som kapitalinkomst vid punkt 7.3 och skatten är 30%. Du deklarerar själv även om plattformen lämnat uppgifter till Skatteverket.
- Bedöm momsen. Hyr du ut möblerat på ett sätt som liknar hotellverksamhet kan moms komma i fråga om årsomsättningen överstiger 120 000 kr.
När du vill samla avtal, hyresbetalning och skydd för båda bostäderna på ett ställe är Samtrygg ett bra första steg. Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
❓ Får jag göra schablonavdrag för båda bostäderna?
Ja. Enligt Skatteverket gäller schablonavdraget på 40 000 kr per bostad och år, och du kan hyra ut flera bostäder och göra ett schablonavdrag för varje. Villkoret är att bostäderna räknas som privatbostäder eller att uthyrningen beskattas på samma sätt, som hyresrätt. Är en bostad näringsverksamhet gäller andra regler.
❓ Måste jag deklarera även om plattformen lämnat uppgifter till Skatteverket?
Ja. Även om Skatteverket fått uppgift om att du hyrt ut via en digital plattform måste du själv deklarera ett eventuellt överskott. Uppgifterna hittar du på Mina sidor under Skatter och deklarationer. Hur beloppet ska redovisas beror på om du eller förmedlingsföretaget räknas som hyresvärd. Se Samtryggs erbjudande →
❓ Gäller schablonavdraget per person eller per bostad?
Per bostad. Är ni flera som äger bostaden eller står på hyresavtalet delar ni på schablonavdraget utifrån er andel. Om uthyrningen är näringsverksamhet för någon av ägarna får övriga ägare göra ett schablonavdrag på 40 000 kr tillsammans.
❓ Vad gäller privatuthyrningslagen när jag hyr ut två lägenheter?
Lagen gäller bara för den första uthyrningen, och den andra regleras av 12 kap. jordabalken. Hyr du ut fler än två lägenheter anses du bedriva näringsverksamhet och lagen gäller inte för någon av dem. Lagen gäller dessutom inte för uthyrning i andra hand av hyresrätt eller uthyrning för fritidsändamål. Använd ett skriftligt avtal anpassat efter vilken lag som gäller, som Samtryggs standardiserade avtal. Kom igång med Samtrygg →
❓ Hur stor är skatten på överskottet?
Skatten är 30% av överskottet, som tas upp som kapitalinkomst. Överskottet är hyresintäkter och andra intäkter från bostaden minus schablonavdrag och bostadstypens avdrag. Får du inget överskott ska du inte redovisa uthyrningen i deklarationen.
❓ Hur skyddar jag mig mot skador i två bostäder?
Du behöver en ordinarie hem-, villa-, fritidshus- eller bostadsrättsförsäkring för varje bostad. Samtryggs uthyrningsförsäkring är ett komplement som gäller upp till 1 000 000 kr per skadehändelse med 1 000 kr i självrisk. Villkoret är att ett besiktningsprotokoll undertecknas av båda parter vid start och slut av varje uthyrning. Läs mer om Samtrygg →
❓ Kan jag kvitta underskott på den ena bostaden mot överskott på den andra?
Skatteverkets vägledning beskriver en beräkning för varje bostad där avdragen aldrig får överstiga intäkterna och ett underskott inte kan dras av. Räkna därför inte med att ett underskott på den ena bostaden sänker skatten på den andra. Är du osäker kan du kontrollera upplägget hos Skatteverket innan du deklarerar.
❓ Vilken plattform passar för två bostäder, Samtrygg eller Qasa?
Samtrygg har Trustpilot-betyget 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner, och kritiken rör främst avgiften på cirka 15% samt hanteringen av skador och tvister. Qasa har cirka 4.1/5, där 69% av omdömena är femstjärniga och 8% enstjärniga, och klagomålen gäller främst försenade utbetalningar och svårtillgänglig kundtjänst. Vi rekommenderar Samtrygg när du vill ha hyresgaranti och en försäkring som omfattar flera bostadstyper. Jämför Samtryggs villkor →
❓ Kan jag dra av mina verkliga kostnader?
Nej. När du hyr ut en privatbostad får du inte dra av verkliga kostnader, även om de varit högre än avdragen. Det gäller ökade driftskostnader, extra försäkringar, ombyggnad, reparationer, möbler och lånekostnader. Schablonavdraget och bostadstypens avdrag är tänkta att täcka dem.
❓ Måste jag betala moms när jag hyr ut två bostäder?
Bara om uthyrningen liknar hotellverksamhet, alltså möblerat, inte tillfälligt, kortare än tre månader i följd och marknadsfört till dygns- eller veckopris eller med tjänster som städning. Gränsen är 120 000 kr i årsomsättning från 1 januari 2025 och momssatsen är 12%. Uthyrning över tre månader räknas med i årsomsättningen men du redovisar inte moms på den. Eftersom gränsen avser dig som beskattningsbar person bör du räkna med intäkterna från båda bostäderna tillsammans och kontrollera detta med Skatteverket. Se Samtryggs erbjudande →
❓ Vad händer om jag köper den andra bostaden mitt under året?
Du får bara göra schablonavdrag för de månader du ägt bostaden. Köper du den den 1 april har du ägt den nio månader och schablonavdraget blir 40 000 kr ÷ 12 × 9 = 30 000 kr. Den första bostaden påverkas inte om du ägt den hela året.
🏆 Sammanfattning
- Schablonavdraget på 40 000 kr gäller per bostad och år, inte per person, och delas efter andel vid flera ägare.
- Två uthyrda bostäder ger två separata beräkningar där överskottet beskattas med 30%.
- Det extra avdraget är 20% av hyran för småhus, avgiften till föreningen för bostadsrätt och hyran du betalar för hyresrätt.
- Verkliga kostnader och underskott går inte att dra av.
- Kontrollera privatbostadsstatus, tillstånd, hyressättning och moms för varje bostad.
- Plattformsvalet påverkar inte dina avdrag, men Samtrygg ger hyresgaranti, försäkring och ett samlat betalflöde för båda uthyrningarna.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
