Ett stambyte avslutar inte hyresavtalet av sig självt. Avtalet gäller tills hyrestiden löper ut eller någon säger upp det. Är bostaden bristfällig under arbetena har hyresgästen rätt till hyresnedsättning, och är den helt oanvändbar kan hyran för den perioden sättas ned helt.
Hyresgästen kan säga upp avtalet med en månads uppsägningstid utan särskilda skäl, medan du som uthyrare har tre månader. Merkostnader för tillfälligt boende ersätts normalt bara om du varit försumlig eller om ni avtalat om det. Mot bostadsrättsföreningen är du hela tiden ansvarig för avgift, störningar och vårdnadsplikt.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad som händer med hyresavtalet när bostadsrätten drabbas av ett större stambyte rekommenderar vi Samtrygg.
Ett stambyte kräver att du snabbt kan dokumentera perioder, hyresnedsättning och eventuellt tillfälligt boende skriftligt. Samtryggs digitala och juridiskt granskade hyresavtal, verifierade hyresgäster och betalflöde via tjänsten ger en tydlig struktur för det. Trygghetsförsäkringen ersätter hyresförlust om bostaden blir obrukbar efter en ersättningsbar skada, men ett planerat stambyte är i sig ingen skada. Samtrygg har ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Avtal och dokumentation | Digitala, juridiskt granskade hyresavtal som följer svenska regler för andrahandsuthyrning | Standardiserade kontrakt med digital signering via BankID eller andra verifieringsmetoder |
| Skydd om bostaden blir obrukbar | Trygghetsförsäkring ersätter hyresförlust vid ersättningsbar skada, max 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr | Försäkring och hyresgaranti ingår enligt omdömen från hyresvärdar |
| Hyresflöde | Hyran betalas via tjänsten, med hyresgaranti | Hyran hanteras via tjänsten, men försenade utbetalningar är det största klagomålet 2025–2026 |
| Support vid tvist | Personlig service lovordas, men tvister och skadehantering kritiseras | Supporten kan vara svår att nå vid komplexa ärenden |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 | cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
Tabellen utgår från det som är viktigast när ett hyresavtal påverkas av ett stambyte: dokumentation, skydd och hur hyresflödet hanteras.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vilka avtal och parter som berörs när föreningen genomför ett stambyte
- När hyresgästen har rätt till hyresnedsättning och hur stor den kan bli
- Vad som gäller för tillfälligt boende och förtida uppsägning
- Hur du omförhandlar villkoren skriftligt och dokumenterar dem
Hyr du ut via en uthyrningstjänst blir dokumentationen enklare. Läs mer om Samtrygg →
⚖️ Stambyte och hyresavtal förklarat — från grunden
Ett stambyte innebär att husets vatten- och avloppsstammar byts ut. Det berör ofta kök och badrum och kan göra bostaden helt eller delvis obrukbar under perioder. Den här guiden gäller bostadsrätt som du hyr ut i andra hand. Hyr du i stället ut en hyresrätt gäller andra regler, och de ska inte blandas ihop med dem som beskrivs här.
🏠 Tre parter, två avtal
I en uthyrd bostadsrätt finns tre parter: bostadsrättsföreningen, du som bostadsrättshavare och din andrahandshyresgäst. Mellan föreningen och dig gäller bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Mellan dig och hyresgästen gäller hyresavtalet.
Föreningen har inga juridiska krav mot andrahandshyresgästen, så alla krav från föreningen riktas mot dig. Även när bostaden är uthyrd är du ansvarig mot föreningen för bland annat månadsavgiften, att grannar inte störs och vårdnadsplikten. Ett stambyte ändrar inte det.
⚖️ Vilka regler gäller för din uthyrning?
När du hyr ut en lägenhet som du äger direkt eller indirekt, till exempel en bostadsrätt, och det inte sker i näringsverksamhet, gäller lagen om uthyrning av egen bostad, ofta kallad privatuthyrningslagen. Lagen gäller bara för en uthyrning. Hyr du ut fler lägenheter gäller i stället hyreslagen i 12 kap. jordabalken för de övriga.
Enligt privatuthyrningslagen saknar hyresgästen besittningsskydd, vilket betyder att hen inte har rätt till förlängning när avtalet upphör. Lagen anger också särskilda regler om hyresnivå och uppsägning. I övrigt gäller hyreslagens regler, som i stor utsträckning är tvingande till hyresgästens fördel.
📄 Vad händer med avtalet när arbetena börjar?
Avtalet fortsätter att gälla. Ett tidsbestämt avtal upphör automatiskt när hyrestiden går ut, och ett tillsvidareavtal upphör först när någon säger upp det. Ändrade villkor, till exempel en sänkt hyra under arbetena, kräver att ni kommer överens eller att hyresnämnden prövar saken.
Samtidigt har hyresgästen rätt till hyresnedsättning om lägenheten är i bristfälligt skick utan att hyresgästen själv orsakat det (12 kap. 11 och 16 §§ jordabalken). Nedsättningen ska sättas till ett skäligt belopp och beror på hur stora besvären är. Är bostaden helt oanvändbar en period kan hyran för den perioden sättas ned helt.
Lagens utgångspunkt är att rätten till nedsättning inte hänger på vems fel bristen är, så har det uttryckts för ohyra i hyreshus. Det tyder på att du som uthyrare kan få bära nedsättningen även när det är föreningen som genomför arbetena. Din relation till föreningen styrs av bostadsrättslagen och stadgarna, så fråga styrelsen vad som gäller för dig.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Komma överens skriftligt om sänkt hyra under arbetena | ✅ | Parterna kan avtala om villkoren. Skriv in belopp och period i ett tillägg till hyresavtalet. |
| Ta full hyra när bostaden är helt oanvändbar | ❌ | Hyran för perioden kan sättas ned helt. |
| Avtala bort all hyresnedsättning vid renovering | ⚠️ | Hyreslagens regler är i stor utsträckning tvingande till hyresgästens fördel, så en sådan klausul riskerar att inte hålla. |
| Hyresgästen säger upp avtalet på grund av stambytet | ✅ | Uppsägning kräver inga särskilda skäl. Tidigast till månadsskiftet en månad efter uppsägningen. |
| Du säger upp hyresgästen med kortare varsel än tre månader | ❌ | Tidigast till månadsskiftet tre månader efter uppsägningen, om ni inte avtalat längre tid. |
| Ny hyresgäst flyttar in under arbetena utan nytt tillstånd | ❌ | Varje ny andrahandshyresgäst kräver en ny ansökan till styrelsen. |
| Hyra ut längre än tillståndet om arbetena drar ut på tiden | ⚠️ | Ansök om förlängning innan tillståndet löper ut. Uthyrning utan tillstånd kan leda till att rätten till lägenheten förverkas. |
| Höja den avtalade hyran i efterhand | ⚠️ | Hyresnämnden kan inte höja en avtalad hyra åt dig. Det kräver att hyresgästen går med på det. |
Skriftlighet är nyckeln. Fastighetsägarna rekommenderar alltid skriftliga avtal, eftersom muntliga överenskommelser lätt leder till att parterna tolkar saken olika. Det gäller särskilt när hyran tillfälligt ska ändras.
Hyr du ut via Samtrygg skrivs avtalet digitalt och bygger på juridiskt granskade mallar som följer svenska regler för andrahandsuthyrning. Läs mer om Samtryggs hyresavtal →
💰 Vad kostar ett stambyte för dig som hyr ut?
Det finns ingen fast prislapp, eftersom hyresnedsättningen avgörs efter hur stora besvären är. Tabellen visar de poster som typiskt påverkar din ekonomi som uthyrare.
| Kostnadspost | Vad som gäller | Kommentar |
|---|---|---|
| Nedsatt hyra | Skäligt belopp efter besvärens storlek, helt vid oanvändbar bostad | Ingen fast procentsats. Avgörs från fall till fall. |
| Tillfälligt boende för hyresgästen | Merkostnader ersätts vid försummelse eller om ni avtalat om det | Kan omfatta flyttkostnader och dubbelt boende. |
| Intäktsbortfall vid uppsägning | Hyresgästen 1 månad, du 3 månader | Räknas från nästkommande månadsskifte. |
| Föreningens avgift vid andrahandsupplåtelse | Högst 10% av ett prisbasbelopp per år, om stadgarna medger det | Beräknas per kalendermånad som uthyrningen pågår. |
| Samtryggs trygghetsförsäkring | Självrisk 1 000 kr per skada, max 1 000 000 kr per skadehändelse | Kompletterar din bostadsrättsförsäkring. |
| Samtryggs avgift | 15% ovanpå hyran, betalas av hyresgästen och ingår i annonspriset | Det är kostnadsfritt att lägga upp en annons som uthyrare. |
Fyra faktorer avgör hur mycket du i praktiken går miste om:
- Hur länge arbetena pågår och hur stor del av bostaden som berörs.
- Om bostaden är helt eller delvis oanvändbar.
- Vad ni skrivit i hyresavtalet och i eventuella tillägg.
- Om du känt till problemen och agerat i god tid, eftersom försumlighet avgör om skadestånd kan bli aktuellt.
💡 Exempel: så kan beräkningen se ut
Anta att hyran är 10 000 kr i månaden och att kök och badrum är obrukbara under en hel månad. Bedöms bostaden helt oanvändbar kan hyran för månaden sättas ned helt, vilket ger ett intäktsbortfall på 10 000 kr. Bedöms nedsättningen i stället till hälften motsvarar det 5 000 kr. Procentsatsen i exemplet är hypotetisk och ingen schablon, den faktiska nivån avgörs av besvärens omfattning.
Hyr du ut via en tjänst är det klokt att förstå avgiftsbilden innan du sätter hyran. Hos Samtrygg är det kostnadsfritt att lägga upp annons, och avgiften på 15% ligger på hyresgästens sida. Jämför Samtryggs villkor →
🎯 Så hanterar du stambytet rätt som uthyrare
- Be styrelsen om tidplan och information. Fråga när arbetena startar, vilka utrymmen som berörs, när vatten och avlopp stängs av och hur tillträde ordnas. Föreningen kan behöva komma in i lägenheten för arbeten den svarar för, så lämna hyresgästens kontaktuppgifter till styrelsen.
- Informera hyresgästen skriftligt direkt. Skicka tidplanen och beskriv vad som kan påverka boendet. Tidig information minskar risken för tvist, och försumlighet bedöms bland annat utifrån om du agerat i god tid.
- Dokumentera bostadens skick. Fastighetsägarna rekommenderar en gemensam genomgång vid inflytt och avflytt. Gör gärna en extra genomgång med foton före och efter arbetena. Samtryggs trygghetsförsäkring gäller dessutom bara om ett undertecknat besiktningsprotokoll upprättats när uthyrningen påbörjas och avslutas. Läs mer om Samtryggs trygghetsförsäkring →
- Förhandla fram ett skriftligt tillägg. Reglera period, hyresnedsättningens belopp, tillfälligt boende, vem som betalar vad och vad som händer om arbetena försenas. Hyresnivån och övriga villkor ska skrivas in i hyresavtalet.
- Väg alternativen mot varandra. Hyresgästen kan alltid säga upp med en månads varsel, medan du har tre månader. Ett rimligt erbjudande kan därför vara billigare än att förlora hyresgästen mitt i arbetena.
- Stäm av tillståndet med föreningen. Tillståndet är tidsbegränsat, ofta sex månader eller ett år. Skjuts arbetena eller hyrestiden framåt måste du ansöka om förlängning innan tiden löpt ut, och en ny hyresgäst kräver en ny ansökan.
- Lös oenighet tidigt. Kommer ni inte överens kan du skriva till motparten och begära en villkorsändring. Därefter kan hyresnämnden pröva hyresvillkoren, och till dess gäller de tidigare villkoren.
Vill du ha avtal, hyresgästkontroll och support samlade på ett ställe? Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
📄 Gäller hyresavtalet under ett stambyte?
Ja. Ett stambyte avslutar inte avtalet av sig självt. Ett tidsbestämt avtal upphör när hyrestiden går ut utan att någon behöver säga upp det, och ett tillsvidareavtal gäller tills någon säger upp det. Hyresgästens rätt till nedsättning kvarstår medan arbetena pågår.
💰 Har hyresgästen rätt till lägre hyra under stambytet?
Ja, om bostaden är bristfällig på ett sätt som hyresgästen inte själv orsakat (12 kap. 11 och 16 §§ jordabalken). Är den helt oanvändbar kan hyran för perioden sättas ned helt. Eftersom du är hyresgästens motpart är det i första hand du som möter kravet, även om det är föreningen som genomför arbetet. Betalas hyran via en tjänst som Samtrygg skapar det ett tydligt och skyddat betalflöde när ni ändrar villkoren. Se Samtryggs erbjudande →
📊 Hur stor ska nedsättningen vara?
Det finns ingen fast procentsats för stambyten. Hyran ska sättas ned till ett skäligt belopp, och beloppet varierar med hur stora besvären är. Vid ohyra, som är en annan typ av brist, brukar nedsättningen sättas till 15% av hyran från den dag hyresvärden underrättades. Den siffran kan inte överföras rakt av till ett stambyte, men den visar hur graden av besvär styr nivån.
🔑 Måste jag betala för hyresgästens tillfälliga boende?
Inte automatiskt. Merkostnader för ett annat boende, som flyttkostnader och dubbelt boende, ersätts som skadestånd och kräver att hyresvärden varit försumlig. Det innebär att du känt till eller borde känna till ett fel och inte i god tid åtgärdat det. Ett planerat arbete som genomförs i väntad takt talar mot försumlighet, men det avgörs från fall till fall. Ni kan också avtala om ersättning eller en lösning för tillfälligt boende. Samtryggs trygghetsförsäkring ersätter hyresförlust om bostaden blir obrukbar efter en ersättningsbar skada, men ett planerat stambyte är ingen sådan skada. Jämför Samtryggs villkor →
🚪 Kan hyresgästen säga upp avtalet i förtid?
Ja. Hyresgästen kan säga upp även ett tidsbestämt avtal till det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen. Det krävs inga särskilda skäl, och längre avtalad uppsägningstid för hyresgästen gäller inte eftersom lagen är tvingande till hyresgästens förmån. Uppsägningstiden räknas från nästkommande månadsskifte.
🛑 Kan jag säga upp hyresgästen på grund av stambytet?
Ja, rätten att säga upp gäller i alla situationer, men uppsägningstiden är tidigast till månadsskiftet tre månader efter uppsägningen. Under uppsägningstiden gäller avtalet, så du behöver fortfarande hantera hyresnedsättningen. Hyresgästen saknar besittningsskydd och kan aldrig kräva förlängning mot din vilja. Ska du hitta en ny hyresgäst efter arbetena genomför Samtrygg bakgrunds- och kreditkontroll innan avtalet skrivs, men en ny hyresgäst kräver alltid ny ansökan till styrelsen. Kom igång med Samtrygg →
📋 Måste jag meddela bostadsrättsföreningen?
Ja, i flera situationer. Tillståndet är tidsbegränsat och måste förnyas innan det löpt ut. En ny hyresgäst kräver en ny ansökan, även under pågående tillståndsperiod. Ge styrelsen hyresgästens kontaktuppgifter, och är du själv svår att nå under perioden bör du lämna fullmakt till en kontaktperson som kan agera på plats.
🛡️ Täcker Samtryggs trygghetsförsäkring skador som uppstår under stambytet?
Det beror på skadan. Försäkringen kompletterar din ordinarie bostadsrättsförsäkring och ersätter högst 1 000 000 kr per skadehändelse med 1 000 kr i självrisk. Den undantar bland annat skada orsakad av reparation eller bearbetning som utförts av näringsidkare, och skada genom långtidspåverkan som fukt, röta och svamp. Kontakta därför din ordinarie bostadsrättsförsäkring och fråga styrelsen hur skador under arbetena hanteras. Läs mer om Samtryggs trygghetsförsäkring →
⚖️ Vad händer om vi inte kommer överens om villkoren?
Skriv till motparten och begär en villkorsändring. Kommer ni inte överens kan någon av er vända sig till hyresnämnden, utan krav på att en viss tid ska ha gått. Till dess gäller de tidigare villkoren. Hyresvärden kan inte få en avtalad hyra höjd av nämnden, och nämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt.
⭐ Vad säger kundomdömena om hanteringen av tvister och skador?
Samtryggs Trustpilot-omdömen visar att de flesta ger högsta betyg och lovordar snabbhet och personlig service. Den allvarligaste kritiken kommer från hyresvärdar som upplever att garantierna är svåra att aktivera vid skador och att svarstiderna blir längre när problem uppstår. Kritiken är få till antalet men tung till innehållet. Dokumentera därför allt skriftligt, eftersom det underlättar varje ärende. Se Samtryggs erbjudande →
📊 Hur står sig Samtrygg och Qasa i kundomdömen?
Samtrygg har 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner. Qasa har cirka 4.1/5, med ungefär 69% femstjärniga, 16% fyrstjärniga och 8% enstjärniga omdömen. Qasas största klagomål under 2025 och början av 2026 gäller försenade hyresutbetalningar, depositionshantering och svårtillgänglig support. En verifierad användare skrev i mars 2026 ”Fantastisk tjänst när allt flyter på”, men varnade för lång väntan på supporten vid tvist eller missad utbetalning.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna när din uthyrda bostadsrätt drabbas av stambyte:
- Hyresavtalet fortsätter att gälla och upphör bara när hyrestiden går ut eller någon säger upp det.
- Hyresgästen har rätt till hyresnedsättning vid bristfälligt skick, och hyran kan sättas ned helt om bostaden är oanvändbar.
- Merkostnader för tillfälligt boende ersätts bara vid försummelse eller om ni avtalat om det.
- Hyresgästen kan säga upp med en månads varsel och du med tre månader, och hyresgästen saknar besittningsskydd.
- Du är ansvarig mot föreningen och behöver giltigt tillstånd under hela perioden.
- Skriv allt skriftligt och dokumentera bostadens skick före och efter arbetena.
För de flesta uthyrare är Samtrygg det naturliga valet eftersom avtal, hyresgästkontroll, betalflöde och försäkring samlas på ett ställe. Qasa är värt att titta på om du hyr ut till en hyresgäst utan svenskt personnummer, eftersom omdömena lyfter att plattformen går att använda då mot deposition.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
