Ett hyresavtal på bestämd tid upphör automatiskt när den avtalade perioden går ut — ingen av parterna behöver säga upp det. Ett avtal på obestämd tid (tillsvidare) fortsätter tills någon av parterna säger upp det, med en uppsägningstid som beror på vilket regelverk som gäller.
Skillnaden i praktiken handlar mest om besittningsskydd, inte om uppsägningstiden i sig. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller Jordabalkens hyreslag, där andrahandshyresgästen kan få besittningsskydd efter två år — oavsett om avtalet är skrivet på bestämd eller obestämd tid. Hyr du ut en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet du själv äger gäller i stället privatuthyrningslagen, där hyresgästen aldrig får besittningsskydd, men uppsägningstiden är kort (en månad för hyresgästen, tre månader för dig som hyresvärd) oavsett avtalsform.
Formkravet i båda fallen: skriv alltid avtalet skriftligt, och ange tydligt om det gäller bestämd eller obestämd tid.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som funderar på bestämd eller obestämd tid i sitt hyresavtal rekommenderar vi Samtrygg.
Den vanligaste risken med andrahandsuthyrning är inte avgifterna utan ett otydligt eller felaktigt formulerat avtal — fel avtalstid kan i värsta fall ge hyresgästen besittningsskydd du inte räknat med, eller göra en uppsägning ogiltig. Samtrygg tillhandahåller juridiskt granskade avtalsmallar som är anpassade efter rätt regelverk (hyresrätt respektive privatuthyrning), vilket minskar risken att avtalstiden blir fel formulerad från början.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Avtalsmallar | Juridiskt granskade avtal anpassade efter svensk hyreslagstiftning | Standardiserade kontrakt med digital signering |
| Digital signering | BankID | BankID eller annan digital verifiering |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (cirka 3 000 recensioner) | Cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Skillnaden mellan hyresavtal på bestämd och obestämd tid
- Varför bostadstypen (hyresrätt kontra bostadsrätt/privatägd bostad) avgör vilka regler som gäller
- Vad som krävs för att säga upp respektive avtalsform i förtid
- Vilka formkrav som gäller för att avtalet ska hålla vid en tvist
- Hur Samtrygg och Qasa hanterar avtalsskrivningen i praktiken
⚖️ Bestämd tid och obestämd tid förklarat — från grunden
Ett hyresavtal på bestämd tid gäller för en specifik, i förväg bestämd period, till exempel 1 mars–31 augusti. När perioden löper ut upphör avtalet automatiskt, utan att någon av parterna behöver säga upp det. Ett avtal på obestämd tid, ofta kallat ”tillsvidare”, saknar slutdatum och löper på tills en av parterna aktivt säger upp det.
Det gemensamma missförståndet är att bestämd tid skulle innebära mindre trygghet för hyresgästen än obestämd tid. I praktiken styrs tryggheten (besittningsskyddet) av ett annat regelverk än själva avtalsformen, och det regelverket avgörs av vilken typ av bostad som hyrs ut.
🏠 Hyresrätt i andra hand — Jordabalken 12 kap. styr
Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller hyreslagen i Jordabalken 12 kap., oavsett om avtalet är skrivet på bestämd eller obestämd tid. Det viktigaste att känna till:
- Andrahandshyresgästen kan få besittningsskydd gentemot dig som förstahandshyresgäst efter två år, om ni inte skriftligt kommit överens om att hen avstår från det.
- Ett sådant avstående-avtal måste normalt godkännas av hyresnämnden — utom i vissa undantag, till exempel om uthyrningen gäller högst fyra år i ett en- eller tvåfamiljshus.
- Tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden krävs för själva andrahandsuthyrningen, oavsett avtalstid.
🔑 Bostadsrätt, villa och ägarlägenhet — privatuthyrningslagen styr
Hyr du ut en bostad du själv äger — en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet, hel eller ett rum — gäller i stället lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Här ser bilden annorlunda ut:
- Hyresgästen får aldrig besittningsskydd, oavsett hur länge hyresförhållandet pågår eller om avtalet är bestämt eller obestämt.
- Uppsägningstiden är densamma oavsett avtalsform: du som hyresvärd kan tidigast säga upp till månadsskiftet tre månader efter uppsägningen, hyresgästen tidigast till månadsskiftet en månad efter uppsägningen.
- Ett tidsbestämt avtal upphör automatiskt vid hyrestidens slut, men båda parter kan ändå välja att säga upp det i förtid med samma uppsägningstider som ovan.
- Hyr du ut en bostadsrätt krävs dessutom styrelsens godkännande, som ofta tidsbegränsas till sex månader eller ett år åt gången.
Att veta vilket av de här två regelverken som gäller för just din bostad är den enskilt viktigaste förutsättningen för att skriva ett avtal som håller.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyresrättskontrakt på bestämd tid, längre än 2 år, utan skriftlig överenskommelse om besittningsskydd | ⚠️ | Andrahandshyresgästen kan hävda besittningsskydd om avtalet inte reglerar avståendet |
| Muntligt hyresavtal för andrahandsuthyrning | ⚠️ | Juridiskt giltigt, men mycket svårt att bevisa villkoren vid tvist |
| Bostadsrättsavtal på bestämd tid som matchar den period styrelsen godkänt | ✅ | Avtalet upphör automatiskt vid periodens slut |
| Uthyrning av bostadsrätt utan styrelsens godkännande | ❌ | Kan leda till uppsägning av bostadsrättshavarens egen nyttjanderätt |
| Hyresvärd säger upp ett tidsbestämt hyresrättskontrakt i förtid utan giltig grund | ❌ | Hyreslagens uppsägningsgrunder måste vara uppfyllda |
| Uppsägning av tillsvidareavtal enligt privatuthyrningslagen med kortare varsel än lagens minimitider | ❌ | En och tre månader är tvingande minimitider |
💰 Vad kostar det att välja fel avtalsform?
Den ekonomiska risken med ett dåligt formulerat avtal handlar sällan om en direkt avgift — den handlar om vad som händer om avtalet hamnar i en tvist.
| Fel | Möjlig konsekvens |
|---|---|
| Saknad skriftlig överenskommelse om besittningsskydd (hyresrätt, >2 år) | Hyresnämnden kan behöva pröva om andrahandshyresgästen har rätt att bo kvar |
| Otydlig eller muntlig hyresnivå | Andrahandshyresgästen kan begära återbetalning av överhyra upp till två år tillbaka i tiden |
| Uthyrning till för hög hyra | Kan räknas som förverkandegrund och i allvarliga fall leda till böter eller fängelse |
| Avtal som inte matchar styrelsens eller hyresvärdens godkända period | Uthyrningen kan bedömas som otillåten, med risk för uppsägning |
Faktorer som påverkar risknivån:
- Om avtalet tydligt anger bestämd eller obestämd tid.
- Om uthyrningen gäller en hyresrätt (Jordabalken) eller en ägd bostad (privatuthyrningslagen).
- Om ett skriftligt avstående från besittningsskydd finns när det behövs.
- Om hyresnivån är dokumenterad och rimlig i förhållande till din egen kostnad.
🎯 Så gör du hyresavtalet rätt
- Fastställ vilken bostadstyp det gäller — hyresrätt i andra hand eller en bostad du äger — så du vet vilket regelverk som styr.
- Ansök om nödvändigt tillstånd i förväg: hyresvärden/hyresnämnden för hyresrätt, styrelsen för bostadsrätt.
- Bestäm om avtalet ska gälla bestämd eller obestämd tid och skriv in datumet eller villkoret tydligt.
- Om hyresrätten hyrs ut längre än två år: reglera skriftligt att andrahandshyresgästen avstår från besittningsskydd.
- Se till att avtalstiden i kontraktet matchar den period hyresvärden eller föreningen faktiskt godkänt.
- Dokumentera hyresnivå, inventarier och lägenhetens skick i samma avtal eller bilaga.
- Låt båda parter signera digitalt med BankID för att säkra bevisning vid en eventuell tvist.
❓ Vanliga frågor
Vad händer om avtalet inte anger bestämd eller obestämd tid?
Om hyrestidens längd inte regleras i avtalet gäller det som huvudregel tillsvidare, det vill säga på obestämd tid. Det innebär att en av parterna aktivt måste säga upp avtalet för att det ska upphöra — det tar inte slut av sig självt.
Kan jag säga upp ett tidsbestämt avtal innan hyrestiden går ut?
Ja. Både ett tidsbestämt och ett tillsvidareavtal kan sägas upp i förtid. Vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen gäller samma minimitider oavsett avtalsform: en månad för hyresgästen och tre månader för hyresvärden, räknat från nästkommande månadsskifte.
Ger bestämd tid mindre besittningsskydd än obestämd tid?
Nej, inte i sig. Besittningsskydd styrs av vilket regelverk som gäller för bostaden, inte av avtalsformen. Vid andrahandsuthyrning av hyresrätt kan besittningsskydd uppstå efter två år oavsett avtalsform, om det inte finns en skriftlig överenskommelse om avstående. Vid privatuthyrning uppstår aldrig besittningsskydd.
Måste hyresavtalet vara skriftligt för att gälla?
Ett muntligt avtal är juridiskt giltigt, men Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen avråder starkt från det eftersom det blir svårt att bevisa vad som avtalats om en tvist uppstår. Ett skriftligt avtal är dessutom en förutsättning för att kunna styrka avtalstid, hyresnivå och eventuellt avstående från besittningsskydd.
Hur länge brukar en bostadsrättsförening godkänna andrahandsuthyrning?
Styrelsen begränsar ofta godkännandet till sex månader eller ett år åt gången. Vid till exempel utlandstjänstgöring kan flera perioder godkännas, sammanlagt upp mot fem till sex år, medan ett provsamboende oftast begränsas till ett år.
Behöver jag hyresnämndens godkännande för att avtala bort besittningsskyddet?
I de flesta fall ja, om avtalet gäller andrahandsuthyrning av en hyresrätt längre än två år. Det finns dock undantag, till exempel när överenskommelsen gäller högst fyra år i ett en- eller tvåfamiljshus som inte hyrs ut i affärsmässig verksamhet.
Skiljer sig uppsägningstiden mellan Samtrygg och Qasa?
Nej. Uppsägningstiden styrs av lagstiftningen (Jordabalken respektive privatuthyrningslagen), inte av plattformen. Både Samtrygg och Qasa tillhandahåller avtalsmallar som är tänkta att följa gällande regler, men det är avtalets innehåll — inte plattformen — som avgör vilken uppsägningstid som faktiskt gäller.
Kan jag ändra ett obestämt avtal till bestämd tid i efterhand?
Ja, men det kräver att båda parter kommer överens skriftligt om ändringen. En ensidig ändring av avtalstiden är inte giltig.
Vad räknas som en ”för hög” hyra vid andrahandsuthyrning av hyresrätt?
Hyran får normalt inte överstiga vad du själv betalar till hyresvärden. Vid möblerad uthyrning får du lägga på högst 15 % för möbler och inventarier. Tar du ut för hög hyra riskerar du återbetalningsskyldighet upp till två år tillbaka i tiden, samt i allvarliga fall att förlora hyreskontraktet.
Gäller andra regler om jag bara hyr ut ett rum (inneboende) istället för hela bostaden?
Att ha inneboende räknas normalt inte som andrahandsuthyrning och kräver inte hyresvärdens samtycke, så länge du själv fortfarande bor i eller regelbundet använder bostaden. Gränsen kan dock vara otydlig, och det är alltid tryggare att reglera villkoren skriftligt oavsett situation.
Vilket regelverk gäller om jag hyr ut min bostadsrätt i andra hand?
Det beror på vad avtalet reglerar. Uppsägningstider och avtalstid följer i praktiken samma mönster som privatuthyrningslagen (en respektive tre månader), men du behöver dessutom styrelsens godkännande för själva uthyrningen, vilket inte krävs vid ren privatuthyrning av till exempel en villa du bor i själv.
🏆 Sammanfattning
Skillnaden mellan bestämd och obestämd tid handlar mest om hur avtalet upphör — automatiskt vid ett visst datum, eller genom uppsägning. Den avgörande frågan för din trygghet är i stället vilket regelverk som styr bostaden du hyr ut: Jordabalken för hyresrätt i andra hand, där besittningsskydd kan uppstå efter två år, eller privatuthyrningslagen för en bostad du äger, där besittningsskydd aldrig uppstår men uppsägningstiderna är korta och fasta.
Oavsett avtalsform bör du alltid skriva ett skriftligt avtal, se till att avtalstiden matchar det tillstånd du fått från hyresvärd, hyresnämnd eller bostadsrättsförening, och reglera besittningsskyddet skriftligt när det behövs. Den som är osäker på hur avtalet ska formuleras minskar risken betydligt genom att använda en juridiskt granskad avtalsmall snarare än att skriva ett eget kontrakt från grunden.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
